今後は賃貸経営は難しい

ローンが目いっぱいのサラリーマン大家はヤバイかもしれませんね。

確かにローンを組んでまでやる事ではない。

更新料の最高裁で判例でも出ようものなら
返還請求の荒らしになるでしょう。
早目に手放すのが得策か、迷っています。

うちはローンがないので近隣の家賃より安くだしています。
今、一番強いのは、うちのような等価交換で新築マンションを入手した人です。
それでも利回り４％（管理費・修繕積立金・管理手数料差し引き後）、ローン組んだら利益出ませんよ。
↑固定資産税、保険料は計算に入れていません。

↑ 建物の減価償却も計算に入っていません。

ｊ

空室リスクもあるし・・・。
事故物件になったら大幅値下げしないと借り手もいなくなる。

大家が儲かる商売とは思えんのだが・・・。

>>04
等価交換で建物を取得した場合は、元の取得価格を引き継ぐわけだから、減価償却費はかなり少ない金額になります。（課税の繰り延べだからね）

>>03
別に借金があるかないかと、賃料設定は別次元のこと。
黒字を出来るだけ出したくないから、土地は全額自己資金で、建物は全額借金で建設するのは常識。
うちはそれでも年間で４００万円強の不動産所得になりますが、青色申告特別控除が６５万円あるので、税金の支払いはかなり少なくなっています。

建物を建設して暫くは相続財産が少なくていいけど、個人名義で建てると時間の経過とともに相続財産額が増えていきます。（今は１年間で７００万円くらい増加しているな。）
法人で建てるか、個人で建てるかは、かなり悩むところです。

>>03
等価交換は、都会の地主さんにとっては、一見魅力的な選択肢です。
ただ、土地と建物を交換して、更にその建物は償却資産になるわけですから、取得価格を以前の土地の取得価格を引き継いでも減価償却費はほとんど出ません。

結局は、利益の出易い経営状態になります。

>>03
不動産所得が赤字で他に所得があるなら確定申告をした方がいいですよ。
損益通算で所得税が戻りますし、住民税も安くなります。

不動産所得が赤字の場合は、土地の借金の利息以外は全て経費になります。（黒字の場合は土地の借金利息も経費になります。平成４年から赤字の場合の否認制度が出来ました。）

０３です。
皆さま、いろいろとご教授いただきありがとうございます。

大家業ははじめたばかりで、色々と勉強中です。
税務署に行き届出は出してきました。

等価交換は得なのかどうか分かりません。（税金の繰り延べですかね）
ただ、等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。

>>13
＞等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。
隣地の地主さんとの交渉で、かなりやられたんだね。
お気持ちは理解できますが、借入金無しで建物を権利返還で得られるという餌に釣られてしまった感はいなめません。

別の選択肢もあったはずです。今にしては手遅れとは思いますけどね。
土地を両者でそれぞれ提供して、建物の借入金はそれぞれがまかなうようにして共同ビルを建設する方が、両者のメリットはあったはずです。相手が等価交換だと、建設業者と隣地地主で交渉をして、それなりの方向を出してやればそれでも別の方法で実現できたのです。

＞税金の繰り延べですかね
課税の繰り延べです。
そのときには土地売却での譲渡所得税は課税されませんが、土地の取得価格が建物に引き継がれるため、減価償却費がかなり少なくなってしまいます。
したがって毎年の所得税での課税が発生して、結果的に後から譲渡所得税を払わなかった分を払わされることになります。（赤字になっても、その赤字額が少なくなるから、他に所得があると損益通算ではやはり損をします。）
これは相続されても取得費の引継ぎが行われますから、代々で支払うことになりますよ。

１４投稿の訂正です。

×　権利返還
○　権利変換

でした。

>>14

03です。
借金は嫌いでしたので、選択肢は限られていました。
等価交換のことですが、うちは端から２軒目で、はさまれたような感じです。ですから、苦しみながら応じたのです。
今回のことでは、我が家の所有地を減らし、亡祖父、亡父には申し訳ないと思う気持ちでいっぱいです。

ローンを組んでのアパート経営は大変です。

ネックの一つは税金。
例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、
そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、
税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。　
だから実際に取り分は少なく何かあるとアウト。

>>17
＞ネックの一つは税金。
＞例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、
＞そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、
＞税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。　
ローン返済が４００万円だとすると、おそらく利息の支払いが２００万円かそれ以上くらいでしょうね。
そうすると、諸経費を除いた収入の５００万円から利息分の２００万円強を控除できますから、不動産所得は３００万円よりも少なくはなります。
これ無借金だとその分がありませんから、税金はかなり重くなります。

また、減価償却費は別に現金流出するわけではありませんが経費参入できます。
うちだと１億円の建物や付帯設備で減価償却が年間３００万円くらいになります。
うちは１億円くらい借り入れしていますが、利息の支払いは年間で３００万円くらい（元本支払いも３００万円くらい）で、収入は１２００万円くらいになります。

土地代まで全部借金するのは、かなりリスキーですが、建物だけの借金ならそんなに危なくはありません。
借り入れ金利もずっと固定で３％くらいならいいけど、変動金利は危ない場合があります。

>>17
アパート経営は最初の駆け出し時期が一番危ないです。

土地も建物もすべて借入金でまかなうことはかなり危険です。
借入れする際も、住宅ローンより金利が高いのが普通です。
固定金利だと４～５％近いのが普通です。
これを同じ固定金利でも３％くらいの金利に抑えるためには、金融機関との連携が強い建設業者を選択することと、建設する費用もそういう建設会社に競わせて、徹底的にコストダウンさせるのです。
そもそもが建てる際の大家さんの努力が大切なのであって、こういう点は企業経営などと相通じる点です。

減価償却も、出来合いのマンションを一戸で取得すると、耐用年数が長い建物のみのものだけとなります。
これを一棟まるまる建てると、建物付帯設備や舗装道路などを別分けできます。給排水設備やコンクリート舗装は１５年、アスファルト舗装などは１０年の償却期間になります。これらは定率償却も可能です。
建物はＲＣ構造だと４７年の定額償却しかできません。（鉄骨造は３４年の定額償却。）

ただし、建物以外の事業用償却資産が同一市町村内で一定額を超えると、建物とは別に償却資産の固定資産税がかかります。勿論、この固定資産税は経費になりますよ。

最初の時期に税金が軽減されるので、そういう選択枝も経営上で選べます。

少しは経費について勉強されてから、投稿してください。

等価交換での建設を選択すると、減価償却や借入金利息での経費算入もほとんどないため、他に所得がある人はかなりの税負担になります。

>少しは経費について勉強されてから、投稿してください。
で？　１７の何が違うの？

>>20
「ローン返済４００万円」と一括りに書かれているが、その内容としては「利息支払い」と「元本返済」がある。両者は、経費算入の取り扱い上では扱いが異なるということだよ。

５００万円収益が上がるような物件で、元本返済だけで４００万円かかるなら利息も同額の４００万円くらいはあるだろう（そうなら課税対象額は１００万円）し、元本返済と利息支払いの合計が４００万円なら課税対象は３００万円以下だろう。

400万円で利息も400万円？
そりゃ金利や返済年数にもよるけど多すぎるな。
変動で長期なら金利も安いし、固定だとあまり長期で貸してくるれところは少ないしな。
だから利息がそんなに高いなんて計算がおかしんだよ。
少しは利息について勉強されてから、投稿してくださいｗ

>>22
アパート経営では、変動金利でローンを組んでも住宅ローンのように１％未満での借入れなどはまず無理です。
変動でも３％程度は普通です。
うちは３０年間固定金利で３．２％で組んでいますが、なかなか住宅ローンのような金利はありません。

長期固定で組むことが経営の安定化につながりますし、３％程度で組めればよほどのことが無い限りではやっていけます。（土地まで借入れ金でまかなうのは危険です。）

そうなると２０年から３０年間の返済期間で元利金等返済を組みます。
当初の支払金のうち、利息部分が多めになるのは当然のことです。

１７投稿者は、５００万円収入で金利と元本返済が合計で４００万円だと言うなら課税対象は３００万円以下でキャッシュフローがプラス１００万円（金利分が２００万円以上）、元本返済が４００万円と言うなら利息も４００万円以上（この場合はキャッシュフローが３００万円のマイナスで課税対象は１００万円以下。）、こうなるんだよ。

長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。

２３投稿の訂正です。

×　元利金等返済
○　元利均等返済

補足説明

なぜ、建物やその付帯設備だけの借金にすれば安全かというと、建物は地盤とかその形状・建設のし易さなどで多少の条件の違いはあるけれど、資金投下した分に対する費用や収益の見通しがある程度は立てられる。
自分で建てて住む人と借りて住む人である程度の相場が形成されて、それなりの利回り（全部自己資金なら１０％から２０％）は確保できる。
確かに、地方の中心都市では人口減少でそれなりに賃料は下落している。ここ１５年くらいで３割くらい下がった地域も東京から１時間半以内の地域で発生している。それでも借入金の金利を支払っても経営は成り立つ。

ところが、土地まで全額借金してやるケースでは、元々土地を持って経営している人と同等には戦えない。
苦しくなると、土地を自前資金で用意している人は経営がなんとか成り立つ程度でも、それ以上に不利だから経営破たんしてしまう。
まあ、サラリーマン大家で給与所得で支払った税金の還付をあてにして、土地も全額借金でやる人はいるが、平成４年から土地の利息部分は損益通算上では不動産所得の黒字の範囲までしか経費として認めてもらえなくなったんで、還付金も微々たるものになってしまう人も多い。

そりゃ銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。

土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。どれくらいまで現金（ORそれに準ずる物）
を持ってるかが問題。

元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。

>>25
＞銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ。

＞条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。
それをやるには、賃料や敷金礼金の制約が大きいけど。


＜経営上のポイント（その１）＞
資金調達と、制約条件を、事業として行うには検討する必要がある。
どっちがいいかは経営上の判断ね。

＞土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。
土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから、それに見合うスタートラインにつかないと勝負にならないんだよ。
平成４年からの土地に関する利息経費否認も、素人大家規制が本来の目的。

＜経営上のポイント（その２）＞
限界供給者よりは有利な条件での経営を行うこと。

＞元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。
事業としてやるんだから、借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
税金を払いたければ、無借金でやればいい。元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ。

＜経営のポイント（その３）＞
資金流出をどうしたら防げるかを、総合的に判断すること。

>>10
借入するより、税金払った方が得だよ。
借入金利は全部持ち出しだからね。
税金は１００パーかからんでしょ？
それよか、事業的規模まで持ってって経費の枠増やしたほうがいいよ。

>No.26

>固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ
よく知らないんだけど、アパート建てるからって生保で融資やってるの？

住宅金融支援機構で金借りると賃料、敷金、礼金まで指導してくるの？
（政策金融公庫はそんなことあるはずがない）

>土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから
お金に色はない。土地持ってようが、株もってようが、流動性のある資金なら同じだよ。

>借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
そんなの金利を払うんだらか、遅らせた方がいいなんて常識はない、個々の状況による。

>税金を払いたければ、無借金でやればいい
>元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ
その考えなら金利は高くとも良いんじゃない？ノンバンクとかで借りても。
無借金でできればそにこしたことはない。

>>27
前半と後半で矛盾したことを書いていますね。

事業的規模にするのが当然税制上も有利です。

借入した方が収益が大きくなるし、税金も安くなるじゃないか。
お金貯まるまで待ってから建てるの？収益を開始する時期も借入しないと遅くなっちゃうね。

>>28
生命保険会社のアパートローンは、固定金利でもわりに安い金利のところが多いですよ。
政策投資銀行の金利と殆ど変わらないで貸してくれます。政策投資銀行は個人で借りるにはハードルが高いですね。
住宅金融支援機構や農協の融資は、金利が安くても事業的な制約事項が多いです。それでいいなら選択ください。

資金を借り入れした後に考えることは「期限の利益」ということ。
繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂。

事業用の償却資産（建物や付帯設備・外構など）取得資金は原則借入金で賄う。どちらも時間の経過とともに無くなっていくもの。お金を貯めてから建物建てるか？
時間がかかって建ててから税金いっぱい払いたいか？
同じ金額借入するなら金利は低い方が得。
自己資金の調達については、コストや手間も含めてどういうふうに考えているんですか？

>>28
もうひとつ、年配者には借入するメリットがあります。
相続税の軽減です。

今年から同一敷地内で自宅と事業用資産をもつ場合の土地に関する相続税評価減が、全部８割減から床面積按分で事業用５割減と自宅用８割減に変わりましたが、いずれにしても事業用土地に関しては相続税での評価は半分になります。
借入金はマイナスの財産です。
従って、建設した当初はかなりの効果があります。（手元に資金が貯まっていきますから、時間の経過とともに財産額が増えていくことにはなります。）

自民党政権の平成２１年度に相続税の課税方法が大幅に変更される予定（全体税額を算出せずに、もらった財産額を基準に累進課税する方式）でしたが、景気対策優先で先送りされました。
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

償却資産の方は概ね１５年程度で半分程度に減価されます。（建物とそれ以外を分割した場合で重量鉄骨造の場合。ＲＣ造だと概ね２０年程度で半減。）
借入金の方もそれなりに減りますね。

１５～２０年を過ぎると、効果も少なくなってしまいます。

３１投稿の訂正

民主党の部分で

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。

とありますが、

民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を、累進税率を多少緩めて相続財産全体に対して計算する方式への変更が計画されています。

と訂正します。

要は、相続税の増税が以前から計画されてはいましたが、実現に向けての具体的な動きが若干修正されて実現されようとしているということです。
自民党政権の時に平成２１年度で挫折したのを平成２４年度に計画変更したのですが、民主党は平成２３年度に計画しています。ただ、今後の政局は小沢問題もあり流動的ですから、どうなるかはまだ未定です。

>>10
借入した方が税金は安くなるが、収益は圧迫する。
無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
アホですか？
規模の拡大に関してはその通りなんだが、リスクの拡大も招くから、そこはその人の考え方次第。
どっちが矛盾してるかよーーーく考えたら？
相続に関しては借金が有利なのは当たり前。
ともあれ、税金軽減の為に借金が有効って考えは危ない。

>無借金で税金払うほうが遥かにお得
正しい。
私もそう思います。

何だか面白い人がひとりいる。
一見すごく詳しそうで自信満々なんだんだけど実はマヌケみたいな。

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
なぜ？

>>35
あなたに問うが、住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？

住むだけならいいけど、収益を上げる事業なんだぜ。
しかも土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。

自宅を建てるのにもある程度は言えることだけれど、収益を上げる事業なんだから、もう少しリスク管理を考えないと。

>>36
借金と税金の方には何でコメントがないの？
まだ、借金して税金安くなればその方がいいと思ってる訳？

>>33
＞無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
駐車場経営など土地を貸す商売以外の不動産賃貸業は、土地と建物の両方がそろって成り立つ商売ですよね。
あなたが無借金で大金持ちなら、土地と建物の両方を購入してやればいいでしょう。
税金払ってもあなたの感覚では得でしょうね。

現実はどうですか？
新規参入するならどういうことを考えますか？
大家さんってどんな人が多いですか？
どのレベルの人との競争を意識しますか？
リスクが少なすぎては規模が小さくなって収益が上がらないし、リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか収益が上がらない。
土地は自己資金、建物やその付帯設備は金融機関から借入れして経営するのが、結果的に最大の収益を上げられるのよ。

地方都市の普通の住居地域と東京２３区内の商業地域で、やっています。地域によってその仕様や付帯設備などは異なるけど、土地・建物等と借入金の資金的な配分は同様です。

ところで、評論家さんの批判やおこごとはかまわないけど、もっと大家さん（危ないのもうまくいっているのも含めて）の意見を引き出す工夫は無いの？

昔は住宅公団が民衆から土地を買って
地主が大金を手にして
すぐに使ってしまった
なんてことがありましたが
土地持ちの人は
リスク管理が不得意のようです。

>>38
論理がおかしいよ。
リスクとリターンの基本も判らないの？
リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
やっぱアホですか？
あと、借金あった方が税金払うより得って理由がないよ。
あんたの書いてることはスケールメリットの話。
純粋に借金の利息を払うのと税金払うのとを比較しないと意味がないよ。
感覚の問題にすりかえて誤魔化すのは止めた方がいいよ、みっともないから。

>>41
＞リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
リスクが２倍になってもリターンが５倍だったら、どうしますか？
借入金が増えればリスクが増えるのは当然ですけど、リターンが増える割にはリスクが大きくならないんですよ。

単にスケールメリットというだけの問題ではありません。
土地と建物って、羊羹のように均一に切るわけにはいかないんですよ。
投資単位が小さいからって、按分して利益がもらえるわけではありません。
土地はある程度の面積が必要だし、建物は損益も考えて一番収益が上がる規模と仕様のものを建てるでしょう？

羊羹のようにできるのは、分譲された切り売り１戸買いをするようなケースですね。小額資金でできますよ。
でもどうですか？借入する場合の資金手当や賃貸そのものの委託管理でかなり不利ですね。

新たに購入する場合でも自己資金の目安は、税制上の損得や他の競争相手のことも考えると、土地の購入資金です。

>>No.36
>住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？
>余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？
それはない。（何でそんな質問が出るのか不明だが）

>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
は、何故かと聞いている。　
余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然、なぜなら収益を上げる事業なんだぜ。

>土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。
自分が賃貸経営をするのに、それは全く関係のない話。
家賃はマーケットで決まる、土地持ちの大家と対決するのではない。

>>42
>リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか、収益が上がらない。
の収益が上がらないに対して、リスクが高ければ、リターンも高いのは常識って書いたんだけど。
意味判らなかった？
理解力ないね。
４２と３８が完全に矛盾するじゃん。
説明して。
あと、税金少なくする為に借金した方がいいって理由が未だないぞ。
何かさ、あっちの論理とこっちの論理を継ぎはぎでもってくるからおかしくなるんじゃない？
羊羹の話もイマイチよくわからん。
じぶんでじぶんのいってることわかってますか？

>>43
＞余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然
当然ではないですね。自宅や未利用地の繰り上げ返済に回したり、不動産賃貸業も含む別の投資に振り向ける選択肢もあります。

＞家賃はマーケットで決まる
＞土地持ちの大家と対決するのではない
そりゃあ、ＲＥＩＴなどが一時的なかく乱要因になったこともあるよ。（土地が値上がりして賃料相場が一時的に下がった）
だけどどの水準で商売するの？

>>44
３８も４２もなんら矛盾していません。
自己資金はどの程度必要かということと、借入金を使って収益をあげることに関しては考え方が一貫しています。

一通り最初から読まさせて頂きました。その感想です。
大人と学生の議論！
プロとアマチュアの論争！
ですね。
事業か金持ちの道楽か？のちがいですよね。素人の金持ち大家の考えを聞いても得るものはない。これ以上説明しても無駄でしょうね
うまく行っている大家さんは税金対策、相続対策で悩んでいるわけで。いくら金があっても借金はするものです。
これいろはのいです。

礼金と更新料、どうされていますか？

うちは、次回からは、数種類の広告をだそうかと思います。
その１、礼金１ヶ月有り
その２、礼金ナシ、ただし月の家賃が礼金÷２４か月分上乗せ。

更新料も↑と同様にしようかと。
更新料アリとナシで広告を出す。

それで、お客さんに選んでもらえば、問題ないでしょ。

本当のことを言えば、礼金は不動産仲介業者の広告料として支払いますので（１ヶ月分）、大家の手元には１円も残りません。更新料の３割ぐらいも、不動産管理業者に支払いますので、大家がぼったくっているわけではないです。

サブリースに出せば、礼金も更新料も不動産業者に入りますから、大家に更新料返還を求められても困るんですけど。
生活保護者にも更新料相当分の補助あります。これが撤廃されてから廃止しても良いのかなとも思います。


大家もたいへんな時代になりました。

アパマン賃貸経営を自己資金１００％でやろうが借り入れ金１００パーセントでやろうが、基本は、建てても入居が見込めないようなところには建てるなってこと。サブリースに惑わされてはいけません。すべて自己責任ですから。
とにかく、学ばねばやられてしまいますよ！
今はネットでほとんどの情報が手に入る世の中です。よく勉強して下さい。謙虚な気持ちで・・・。