今後は賃貸経営は難しい

>>394
18年前というと、バブルの頂点にかなり違いところですね。この頃不動産投資に手を出した人の多くが破綻した中、よくぞ建て替えまでやられましたね。いろいろ修羅場を経験しているから自信満々で答えられる訳ですね。納得。

突然ですが、賃貸経営の場合、銀行借り入れ方法は元利均等払いと元金均等払いのどちらがいいでしょうか？
いずれも３０年の固定金利です。
元金が確実に少なくなる元金均等払いが賃貸業には合っていると思うのですが………。

>>401
平成３年までの譲渡所得税軽減があり、このころは東京では換金性に乏しい物件は既に意外な安値で売られていた時期です。
借入も変動金利が７％から８％の時代。でも融資はまだ銀行が担保があれば積極的に融資してくれた頃です。
借りた直後からどんどん金利が下がっていって、換金性の高い不動産物件もどんどん値下がりしていった。

株式にしがみ付いていたら大変なことになっていた。
大家業に転換して正解だった。

そしたら平成４年から例の土地部分の利息は他の所得との損益通算が否認される制度となった。

つくずく、世の中の転換期には決断が大切だと思った。

今も政治からみでこれからどうなるかわからない。
今までの延長線上でだけやっていたら、うまくいくかどうかはわからない。
日々、不動産に限らず勉強する毎日です。

>>402
元利均等払いを選択するべきです。

金利の総額は元利均等払いの方が多くなりますが、建物を建ててからしばらくの間は手持ち資金を厚くする方が安全です。
元金均等払いだと、当初からの資金流出が大きくなるのですから、借入金額を抑えないと支払ができなくなってしまいませんか？

１億円を金利３％で３０年借入すると、元利均等だと月４２万円強ですが、元金均等だと当初は月５３万円弱になります。

それでいて、利息分しか経費には認められませんから、税金は元金均等の方が多くなります。

>No.399
>１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、、
免税の範囲が大きすぎるのも問題だと思います。もっと確実に相続税を取れる
ように免税の範囲を小さくして、かつ税率を大幅に上昇させる必要があります。

死後の世界にお金は必要ありません、まして自分の子供に賃貸経営で暮らして
いけるような環境を作っても全く意味がないと私は（私個人の意見ですよ！）考えます。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。
死後に自分の資産の全て（又は殆んど）が没収されると思えばどんどん使うでしょ。
あるいは、生きてるうちに贈与するので社会にお金がより流れる状況を作ります。
相続税の大幅増税は景気に大きなインパクトを与えるのです。

元利均等払いのほうが月々の支払額が少ない分、預金できますから、手持ち資金を厚くしたほうがいざという時あわてなくてすみそうですね。繰り上げ返済とかも資金が手元に豊富に貯まっていれば可能ですから。ただいつまでも元金が減らないといずれ家賃を下げるときが来るので…そのときまでに元金を少なくしておきたいのですが…どちらを選択するか迷うな。

>>406
＞ただいつまでも元金が減らないといずれ家賃を下げるときが来るので…
家賃を下げても空き家が埋まると考えるのは、どうかな？
古くなっても投資してという道もあります。
また、どうしても家賃を下げざるを得なくなった時、本来なら借入金の返済をすべきとは思いませんが、繰上返済するなら返済額軽減の繰上をして、月々のキャッシュの出入りを調整することも出来ます。

>>402

私は元利均等、元金均等のどちらでも良い。
強いて、２択で問われれば元金均等かな。
この設問には絶対的な正解はなく、それぞれどこを重視するかという経営感覚の問題かなとも思います。

>>404
の例のとおり　１億円、３％、３０年のケースを元に0年目、10年目、20年目における月額支払額を比較すると
元利均等：43万円強、43万円強、43万円強
元金均等：53万円強、44万円強、36万円強
と、10年ちょっとで月額支払額の大小が入れ替わる。

10さんのように初期の手元資金を厚くし、事業スタート時の安全性を重視するというのも１つの立派な考え方だと思う。

私の場合には、当初10年よりも、10-20年目をゆとりをもって対応したいので元金均等がいいかなと思う。
（要は私の場合、20年目の43万円＞36万円の方に目がいくということです）

理由は、
①当初10年よりも、その先の10-20年目の方が支出が多そう。
例えば、新築の場合、10-20年目の期間の方が、設備更新（エアコン、給湯器など）及び初回大規模修繕と当初10年よりも支出が多い可能性が大である
②（税務処理の方法により差がでるものの）設備関係の減価償却が急減する15-20年目に月額支払額が減る方が良い
③収入面について10年毎10％ほど賃料減少という収支計画を作る位が昨今の実勢には合いそうと考えているため、借入関連の支出も漸減していく方が私のバランス感覚に合う
とまあ、こんなところがその理由。

なお、冒頭どちらでも良いというのには若干前提条件はある。
①多少の突発的な出費に対応できるだけの資金は確保されている。
②どのみち、毎年繰上返済をしているので、どちらを選択しても繰上返済の額が調整されるだけで、結局のところ気にするほどの差はでない
という個人的な背景はある。

ちなみに、私は３年ほど前、元利均等で借入をした。銀行担当者が、元利均等返済の方がいろいろ楽なのでということだったので元利均等にしたまで。

>>390,>>395,>>397,>>405
この４つのレスの理由で、相続税を増税しようとするのは愚策中の愚策である。
本スレの400強のコメントのうち、頂けないコメントもあるが、これがワーストだな。

まず、子供に資産を残したくないのなら、サッサと国、地方自治体、赤十字あるいは慈善団体に寄付してしまえばいいだけの話。何も法的強制力を伴う相続税の増税なんて他人を巻き込む話を持ち出さずとも自分の判断でできること。それを自分が子供に資産を残したくないというチンケな理由で世の中の全員に強要しようとするのがまずもって愚策たるゆえんである。

・単なる財産なしのやっかみで言いだしていることなのか
・放蕩息子（娘）に育ててしまった愚かさについて他人を巻き込みたいのか
・コメントから全く破片すら見つけることのできない崇高な哲学等から発せられたことなのか
その辺はこれまでの発言からは判別しないが。。。

次に相続税を増税すれば経済が活性化するという暴論。

相続税対象となる資産家にもいろいろな人がいるでしょう。中でも何らかの事業に成功をして財を築いた人について言えば、相続税の高さや所得税の累進課税の税率の高さが、事業拡大の意欲を摘んでいるという事実を理解していますか？どうせ儲かっても国に取られるだけ。こう嘆く人がとても多いのですよ。こういう経済を活性化させる能力をもっている人のやる気を奪う高税率が好循環につながる訳ないでしょう。

経済が発展するためには、お金の使い方が拡大再生産の回転をする必要がある。無駄な消費に終われば結局、国全体の資力がなくなるだけ。このスレの関連でいえば、賃貸物件の建築や、リフォーム等は立派な拡大再生産のサイクルとなるが、結局事業が成功すれば、課税対象となる資産は増えてしまう矛盾もある。

>生きているうちに贈与

全く贈与税の存在意義について理解していないんですね。
贈与税は相続税の補完税です。つまり、相続税が70％になれば贈与税も70％に上がる関係なんですよ。もともとが。
だから、相続税率が上がったからといって贈与が増える要因にはならない。

もっときちっとした理論のもと、相続時課税精算制度のように、資産を保有している老齢世代→不動産の一次取得者層にまわる制度があるのですよ。それを別の商品に横展開するとか、金額を拡大するとかいう主張なら論理的な整合はあるけれど、税率を挙げれば消費につながるなんて浅い浅い。

極めつけが、
>私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので

相続税100％ということは、現預金・不動産・株式その他あらゆる個人資産の所有物が死亡と同時に国のものになる。換言すれば、現生存者が全て死んで世代交代したら、社会主義国家のできあがり。今時、こんなバカ丸出しの主張などする奴はいないぞ。笑止千万。

そもそも『賃貸経営』のスレで相続税増税論を展開するのがスレ違いも甚だしい。
これ以上は私からこの件についてはコメントする気はなし。スルーさせていただく。　　

以上。

愚論とはいえ、バッサリ切って捨てたままだと気分が悪いので、
お口直しにレポートをどうぞ。

不動産流通近代化センターの作成した『賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について』


http://www.kindaika.jp/labo/pdf/h21tintai.pdf

賃貸マーケットのマクロデータや
いろいろな賃貸形態などが参考になるかと思います。

ＢＢさん、とても利にかなった主張で感服しました。また為になる情報提供に感謝です。１０さんとＢＢさんでこのスレも盛り上がりますね。ビギナーさんの素朴な疑問も、勝手な思い込みもとても参考になります。
これからもよろしくです(ﾟ▽ﾟ)/

>>No.409
BB君、だいぶ興奮してるようだけど大丈夫ですか？
賃貸経営を自分の子供に残してもロクな人間にならないよ。
昼間っからプラプラして肩書きは不動産管理業(?)みたいな
こと言ってなんとか自分をごまかして金はあるけど存在価値の
ないような人間になっちまうぞ。
俺は不動産屋に出入りしてるからそんな人が沢山いるのを知ってるんだよ。

そもそもBB君の感情むき出しにした長々と書いた文章はハズかしいなあ。

４１２、恥ずかしいぞ。
そのような自分の例外を基準にするなよ。
子供が出来そこないなのは同情するけどね！

ちなみに
うちのせがれは
東大だ(^^

うちはマンションもアパートもあるけど。
だいたい優秀な子供は親の財産は当てにしない。自分のやりたいことに生き甲斐を見出だす。せがれもそうだな。

>>403
確かにこの頃は不動産市況が過熱した反動で、いろんな対策が矢継ぎ早に出されたんでした。

不動産融資の総量規制が出て銀行の蛇口が完全に止まったってこともありました。

私の場合、長期視点にこだわり過ぎる性格なのですが、>>403のコメントを読むと、目先起こりそうな変化に対しアンテナなを張ってクイックに行動するのは重要だと痛感します。
これは正直なところ私の苦手なこと。分かっててもできない。

水回りだけのリフォームとスケルトンに近いリフォームとを考えています。
固定資産税とか相続税とかどっちが得とかありますか。

賃貸経営に宅建って必須ですか。
賃貸経営に資格はいらないのは分かってるんで、その位の知識がないと賃貸経営を上手くできないかって意味なんで。

不動産屋になるんじゃないなら必要ないんじゃないの？
それよりもその地域の需要を正しく読み取って供給する情報力が必要かな。
正しいものを供給すればあとは不動産屋に任せておいてもいいんだし。

>>418
特に宅建を持ってなくても、もっと言うと宅建を落ちてても上手くやっている人もいるので
必須っていうのはどうかな。
>>419の
>それよりもその地域の需要を正しく読み取って供給する情報力が必要かな。
のとおり、宅建試験では出ない重要なことは山ほどある。

総じて宅建試験の範囲は賃貸経営上、知っていて損がないことが多いけど、全く役立たない部分もある。
もし、宅建受かる位であれば、『それだけで』上手く経営できるか？という『十分条件的なニュアンス』
が頭の片隅にあるようならNOです。

宅建なんて難しくないんだから、持ってて当たり前。勉強せず受験したヤツはともかく。

>>421
＞宅建なんて難しくないんだから、持ってて当たり前
一般的は今でも難しいよ。
私は２３年前に半年間勉強してとったけど。

私は半年前に合格した。
なんだ、いつも偉そうなこといっても若葉マークかい、ってツッコミが入りそうだな。

あるブログで、大家が宅建持っているというと仲介業者がうっとおしがるので言わない方がいいといってたがどう？

>>424
＞大家が宅建持っているというと仲介業者がうっとおしがるので言わない方がいいといってたがどう？
逆だね。
いい加減な対応をすると、すぐに指摘されるから、キチットやってくれるよ。

ただし、相手の立場も考えてあげないと、相手も困るから、実務をよく見て対応することが大切です。
業者を敵にまわすのではなくて、協力者にする努力をすることです。

そう言われれば、そうとも思うが、たとえば？

>>425
いい加減な対応されないためにも宅建は必須？

宅建なんか今から勉強しても十分間に合うんだから取ればいいじゃん。

>>428
あなたはどうなの？

今から勉強してとれる人は少ないですね。
３月くらいから半年くらいやらないと厳しいですよ。

民法の理屈を理解するのに、かなりのボリュームがあります。
あとは法律・政令・省令の読み方を理解しておかないと、変わった時に理解するのに苦労します。
講習はありますけど、変わる前に改正案を読んで理解しておくと、そんなに苦労しないで済みます。

借地借家法で定期借地権や定期借家権が出来るようになった時には、これを勉強して貸家契約で活用することが出来ました。（１０年近く前のことです。）

>>429
宅建の世界と全く無縁の主婦や学生（失礼）が受けるならともかく、
仮にも賃貸経営者なら、大なり小なりバックボーンはあるでしょうから、
時間的には間に合うでしょ。

所詮50点満点で33-35点程度が合格最低点。しかも四者択一。
ということは半分実力で正解して、残りは１つか２つの肢を自信をもって
切れればもう合格ライン。

そんな難しく考えることないよ。

宅建を持っているくらいの事が必要なのでは？
というか、かすりもしないのに、不動産関係で利益を得ようと言うのは
難しいのではないかと推察。
難しいか、難しくないかは何とも言えないが、勉強したり受けたりした
方がいいに決まっているでしょう。

会社の人事異動で不動産関係の部署に行かされたら、何の興味もなかった
のに、一発で直近（３、４カ月？）の宅建に受かった知人がいる。
趣味ならともかく、飯のたねなら必死ですから。

>>431
確かに飯のたねだと思うかどうかじゃね。対して難しくない資格なんじゃけーのー。
仲介業者の担当が宅建すら持ってちょらんと、こんな資格も取れんヤツよこすな、って言っちまったけんの。

>>429
政令、省令なんかどんだけでんだよ。政令、省令までやるから、今からじゃ間に合わないなんていいだすんだろ。まったく。相変わらず１０はいい加減だな。

>>433
＞政令、省令なんかどんだけでんだよ
よく読め。
「読み方を理解」しとけと言っているんだよ。
それと受験勉強だけのことを言っているわけではないよ。

>>434
よーーく、自分の文章読み返したら？
宅建の勉強に時間がかかるという話の次のブロックに、民法が量が多いというと一緒に政令って書かれたら、誰だって勉強話だと思うだろ。

>>435
アンカーをつけろ
お前は何者じゃ？

４２９投稿の一部を引用します。
＞法律・政令・省令の読み方を理解しておかないと、変わった時に理解するのに苦労します。
＞講習はありますけど、変わる前に改正案を読んで理解しておくと、そんなに苦労しないで済みます。

これが受験勉強だけのことでしょうか？
講習とは、宅地建物取引主任者になる時に受ける講習のことです。
法令はしょっちゅう変わっていますので、変わった点も理解しておかないと、せっかく資格をとっても時間が経つと役に立たないことになります。
受験の時からこういう心構えでやっていかないと、実務を離れたら復帰するのが大変ですよ。

>>435
資格者だけで、実際に取引主任者になれない人の場合、特に勉強の仕方が悪いと講習も受けられませんから、困ると思いますよ。

>>436
アンカーつけてますが、何か？

相変わらず話をずらすね。こちらはその前の文章との関連で勉強話にしか受け取れないといってるんだが。

得意の論点ずらしは禁止。真っ正面から答えろ。

>>437
アンカー間違ってない？レスと繋がらないように思うが。

ところで、講習の受講なんて形式的に有資格者なら誰でも受講できるんちゃうの？

>>439
＞講習の受講なんて形式的に有資格者なら誰でも受講できるんちゃうの？
どうしてそう思うのか？
宅地建物取引業法を読んで考えて。

>>440
やっぱわからん。

？？？？

資格者の講習は登録実務講習と主任者証交付時の講習の二つがある。どちらも形式要件しかないじゃん。

>>436
>お前は何者じゃ

宅建合格者ですが。登録はしてませんけど。

ご無沙汰です。
宅建試験って、必ずしも役立つ訳ではない。一例を。

【平成19年・第31問】

肢４　丁県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した取引主任者証を発見したときは、速やかに、再交付された取引主任者証をその交付を受けた丁県知事に返納しなければならない。

⇒解答　×
　理由返納するのは再交付された主任者証ではなく、亡失した主任者証。（施行規則14条の15第４項）


この過去問をやった時は、どっちを返却してもいいじゃんと心底思った。正直勉強やめようかなとも思った。
賃貸経営の自己啓発としてやる方は、こういうくだらない問題で萎えないで、がんばってください。

賃貸経営者向け、宅建試験の分野別のお役立ち度（５段階評価。５が最も役立つ）まあ、独断と偏見で。

Ａ：土地建物の売買等（建て替えを含む）の予定がある
Ｂ：同、予定がなく、現状のアパマン経営のみ

●民法等の権利関係●16→14問
Ａ→５、Ｂ→４
●宅建業法●16→20問
Ａ→３、Ｂ→１
●法令上の制限●9→8問
Ａ→４、Ｂ→２
●税金その他●9→8問
Ａ→３、Ｂ→２


分野の横の問は出題数。平成21年に配分が変わった。平成の始めの頃にも、同様に宅建業法を重視する配分の変更があったようで、１０さんの頃とは大分変わっていると思う。

別スレ立てれば？

>>442
アンカーを付けろと言っているのがわからんのか？

>>445
別スレにしなくてもいいんじゃない。変ちくりんが現れた時だけスレがのびてるだけ。過去にも税金とかサブリースの時もそうだった。賃貸経営という切り口から大きく外れなけばこのままでいいと思う。

>>444
賃貸経営に宅建は不要ってことでいい？

>>446
あーのーさー、アンカーつけてますが？

ひょっとしてアンカー（>>）とコテハンを勘違いしてねぇーっ。

アンカー⇒レスポンスアンカー、またはレスアンカーの略。どのコメントに対するレスポンスかわかるようにすること。

コテハン⇒固定ハンドルネームの略。ネームを固定することで誰がどのコメントをしたか分かるようにすること。


１０のいい加減には慣れっこだが、溜め息がでるゎぁ。