マンション大規模修繕工事の実態

ところでスレ主さんは建築士の資格を
もっているのかな？

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>>61 宮爺さん

>>47 および >>51 はガセ情報であり、そんなことはどうでもよい。

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大規模修繕工事等の発注方式の種類

責任施工方式
・建築士を有する施工会社を選定し、調査診断・改修設計・資金計画から工事の実施までの全てを請け負わせる方式。

設計・監理方式
・建築士を有する設計事務所・施工会社・管理業者等を選定し、管理組合内の合意形成や設計の段階では、調査診断・改修設計・施工会社の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理を委託する方式。

CM 方式
(Construction Management)
・コンストラクションマネージャー（CMR）と呼ばれる専門家が、技術的な中立性を保ちつつ管理組合の側に立って、設計・発注・施工の各段階において、設計内容の検討や工事発注方式の検討、工事監理、品質管理、コスト管理などの各種のマネジメントを業務委託する方式

ECI方式
（Early Contractor Involvement）
・ 設計段階から施行会社に設計の協力を依頼し、施工会社の技術力を設計内容に反映させ、施工の数量・仕様を確定した時点で当該施工会社と工事請負契約をする方式。

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大規模修繕が必要な中古マンションです。
修繕委員会がまもなく立ち上げられますが、
委員長や委員が企業と癒着しないようにするにはどうしたらよいでしょうか。

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>>64 匿名さん
あなたが委員長に立候補して動かしていけばいいのではないでしょうか？

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>>65 マンション検討中さん
修繕委員は公募で行い、理事長だけが委員となるようにしたら
いいと思います。
コンサルタントや施工会社の選定については、建設新聞等で
公募し、管理会社や住民、理事からの推薦は受け付けないことです。
施工会社の候補選びについては、スーパーゼネコン、その地域の年間
売り上げベストテン、公募で募集し、相見積もり額と説明会で委員が
評価し選定すべきです。
しっかりした施工会社であれば、現在はまず専門委員との癒着や
談合は行われません。できるだけ大きな企業の方がリスクは少ないと
思います。

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>>65 マンション検討中さん
うちのマンションは悪しき年功序列制度で固められてしまっているので、
それは不可能です。

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>>66 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

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>>66 匿名さん
>修繕委員は公募で行い、理事長だけが委員となるようにしたら
>いいと思います。

どういうこと？

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>>69 匿名さん
修繕委員会は理事会管轄の下部組織になります。修繕委員会を館内公募をして参加したい方、建設業に携わっている方、興味がある方、参加いただくということです。人数の兼ね合いがあるから決めないとはいけませんが。その中で修繕委員長、副委員長を決めるのですが、理事会から理事長だけは修繕委員会の中に入っていただいた方が、何かと決め事は決まりやすくなります。あくまで、修繕委員会内で決めた内容は理事会が最終決定する流れになりますので。理事長は修繕委員会の話し合いに参加しているので、理解をしてもらえてるから安心ですね。

そこで大事なのは、修繕委員会に入って施工業者を推薦したりだとかすると透明性がなくなりますので、そのような行為を企んでいない方がおすすめです。

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修繕委員会は理事会の諮問機関として設置される。したがって、修繕委員会には物事を決定する権限はない。
また、理事長は修繕委員への諮問者であるため、修繕委員を兼務することはできないとすべきである（ただし、小規模マンション等でなり手がいない場合は兼務も考えられるが、理事長と委員長の兼務は好ましくない）。

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>>71 匿名さん
おっしゃる通り理事長と修繕委員長はふさわしくないですよ。
修繕委員会の一員としては、有効です。”兼務することはできないとすべきである”って言っても。兼任できますからね。

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>>72 ご近所さん
>修繕委員会の一員としては、有効です。”兼務することはできないとすべきである”って言っても。兼任できますからね。

兼任できるかどうかは「決まり」の問題であるから、兼任できるかどうかは、その「決め方」よって決まる。

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修繕委員長と専門委員会の委員長は兼務ではないほうが良い。
専門委員会は理事会の諮問機関だから、専門委員会の委員長は
理事長とは別がいい。
工事に関することは専門委員会で決めてその案を理事会に提案し、
理事会はそれを検討するのですよ。
工事の時期、修繕箇所、設計コンサルタントや施工会社の選定。
工事の概算費用等は専門委員会で決めて案を理事会に提案します。
工事に関することは殆ど専門委員会で決まります。

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>>59大規模修繕工事のプロさん　
これが現実だと思います。国土交通省でも無料で見積書の点検をし適性の有無を知らせてくれる制度が有ります。
理事会は是非この制度を使いましょう。
この様なスレは何時もスルーされていますがスレ主さんにメリットがないからですか?

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>75 匿名さん
国土交通省で無料で見積書の点検をし適正の有無を知らせてくれる制度とは下記のことでしょうか？

住宅金融支援機構
マンションライフサイクルシュミレーション
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html

大規模修繕工事を控えており、もしそのような制度があるのであれば利用したいのですが、ネットで検索してみてもわからなかったため、教えていただきたいです。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>75 匿名さん
>国土交通省でも無料で見積書の点検をし適性の有無を知らせてくれる制度が有ります。
>理事会は是非この制度を使いましょう。

これは朗報ですね！！

ただし、「事実」であれば、の話ですが・・・

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>76 匿名さん
75ではありませんが、以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１

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気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

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管理会社性悪説ですか。
人を信じる心が必要だよ。

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>>75 匿名さん
>国土交通省でも無料で見積書の点検をし適性の有無を知らせてくれる制度が有ります。
>理事会は是非この制度を使いましょう。

この制度の内容を、早く知りたいですね。

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>>81 匿名さん
自分でマン管センターに電話して聞きなよ。

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>>82 宮爺さん

こんな制度はないので、早く知りたいのです。

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>>78匿名さんが判りやすく調べて下さいました。(有難うございます)
自分のマンション大規模修繕工事の際は、この制度利用を前提として相見積を取ることを理事会報告で組合員に周知させたいと考えます。75です。

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>>78匿名さん
以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１
有難うございます大変勉強になりました。

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マンション管理センターも怪しい
管理計画認定制度に絡んでいる
業界団体が自らの利益のためにやっているのではないでしょうか？
管理計画認定制度なんて何の為にやるのか、全く不明
そんなところへ相談したら、大変ですよ
鴨がねぎしょってくるようなもの

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国土交通省は、建設業者大手の元課長が国土交通大臣というのが怪しい？

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私達は「マンション適正評価制度」を勧められた
怪しいと思い調べたら、やっぱりですよ
業界団体が自分達に都合の良い基準を使い、管理組合から費用を出させる制度
登録だけなら安いけど、管理会社が資料を提出するのに経費がかかるとして、経費を請求される
しかも、1年更新なんで毎年必要
たまったもんじゃないよ　まったく

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88さん　仰せの通りです。
管理適正化なのに、40%は管理費、積立金があるか？なんですよね
また、30%は建物の構造に関すること
おかしくないですか？
管理会社の評価をすれば、それで全て評価出来るように思いますが・・・

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管理費や修繕積立金は、マンション管理業者の売上、外注業者の手配手数料に影響する。市場価格、流通価格は、宅地建物取引業者の中古マンション売買の仲介手数料に反映する。

管理組合の財政を重視する、マンション管理適正評価制度は、不動産業界の利益のための仕組みといって、ほぼ間違いないが、マンション管理という美辞麗句にすり替えているだけでしょうね。

＜参考＞
●市場価格に管理の質を反映させていく／管理協
2019/1/17
https://www.re-port.net/article/news/0000057978/

　冒頭、挨拶に立った同協会理事長の岡本 潮氏は、～

「居住者、区分所有者の高齢化による管理組合の収入減少や、建物の高経年化による修繕費等の支出の増加により、管理組合の会計は逼迫している。

それは管理会社の経営にも影響するため、抜本的な増収策を検討する必要がある。

マンション管理の評価を市場価格、流通価格に反映することで、区分所有者に“適切な維持管理は居住価値、資産価値を高める”と認識していただければ、管理組合の増収への道が開かれる」（岡本氏）。

●管理はボランティアではない マンション管理業協会 理事長 岡本 潮
2020.3.14 週刊東洋経済

　管理状況の物差しはさまざまだが、われわれが最も重視するのは管理組合の財政だ。マンション内のコミュニティー形成も重要だが、管理組合に資金がなければ適切な管理や修繕ができず、マンションに居住すること自体が難しくなってしまう。また、お金に関わる議論は合意形成が最も難しい。管理費や修繕積立金の徴収がきちんとできている組合は、コミュニティーが機能している証左だ。

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大規模修繕の談合は、まず管理会社に
メスを入れるべき！
頼むぜ、公取

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>>80 匿名さん
>管理会社性悪説ですか。

そうですね

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>>87 匿名さん

国土交通省の大臣ポストはおせんべい屋さんに乗っ取られちゃったからねえ。どうしようもないよ。

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談合で公正取引委員会の立ち入り調査を受けた設計監理会社ってどこですか？

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>>45 マンコミュファンさん
そういった専門知識のある方はどこで探されたのですか？
何の資格を持たれてる方でしょうか。

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>>91 マンション掲示板さん
　
修繕工事のたびに、自社グループのトンネル会社を使って「三社の相見積もりを取らせました」としらじらしい嘘を吐く悪徳管理会社のフロント。
こういう”ミニ談合”を全国各地で無限に繰り返すような悪徳管理会社に対しても公正取引委員会は各地の営業所に立ち入り検査をすべきだ。
トンネル会社は規制されるべきで、下請法違反ではないかについても公正取引委員会の厳しいチェックが必要だ。

ミニ談合も断固反対！

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>>95 マンコミュファンさん

41ではないですけど、通常は一級建築士ではないですかね。
一級建築士の中にもマンション管理士の資格を持っておられる方々がいて
探すのならば、国土交通省のマンション政策関連の諮問委員会やワーキンググループに参加している全国管理組合連合会ネットワークの各地方支部に問い合わせてみるといいでしょう。

標準管理規約第３４条 管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マン ション管理士」をいう。） その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、 相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができるとあります。

ただし、悪徳管理会社だと、管理組合の利益を守るためのこの重要な条項を
わざと外そうとします。たとえ外されていたとしても、専門家にそれも含めてサポートを求めてください。
地方自治体によっては、アドバイザー派遣制度を利用できるところがあります。
ほとんどが全額または半額が行政の負担ですが、そういう制度がなくとも大した負担にはならないはずです。
利用しなければ、何千万の損失につながるわけですから。
理事会の誰かが最初に面会して、その人の専門知識と資格だけでなく、頭脳と論理の切れとかがあるかどうか確認してください。

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今回の件で談合が広く知られて防ぐ術があると思うが、施工会社と理事長や修繕委員が癒着して金渡してるのはどうやっても防げない。うちに決めてくれたら数百万渡すからって人参ぶらさげられたら揺れる人間いくらでもいる。前に室内リフォーム工事を無償でやってもらう約束してるやついたよ。

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理事長と管理会社が癒着してると不当な議事録が作成されたりするよね。
前理事長の時代に作成された長期修繕計画を無視して高額工事を管理会社に任せようとするので困っています

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みなさんの修繕委員にこんな方いませんか？

談合や、なりすましだけじゃないですよ
お気を付けください

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マンション管理適正評価制度を行っても何もメリットはありません。
デメリットだけです。
管理会社の儲けを増やすだけのもの。
大規模修繕を行う際に役に立つわけではありません。無意味です。
大規模修繕は談合の嵐が吹いています。
どうすればいいのでしょうか？

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修繕工事に外部の第三者を入れて得をしますか。よく考えなさい。コストが高くつきますよ。自分の城は自分で守りなさい。いれたら抜けられないですよ。

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悪徳管理会社のフロントに任せちゃったところは覆水盆に返らず

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自分の事を他人に任せては損をするのは当たり前でしょう。素人集団でも知恵を絞れば必ず実を結びます。知恵を絞りましょう。知識はなくても知恵はある( ´艸｀)

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大規模修繕は、管理会社やその関連の
建設会社の儲けになってます
自分たちで主体的に修繕しないと
いくら積立しても足りません

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　小規模マンションの理事会に参加しておもったことは「根回し」（事前の交渉）というアンフェアなやり方でものごとを決めようとする人達からの圧力が凄まじいということです。

　相見積もりをとると半額以下で大規模修繕工事できる（公共事業の実績もある建設会社からお見積もりをいただきました）のに「長谷工さんとの関係性」を良好に保つことを優先しようとするのはどうしてなのか、どなたか教えていただけますか？

　長谷工リフォームさんには前回大規模修繕の完了報告書（2012年）に虚偽記載がある（使用した塗料のメーカー名や性能の記載がバラバラ）問題について問い合わせたのですがまだ回答いただいていないので、第三者にみていただかないと心配です（身内をかばって不利なことは言わないということが何度も続くと大事故につながらないかと心配）。
　他社さんに見積書を作成していただくときに現地確認していただいていますし、他所の建築士さんが同席している会議の場で前回大規模修繕の不審な点について長谷工さんに説明してほしいです。

　去年6月から今年2月まで理事会が開催されず、今年2月理事会でいきなり（うちには事前の根回しはありませんでした）大規模修繕で合意形成できないから部分修繕「鉄部塗装」を予算にいれた議案書（原案）をみせられ、修正を請求したのですが拒否されたので3月総会で予算と事業計画を否決としました。（部分修繕にお金をとられると修繕積立金が枯渇して大規模修繕できなくなるor修繕積立金の値上げになりオーナーの負担増になるかお家賃に上乗せ）

　他社の見積書（仮設費は別）ではバルコニーも含めた「鉄部塗装」の金額が出ていますがその金額の1.2倍の金額が予算に計上されていました。バルコニーの塗装は「足場が必要なマンション構造」なのですが、議案書を作成した管理会社フロントに「鉄部塗装について、バルコニーはどうやって塗装するのですか？足場は？」と質問しても有耶無耶にされています。立案した管理会社フロントに説明責任はないのでしょうか？　フロントは小声で「足場が要らない所だけ」と仰いましたが、ベランダやバルコニーが除外されてしまうと近いうちに新調のために多大な経費が必要になってしまいます。修繕積立金は組合員の共有財産なのですから合理的につかってほしいのです。

　「理事会内の多数決」と言われましたが、理事3人のうち1人が理由を付して修正を求めても「積極的に意見を言ってるのが一人だけだ」と「そのままで（管理会社が作成した原案通り）」にされてしまいます。
　他社のお見積書と長谷工のお見積書（理事会資料として3.33倍の金額が提示されています。理事会でお話し合いをして範囲を絞るという流れでしたがどう削っても他社の提示金額の2倍以上です）を組合員さんに郵送し、他社のお見積書に賛成の署名捺印を集めたところ組合員の総数では40%、総議決権では50%が他社のお見積書に賛成しています。

　しかし、予算は理事会が決めることという法律上の制約があるのでしょうか？　数千万円以上も高ければおかしいというような国のガイドライン等が必要だと思うのですが（弁護士を雇って理事会決議の法的効力を争うというのは組合員の費用負担が大きすぎますし、理事長と管理会社に有利すぎるように思います）、見積書でA社B社を比較した場合に高額工事（管理会社の自社グループ）を選択することについて現在の法令ではどうなっているのか、教えてください

　相見積もりをとった場合、安い方に決めるのが普通だと思いますが、管理会社フロントはかたくなな態度です。
　修繕積立金の無駄遣いをされたくないのですが、国のガイドラインや相談のための窓口がどこかわからず困っています
　

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管理会社フロントによると「契約は理事長の権利」

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>>96 ご近所さん

自社を含め3社見積もりとりましたと管理会社から説明を受けました。書類もなく工事内訳も不明で金額のみ。理事長の代替わりで問い合わせしたらパソコンでデータ調べても出ません。つまり、きちんとした相見積もりなんて取ってませんでした。自社で仕事とりたいでしょうし、すべて任せっきりで管理会社を信頼してたら痛い目にあいそうです。

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本当に、管理会社フロントや懇意の理事長と話をして、こちらを下に見て騙そうとしている作為にびっくりさせられたよ。

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