サンクレイドル夕陽丘ザ・レジデンスってどうですか？

夕陽ヶ丘の物件最近多いですね。規模感大きいですし、広い部屋もあるので少し期待

買い物しやすいし、小中学校近くにあるし
何気にファミリーが暮らしやすいっていうのもあって
このあたりはニーズが高いのかもしれませんね。
親にとっても通勤は全体的にはしやすい立地と言っても過言ではなさそうです。

間取り終わってますね。
設計のセオリーを全く分かっていないです。

飯田グループと建設革命。

間違いなくコストカットマンションになる予感がしました。残念

>>3 匿名さん

間取り、どんな感じですか？

>>4 通りがかりさん

ほぼリビングインと覚悟しておいて下さい。
バルコニーにはスロップシンクがつきます。

積水や近鉄ならもう少し設えが違ったでしょうが、、

最近の天王寺区は価格高騰により在庫がだぶついてきています。昔から天王寺区民は富裕層ながら手堅い買物しかしないので、マンションデベとしては手強いお客様です。

結論としては、かなりの苦戦が予想されます。

物件名 サンクレイドル夕陽丘ザ・レジデンス
所在地 大阪府大阪市天王寺区生玉前町305番1（地番）
交通 Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩5分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩6分
近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩9分
総戸数 97戸
敷地面積 1,521.34 ㎡
建物の主たる部分の構造及び階数 鉄筋コンクリート造・地上15階建
用途地域 商業地域・第2種住居地域
建築確認番号 第KKK02204121号 (令和04年12月28日)
駐車場 敷地内18台（機械式駐車場12台、平置駐車場6台<内専用駐車場6台>）［月額使用料/28,000円～32,000円］
バイク置場 敷地内2台［月額使用料/2,000円］
ミニバイク置場 敷地内5台［月額使用料/1,500円］
自転車置場 敷地内194台（内訳:2段ラック式[上段：2段ラック式27台、垂直昇降ラック式24台、下段スライドラック式117台<内3人乗り対応48台>、平面スライドラック式20台、平置き6台<3人乗り対応>）[月額使用料/100円～500円]
管理形態／管理員の勤務形態 区分所有者全員により管理組合を構成し、管理会社に委託予定/通勤予定
管理会社 伏見管理サービス株式会社
引渡し可能年月 西暦2024年11月 下旬
建築予定年月 西暦2024年11月 下旬
売主 株式会社アーネストワン
〒188-0003 東京都西東京市北原町3-2-22
宅建業：国土交通大臣 (5) 第6157号
建設業：国土交通大臣許可（特-30）第23042号
（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）東京都宅地建物取引業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携(代理) 株式会社アメニティ
〒541-0057 大阪府大阪市中央区北久宝寺町3-5-12 御堂筋本町ｱｰﾊﾞﾝﾋﾞﾙ8F
宅建業：国土交通大臣 (3) 第7887号
（公社）全日本不動産協会大阪府本部会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
設計・監理 株式会社日企設計
施工 スナダ建設株式会社

第１期 販売概要
販売スケジュール 先着順申込受付中
販売戸数 4戸
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 64.85㎡・84.48㎡
最低価格 66,900,000円
最高価格 101,900,000円
バルコニー面積 15.93㎡・26.64㎡
サービスバルコニー面積 2.20㎡
管理費(月額) 8,840円・11,160円
修繕積立金(月額) 6,490円・8,450円
修繕積立基金(引渡時一括払) 350,460円・456,300円
管理準備金(引渡時一括払) 8,840円・11,160円

取引条件の有効期限 西暦2023年9月11日
最終情報更新日 西暦2023年8月29日
次回更新予定日 西暦2023年9月11日

64㎡ 最低価格 6690万円と記載あります。

確かに間取りを見るとリビングインタイプになっています。
リビングインのメリットとしては生活しやすく効率性が良くなる。すぐリビングに行けるので楽に生活ができること
家族同士のコミュニケーションもリビングを通って出入りすることになるので向上するというメリット
逆にデメリットはプライバシー性がなくなること。お互いの生活音などが聞こえたりする。部屋までリビングの音が聞こえてしまうということ。
思春期のお子さんの場合や生活スタイルが違う家族間の場合ストレスになる可能性はありそうですね

Aタイプなどは2部屋が独立して廊下側にありますね。CタイプもDタイプも1部屋だけは廊下側にあります。
しして一部屋はスッキリ解放できるウォールドアなので個室として使わずにフレキシブルに使っていく感じでもいいかもしれません。
最上階の90㎡超のプランになると屋内平面駐車場の専用使用権が付いていて特別感を感じますが、お値段も特別なのでしょうね。

70㎡ 中層フロア 8000万円です。


第１期３次 販売概要
販売スケジュール 先着順申込受付中
販売戸数 1戸（10階）
間取り 3LDK
専有面積 71.92㎡
販売価格 80,400,000円
バルコニー面積 12.05㎡
サービスバルコニー面積 1.87㎡
管理費(月額) 9,680円
修繕積立金(月額) 7,190円
修繕積立基金(引渡時一括払) 388,260円
管理準備金(引渡時一括払) 9,680円

84㎡で1億円超えです。


間取りの概要／特徴
価格
8740万円～1億190万円（第1期）
間取り
4LDK+2WIC
専有面積
84.48m2
バルコニーまたは
テラス面積
26.64m2
その他
サービスバルコニー面積/2.2m2
特徴
キッチン
浄水器or活水器
立地・配置
角部屋
設備・構造
光ファイバー対応
床暖房

平均坪単価３５０越え？

思ったより高い？平均坪単価350超えですか？

確かに、谷町九丁目駅は谷町線も使えて千日前線も使えるけど・・・
新歌舞伎座行って、帰りは近鉄百貨店立ち寄る生活かなと憧れます。
きっと素敵でしょうね。

立地が最高！
四天王寺前夕陽ヶ丘駅と上本町駅の間がやはりいい上本町に近すぎると商業地が増えて少し暗い感じになる、
ここはちょうどいい立地！公園近いし多いし、小学校も近い、教育施設も盛り沢山、治安は問題なし、子育て世代にはかなりいいのでは、
規模も大きいし最近では一番いい感じ10年たっても資産価値は落ちなさそう

>>14 近所にお住みさん
それにしては盛り上がらなさすぎでは・・・

>>15 評判気になるさん

向かい側はLoveというホテルのネオンが眩しいです。
風速50メートルの台風で吹き飛んでましたが
時代と共に、いつかは無くなるのでしょうね。

私も立地と規模感は良いと思います！しかし、建築費の高騰で仕方ないのかもしれないですがゼッチじゃないですし割高感あります…。
売れ行きはどうなのでしょうか？

資材材料費高騰で　これまでの2割り増しは織り込まないといけないです。

確かに立地は最高ですがかなりお高いのですね。
自分にはとても手が出せない価格帯ですが、今の価格高騰したマンションを購入したとして20年～30年後にリセールする場合、資産価値が保たれるものでしょうか？

>>19 さん

何年たっても立地がよければ資産価値は保たれそうですね、
他は変えれますし

残念ながら保たれません。
ご自身が築20年のサンクレイドル某、駅5分70㎡で8000万のプライス付いてるのを買いますか？買わないでしょう
20年でインフレ率が200%になってれば8000万で売却も可能かもしれませんが、通常だと良くて3980万程度になるでしょうね

>>19 匿名さん

通貨価値による。

>>14 近所にお住みさん
生玉はない。

夕陽ケ丘のマンションは築20年で70平米5000万くらいでうってますね

>>24 口コミ知りたいさん

天王寺区も昭和時代の50年前のマンションを70㎡前後3000万円で普通に購入される方おられます。
フルリフォームで追い金+1000万円でしょうか。

築年数は浅めがいいですね。
古いマンション買われる方は、底値だと思われて買われるのですが、配管とか古いですね。
エントランスもセキュリティなくて入れたり、エレベーター付いていても各階停止しなくて 階段昇降あるフロアもあったりするので、どう考えるか？ですね。

25さんの言われること、納得しました。
配管が古いのはまずいなと思いました。詰まったら最悪です。大掛かりな工事になってしまうかも。下水にしてもガスにしても怖いです。
そういうことを考えると、やはり新築がいいのかなと思えてきます。
つくりとしては古い時代の方が、がっちりしていて間取りも良かったりというのはあるかもしれないけれど。
Bタイプは一番狭いプランになるのかな、でも平米数から考えても良くできた間取りだなと思います。

現状北区、中央区よりかなり安い。
でもここも立地も悪くない。いいと思いました。

間取りがいいなと思いました。一部東向きのもあるけど、ほぼ南向きでワイドスパン。
無駄な廊下とかのスペースが少なくて、ほぼアウトフレーム。
採光と通風が良さそうな点は何よりだと思うし、室内全体が明るいだろうなという気がします。
4LDKのDタイプなどは寝室3つが東側に窓があり、朝が気持ちよく迎えられそうです。
難点と言えばリビングインで引き戸な点かと思うのですが、仲の良い家族の姿をイメージします。

リビングインだったら引き戸じゃないと動線がとりずらいから、これでいいんじゃないかと思います。
おそらく多くのマンションが、リビングインの場合はスライドドアタイプを採用しています。
リビング側に開くのは厳しいですし（誰かにぶつかりそう）
内側に開くと、家具の置き方などに制限が出てしまう可能性もありますから。

子育て世帯だったらここはいいんじゃないかな、と感じています。
わりと全体的に部屋数重視になっていて、
子どもがいる場合には条件に合っているなぁって。
ただ収納はそれでも工夫はなんだかかんだ必要になってくるんだろうなぁ。
子どもがいると、ほんっとうに荷物、多くなりますよねぇ。

>>19 匿名さん
勿論、その時の相場にもよるけどリセール時に利益出したいなら10年以内迄だよ。相場が今と同じなら10年から15年で8割減、15年20年過ぎると6割くらい。
15年から20年過ぎると大規模修繕が発生しその後、管理費や修繕費が高くなり修繕一時金も合計積立金次第で発生する。組合で多数決で決めるが払わない人がいたら修繕できなくなりボロボロになり更に価格定価。
中古物件見に来る人は今の合計修繕費や支払い状況全て見る事ができるので売れない中古物件は一生売れない。

やはりリセールのことって考えておいたほうがいいのでしょうか？永住するつもりで購入したとしても。
永住するつもりでも手放さないといけない日が来るかもしれませんが。そうなるとやはり資産価値も気にして購入したほうがいいのかな。

Btype 1LDK+S (納戸) +2WIC+SC　が一番平米数の小さいプランで、他のプランとはかなり差がある感じがしましたが、間取り図を見るととても良い間取りに思えました。
ただ、平米数が小さいから安いのかなと思ったら、5千万円超なのですね。

>>32 匿名さん

50㎡~で5000万~は 妥当金額のような感じです。

近隣のローレルコート上本町7丁目南館は、確か60㎡ 6000万円以上していたかと思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644175/

https://urban-notes.net/laurel_court_uehonmachi_7chome_202204/

永住するつもりだったら、そこまで資産価値考えなくてもいいような…
でも本当に考え方によると思うので、
自分の信条ではどうなのか、というところが大切カナ。
結局は便利じゃないと永住しようと思わないし、
便利であるということは、資産価値は高めになるわけだけど。

管理費(月額)7,600円～11,810円、修繕積立金(月額) 5,430円～9,000円というのは、販売価格から比較するととても良心的な感じがしますが、最低価格5千万円台～1億円台のマンションとしては管理費が足りるのかなという疑問もあります。今どきもう少し安めのマンションでも1万円台～2万円台の管理費のところが多いように思います。エレベーターは2基のようですし、駐車場はとても少ないとはいえ機械式ですし、自転車置き場もラック式、スライドラック式となっていて、けっこう維持費がかかるような気がするのですが。

管理費はともかく修繕積立金は安ければ良いってもんじゃないしどうだろうな。

>>修繕積立金は安ければ良いってもんじゃない
修繕積立金、10年後に高くなるとか言いますよね・・・
それを考えると、最初は安く見えても、結局はどうなんだろうという気持ちもあります。

そうなんですよね…
大規模修繕の時に集金が必要になるような感じなると困るので、
そういう風にならないように計画されているといいのだけど。
できれば落ち着いたくらいで、
見直しができるといいなぁと感じました。

ここって平均坪単価はどれくらいですか？

販売価格から考えると３２０～４３０くらいじゃないです？
階や広さなどの間取りによるのかなと思います。
修繕積立金などの話題が出ていますが、そのあたりも聞いておく必要はありそうですね。

横にありました元タイムズレンタカーの空き地に15階建てマンションの建設予定が掲示されてました。部屋によっては陽当たり悪くなりそうですね。

>>41 通りがかりさん

西向きだと日当たりは良さそうです。

南側のアポロが入っていた市営住宅がいよいよ3月から取り壊しなので　こちらも建物出来そうです。

西向きは日当たりはよさそうだけど、夏場がどれくらいの暑さになるのか…
夏場の西日って結構きついですので。
ただここが南側が何かができる可能性がものすごく高いことを思えば
見通しが効くという点でも西向きの方が優位性があるのかもしれませんね。

>>43 匿名さん

風致地区で高さ制限ある分、交通量が多くても西向きの方が良かったですね。

既に、南側にはマンション計画発表されてますので、壁を見て生活するのも
セットバックがあれば多少マシですが。