シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

マンマニさんの記事はこちらです。
https://manmani.net/?p=45975

TTJより単価高くなることはないんじゃないかと思ってますが、スミフは高いって言いますからね
最近はどこも急激に高くなってきてるからもう予測が難しいですね
大楠の杜買っとけばよかったと激しく後悔

情報が遅すぎる。

大楠の杜が完売したあとの秋に先行案内会するって言ってるんだから待とうよ
いまどれだけ価格を吊り上げられるか検討中だよ

大楠より坪+50ですめば御の字
+150くらいになったら泣く

>>221 通りがかりさん

規模感あるほうが坪550
小さいほうが坪500

シティハウス西池袋が500いかないくらいなのに、大山のタワマンでそこまで行くかね
坪430くらいかな？管理費は高めで

>>227 匿名さん
入居時期が違うことを加味すると、やはり500くらいかなと。
今は1年経つごとに新築マンションの坪単価がどんどん上がっていく時代。一時取得者の私にとっては嫌になる時代です。

スミフは2、3年後の相場を見据えた価格付けをするようですからどうなることか、、

>>225 マンション検討中さん

ノースは+80で坪440位じゃないかな。
狭い3LDKが、ギリ８千万台。

>>230 通りがかりさん
スミフでなければ良いところついてそう。
スミフだからあと40プラスで480あたりと予想！

ほんとなにも情報出ませんね

同じくスミフ案件で同時期に竣工予定の南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業側のタワマンが坪単価800との予想がされています。
そこから考えるとこちらは550-600あたりが妥当な坪単価かと。

>>233 eマンションさん
沿線は違えど、池袋まで同距離の十条タワーが坪475。
あっちは駅前ですよ。
いくらすみふでも500以上はないのでは？
ノースは430～450位だと思います。

いつ情報は出るのでしょうか

>>234 匿名さん
そうですよね。私も常識的に考えてそのくらいの坪単価になると思います。
ただここ最近の市況の勢いと、長期的に継続されるインフレ動向、円安もあり日本人の一般層が買えなくても買える人は結構いること、スミフ、ということなどをもろもろ考えると、私たちが考える見込みよりも一段上の価格になるのではないか、と思ってます。

結局ところ蓋を開けないと分からないですが。

十条は一期なのに大した事なかったみたいだよ。
普通一期は大人気で完売するところ多いのに、プレゼントつけても売れ残ってた。
スミフも向こうの売れ行きも見ながら検討してるんじゃないかな。

すみふは時間かけてじっくり売るスタイルだから
みんなが飛びつきやすい価格にはならん

>>237 検討板ユーザーさん
たいしたことないとは、具体的にどういうこと？
プレゼントって何？

>>237 検討板ユーザーさん
十条はあの価格なのにちゃんと売れててむしろすごいなと思いました。。第一回期で人気で完売って売主からしてみたら「安く出しすぎた、もっと高くできた」ですからね。十条が高価格勝負してある程度売れてるので売主にとっては◎になってる可能性が懸念されます。。、

>>240 匿名さん

第1期は完売してませんよ。
十条ののスレの写真を見ると売れ残ってますから。

>>241 マンション掲示板さん
ん？この文章で十条が第一期完売したという風に読めたのですか？

まあ十条の話はここではそろそろおしまいでいいんじゃないですかね。

>>243 マンション検討中さん

十条の販売状況はここの参考になるからいいのでは？

第一期で完売したかどうかはもはや関係ないと思います。たくさんお金かけてたくさんお客さんを呼んで、売る戸数を増やしすぎなければ、第一期完売！順調！みたいに見せれるので。デベの思惑に乗らないほうがいいかと。

>>245 マンション検討中さん

まあ十条タワーは普通に人気があって、そこそこ売れているよ。高い高いと言ってる人にはもう手が出ない相場かと。

>>246 マンコミュファンさん
相場に追いついていない人が取り残されていくだけで、文句言ってもその時欲しいマンションを買うしかないですもんね。そうやってもうずっと上がり続けていて、これからも上がるんでしょうね。

東上線と西武池袋線の、あの車内の空気の違いってどこからくるんだろう。
とくに池袋発の各駅停車。
東上線は暗いというか陰気さを感じるのは俺だけ？

>>248 匿名さん

西武池袋線も同じようなものだろ？
しかも西武池袋線は乗り換えが不便だよ。

西武線は乗ったことないからわかんないなぁ
東上線も5分くらいしか乗らないし、それなら乗り換えの利便性が高いほうが良くない？

>>248
車内が汚れてない？
車庫が埼玉の奥地で砂埃被りやすいせいもありそうだけど、清掃頑張ってほしいね
一方で自然災害には滅法強いのが東上線だね

>>251 マンション検討中さん

たしかに東武は車両の清掃がなってないね。
画像はこないだ撮ったやつ。東武にクレーム送ろうとしたけど忘れてた。
何年放置したらここまで汚れるのか。

>>252
汚いっていうのはほんといただけないね。
古いのは全然構わない。

>>252 匿名さん
西武も汚い車両はあると思うよ。たいして変わらない。
メトロも同じ。

現実を見よう。坪単価500ですね
ただ後から出てくるやつはもっと高いから、買いですね。

470～500でしょう。十条の売れ行き見るとその位は固いでしょうね。

大楠ノ杜完売！
ここは坪420スタートと予想します。

大楠ノ杜が完売して、やっとこちらも案内が始まるのかな。あまり悠長にしてるとピッコロの情報とかも出始めそう。
私は安い部屋で450スタート予想です。平均は480くらい。

夢みないでください。
490スタート、平均520です。

>>259 十条坪単価当ててるマンさん

んな高いわけないｗ
ここ大山だぜ？

売主にスミフの他、フージャーズコーポレーションが入ってますが、この関係でスミフ案件にしては安くなる、なんてことはないのでしょうか？

>>261 eマンションさん
フージャーズにそんなチカラはないと思います。土地の供給に絡んでいれば別ですが、それもないでしょう。

マンションネームがシティタワーですもんね

>>262 匿名さん
返答頂き、ありがとうございます！！
ちょっと安くなったりしないかなと期待しましたが、あまりそのような期待をしない方がよさそうだな、と思いました。

再開発地域なので、このあたりはますます便利に変化していきそうですね。
大山駅まで徒歩４分、商店街沿いという立地に魅力を感じます。
物件概要を見ると、専有面積はいずれも狭そうかなと思いますが
どんな間取りなのかプラン公表が楽しみです!

ＨＰ更新されていますね。内廊下各階ゴミ置き場あり。
サウスを待ちたいけど、販売まで一年以上先。

サウスがとてもかっこいいですね。エントランスから共用施設まで。
驚きましたが、ノースの屋上テラスは一般開放なんですね。互いの共用施設を利用できないうえでこの差となると、ノースとサウスで価格差が凄そうです。

>>265 匿名さん
専有面積狭いのでびっくりしました。
大きいタイプの部屋が、北で68平米、南で72ぐらいですもんね。
タワマンてこんなもんなのかな？普通に100平米とかだと思ってた。まあ自分には手が届きませんが笑

>>268 eマンションさん

スミフは多いのですよ。グロスを抑えて単価を上げるために床面積削っているようです。

すごく大まかな想定ですけど、たとえばここで100買おうとすると、十条で90、西池袋で80買えるから、面積妥協してそっちにしようということになりやすいかも。
これが、70を妥協して55にしようとはならないわけだけどね。

>>269 マンション掲示板さん
教えてくれてありがとう。

マンション、バイク、ミニバイク、自転車用のエレベーターがついているのに驚きました。
最近のマンションでは当たり前ですか？

確かにグランドエントランスから入ってエレベーターから自転車入れるのって大変そうな気もしちゃいます。
駐輪場はないので、家の玄関横が置き場でしょうか。
家の前に自転車を置いておいてもいいのは楽でいいですね。

廊下に自転車は×かも...

フロアプランに自転車用EVは無いので地下か2階に自転車置き場があるんじゃないですか？

そうそう、スミフのシティ中古物件で地下に駐輪場があるのを見たことある。
いちいち地上に出るのが結構面倒みたいで、結局廊下に置いてた。
住人の質を鑑みて購入やめたわ。

２４時間管理で内廊下なんだよね？
自転車置き場がどこかはわかんないけど廊下置きは無理でしょ。

ノースタワーは1月から販売予定ですが、特に音沙汰無しです。もしかして人絞ってアンダーで案内始まっているのでしょうか…？

>>277 検討板ユーザーさん

それはないと思いますよ。

>>259 十条坪単価当ててるマンさん
これだったら私は買えません
ちなみに大楠の杜は350くらいだったような気がしますが、ここは本当にこんなに高くなるのでしょうか
この辺の相場が一気に上がりすぎではないでしょうか？

>>279
いや、誰もわからないので、一喜一憂せずにいきましょう。

もしこの予想が当たってたとしたら大楠の杜やその向かいにある前作買った人は勝ち組だね

大楠も最後の頃は西向き5階で坪390とかの部屋もあっさり売れてました。大楠の売り始めの1年前とは明らかに違う相場だと思います。
とはいえ、さすがに平均が520超えなら腰を抜かします。早く案内が欲しいですね。もう11月ですし。

平均坪単価は430万位を予想してる。

>>283 マンション検討中さん

ノース棟はそんなものでしょうね。
高くても450位と予想。

私もそう思います
スミフだし、サウスは十条と同じくらいになる感じかな

近くに大きめのスポーツジム欲しいですね
コナミスポーツは子供の習い事でならいいですが規模感が物足りない

めちゃ感覚的なので、批判されても全然OKなのですが、個人的にはノースはこんな感じかと。むしろこれを基に、違うと思う人は、訂正してほしい。

大楠の杜（駅徒歩7分、板マン）で坪360、そこに以下のような坪単価増加要因。つまり、ノースは460くらいかなと。
１）より駅近（徒歩5分）→坪＋２０
２）タワマン→坪＋20
３）昨今の構造的インフレ（ウクライナ問題で資源価格高騰・コロナによる物流問題・歴史的な円安）→坪＋３０
４）共働き世帯率の増加（需要家の平均世帯年収増）→坪＋１０
５）住不さん提供：坪＋２０

ちなみにサウスは上記に加えて以下が加わって坪490くらいかなと
６）共有部がさらに豪華・より駅近→＋30

TTJが@475万で販売が苦戦せているからもう少し安いんじゃないかな。

よくよく考えたら徒歩二分の差で坪20てエグい

十条はなんか気分が上がらないんだよなぁ

国際学生宿舎大山寮の跡地がとても気になります。定借がネックですが、立地がとても好みです。

ジオ板橋大山、かな？
立地は大楠よりもいいですね。そしてとにかく広い。

プラウドシティ小竹向原のスレ見てたらもっと坪単価高い気がしてきた。平均坪単価500万位いくんじゃいかと。

>>292 匿名さん
プラウドシティ小竹向原では420以上という噂がでているようですね。
そっから考えたら、500は行かないにしても450以上はやはりいくのかなという気がしてます。

>>293 匿名さん
安くても430はいきそうですね。
当時は高く感じた近くのパークハウスが出来上がっているのを見て、とても後悔しています。

ノースから売り始めるのもうまいよな～
サウスがいくらになるのか想像がつかん
十条とこっち、どっちが高いんだろう

マンション価格が急激に高くなっていると感じます。大楠の杜を売り出した頃はこのタワマンは坪400万位かなと思ってたのに、最近だと最低でも坪450万は超えてきそうって思い始めました。。

これがバブルなのかってくらい騰がってますね
大楠の杜のときでさえ大山でここまでの価格になるか～と思いましたが、この一年は一気に騰がりましたね
ピッコロスクエアの方はいつできるか知りませんが待っても安くはならなさそうですね

大山って穴場だったんだと。
池袋から3キロ圏内かつ駅力があるのに安かった。東武東上線も使ってみると、乗換しやすく意外に便利。
メジャーデベか力を注ぐのもわかる。ただ500とかは無いね。

500は無いというのは私もそう思います。
でもそれは「今は500は無い」というところかなと。
大山も数年前まで「300は無い」だったんですよね。

東京への人口一極集中化シナリオや、所得倍増計画が現実化すると、購入能力者が増加するため、そのインフレの波は都心部を中心に広がるでしょう。
そうなると本物件も購入時は450くらいかもしれませんが、その後数年で中古物件として500以上となる可能性はあるんだろう、と思います。

こういう価格帯になってくると中古も狙いたいけど
築浅の大手分譲がもともとそんなに多くないのかな？全然出てこない。。

大山駅の立体化について調べてみましたが、ホームは北側に少しズレるみたいですが改札位置はほぼ変わらないみたいですね
改札位置も北にずらすor複数設置がよかったです…

>>301 マンション検討中さん

今の改札位置は変えられないとしても、北の端の新しい道路のところに一つ増やしてくれたらいいけどね。

東武鉄道はそういうところにお金をかけないイメージです
いまだに転落防止柵もないし

>>301 マンション検討中さん
既存の開発位置が変わらないという情報はどこかで見たような気もするのですが、
新改札ができないという情報ってどこかで発表されていたのでしたでしょうか？

>>304 匿名さん
すみません、誤解を招く書き方をしました
新改札の有無については特に記載はありませんでした
北側か駅前広場あたりに新改札ほしいです

>>305 マンション検討中さん
304です。返信ありがとうございます。承知しました。
そうですね。おっしゃる通り、新改札欲しいですね。新改札できれば、場所によってはノースタワーからは徒歩4分になると思いますので。

今更ながら気づいたけどシティタワー千住大橋で坪450くらいなんですね。
千住大橋と大山、どっちも行ったことありますが、個人的には大山の方が駅周辺の便利さ、活気、ハザードマップ、などの点で優れていると感じます。
都心部へのアクセスは互角？
なので千住大橋より高そう。坪470くらいかなー、、

>>307 匿名さん

千住大橋と大山なら断然大山でしょう。地価が全く異なります。今の相場であればサウスは470以上でしょう。

>>307 匿名さん
千住大橋はそんなに高いんですね、平均坪400くらいかと思ってました
行ったことはありませんがたしかに比較すると大山のが高そう

>>309 口コミ知りたいさん
307です。
ちなみにシティタワー千住大橋が450くらいといったのは、このサイトの情報を参考にしました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668778/

2回目のオンライン事前案内会に参加した方が価格情報をあげてくれています。

まもなく12月ですが、全く情報ないし、前HPに今秋オンライン見学会開くと書いてるのに、それもなくなった...売る気あんのかな？

>>311 マンション検討中さん

この物件に限らずスミフは意図的に販売を遅らせていますね。決算調整か今後の更なる相場の上昇を見込んでいるのでしょうか。

スミフを舐めすぎ。
シティタワー綾瀬は坪500万。
足立区のタワーが坪450万～500万で
板橋区で駅力ある大山がどうなるか。
専有面積から刻んで坪単価上げる腹。
マンマニさんは三菱買えって発言した意味が明らかになるね。

パークハウス見送り大後悔。

>>314 マンション検討中さん

パークハウス出来てきましたね。タワマンに負けない位の独特な存在感。見送って後悔。

HPの物件概要のノース販売開始予定も4月中旬に変わっているんですね。
こうやってしれっと会社の利益優先で変更を繰り返す態度が本当に嫌です。本物件を遅らせた理由が利益追求かは知らないですけど。

>>316 マンション検討中さん
そら会社の利益のために仕事してるからな、、、
まぁ嫌になる気持ちは分かるがスミフは体力馬鹿みたいにあるからそれでも買う客を待つことができるんだろう

>>316 マンション検討中さん
情報サンクス。おいおいまじか。これマジで坪500近くあるんじゃね？
そうなると俺はキツイ

>>318 ご近所さん
ノースはともかくサウスはそのくらい行くかもね

タワマン節税も見直しだし予想より下がると嬉しいがそれはないか