プラウドタワー目黒MARC

なるほど。
色々な考え方があるのはわかりました。

物件を購入するかどうかのポイントは、転売で売りに出たとしてもその物件が欲しいかどうかです。
絶対に購入してはいけないポイントは、検討物件より駅近に同クラスかつ安い物件が出る場合です。

故に、この場所にどうしても住まなくてはいけない理由がある人以外は、個人的に賃貸をすすめます。

>>3353 匿名さん
同じクラスで駅近の物件というとブリリアが思い浮かびますが、同じ坪単価にはならないと思いますし、その金額出せるなら、山手線にこだわらないなら、港区の新築の方が良いのではないでしょうか？賃貸を望むかどうかは、個人の価値観の問題なので、あなたが勧める勧めないではないと思います。

住まいサーフィンに先着順(R4.4.10時点)の価格が22件登録されてるけど1～2次のキャンセル部屋？　まだ残ってるのかな。いまどこまで進んだんだろ。

1次(88) + 2次(15) + 3次 (23) - キャンセル(22)＝104？

>>3355 匿名さん

どひゃー！
そんなにキャンセルあるの？
もうダメじゃん。ここ。
金切り音を現地で確認してキャンセルって流れかな？

>>3355 匿名さん
単純に先着順のまま残ってたところだと思いますよ。案内受けた際に先着順だったところがそのままあったりしますので。キャンセルが出てたとしても22もでないと思います。

先着順＝キャンセル住戸って発想はちょっと驚きました。1人は若葉マークさんだから仕方ないのかな。

キャンセルじゃないとしても、１期１次で出した88戸のうちの20戸以上が1ヶ月半たった4月上旬でのこってたってこと？とはいえ、先着になってるのは高層（グロスの高い大きめの部屋）か低層か中住居か北向きっていう、売れにくい部屋が多い感じはするけど…。
この辺ってまだ売れ残ってるのかな？自分は１次よりあとにモデルルーム行ったけど案内されなかったな…（でも、自分の希望の間取りはでてないからかもしれない）。

>>3359 匿名さん
それが本当なら不人気物件確定。ここは一期一次は希望募って、その部屋を売りに出していたので、単純に売れ残りかキャンセルかと。
全体的に不動産価格上がってるけど、売れる物件とそうでない物件、選別されてるな

もう100以上売れたんですね。
順調じゃないでしょうか。
竣工までには完売しそうですね。

どこかで、1期でこれだけ売れましたー！って言いたいからなのか、先着順をウェブサイトで公開してないので売れ行きがよくわからないですよね。そもそも非公開のまま先着順ってやっていいんですね。物件概要に公開するものだと思ってました。

中古で出てきても買いたい物件かどうか。
新築マンションを購入する重要な決め手です。

皆様、どう思われますか。

>>3365 匿名さん
そう考えたら中古ならシティタワー目黒買うね。でも新築と中古は比較にならないだろ。

>>3365 匿名さん

中古で出てきた場合。私なら、ブリリアで同じ広さの部屋が同じ価格で出たらブリリアにしますが、同じ価格になることはないと思うのでこちらで十分かなというかんじです。今のところ他に比較しようと思う物件はないですね。

中古ならブリリアだけど、高すぎるのでそれなら新築で減税もあるこちらかな。分譲賃貸だと割高になるし。

そもそも新築がいいから買うという人もいるので、中古でも買いたいかが決め手の要素になるかは人それぞれ。

値段関係ないならそりゃブリリアです。

>>3367 検討板ユーザーさん

比較物件は近隣の五反田武蔵小山ですね。
どちらにも完敗の悪条件なのでここで言われる通り不人気なのも納得です。

>>3366 マンコミュファンさん
例えば6年後に築11年のシティタワー目黒との比較なら築5年のMARCかな。
ブリリアが同じ価格にはならないだろうしな。現にもうすでに新築のMARCの方が安いわけだし。

>>3364 匿名さん

おそらく100はいってそうだけど、よくわかんないですよね。おそらく4次まで１週間ちょっとだと思うけど、だれか知ってる人いないんだろうか？

>>3370 匿名さん
このスレを武蔵小山で検索すると23ページにもなるのにシティータワー武蔵小山のスレでMARCやマークを検索してもここのこと書いてるのが1レスしかないという事実。
検討者がほぼ重なっていないことが明白ですね。つまりここに武蔵小山を書いている人のほとんどが武蔵小山万歳の人か、武蔵小山をネタにしたい人。

一方アトラスタワー五反田は72レス中5レスでMARCやマークが出てくる。間違いなくライバルはこっちですね（ちなみに五反田スレにも武蔵小山くん出没）。

シティータワー目黒は中古の坪単価は同じくらいだけど、制震だし、管理や作り的にも目黒マークの方が良さそう。あとハザード地域。

ブリリアは天井高とか間取りとか、オフィス棟とのお見合いは気になる人は気になるかもしれないが、アクセス考えたら目黒マークより良さそう。ただ坪単価は高くて、今から中古で買うなら港区でという選択肢もありそう。

>>3373 匿名さん
至極妥当な分析

>>3373 匿名さん

意味不明なこじつけですね。
マークとシティタワー武蔵小山どちらもMR行きましたが、検討層が重なってることは伝えられます。
マークの契約者さんなんでしょうけど、武蔵小山と比較すると条件面で劣るから比較されたく無いんだと感じました。

この物件は実需が強く、作りや間取りは良いので中古で買っても値下がりリスクは相対的に低そうですが、一番のドライバーは街づくりのコンセプトがどこまで実現するかだと思います。

賃貸棟のレベルの高さは分かりましたので、成功すればかなりレベルの高い人が集まりますが、市況がそれほど良くない中、どれだけ埋まるのか、ガーデンテラスを活用したイベントや会員制の施設利用状況など、まだ分からない所も大きいですね。この辺りは野村とJRがどこまで頑張るかだと思います。

>>3377 名無しさん

JRはこれ以上ここには関与しなそう。野村の開発で上手く行った例は無い。残念だけど期待するだけ無駄じゃないか。開発なら三井一択だよ。

ちなみにJR東日本は運輸から不動産・ホテル事業を売上、利益共に拡大しようとしています。

https://www.jreast.co.jp/press/2020/20210129_ho01.pdf

品川が最大の投資地域だと思いますが、環境配慮やワンストップサービスやコミュニティサービスの実現など、街づくりのコンセプトはここでもやっていくのだと思います。

JRのメリットを考えると、目黒駅までの道の整備をどこまでコミットして、目黒駅利用者を増やすかという所には期待したいと思います。

>>3378 マンション掲示板さん

仰られる通りですね。野村はこれまで、森ビルや三井、三菱とは違って売り切り型に近いビジネスモデルでした。今回は野村が契約上抜けられないので、そこはメリットだとは思いますが、どこまで実現出来るかは未知数ですね。

ただ人口減の中、供給個数から供給価格で勝負してきたここ数年と違い、各社サービス面の拡大を考えているので、ここは頑張るのだと思います。そうでないと他のJRの再開発物件の入札取れないですからね。

基本的には街としてはJR（と竹中）の開発（野村は分譲のみ）なので、JRには継続的に取り組んでほしいですね。ましてJRはオフィスと住宅の賃貸もってるので、価値を維持、さらに向上させるよう取り組んでもらいたいところです。

極論すれば目黒駅までのアプローチを改善するとかもできてしまうわけで…。

予定もない目黒駅までのアプローチの改善とか妄想しててワロタ。これ以上の開発余地はありません。現実を直視できない程に追い込まれてるんやろな。

中古としての資産価値が更に上がるためには、街づくりに期待ですねという話なのに、まだ決まっていないという事実と開発の余地はないという主観や希望を混ぜて書く所に、必死さが溢れてますね

野村は組合員の1人で、ガーデンテラスとかの企画とかは彼らに期待してます。

ちなみに目黒駅までの二車線化は、野村は前向きという事でしたので、実現して欲しいと思います。個人的には二車線化より、線路側に壁作ってくれれば良いですけど。

電車の金切り音と頻繁に書き込みがありますが、そんなに酷い音なのでしょうか？

>>3385 通りがかりさん

線路沿いは確かにしますが、プラウドは奥まってるからさほど気にならない人もいると思います。
金切り音という表現してる人はおそらく特定の人なので他のスレでも見ましたが、よっぽど言いたいのでしょうね。w

>>3385 通りがかりさん

現地確認しました。私は受け入れられません。
それがこの売れ行きの悪さになってるのかと。

>>3387 通りがかりさん

私も同じ理由で見送ってるものです。1LDKも検討したいので一応引き続き様子は見ているのですが。

あと、二車線化の話題がありましたが、行政でも苦戦、時間がかかるものに野村が前向きになった程度で実現するとは考えにくいですよね。誰がお金払うの？野村なんてここを売り切ってしまえば二車線化する必要性なんて益々なくなります。

現地を山手線車内から。左側手前の線路脇が賃貸棟、奥のクレーンで建設中が分譲棟です。ご参考まで。賃貸棟はほぼ線路脇なので、ペアガラス仕様にもよりますが騒音は結構するでしょう。分譲棟の方はどうでしょうかね？

現地見てきて下さいよ。前面道路のアスファルト新しくなってますでしょ。道の整備はあれで終わりだよ。

音については、人それぞれなので現地確認が良いと思います。線路脇は煩いですね。ガーデンの所まで来た時には私は気になりませんでした。部屋の中は二重サッシでうち1枚はペアガラスなので、ほぼ無音だと思います。

恵比寿ガーデンテラスとかと線路からの距離変わらないですかね？
賃貸棟とドレッセと比べるとプラウドは結構奥まってるのでいいほうな気がしますけどね。個人差ですよね。

>>3392 マンション掲示板さん

過去のスレご覧になってないですよね。ここはちょうどカーブで湘南新宿線など外側の線路を早いスピードで走る電車の金切り音がするのです。ほぼ直線の恵比寿とは状況が違います。

それよりも今日E-PARKで路地裏ダイニングというイベントがあるみたいですよ～

>>3394 マンション検討中さん
周辺での各種イベントが楽しみです。

>>3384 マンション検討中さん
二車線ってあの狭い道路をどうやって広げる想定なんでしょう？物理的に駐車場のところ以外は難しいんじゃないかと思うんですけど、なにか聞かれてますか？

>>3396 匿名さん

妄想なんだから突っ込んじゃダメ。笑

>>3396 匿名さん
やれるとすれば土地区画整理事業で道路拡張。土地の所有者との調整あるし簡単ではない。
ただ駐車場の範囲まで地区計画がかかってて道路に関しても区画道路を適正に配置するだとか、安全な歩行者空間確保のため、歩行者通路を整備するって品川区は言ってはいるから可能性はある。
もしそうなれば目黒マークにとってはありがたいけどね。

撮影スタジオ横の駐車場のところに保育所ができるって立て看板あった気がするけど。
あそこに建物出来たら道路の拡幅は無理なんじゃないかな。

>>3399 匿名さん

なるほど。保育所ができるなら尚更区は整備しないとですね。今の道路と土地の形を変えて整理する可能性ありですね。

>>3399 匿名さん

新築する場合は、セットバックする必要あったりしないですかね？自分で調べてなくて無責任で申し訳ないですが…。

建物ができちゃったら反対側は線路しかないから形変えて整備って無理じゃないの？