【契約者専用】ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ

>>2300 住民さん4さん
確かに。市内では築年数経っている物件が多いので将来的にもずっと競争力はありそうですし。比較すると相対的に結構割安な感じはしますね。

>>2298 住民さん5さん

そんなあなたには公団分譲がおすすめ。
新浦安駅徒歩5分の美浜東エステートは、敷地内全域容積率の上限は200パーセント。
それでも非営利の住宅公団が余裕をもって建設したから、容積率100パーセント未満。
なんと住戸の専有面積よりも土地持分の方が広い。

同じシンボルロード沿いでは、海風の街も敷地全域容積率の上限は200パーセントだけど、余裕をもって建設されているから容積率120ちょっと。
こちらも分譲主は住都公団。
バブル期の地価高騰中だったのにもかかわらず、住まいのゆとり優先。民間じゃ有り得ない。

但し、公団分譲に快適に住む場合にはリノベが必要。

民間ではない非営利団体が建てた最後の分譲マンションが、勤住協が2000年に建てたベイシティ新浦安。
容積率は海風の街と同程度の120%台。上限200％の土地なのにゆとり優先。

勤住協は特殊法人から独立行政法人になり、まもなく破産。
破産するくらいの悪い財務状況でも、ゆとりを優先して建てた。
それどころか鹿島の制震ダンパーを組み込んだ制震マンションに仕上げた。
戸境壁は鉄筋コンクリートだけで25cm。

破産寸前の民間じゃ出来ないだろう。
破産寸前の非営利団体だから出来た。


ベイシティ新浦安周辺の民間マンションは、容積率いっぱいに建てられているから、比較するとゆとり差は一目瞭然。

容積率200なのに100並みに土地の勿論があるから、固定資産税が高くなるデメリットはあるけどね。

ブックカフェで仕事するのは全然構わないけど、電話してるやつはなんなんだろ。マナーがなってない方いるね

>>2304 住民さん1さん
ブックカフェってルールで電話禁止なんですか？

少しの電話くらいいいじゃんと思いますけどねえ。
（周りに配慮しない迷惑な感じとかweb会議だらだらやってるとかならちょっとお引き取りを、、と思いますけどね）

電話の内容がアレなんじゃないですかね。
オープンスペースでその話題するのはアカンやろという感じの。

こちらの中古を気にはなっているのですが、床暖無しってのが気になります。一冬越したかと思われますが、ぶっちゃけ床暖なしで1月、2月の電気代って大体どれくらいかかりましたか？

>>2308 住民の人に質問したいさん
床暖アリの近隣マンションからの引越しですが、まあ慣れかなとは思います。もちろん床暖の方があったかいのは当たり前ですがそうです。が、なくてもあったかいですね。（4f住人より）

>>2308 住民の人に質問したいさん
オール電化ですが電気平均2万、1番高い月でも3万程度だっと思います。電気代高騰していても以前住んでいたマンション(電気＋ガス)と変わらない水準でした。
ZEH基準満たす為に5面断熱になっているせいなのか部屋が極端に暑かったり寒かったりがなく保温性が高い印象です、エアコンの効きが良くて快適です。

花火楽しみですねー

>>2311 住民さん1さん
えっ、花火いつやるんですか？

>>2312 住民さん8さん
浦安は10月開催で決定ですよー

海側2階以上の部屋ならベランダから見えるでしょうね

今日は幕張の花火大会で高洲海浜公園からきれいに見えました。

>>2310 住民さん9
有難うございました(_ _)。

>>2315 住民さん1さん

明海公園でもお祭りみたいなやって賑わってましたね！
どこでどんなお祭りやってるか近隣を把握できてないので
ここで共有しあえるといいですね！

また新しく売りに出てますね！

>>2318 住民さん8さん
不動産屋から聞きましたが
totalで10部屋くらい動いたらしいですね。
おおよそ、800～1000万くらい購入金額より高く売れてるらしいです。

>>2319 住民さん1さん
10部屋近くなんですね！売りに出た瞬間消えているので人気凄いですね！まあ比較すると周辺物件がそれ以上に価格上げているということなんでしょうけど。
第二期の最終頃は適正価格に上がってましたけど、コロナ始まった初期に契約した人は大分安価に買えたと思うので、良いかもしれませんね。

>>2319 住民さん1さん
確か5年間売れない縛り無かったでしたっけ！？
皆さんどうしてるんだろ。。

>>2321 住民さん2さん
あれは5年間アンケートに答えなければならない縛りだったので次の入居者に引き継いでいけばOKだったと思います！

>>2321 住民さん2さん
5年内は売主(三菱地所レジデンス)の承諾が必要であったと思います。勝手に売ると地所レジは買戻特約で買戻すことができる＋損害賠償できる契約であった気がします。
(本当にやるかどうかは別にして)
なので基本は転勤とか何かやむを得ない事情があった人が過去売ってるのではと、、私が知り合いの不動産屋に聞いた話では実際に出たのは5-6件くらいと言っていました。500戸超の分譲なのでポツポツ同じように売りがあるかもですが5年はそんなに出てこないのではと言っていました。

>>2323 住民さん10さん
いや、それはないです、三菱地所からの承諾とかは不要です。
不動産屋に確認しましたので。

売りたければ売却可能ですよ。
ロイヤルハウジングさんがほぼ売却依頼受けてるみたいなので聞けば教えてくれますよ。

>>2324 住民さん1さん
売買契約見てみましたが30条1項に上記の規定ありますよ。承諾書も別紙にありましたし。
契約をそのまま読むと、破った時は、地所レジが5年間買戻と2割の違約金取れるように約定されています。
仰る通り売るのは自由だと思いますよ。正式な手続きを踏めば売却全然問題ないですし、仮に踏まないとしたら、そのリスクを負えばいいだけなので。

まあ地所レジもそこまで厳しい対応しないと思いますし黙ってというのもいいんではないですかね
個人的には面倒になりたくないのでしませんが

>>2325 住民さん10さん

ちゃんと確認すればわかると思いますよ。
まずは、不動産屋に情報を確認して正当な手続きを踏めば問題ない事がわかると思います。

まぁ、売却する気がないならいいんじゃないですか？
売却を検討してる人は契約書の内容を鵜呑みにせずに情報をとりにいけば正当な方法で売却できることが確認できますのでご安心してください。

>>2326 住民さん1さん
不動産屋に確認して、ご安心をって、何を根拠に
仲介の人？上で記載していたロイヤルハウジングってとこのひと？

自分が締結した譲渡制限付いた売買契約の内容は鵜呑みにせず情報を不動産屋にとりにいけばって、、、流石に、、笑

売るには本当にいい時期だけど不動産屋が煽りすぎるのも大概だな、、

>>2327 住民さん10さん
自分の意見を正しいと信じて否定されると不動産屋のせいにするのは非常に残念なひとですね。

これだけ売却させれてるのは事実なんだから、もうちょい自分でも真実を調べてみてはどうですか？

売却できるのは確かで方法があるのは確認できるんだから
頭でっかちでプライドばっかり高くてもしょうがないですよ。

自分で動いて情報かくにんしてみたら？
ちなみに不動産屋ではないしね。

このマンション買い戻し特約付いてますよ。
>>2325さんの言ってることは正しいと思います。
三菱が買戻権を本当に行使することは、まぁ無いでしょうね。

>>2329 住民さん1さん
特約は付いてますよ。

>>2328 住民さん4さん
だから地所レジから承諾得るか、売り手が違約リスク負えば売却は普通に出来るんだよ、承諾不要って書いてるしもはやw
契約事実に噛みつくなんて流石にポジショントークにしても行儀悪すぎ

まあ地所レジが土地を千葉県から買った際に付された転売禁止の規定で、ガチガチに縛られている契約を反故にできる抜け道＝真実(笑)をロイヤルハウジングが本当に教えているなら、それは行った方が良いですね！
地所レジから承諾を得る以外、あんまり大きな声では言えないやり方かもしれませんが

>>2331 住民さん10さん

担当者に確認しましたよ。
5年間は売れないような契約かと思ってましたと聞いたら
そういうような縛りのある契約ではないですといわれ
番号発行してもらいました。

面倒なので本当に売りたい人は売却可能なので安心してうってください。

ずっと売れないよーって言ってる人はそう思ってればいいんじゃないですか？

重要事項説明でサインしてる内容を否定しても説得力ないよ。

>>2333 住民さん1さん
私も当初はサインした内容があるのでなぜ売却できるのか疑問でした。
なので、不動産屋に確認して結論として、アンケートの権利みたいな物を引き継ぎすれば、問題なく売却できることを確認しました。

番号発行してくれるのは三菱ではなく、別の会社ですね。
あなたは書面の内容だけをみて判断して行動してないですよね？

私は行動して確認しました。
実際できることを確認もせず、できないと決めつけて売却を検討してる人が諦めると可哀想だと思い、真実を記載してます。

あなたはずっとそう思ってれば良いと思いますよ。
私も当初はあなたと同じ考えでした、疑問に思い行動して確認しました。

書面しか見てないとその結論から動けないでしょうね。

>>2334 住民さん3さん

三菱に聞いてそのような答えが返ってきたなら誰も文句言わないでしょうね。
無事に売れて良かったですね。

契約でハンコ押してるしその理屈はおかしいと思うんですが…笑

>>2332 住民さん3さん
住民さん10は皮肉たっぷりですが、売却出来ないとは言ってはないのですか。
三菱に正面切って承諾得て普通に売るか、黙ってやっても訴えられるリスクも低いので違約リスクを全部受け入れて売るかって言っている気がします
番号？発行の効力だけで何も三菱との間で契約も結ばず、売買契約の違反を完全に否定できるかがポイントですね

でも売れたのならよかったですね！おめでとうございます！

>>2336 住民さん5さん
おかしいと思うなら確認してみたら
詳しく分かりますよ、いい加減自分で確認しなよ。

5年の販売しちゃいけない契約が問題なく売れるようになるんですよリスクもなく。
三菱がその会社に5年の販売不可の契約を管理させてるのかな？

詳しくは忘れたのですが正攻法なので売却する人はそのような流れになると思います。

>>2338 住民さん8さん

三菱には確認されたのですか？

>>2338 住民さん8さん
忘れたのかいっ！一番重要なところですよ、、
ロイヤルハウジングさんの何支店にアドバイスされました？新浦安には2店舗あるみたいですが、もし本当ならお盆明けからマリンヴィラの住民が押し寄せますね。

>>2340 マリンヴィラの民さん

そんなに売りたい人大勢います？
売りたい人は確認すればよいのでは？

>>2341 住民さん5さん
もう、相手にするの面倒になってきたのでそんなに気になるなら自分で確認したら早いと思いますよ。

そして売りたい人売れるのでどうぞ売却進めたら良いと思いますよ。

あーだーこーだ言ってできないって言ってるならそう思ってたらいいのでは？
それでも私はまったく構わないので。

ただ、売りたい人はちゃんと売れるので案内したやり方でどうぞ。
以上です、

不動産屋の営業に釣られすぎｗ
ポスティングチラシ迷惑なのでやめてください。

買い戻し特約の内容よく理解しましょう。

>>2322 住民さん7さん
それはZEHのアンケートで、やむを得ず売却するときは引き継ぐようにとの事で、買戻し特約とは全くの別物。
また、売却する場合の判断は三菱ではなく司法書士事務所が正当な理由があるかを判断します。正当理由がない場合は買戻し特約の対象となります。
三菱は20%の違約金取れて、さらに今の市場価格で売れるならバンバン買い戻すだろうね。

>>2345 マンション住民さん
何処の誰の情報でしょうか？
正当な理由かどうかの判断基準はなにでしょうか？

その司法書士事務所とやらが正当と判断したら売却できるという事ですか？

アンケートの会社が司法書士事務所に理由を告知して問題なければ番号が発行されるということだと思いますが。

一流の長谷工が施工したマンション。長谷川工務店の頃から数々の一流建築を手掛けてきた実績。

バス停留所が目の前、しかも駅まで徒歩でたったの三十分圏内という好立地。

一番近いスーパーはセレブ御用達のオーケーストア。

居住者は少しでも多い方が良いから、容積率を上限近くまで使って多数の住戸を用意。

しかも大人気の田の字間取り住戸が多数。

（高さ制限の緩和と引き換えに・・・という大人の事情はさておき）敷地内が閉鎖的なのは良くないから、十字路は部外者の通行可に。

こんな素晴らしい条件が揃ったマンション。きっと二十年後も高い価値が維持出来ていることでしょう。

マンション目の前の高州海浜公園の隣の空地って公園予定なのですね
アンケートで希望多かった飲食店や売店、景色を楽しめる施設ができたらすごく良いですね

https://www.city.urayasu.lg.jp/shisei/machi/torikumi/1040297/1040218.h...

>>2348 住民さん
ベイエリア海側の眺望もすっきりして良さそうですね。

小型犬が一日中ないている家があり、大変迷惑しているのですが、犬のなきごえで困っている方はいますか？

ハード>ソフトと納得していたはずだけど、だんだんソフト>ハードになってきた
新浦安大好きだけど街はずれの辺鄙感が辛い
言ってもしゃーないけど電柱のない中心部の空の広さが腹立つわ～

カームのサービス駐車場をEVの充電場所に検討するみたいなアンケートきてるけど、なんでペイプラザは検討に上がってないわけ？

そもそもどこを検討するかの時点からアンケートするべきじゃないの？

涼しく過ごしやすくなってきましたねぇ

花火大会はどのくらい見えますかね？

>>2354 匿名さん
海側の2階以上ならベランダから見えるみたいですよ。第二工区は難しいと思いますが

普通に高洲海浜公園行けばOK

新浦安は他の地域にない特色がいっぱい。住みやすさに直結。
シンボルロード沿いの明海大から海側は、生活道路に至るまで電柱電線のない街。
あの地域から新浦安駅前までは、歩道幅も広いシンボルロード一本。勿論平坦な道。
駅前出なくてもニューコーストはじめ複数の大型商業施設あり。

ベランダから花火みれてすごく良かったです

>>2352 住民さん1さん

分かります。
なぜ第２工区ばかり対象にされるのか疑問です。

>>2359 契約者さん6さん

第一工区は対象にしたくないとしか思えないです。
不公平感がすごい、納得できないですね。

ま、管理組合理事の特権だよね。議案選定の時点で選択できるし。反対意見をまとめ上げられるならそれでも良いけど、自分の希望を通したいなら理事、さらには理事長に立候補してグイグイ自分の希望意見に持って行ったら勝ちですよ。

>>2361 匿名さん

特権というか職権濫用ですよね。
前にも文句が上がっていたので、このマンションの理事会の評価は住民から低いのでしょう。

理事会のお菓子代で10000円以上を勝手に予算から捻出して使ってたり。

駐車場入り口にガードレールを70万かけて設置しようとしてますがいりますか？

なくても全く問題ないと思うのですが、逆にあるとガードレールに擦ったり小さい子供が隠れて見通し悪くなって事故ったりいらなくないですか？

こういうのって住民の意見を聞かずに勝手に進めていいもんなんですか？

>>2362 住民さん2さん
そういうの含めて問題である、正すべきと言うのであればそう言う意見を集約して打ち上げるなり総会で問題提起するなり理事会メンバーになるなりしないとこんな匿名掲示板で愚痴っても何も変わらないですよ。どこもそうですが大半の住民は管理組合運営にはほとんど関心は無く、小銭で済むなら自分に理事が廻って来なければそれが一番と思ってるかと。

>>2364 匿名さん
ホントそうですね。なお総会での議案は事前に決まっているので、その場で急に打ち上げても「貴重なご意見ありがとうございます。今後の理事会での検討課題とさせて頂きたいと思います。」(としてシカト)となるのがオチなので、実質的に他の2パターンですね。

総会行ってないですがどんな感じでしたか？

戸境壁の厚さはどのくらいですか？
鉄筋コンクリート部分の厚さに限る

>>2367 住民の人に質問したいさん

何か気になる感じですか？
>>1966 さんが180cm以上とおっしゃってますが
ようするに住戸次第ですね。

>>2368 通りすがりさん
ありがとうございます。
戸境壁のコンクリート18cmだとUR賃貸と同スペックですね。。

でも18cm　以　上　なので、最も薄いところが18cmで大半がもっと厚いのでしょう。
令和の分譲マンションですから。

隣だか上の階かわからないですが物音がうるさいんです。
壁が薄い？
音が響きやすい？
前のマンションと比較して音が響きやすくないですか？

>>2371 住民さん1さん
騒音はどんなマンションでもそうですが建物仕様よりお隣さん(上下左右や直接接してない住戸含む)次第ですね。各人でほど良いご近所付き合いをしてお互い配慮出来る関係を構築するのも大切です。とりあえず目先の対処を…、と言うことであればひとまず管理人さんにどう言う音なのか(曜日や時間、音のタイプなど)をお伝えして注意喚起の張り紙をして頂いては。

>>2371 住民さん1さん

以前戸境壁のコンクリート厚24cmのマンションに住んでいたけど、リフォーム以外で音が響いてきたことはなかった。

マリンヴィラの戸境壁やスラブ厚については、住民以外の目もあるのでここには出さないけど、スペック相応だと思う。

>>2373 住民さん

そうですよね、前の家ではこんなに音が響く事はなかったのでスペック微妙ですね。

そもそも廊下の凹凸で宅配の台車の音がうるさい
なんであれフラットにしてないのかなぞ、ポンコツすぎる。

>>2371 住民さん1さん
前の家との比較ということですが、私に関しては前の家よりも遮音性が高いのと、結露が無い点で、マリンヴィラにはとても満足しています。(ZEHのおかげ？)

ちなみに、以前は築12年の都内タワマン(三井不動産×鹿島建設)に住んでいました。

>>2375 住民さん1さん

騒音問題はやっぱり仕様もあるけど隣人ガチャという運次第ですね。

壁24cmは最近の新築築浅ではかなり稀な気がします。
なかなかそこまで選んで居られないが構造仕様で選べるくらい余裕のある選択肢が取れる人は羨ましい。

ZEH仕様になってくると
必然的に壁の仕様は平均的には高くなる或いは一定水準に保たれる感じ。
断熱のためにスラブが削られるというよりは占有面積や配線などが影響を受けそう。微々たるものですが。

沢山売りが出てますね！

入居1年半でこれだけ売りに出ていると・・・

元々、投資目的だったんですかね？

>>2378 周辺住民さん
契約時点からすれば3年近く経ってらっしゃる方も多いので、その間に家族構成や状況の変化のある方もいらっしゃるので一般的なレベルかと思いますよ。近隣物件に限らず、昨今は含み益の利確で転居って方もいらっしゃるでしょうし、どこもそんな感じです。

>>2379 匿名さん
売り出し価格をよく知らないのですが、1割くらいの差益は取れたんでしょうか？
7000万が8000万で売れたとして、仲介手数料や税金とられるトントンですかね？

>>2380 周辺住民さん
というか、転居先の価格も大半のところはもれなく上がっているのでウチのレベルの値上がりでは多少の差益あってもウハウハなんてことは無いと思います。

過去に中古マンションを買ったことがあるから語ります。
特定のマンションに限らない、一般的な話になりますが、新築中古マンションは分譲時と異なり現物が既にあります。
納得するまで現地に足を運び、じっくり検討しましょう。

分譲時の資料は仲介業者が写しを保有しています。仲介業者が保有していなくても、東京カンテイから入手してもらえるかもしれません。

価格に合うスペックの建物か。
容積率100%に換算した場合の土地持分はいくらか。
立地はどうか。
などなど

近隣ライバル物件とも比較しましょう。

バブル期がそうでしたが、価格急騰時は、品質や立地が良くない物件でも価格は揃って上昇します。

マリンヴィラは優良物件だと個人的に思いますが、それが他の築浅物件全般でも同様にいえるかというと、残念ながらそうではなく、どうしても中には粗悪マンションが市場に出回っていると思います。
マリンヴィラのような優良物件に出会えたらラッキーですが、世の中一見すると似たような物件多く出回っていますから。

だからこそマリンヴィラに限らず、中古マンションを買う際には、物件をとことん確認して比較することです。

本当に価格に見合う品質か。
立地はどうか。
眺望はどうか。
土地持分はいくらか。

新浦安のマンションの良さは、都心へのアクセスが良いにもかかわらず、ゆとりがあると住環境。街は綺麗に整備されていて、マンション内は専有面積だけでなく敷地にもゆとりがある傾向があると思います。
そして新浦安のマンションは眺望の良さ、たとえ目の前が建物でも、その建物まで十分に距離があいている開放感が売りです。