ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

>>493 マンション検討中さん
二期は価格上がるそうなので確実に決めたいですね

この「来期は上がります」の類は営業トークの鉄板ですし、あんまり検討材料には入れてないんですが過去に実際言われてどうだったかの実体験のある方いらっしゃいますか？

中古も徐々に増えてきたデータありますし、仕様含めると「是が非でも」と焦る物件ではないと思っています。

あと、業界裏事情を聞くと楓館はもっと上げてもよかったのに「大通り沿いだから売り損じないよう抑えとこう」という本社のビビリで下げた結果、採光面でやはり人気が高く、結果的に全体値付けバランスがチグハグになったと。それが波及し桜館の直前での一部値下げにも繋がったそうで、総じてこういうアンバランスが一度起きてしまうと、売値も（そして購入者にとっては結果的にゆくゆくのリセール価格も）下方に向きがちなので本社の失点が響いたという話になっているそうです。
この辺も勘案して個人的には見送りました。

>>495 マンション検討中さん
3LDKの出物は築浅中古で「大山」に限ればほとんどないので、実需で3LDK以上の新築でor築浅が坪350前後で欲しいという人は買いにいったほうがいいでさすが、2LDK以下または中古の掘り出し物を待てる、坪380越えても良い人は見送りがありでしょうね。

ちなみに楓館が弱気の値付けにしたのであれば、桜館はむしろ値上げをされそうですが、なぜ直前で一部値下げになったのでしょうか？

>>496 マンション検討中さん
その時聞いた話の範囲で補足すると、楓館は大通り沿いなので売りにくいという判断と、いやいや高さもあるし方角の利もあるしむしろ引きが強いでしょう、という議論があったそうです。それで一旦は前者の意見が通って楓館が割安になったわけですが。

しかし案内も始まっていざ蓋を開けると、売りのひとつだった再開発予定をプレゼンする中で、逆にピッコロ完成後の桜館側の圧迫感を気にされる来場客が多く、ベランダ沿いでピッコロの日陰の桜見えるのってそんなに価値ある？楓館よりなんで採光も微妙で階低いのに金額高いの？と桜館が高見えする結果になったという話でした。だから楓館を低めに設定したことで、全体のバランスが崩れて他が割高に見えてしまうというのが失敗だったと。

私は桜館の一部値引き後の動き追ってないので、その後の要望状況は詳しくありませんが、先月時点の話では、今後はバランス取るために一層桜館を下げるか、楓館を上げるかになるだろうが、これは強気で値付けできる相場がどこまで続くかと、一期の桜館の人気がどこまで持ち直すかによる、という話でした。

なので、短期的に見ると今の楓館は買いなのですが、例えば楓館の割安さに引きずられて、他の棟の価格見直しが進み平均価格も下がっていくことがあると、マンション全体としての評価もやや微妙になってくる懸念があるという話でした（そしてピッコロ側の工事が進むほど、色々な面で売りづらくなってくると）。

あくまで関係社の方1人から聞いた話なので、話半分で聞いてくださいね。

>>495 マンション検討中さん
桜館の値下げとは、いつ出た情報ですか？
二週間程前に価格表をもらったのですが、そこからの値下げですか？

>>476 匿名さん

昨日担当者から修繕積立金の金額変更の連絡が来ました。
気になったのが引き渡し時の修繕積立基金が55-Aが約17万増額で1番高い所では300万近くの増額で全てにおいて増額という事でした…。
一期の登録会が次の週末という事でどれくらいの方が来られるのか気になる所ですが、購入予定の方々はこの辺の増額は許容範囲なんでしょうか？

>>498 マンション検討中さん
その時点の価格表だともう反映済みの価格です。
当初想定より下げたといっても、現状ごく一部のタイプの話です。

>>499 マンション掲示板さん
最大は300万円ではなく、30万円ですね
この増額の金銭理由でやめると言う人は皆無だとは思います(ただこのタイミングで増額出してくることへの不信感でゆらいで検討見送りを視野にいれるひとはいるかもしれませんが)。

やっぱり残念賞マンションになる予想ですね。自分も見送りました。
再開発のタワーの販売開始まで様子見かなぁ

桜館の値下げについては気が付きませんでした。裏でそんな事情があったのですね。確かに10月末から11月初めの価格表で一部の部屋は下げていますね。

ただ、我が家は申し込みの予定です。積立金の直前の増額は驚きましたが、金額は無理ではない程度でしたから。
他のマンションを見れば見るほど、改めてこの立地でこの設備にしては破格の値段だと感じています。何よりこの庭園の素敵なマンションに住みたいです。こんなにワクワクする所は初めてです。
こんな事を書いて抽選倍率が上がっても困るのですが、逆に申込が少なくても残念ですしね。

ちなみに積立金の増額理由が何だったのかご存知の方はいらっしゃいますでしょうか。

ピッコロスクエアのタワマンはすみふなんですかね？

>>504 マンション検討中さん
スミフはクロスポイントでは？

>>504 マンション検討中さん
ピッコロスクエアは積水です

住友、三菱の方がいいなあ

抽選にのぞむこと決意しました！
タワーとは違う魅力があるし、タワーよりは確実に価格はおさえられると思うので、実需としてはバランスが良いと思うので。あたるといいなあ

>>503 マンション検討中さん
積立金増額の一番の理由が外壁の塗装に特殊なもの使っていて、その費用がかさむらしいです

＞＞502
どこも買えないんだろ。
なにが様子見だよ。

締切りましたね。
なんだかんだ申込は盛況なようで安心しました。
我が家は抽選となりましたが、もし当選したら皆様よろしくお願いいたします。

抽選無しで当選の連絡がありました。賛否両論あるマンションのようですが、私はコンセプトに惹かれていますので満足しております。

抽選なく第一希望住戸当選しました！
住むの楽しみです、、が引き渡し2年後なので、冷静に考えるとかなり長いですね、、

抽選はずれたかた、１期2次に進みますか？この物件は諦めますか？結構、階数や間取りタイプの違いがあって難しいところですよね。。

今日先着順案内のメールが来ました。売れ残りが10戸ぐらいですね。

第一期で80戸くらいだして70戸くらい売れた状況みたいですね！売れ行きは上々な感じですね

>>513さん
>>第一希望住戸当選しました！
おめでとうございます。

希望住戸に住めるのが一番だと思います。自分のことのように嬉しいです。
抽選外れた人もいると思いますから、本当にラッキーでしたね。

値下げは、ないですよ

抽選でしたが当選しました。
よろしくお願い致します。

第二期っていつはじまるんでしょうか？申し込みしたのが遅すぎて(11月頭)、全然連絡来ません。甘すぎました。。

>>520 通りがかりさん
二期はまだ未定で、第一期三次が年明け上旬みたいですね

>>521 マンション検討中さん

ありがとうございます！辛抱強く待ってみることにします！

>>322
1期分の先着順住戸はもう売れたんですかね？HPトップのリンクから「物件概要」を見ると11/30更新でまだ受付中になっています。買える住戸は少な目かとは思いますが。
もしご検討されているなら電話で聞いてみたらいかがですか？火-木が定休で連絡先も上記ページにあります。週末は契約会なので人はいらっしゃると思いますよ。

昨日契約に行った時に販売状況を教えてもらいました。想像以上に売れていたので驚きました。プレミアム住戸も残り少ないです。年明けから一部販売するようなので、検討されている方は問い合わせてみたらどうでしょうか。

このマンションとしては近くに大学病院など複数の大型病院に囲まれていることもあり、勤務医の方の購入者もいらっしゃるようですね。このあたりに住む理由があり金額をそれなりに出せる人も多いのでしょう。

ピッコロスクエアが立ったあと、桜館の日照の影響が気になってます。
どなたか説明を聞いた方とかいますでしょうか？

>>526 マンション検討中さん
影響はあるであろうが、どの程度かはピッコロスクエアの決定・情報開示が進んでいないためわからないというのが回答でした(致し方がない回答かとは思います)。

現在のピッコロスクエアの計画では最大107mの建物が建つことになっています(こちらの計画もまだ確定ではありません)。容積率や日照権の関係から敷地いっぱいにタワーマンションになるわけではなく、敷地内の一部が超高層になる計画です。敷地が広くどのあたりにタワーが建つかで影響具合は変わります。一番近い位置だと桜館より東に60mあたりになります。東の日は高度が低いので住戸から見てタワーマンションに太陽が被る時間帯は影がかかると思います。
ただそこまで太いタワーマンションではない計画なのでずっと日陰というわけではないと推測はできます。

気になられるのであれば板橋区の発表資料でピッコロスクエアの計画概略を見て、ご自身で想定日陰の長さと時間を夏至・冬至・春秋分で計算してみることをおすすめします

>>527 マンション検討中さん

ありがとうございます!
とても参考になりました。
一度自身で計算してみようと思います。

今週末モデルルームへ伺います(やっと…)。残り少ないと聞いたのですが、希望する65平米以下が残っているか心配です。。最近の状況をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい(>_<)

>>529 マンション検討中さん
65平米以下ということは2LDKですよね？
東向の桜館は残ってないですね。
南向き川越街道沿いの楓館と、楠館の北向きは第二期販売でまだ売り始めていない住戸があるので残ってますね

>>530 マンション検討中さん
ありがとうございます！元々、日照が気になるので桜館は希望していませんでした。他がまだ販売していない住戸ありとのことで安心いたしました(^^)

>>531 マンション検討中さん
楓館の65平米希望ならまだ販売してない住戸あるので買えますよ

これだけの中庭のある物件は中々ないから、実際の翠園やマンション全体がどんな感じになるかワクワク楽しみですね?
完成まで2年は長いですね

住宅ローン控除の改正決定して控除率下がるのは残念ですが、後発のクロスポイントタワーよりは100万円ほど控除できる金額があるのは多少ですがプラスになりそうですね

念のため営業に確認しましたが、省エネ基準適合住宅とのことなので、限度額4000万円の0.7%を13年間になりますね。

修繕も含めて考えたいと思ってます。
こちらの修繕計画はどのくらいまで上がりますか。

>>536 マンション検討中さん
重説にも含まれてる事項なので営業担当に聞けば教えてくれますのでお伺いいただいたほうがよいかと思います

>>536 マンション検討中さん
自分で聞けよ

やはり減税の件は皆さん聞きますよね。私も省エネ基準適合住宅と回答を受けました。
ただ本物件は着工済みのため、こどもみらい住宅支援事業の60万は対象外ですよね。せっかく契約日は該当していたので残念です。後発のタワーがこちらの対象になればどっこいというところでしょうか。

>>539 マンション検討中さん
こども住宅事業の60万円は「着工前」に登録が必要なため、クロスポイントもすでに着工してるため対象外でしょうね。残念です

昨日までの土日にモデルルームに行かれた方はいますか？
販売状況等なにか情報をお持ちの方は教えて下さい。

下がり天井やサッシの低さが気になってます。実際住み始めると何か支障とかありますでしょうか

>>542 マンコミュファンさん

モデルルームはご覧になられましたか？
サッシの低さは少し気になりましたが、何か支障がある事はないと思います。

>>542
いま住んでるところとの比較でどう感じるかじゃないですかね。
高天井ハイサッシの分譲マンションに住んでれば窮屈でしょうし、普通の賃貸住まいなら気にならないかと。

>>543、544

ご回答ありがとうございます。参考になりました！

ハイサッシのとこはバルコニーの手摺り下はコンクリートじゃないか。
逆梁り。

お金がかかるせいなんでしょうけど、逆梁のマンションってあまり見なくなりましたね。

こちらのマンションの書き込みが少ないけど、購入を検討している人が少ないのかな？

>>548 マンション検討中さん
検討者は沢山いるよ。MR行けばわかる。

購入する人は書き込みしないよ。

2021年12～2022年2月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》ですまいよみさんがBEST2に選んでますね。

https://www.sumu-log.com/archives/37043/

>>532 マンション検討中さん

ありがとうございます！前向きに検討しています(^^)

MRの営業も年内は今日が最後ですね。
1期の販売状況はどうなったのでしょうか？
ご存知の方は教えて下さい。

大山駅の高架化が正式に2030年度までの事業化されましたね。実益を受けられるのはまだまだ先ですが、踏み切りもなくなり商業や保育施設などもきっと増えると思うので資産性としてはプラスになりそうですね

本当ですね。もっと先になると思ってました。
2030年ならマンションができて6年ちょっとなので嬉しいです。計画通りに進めて欲しいですね。

大山駅の高架化楽しみですね。実施個所は、全くスペースない中、どうやってやるんですかね。

クロスポイントに建設中の住友ツインタワーのサイトが出来てますね。
一番広くて72平米のようです。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohyama_tower/

>>557
ついに来ましたね。
入居時期が2025年の4月と7月で、サウスの販売開始は2024年1月ですか。単価の吊り上げに期待できそうです。
というか元は2024年の12月入居予定じゃありませんでしたっけ。クロスポイントが全体的に遅れているのでしょうかね。

大山駅は高架になって西に100m移動するようです。

>>557 マンション比較中さん
一応、第一期販売予定住戸の概要なので物件全体の最大住戸が72平米かはわからないですが、広い住戸は少なそうですね。坪単価上を目指してもグロス価格がいきすぎないラインを出してきそうですね

>>558 マンション検討中さん
もともと2024年12月は入居時期ではなくて竣工時期だったはずなので今のところ遅れはなさそうですが、今後さらに遅れが出る可能性は再開発の特性上あるかもしれないですね。それも少し加味して入居時期は余裕を持たせているのか

シティタワーズ板橋大山のHPがかなりダサくて高値いけるのか不安になる

有名マンションブロガーのモモレジさんが2021年差別化部門でザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜を1位に選んでますね！日本庭園や総戸数187戸のスケール以上の充実した共用施設、ハッピーロードを通った駅導線の立地が評価されてますね！
https://mansion-madori.com/blog-entry-8452.html?sp

大山はクロスポイント、ピッコロスクエアのタワマンや駅の再開発があり、この先どんどん発展していく中で、差別化されたこのマンションの良さを評価する人にとっては希少性の高いマンションだと思います。
池袋まで電車でもバスでもすぐに行けて、スーパーや商店街が至近なので利便性が優れている点が良いですね。

だいぶ乗り遅れてしまったのですが、2LDKで5000万円台はまだありそうでしょうか？

>>565 マンション検討中さん

桜館の2LDKはおそらく完売していると思います。
ホームページを見ると楓館の2LDKが先着順販売になっています。また楓館と楠館の2LDKはまだ販売していない住戸もあるので問い合わせてみたらどうでしょうか？

本日、有名ブロガーのマンションマニアさんのおすすめマンションに本物件が追加されました！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665650/

マンションマーケットが高値続きの中、山手線至近でまだての届く価格帯でさらに再開発・住友のタワーなどまだまだ発展・資産価値向上のある街で独自性が出せているところが評価されますね！

今日で今年も最後の日になりましたが、モモレジさんの2021年のマンション番付で大関に選ばれてますね。
https://mansion-madori.com/

完成後、グッドデザイン賞とかも期待しちゃいますね

>>569 マンション検討中さん

そうですねー
MRとジオラマは見ましたが、実物がどんな出来になるかですね
実際の外観はまだ見えないですからね

明日から営業始まりますね。
営業さんの話を聞くと売り急いでないようですが、このあと順調に売れますかね？

>>571 マンション検討中さん
竣工までまだ約2年もある早期での販売なので売り急いではないでしょうね、早すぎず遅すぎずで順調に売っていくのではないでしょうか？

>>571 マンション検討中さん
順調がどのくらいのペースかわかりませんが、引き渡し時には完売の場合、残り戸数がわかりませんが110戸だと仮定しても毎月4.5戸ペースで売れればいいペースで、かなり余裕があります。まだ売り出してない住戸もあり需要だまりがあると思うので、順調にいける想定=焦ってないのではないでしょうか

楓館はだいぶ高さが出てきましたね。
ブルーシートの上端がおそらく7階で、骨組みまで終わっていると思います。
冬至から半月ぐらいの15時半頃でこんな日当たりでした。手前の影が前作のTPHです。
前作の影に完全に入る13時頃でも、9階か、ひょっとすると8階くらいでも抜けるかもしれません。他の季節ならもっと当たるでしょうね。
シミュレーション通りかもしれませんが、参考になれば幸いです。

まだありますか？

>>575 マンション検討中さん

まだありますか？とはどう言う意味？

>>575 マンション検討中さん

昨日エントリー者限定のモデルルーム案内会のメールが来たよ。
問い合わせてみたら？

シティタワーズ板橋大山が予想していた以上に広い住戸がなく、敷地面積も1棟ずつだとこのマンションに及ばず敷地配置のゆとりはこちらに軍配、住戸も広めならこちらしか選択肢がないので差別化もしっかりされてて良かったなと安堵してます。向こうの方が坪単価高いでしょうし。

最近発表された十条のタワーは魅力的に感じましたが、、(きっと高いのでしょう)。
あとはピッコロスクエアはいつになったら発表されるのやら。

>>578 ご契約者さん

タワーとはコンセプトが違うから、このマンションが気に入って買ったのなら良いんじゃないですか？
公式ホームページに次期以降販売対象住戸の間取りがアップされましたね。
ここのマンションは田の字でない間取りも色々あるから悩みますね。

シティタワーに期待できるこことは違う要素は、もちろん駅近の立地と、あとは多分内廊下とか、それとここの天井や梁が気になる方にはもしかすると良いかもね。
サウスタワーの南面は低層から上まで抜群に開そうというのもひとつか。南にこだわらなければ、ノースタワーの北側も多分良い。

第一期売り切らないと第二期売り始めないらしいけど、なかなか開始予定がこない。いつになったら第二期始まるのか、、

>>581 マンション検討中さん

気になってホームページ見たら、モデルルームグランドオープンのお知らせが載ってたよ。
モデルルームを新しい部屋に改装したのかな？
1/28から予約開始してるみたいだよ。
情報知ってる人がいたら教えて下さい。

確認したら公式ホームページから案内会の予約ができるよ。

この前確認したところ1月で最後のプレミアム住戸も売り切れていました。

>>584 検討中さん

12月の時点で全部で12戸あったプレミアム住戸のうち未販売も含め2戸残ってたのですが売り切れましたか。
計画通り順調に売れたという事でしょうね。

>>584 検討中さん
第二期予定の楠館の予定価格とか出始めてましたか？

>>585 匿名さん
1月に入って初めて問い合わせましたが、順調だそうです。月10戸くらいの販売目標なので比較的のんびりしてますね。

>>586 坪単価比較中さん
楠館は価格検討中と言っていました。北向きも問い合わせが多いそうです。

ここってまだ100戸くらい残ってますよね？
月10戸で10ヶ月で2022年中に完売って感じが目標でゆっくりですが、それでも完売後の引き渡しまで1年ありますものね。かなり余裕がありますね
10月からシティタワーズもノースが販売開始するようなので一部被る中どういう動きするかは注目です

>>589 坪単価比較中さん

一期で70戸ちょっと販売したから、残っていると言うよりはこれから販売ですね。
一期の販売も案内会から始まって契約までしっかり時間を取って進めていましたから、予定通りなんでしょうね。
二期スタートとはホームページに書いていませんが、次期販売の間取りをアップして今週金曜日から案内会の予約を取っていますよ。
プレミアム住戸は既に売り切れたようなので、シティタワーズより広い間取りか同じくらいの間取りならば価格が少し安いんでないでしょうか？
まだシティタワーズの価格は発表されていませんが、すみふですし駅近であるので高めの予想をしている方が多いようです。

第1期で購入したものですが、シティタワーズ板橋大山は平均坪単価420、430くらいで販売すると聞きました。
本当かどうかは分かりませんが、ご参考ください。

>>591 評判気になるさん

シティタワーズは十条のタワマンの価格によりますよね。
十条のタワマンはJR駅徒歩1分だからそれなりに割安でないと販売に苦戦すると思います。ノース、サウス合わせればかなりの戸数もありますから広域で検討している層を呼ばないと捌けないですよね。

>>592 匿名さん
ただ住友は完成後3年くらいで完売すれば早いほうですからじっくりやる可能性はありますが、後発でピッコロスクエアのツインタワーが来る予定なのでさらに競合が出てくるマーケットでどうでてくるのか