マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

【メインブログの総評先行公開】

周辺の築浅中古マンションと大きな価格差がなく新築でありながらも2023年2月下旬には入居できるということでとても買いやすい新築マンションです。

駅近ではないものの歩きやすく楽しい徒歩10分ですし土地形状も整っており間取りもワイドスパン、外観デザインも重厚感がありエントランスホールも戸数の割に広くて庭も楽しめると。足元にまいばすけっとが入る（もちろん賃貸契約のためずっととは限りませんが）のもとても便利でしょう。

三鷹駅の北側で検討されているのであれば根気強く中古の出物を待つべきだと思いますが三鷹駅南側で価格抑えたい方にはドンピシャの出物です。もちろんプラス坪単価100万円出せば駅前の所有権も手が届きますがその差は大きいですからね。

地元検討者で売れてしまう総戸数ではありますが中広域検討者にもおすすめしやすい新築マンションとなります。

戸数は多くないマンションですが間取りの種類は豊富です。

個人的には東向きのGタイプが一番いいなと感じました。リビング扉位置の関係もありリビングダイニングは10畳と思えぬ狭さではありますが洋室3を開放して2LDKとすることができますし主開口部側にエアコン設置可能なDENがあるため作業部屋を確保することができます。エアコンが設置できないなんちゃってDENではなく主開口部側の贅沢な空間となっています。カウンターもありますしもちろんマルチメディアコンセントもあります。

こちらでは第一期のおすすめ住戸を私なりにアドバイスさせていただきます！

今作はV字配棟となっており東向きと西向き(南西西向き)の2棟構成です。

西向きに関しては道路向かいの南寄りが何になるか未定で北寄りはすでに戸建などが立ち並んでいます。
地権者住戸の多くが西向きの上層階となっていることからわかる通りではありますが西向きを狙うならできるだけ上の階を購入されることおすすめしたいです。

東向きは南寄りになるとフージャース東側の土地に何かが建つと北寄りよりも離隔が近いものとなります。
そのため東向きに関しても選べるうちは上層階をおすすめしたいのですが北寄りの上層階がおすすめしやすくなります。
(東側の通り沿いも絶対に建物が変わらないということではないです)

予定価格でみると

2階　5000万円台
5階　5200万円台
8階　5300万円台

と低層階より300万円ほど高くなりそうです。
もちろん300万円となればとても大きなお金ではあるのですがこの物件は長く住むという思いで選ぶ方が多いことでしょう。
ローンにすれば毎月8000円ほどです。大きな額ではありますがそれ以上の満足度に期待できることでしょう。

上のほうが苦手でなければ選べる内は上層階をおすすめいたします！

いよいよ1Rなど狭めの部屋が販売となりますので予定価格を共有いたします！

23Aタイプ　1R　23.42㎡　北向き
16階　4600万円台　坪単価649万円

32Aタイプ　1LDK　32.90㎡　北向き
16階　6000万円台　坪単価602万円

37Aタイプ　1LDK　37.25㎡　西向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

37Bタイプ　1LDK　37.25㎡　東向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

お安くはないですが投資家さんやすでに本宅として同マンションの広い部屋を購入済みの方が＋1として買い増ししたくなるような価格帯には抑えてきましたね。

利回り計算すると4％ほどではあるのですがこういった物件の狭い部屋は価格維持率も高い傾向にありますから投資やセカンドとしてだけでなくお若い方の1件目として住みながら投資にも合ってくるでしょう。

部屋選びについて参考にしていただければ幸いです。

第一期は条件の良い南東・南西側から販売となるわけですが中住戸の間取りも10m超のワイドスパンであるなどどの部屋を選ぶか悩むマンションですよね。

まず、角住戸か中住戸で迷ってしまった際に考えていただきたい点としては

「座って眺望を楽しみたいのか？」

です。

今作はプレミアムなどを除き基本的にはバルコニーガラスが乳白色となります。
そのため中住戸では座った際に空は見えても視線の正面はガラス手摺で遮られてしまいます。(完全に外が見えないほどではなかったですが透明に比べるとだいぶ外が見えにくくなる)

座って眺望を楽しみたい～ということであれば角を選ぶべきでしょう。そうでなければ使いやすさで選ぶことおすすめいたします。

角の南東南西、南西北西どちらにするかはスカイツリービューを楽しみたいなら南西北西、日当たり重視なら南東南西という選ぶ方でよろしいかと思います。

階数に関して声を大きくしてお伝えしたいのは選べるうちは16階以上にすべきということです。これは迷う必要がないレベルです。特別なこだわりがない限りは何の迷いもなく16階以上にすべきです。

換気方式が大きく変わります。15階以下は壁ポコ(レジスター)あり、16階以上は全熱交換はないものの天井付近からの機械換気となるため見た目もそうですし壁ポコ周りが寒い＆汚れる＆掃除がめんどい問題がありません。

電動吸気シャッターがつくのは1R等一部ですからそこはどちらも変わらないのですが壁ポコはないほうが良いですから選べるうちは15階以下を選ぶ理由はないでしょう。

※MFタイプなど一部タイプは15階以下でも機械換気(壁ポコなし)となります

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こちらのスレでは「私が本宅として買うならこの部屋！！」として語らせてください！

※おすすめ住戸という意味ではなく私が本宅として買うならこの部屋～となるため私の求めるものや予算感に合ってくるというものです

P74Aタイプ　3LDK　74.67㎡　西中
41階　25990万円　坪単価1150万円
42階　26990万円　坪単価1194万円
43階　27990万円　坪単価1239万円
44階　28990万円　坪単価1283万円

こちらの部屋を選んだ理由としては「駐車場確保がほぼほぼ約束された部屋の中で買いやすい価格帯」であることです。

※上記部屋を買うと119台を127戸で取り合うことになるのですがさすがに119世帯で8部屋以上は駐車場を希望しない部屋があるはずです

駅前とはいえ平均坪単価1100万円となれば設置率約30％では足りない可能性もあるでしょう。(苦しい感じはしませんが広めの部屋も多いためぎりぎり感はあります)

周辺のビルに月極駐車場はあるものの今作は駐車場事情も良いためせっかくなら敷地内で確保したいところです。

リビングの窓面は豊かではありませんが全居室から東京タワーを足元から望めます。プレミアムのため室内スペックもより高いものとなります。

これで駐車場がほぼほぼ取れて平均坪単価よりちょい上くらいの価格なら条件良いと感じました。

もちろんもう少し予算伸ばしてP80Aタイプのほうがウケは良いでしょうし人へおすすめするならそちらなのですが個人的には上の買いが好きなのと今作は上層階のほうがエレベーター事情が良いのも好印象でした。

画像出典：ワールドタワーレジデンス公式HP

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生配信にて2LDKであれば東向きがおすすめしやすいとお伝えいたしましたがこちらのスレでは3LDK目線での私なりのおすすめを共有いたします！

3LDKのおすすめは南向き中住戸となります！

75Aaタイプ　3LDK　75.32㎡　南向き中住戸
22階　13600万円　坪単価596万円
30階　13900万円　坪単価610万円

もちろん角住戸のほうがコーナーサッシからの楽しみは大きいのですが中住戸だからこそ全室南向き開口部が実現できています。

食器棚はないですが大きなコの字キッチンに調理家電を置くスペースはしっかりありますので自炊派の私にとってはとても魅力に感じました。

南側にはいつかはタワーマンションが建設されるかもですがだいぶ先でしょう。
早くて10年くらいはかかるでしょうからしばらくは南の採光と新宿中央公園を斜め方向に望む開放感を得られます。

個人的にはカーテンいらずの西向き＆半永久採光・眺望よりも10年以上は楽しめるであろう抜け感と見えるものの楽しさ(日中の癒し・夜のきらめき)を優先したいため南向きが好印象でした！

これで西向きより1割弱安いのでコストパフォーマンスにも優れています！

パワーカップルでも手が届くなら南向き中住戸3LDKがおすすめですが4000万円差はなかなか重たく感じる方も多そうです。

子育てファミリーにもウケが良さそうですから3LDKの中では売れ線の間取りとなるのではないでしょうか。

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モデルルームへ訪問しましたが…期待を超えてきました！！

外観デザイン、共用部の豪華さ、駐車場事情(設置率は約28%と不安ですが…)、室内スペックなど

「シティタワー綾瀬だから綾瀬に住む」

という評価になる中広域検討者も多いのではないでしょうか。

第一期では高層階から販売のため北向きと西向きの中住戸でも眺望がグッと抜けてきます。
平均坪単価としては460万円前後になりそうですが坪単価420万円ほどで条件良い部屋を購入することもできます。

Mタイプ　2LDK　59.39㎡　北向き
27階　7600万円　坪単価423万円

Qタイプ　3LDK　69.76㎡　西向き
27階　8900万円　坪単価421万円

ただ、注意が必要なのは維持費です。
まだ未定とのことですが管理費が重たくなりそうとのことでした。
見せられる社内資料すらない状態とのことですので着地がどうなるかはわかりませんが管理費と修繕積立金合わせて㎡500円～600円は覚悟しておいたほうが良いかもしれません。

建設地とモデルルームを見学してみると印象が大きく変わるという方も多いであろうと思えるくらい私の中ではビビビときました。

千代田線ヘビーユーザーで予算届くなら要チェックの出物です！！

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プレミアム住戸がおすすめしやすいです！

※正確にはプレミアムと最上階のペントハウス専用　ペントハウスの販売時期は未定

プレミアム　27階～34階　68.69㎡～117.33㎡
ペントハウス　35階　156.91㎡～211.40㎡

・プレミアム専用のメールコーナー
・プレミアム専用のエレベーターホール
・プレミアム専用のエレベーター
・プレミアム専用のロイヤルサロン＆イノベーティブプレイス
・プレミアム専用の各階宅配ボックス
・プレミアム専用の車寄せからエレベーターホール動線
・プレミアム住戸の基本天井高2800mm(サッシ高は立ち上がり含めて約2400mm)

プレミアム専用尽くしです。

高価格帯のマンションではけして見なくはない差別化ではあるのですが今回大きなポイントとなるのがプレミアム住戸が多いことです。

総戸数280戸中55戸がプレミアム住戸です。マンション全体の約20％の部屋がプレミアムとなります。
それもあってかプレミアム住戸でありながらも単価を盛り切れていません。

あくまでざっくり予定価格ではありますが

・モデレート　2階～18階　平均坪単価約770万円(9階以下は次期以降のため含まず)
・スーペリア　19階～26階　平均坪単価約880万円
・プレミアム　27階～34階　平均坪単価約900万円(予定価格が出ていない部屋を合わせるともう少し上になると思いますが予定価格表上ではこちらの数字)

全体の平均坪単価約850万円

この差であれば私は迷わずプレミアム住戸へGOすることをおすすめしたいです。

プレミアム住戸であれば一部のプランを除いて駐車場抽選優先権もあります。

スペック面は全熱交換がないなど単価帯からすると気になる部分もありますがプレミアムになればAEG社製の食洗機、リビング天カセ、玄関電子錠などスーペリア以下よりも充実したものとなります。

エレベーターもゆとりがあります。

・プレミアム、ペントハウス用　27階～35階　2基　1基あたり約30戸　分速180m　着床制限あり

9人乗りの縦型のため広さは微妙ですが重なることは少ないと思います。もちろん各階ごみ置場回収時などに使用する非常用エレベーターも1基あります。

間取りは柱の食い込みが気になりはするものの窓面豊かで行燈部屋なし、基本天井高やサッシ高も頑張っています。

総合設計制度を活用した新宿御苑近接タワマンですから替えが効きにくい希少性もあります。

けしてお安くはないですが高いお金を払う価値があり、期待以上の満足度を得られるという印象です！！

［プレミアム］

P71Aタイプ　2LDK　71.90㎡　北・西角住戸
28階　18000万円～18999万円　坪単価827万円～坪単価873万円

P116Dタイプ　3LDK　116.67㎡　南・東角住戸
28階　35000万円～35999万円　坪単価991万円～坪単価1020万円

P97Eタイプ　3LDK　97.68㎡　東向き中住戸
28階　25000万円～25999万円　坪単価846万円～坪単価879万円

P74Gタイプ　3LDK　74.55㎡　東・北角住戸
28階　19000万円～19999万円　坪単価842万円～坪単価886万円

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【東京23区×駅近新築マンション×平面駐車場希望の方へおすすめです！】

埼京線の単駅かつ各駅停車しか止まらないものの池袋や新宿までストレスの少ない時間でアクセスできる北赤羽駅から徒歩5分、アドレスは東京都北区です。

平均坪単価は約340万円ほどと北赤羽としてはお高い価格設定です。

北赤羽の低地内比較としては

・クリオレジダンス北赤羽　2007年築　北赤羽駅徒歩2分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・ザ・クレストリヴァシス　2008年築　北赤羽駅徒歩8分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・オーベル北赤羽ブライト　2012年築　北赤羽駅徒歩4分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約225万円

上記のように周辺中古マンションが現実的な価格で購入できてしまいます。

70㎡換算で2000万円強となれば大きな金額です。

さらに言えば高台の良質な中古マンションも手が届いてしまいます。

・東京メガシティ　2004年築　北赤羽駅徒歩13分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約230万円

そのため新築派でないととっつきにくさがあることは事実です。

ただ、それをのんででも買いたくなる方もしっかりといるであろう商品力と駐車場事情となっているのです。

外観デザインや室内スペックなどは後日公開するメインブログの記事を読んでいただければ幸いですがこちらのスレでは駐車場事情について共有させていただければと思います。

駐車場はすべて平面となっています。屋外のため車も住戸との行き来も雨に濡れてはしまうものの東京23区の駅近マンションですべてが平面というだけでも希少性があります。

さらに設置率にも注目です。設置率は約50％という高さです。

サイズ感はレクサスLSなど全長が長い車は入らないのですが高さや重量を基本的に気にしなくてもよいため多くの車に対応してくれています。

～区画サイズ～(身障者優先を除く)

全長5000・5200mm×全幅2450mm～2800mm

EV区画のほとんどが2区画に対して充電設備が1基のため譲り合い(連続24時間までのため実質2日に1回は自分が充電できる)になってはしまうものの別途充電スペースもあるためEV車乗りでも一般的なマンションに比べると使い勝手が良いでしょう。

車寄せがないのは惜しいですが敷地内出入口にチェーンゲートがあるため平面にしてはセキュリティ面も安心しやすいでしょう。

さらにのさらに！！

駐車場は先着順で確保可能です！！区画を指定できるため契約時点でどこに止めることになるのかが確定します！

・EV区画がいいなぁ～
→　EV区画確保できます！

・エントランスに近い位置がいいなぁ～
→　確保できます！

・エントランスから離れてもいいから角がいいなぁ～
→　確保できます！

・全長5200mmの区画がいいなぁ～
→　確保できます！

素晴らしいですね…

多くの新築マンションが入居の数ヵ月前に抽選となります。

例えばですが2023年10月に入居開始で2023年6月に抽選の場合

Aさん…2021年6月に購入
Bさん…2023年4月に購入

2年待ったAさんが落選して最近買ったBさんが当選…

そんなことが当たり前のようにあります。私の知る限り9割以上の新築マンションがこの販売スタイルです。

それはなぜか？

自分たちの売りやすさを優先しているからでしょう。先着順で駐車場を割り振ってしまうと販売後半戦が苦しくなります。そのため抽選を後回しにしてもしもその時点で完売していなければ売主も抽選に参加して駐車場を確保、それを飴ちゃんにして残り住戸を販売するのです。

2年前に買った人が涙したってかまわないという販売スタイルです。

今回のように先着順で駐車場を確保できる新築マンション自体が割合として少ないですし、駐車場事情がここまで優れた新築マンションは23区を除いたとしても少なくなっています。

首都高の出入口もそんなに遠くはないですし環八と中山道が近いため車移動も便利なほうです。洗車場やガソリンスタンドもあります。

東京23区の駅近でカッコいいマンションに住みつつカーライフも充実させる。

そんな希望を叶えてくれるのがヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスです！！

「早い者勝ち」ですから駐車場を確保したい方は早めに動かれることおすすめいたします！！

さらにのさらにのさらに！！！

なんと…駐車場が住戸のバルコニー側にもあるため…

部屋の中から自分の車が見える区画を確保することもできちゃうのです！！

うっひょ～！！これ車好きとしてはたまらんですよね。

帰宅後に車から降りて部屋へ戻り窓越しにもう一度愛車を見る。

私なら間違いなく部屋から見える区画を選びます！！(笑)

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今週末からウェビナーでの案内が開始されるパークホームズ南船橋、モデルルームは4月以降(GW集客物件？？)となりますが…

おそらく『おすすめ新築マンション』となります！！

細かい予定価格や細かいスペックは出ておりませんが便利な立地というだけでなく街の成長もありますから『立地を買う』『街を買う』そして…『三井を買う』の三拍子そろった出物となります。

エリア柄工業感や団地感は強いものの駅前の印象が大きく変わることは確定していますし、アリーナ建設やららぽーとのリニューアル(一部建て替え)など今後も三井不動産がお金をかけてくれるため街の成長を楽しむこともできます。

室内スペックに関しては前作のパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア同様に低めかもしれませんが(もちろん高スペックを期待したいところですが立地勝負できるので…)目が肥えた方でなければそこまで気にならない、というか気にせず買ったほうがハッピーというパターンも多いでしょう。(パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアと同じくスペックではなく立地買いかと思います)

総武快速線検討者からすると「京葉線はちょっと…」となりがちなのは百も承知ですが南船橋駅は武蔵野線も利用できる(海浜幕張⇔武蔵野線より本数多め)など単路線の駅ではありませんし今作からは少し離れますが京成本線の船橋競馬場駅も利用可能です。

これまでの南船橋のイメージをお持ちの方ほど二の足を踏んでしまうかとは思いますがこれからの南船橋をイメージしてあげるとパークホームズ南船橋がいかに狙い目の新築マンションであるかがわかるはずです。

スムログ記事と動画もご覧ください！

https://www.sumu-log.com/archives/53878/

2回目のオンライン案内会へ参加しました！

社内検討価格のため変更となる可能性がある点は注意が必要ですが

2LDK/3LDK　中住戸中層階以上　坪単価660万円～

角住戸を混ぜると平均坪単価700万円弱での販売スタートとなりそうです。

条件が良いのは抜け感のある東向き、斜めにエアライズは被りますが正面方向はサンシャインシティなど池袋らしい眺望を楽しめる北向きとなります。

南向きは斜めに野村棟が、そして遠い将来ですがB地区が被ってくるかもしれません。西向きはブリリアタワー池袋とこんにちはです。そのため選べる内は東と北の中住戸、もしくは南東・北東・北西角住戸を狙いたいマンションです。
その辺りを価格に反映させてくると思っていたのですがあまり反映しておらずでした。(西向きの価格が出ているわけではないですが)
いつも通り第一期は無難に売れる価格で販売して第二期以降徐々に値上げしていく(低層階や条件劣る向きの価格が条件勝る部屋と同じ価格の実質値上げ含む)販売スタイルなのかもしれません。

竣工が近い新築タワーマンションと比べると目黒駅徒歩9分のプラウドタワー目黒MARCと同じくらいの価格になります。
検討者がガチガチにバッティングすることはないのですが目黒駅徒歩9分と東池袋駅直結が同じ価格なら十分戦えると思います。
もちろん目黒駅前のタワマンと比べれば立地評価としては東池袋駅直結のほうが格下だとは思いますがその格上のブリリアタワーズ目黒は平均的なお部屋で坪単価840万円ほどで動いていますからそちらより2割弱お安いのであれば納得感あります。

ん～あの住友不動産にしては弱気というのがマーケット全体としては心配なのですが(笑)
販売戸数も少なくはないですからさすがの住友不動産も駅直結とはいえ豊島区では強気にいけないと判断したのでしょうか。
これ、言わずもがななのですが…第一期めちゃチャンス感強いですよね。池袋好きにとっては池袋がまだ評価されすぎていないがゆえの価格設定ということで手が届きやすいですから周辺タワマンからの大移動が発生しそうでもあります。
中広域検討者で池袋オンリー検討でなくとも山手線内側の東池袋駅直結でこの単価設定(しかも条件良い部屋で坪単価660万円～)となれば狙い目感があります！

モデルルーム訪問しましたらメインブログでも記事化いたしますがまずはスムログで公開しました下記記事をご覧いただけますと幸いです。
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

キャンセル住戸発生です！

A1タイプ(C棟：Villa Summery)　4LDK　83.92㎡
1階　6599万円　坪単価259万円

南東向きの1階のため向かいは保育園となります。
マンション内比較としては特別条件良いわけではないですがそこは価格に反映されていますし値上げもしていません。(全体の平均坪単価は約275万円)

4LDKとしては広くないものの広々3LDKとしても使える4LDK、エリア内の中古や新築でもなかなかない面積帯です。

敷地内駐車場の抽選はこれからのためこれまでの購入者と比べて不利になる要素はありません。(建築系オプションなどはできないですが)

チャンス感強いキャンセル住戸です！！
早めに動かれることおすすめいたします！

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キャンセル住戸が1戸先着順で販売しています。

70Jタイプ　3LDK　73.13㎡
24階　14968万円　坪単価676万円

数百万円の値上げをしているようですが年内引き渡しというスピード感がありますから呑みやすいのではないでしょうか。

北西向きの24階のため向かいのタワーマンションを少し超えてきそうでしょうか。

こちらの部屋に関しては希望をするとタワーパーキングのハイルーフ区画を確保できるという飴ちゃんもあります。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！

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次期販売予定価格

パークタワー勝どきミッド

M-50An　1LDK　50.01㎡
9階　7540万円　坪単価498万円

M-44Ae　1LDK　44.23㎡
27階　6950万円　坪単価519万円
34階　7500万円　坪単価560万円

M-35Be　1LDK　35.31㎡
15階　5640万円　坪単価528万円

M-25Jnw　1K　25.05㎡
11階　4320万円　坪単価570万円

M-25Gnw　1K　25.05㎡
13階　4340万円　坪単価572万円

パークタワー勝どきサウス

SW-61Anw　1LDK　61.38㎡
4階　8100万円　坪単価436万円
5階　8130万円　坪単価437万円

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かなりのざっくりではありますが予定価格が出ましたね！

EW58Dタイプ　2LDK　58.04㎡
4階　10000万円～10999万円　坪単価569万円～坪単価626万円

Se66ARタイプ　3LDK　66.34㎡
4階　12000万円～12999万円　坪単価598万円～坪単価647万円

We70A2タイプ　3LDK　70.83㎡
4階　12000万円～12999万円　坪単価560万円～坪単価606万円

Se73ARタイプ　3LDK　73.24㎡
4階　13000万円～13999万円　坪単価586万円～坪単価631万円

Ts82Cタイプ　3LDK　82.82㎡
10階　19000万円～19999万円　坪単価758万円～坪単価798万円

さすがの三井レジ…現実路線の売れる価格で勝負です。(もちろんもう少しお安くなると嬉しいですが…)

現実路線といってもメインターゲットは忙しく働く共働き子育てファミリーです。
ボリュームゾーンとしては12000万円台～13000万円台、これは例えば年収800万円×2馬力であっても余裕で住宅ローンが引ける価格帯です。(払える払えないなど個々のお財布事情ではなくローンを借りれるかどうかの話)

分譲マンション初のマンション敷地内学童保育という上記のメインターゲット層の購入意欲を掻き立てるサービスだけでなく板状マンションでは珍しい各階ごみ置場、さらに頑張って買う組ではなくゆとりをもって買う組にもウケが良いであろう地下駐車場など山手線×東西線(西武新宿線も忘れてはございません)の高田馬場駅徒歩7分という好立地だけでなく建物やランドスケープ、さらにハード＆ソフトサービスを充実…これは売れるでしょうね。

ここまで都心部の価格が高くなると一時的に専業(片働き)になって近郊・郊外で家を買ったほうが…という意見も出てくるのはわからなくないですが好きで働いている人からすればそういう問題でもないですからね。
無理しすぎは良くないですがパワーカップルにとってはなんとか手が届く価格帯の都心物件、そして都心部では希少なパークシティという規模感。これは注目すべき出物でしょう！！

※スムログ公開記事と同内容となります

晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
■抽選会：7月17日（月・祝）
■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

さて、どこの部屋に申し込むかですね。

これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

その大きく分けて2通りというのは

①ホームランを狙うのか

②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

です。

①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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ざっくり予定価格としては平均坪単価400万円ほどになりそうです。
正式価格がどうなるかはまだわかりませんが私の予想としては平均坪単価380万円であったため気持ち高いと感じましたが400万円を大きく超えることはなさそうです。(プレミアム住戸を除く)

維持費が未定のためざっくり計算にはなりますが3LDKをご検討の場合、毎月25万円くらいの支払いが最低ライン、駐車場代も込とするならばできれば毎月30万円弱(28万円くらい)のご予算感がほしいところです。(頭金なしのざっくり計算)

県央物件としては重たい単価帯ですが相模大野駅から徒歩4分、ザ・駅前というわけではないもののコリドー街経由の旧伊勢丹跡地という相模大野の中心とも呼べる好立地です。
商業エリアと文化エリアが交差するポイントですからそこはザ・駅前でないなりの魅力となります。

内廊下に各階ごみ置場、免震構造というしっかりとしたタワマンスペックに加えて大きな駅の駅前マンションとしては珍しい1階から地下3階までの全台自走式立体駐車場、さらに全区画EV充電対応という素晴らしい駐車場事情です。

設置率は約30％ですから抽選になる可能性はかなり高いことでしょう。1LDKと2LDKもあるとはいえ3LDKがボリュームゾーンで圏央エリアのアッパー層向けマンションとなれば車所有率はかなり高いものとなるでしょう。

それでもいつも通り部屋と駐車場の同時抽選を予定しているとのことですから敷地内駐車場がマストな方でもエントリーしやすくしてくれています。
伊勢丹時代の躯体を活かした地下空間ですから建設コストを抑えつつ地下駐車場、地下の共用部を実現できています。(元々の躯体がなければ地下駐車場ではなくタワーパーキングにしていたはず)

立地、建物スペック共にスペシャルですから圏央エリアのパワーカップルでご予算届くなら迷わずGOするべき出物ですし、周辺分譲マンションからのステップアップ買い替えとしても最高なわけですが都心勤務のパワーカップルからすると都心までの距離で二の足を踏んでしまいそうではありますね。

電車の距離としては新宿まで約32キロです。これは千葉ですと津田沼・海浜幕張⇔東京、埼玉ですと大宮⇔新宿・東京と同等の距離感です。

それでいて駅近タワマンとはいえ坪単価400万円前後となれば地縁がないと買いにくさはあるでしょう。
同等のご予算感があれば例えばプラウドシティ小竹向原も見えてきてしまいますし、千葉のように支払額を抑えられるわけでもないですので。

さらに言えば後発として向ヶ丘遊園、登戸でもタワマンが出てくるため小田急線縛りがあっても都心通勤の共働きにはとっつきにくさはあります。

それでも欲しくさせてくれる立地、商品力ですから県央エリアの方で予算届く方はもちろん、通勤少なめの中広域検討者もウォッチしてみると面白いのではないでしょうか。

もちろん、相模大野にこだわらないのであれば先に述べたプラウドシティ小竹向原や県内であれば武蔵小杉などの中古も購入できてしまう価格帯ではありますのでどれだけ相模大野にこだわるか、そして商品力にこだわるかで見え方は変わってくるでしょう。

建物スペックの優先順位が高めの私みたいな価値観だと「ちょっと遠くても欲しくなる」という気持ちにはなるはずです。

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いよいよ第一期販売スタートです！！

販売スケジュール：2023年9月7日登録受付開始　
登録受付期間：2023年9月7日（木）～9月9日（土）　
抽選日：2023年9月15日（金）　
販売戸数：60戸　
販売価格：10,900万円～20,500万円　
最多価格帯：16,000万円台（14戸）(1,000万円単位)　
間取り：2LD・K～3LD・K　
専有面積：54.92m2～88.44m2　

管理費（月額）29,375円～46,425円　
修繕積立金（月額）11,720円～18,880円　

駐車場：316台（本再開発組合員分34台含む）（月額）35000円～50000円　
自転車置場：1152台（本再開発組合員分126台含む）（月額）300円～2500円　
バイク置場：44台（本再開発組合員分5台含む）（月額）4000円～5000円

私なりに販売開始直前のアドバイスをさせていただければと思います。

【投資家の方】

買って損をするような物件ではないと考えます。
ただ、あくまで投資先の一つとして考えられる方でないとおすすめはできません。
つまり、完全投資ならもっともっといい選択肢があるということです。
そのもっともっといい選択肢も購入しつつこちらも購入ということであればおすすめですが区分は1件のみしか投資しないという方が一本釣りするほどではないでしょう。

例えばですが近年でいくとパークタワー勝どき、パークタワー西新宿、ワールドタワーレジデンスなど明らかに投資としても購入すべき物件も買ってきた方がさらに裾を広げる先としてはおすすめとなります。
何も持っていない方が1軒目の投資先として買うほどではないけども他も買っているのであればいいですね～というレベルです。

【実需の方】

池袋(東側)に住みたくて予算届くなら何の迷いもいらないのではないでしょうか。資産性がどうだとかはさておき池袋に住みたい方からすれば最高の物件だと思います。
もちろん南方位の抜け感にこだわる方は来年には出てきそうな野村棟を待つのもありでしょう。

ランニングコストは重たいですがそれを重たく感じる方がいるとは思えない本体価格ですし、タワマンらしいサービスもあるわけでコストパフォーマンスが悪いというわけではありません。

【分譲マーケット】

・アウルタワー
2011年築　東池袋駅直結
現在の坪単価約620万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築　東池袋駅直結
現在の坪単価約620万円

【分譲賃貸マーケット】

・アウルタワー
2011年築　東池袋駅直結
中層階　約71㎡　月額39万円　㎡単価月額約5500円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築　東池袋駅直結
高層階　約60㎡　月額378000円　㎡単価月額約6300円

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【マンションマニアおすすめ住戸】

Fタイプ　84.87㎡
11階　15900万円台　坪単価619万円
12階　16100万円台　坪単価627万円
13階　16200万円台　坪単価631万円
14階　16300万円台　坪単価634万円
15階　16400万円台　坪単価638万円
16階　16500万円台　坪単価642万円

Gタイプ　85.30㎡
11階　15900万円台　坪単価616万円
12階　16100万円台　坪単価624万円
13階　16200万円台　坪単価627万円
14階　16300万円台　坪単価631万円
15階　16400万円台　坪単価635万円
16階　16500万円台　坪単価639万円

同エリア内で80㎡超えの3LDKはとても希少性があります。

子育てファミリー人気が高まっていることもあり中古市場でもなかなかお目にかかることができません。

実際に2023年に動いた類似面積帯の出物は下記のみです。

※80㎡～90㎡

・ブリリアタワー池袋
84㎡台　高層階　18750万円　坪単価731万円

・アウルタワー
86㎡台　高層階　17500万円　坪単価672万円

・アウルタワー
84㎡台　中層階　14800万円　坪単価580万円

これだけ希少性ある面積帯ではありますがグロスが重たくなることを嫌ってかとても現実的な単価設定となっています。

角住戸のワイドスパンでありながらも坪単価630万円前後はとても良心的です。

長く住んでも良し！リセールバリューへの期待も良し！

とてもおすすめしやすいです！！

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もう数ヵ月で予定価格がでそうですがそれに対してのベンチマークとなる周辺相場を共有いたします！

※すでに動いた物件のため市場からは消えています

【クロスタワー】

61.56㎡　東向き中層階中住戸　坪単価279万円　※オーナーチェンジ(投資家向け)

76.09㎡　東向き高層階中住戸　坪単価270万円

86.43㎡　南・東低層階角住戸　坪単価251万円

100.01㎡　北・東中層階角住戸　坪単価264万円

【スカイグランドタワー】

75.71㎡　東向き中層階中住戸　坪単価262万円

76.52㎡　西向き中層階中住戸　坪単価275万円

82.10㎡　南向き高層階中住戸　坪単価288万円

104.16㎡　南・西中層階角住戸　坪単価255万円

【ミッドスクエアタワー】

105.17㎡　南・東高層階角住戸　坪単価371万円

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