梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

「認めてくれるに“違いない”」と考える“かも”しれません。

それって、定借新築を買って20年で転売する人の心理を書いてるのであって、定借物件の価値を評価するものではありませんよ。

中古だと、そもそも定借物件を対象外とする人も多いでしょう。
ローンの条件も所有権に比べて厳しくなると思います。
（ローン審査が通らないではなくて、ローンの額を減らされる）

そうするとキャピタルゲインを考えると、リセールで買いたい人、買える人の両方で厳しくなるのではと思ってます。

1期1次は、事前に引き合いのあった分プラスαだけ売り出すのではないですか。

それで1期1次即日完売と宣伝すればいいですね。

定借だろうがなんだろうが値段さえ安けりゃ売れる。この値段を妥当と捉えられるかですね

マンションは１に立地２に立地、３4が無くて5に立地
但し、不相応に価格の高過ぎるものは除外ってのが格言

ここは難しいね。
だけど、いいホテルが入るかどうかなんてのは立地と関係ないので、選択の優先理由に成らない。

>>1158 匿名さん
>このような観点で価値判断をすると

と、三井健太さんが記事の結論としてお書きになったものからの引用なので
評価に批判がおありなら三井さんにどうぞ。

誰々が言ってたとか。自分の頭で考えられないのかしらね。

>>1164 匿名さん

と、スレに何の役にも立たない君の考えは、自分の頭の中だけにできないのかしらね。

ここって竣工まで一年切っているのに、
まだ売出し始めないのは何故なのでしょうか？

周りにも競合となる物件が出始めている中、
あまり賢明な戦略だとは思はないのですが。

住友不動産は、あまり賢くないのか、
それとも人員が足りず、動けないのか、どうなのでしょうか。
ここの物件のホームページの質も低いですし、
内容もやばい…。

あまり賢い会社ではないのかな、と思ってしまます。

待てば待つほど周辺相場が上昇すると思ってるからですよ。

>>1167 検討板ユーザーさん

うめきたの坪単価の推定情報が確かな筋から流れてきてからドンとやるつもりでしょうか。
庶民には縁のないマンションと感じています。

第1期の発売まで1カ月なのに共用部分、間取りすら公開されてないのは住友らいしです。

>>1169 匿名さん
第一期はもう少し遅れるかと。

このエレベーターホールはギラギラ感があっていいね。
堂島とは異なる雰囲気。

>>1171 匿名さん

ホストクラブみたいな雰囲気ですね

>>1172 匿名さん

何とか貶してやろうという気概を感じました

>>1173 匿名さん

あなたはどう思いました？

>>1166 検討者さん
無理して売る気ない感じよ。
後で売ったほうが高くうれるからね。

スミフは売れなくても
「売る気ない」と忖度されます。

それもまたスミフのチカラですが

>>1171 匿名さん
流石に時代錯誤ですな。ぶっちゃけ今の感覚お持ちの人ならないかと。

>>1177 匿名さん

今の感覚ってコストカットデザインのこと？？

>>1178 匿名さん
あー違う違う。分かってないね。

タワマンの基本的設計なんて３年くらい前にやってるわけで
もうすぐ完成のここに「今」なんて期待する方が錯誤でしょう。

>>1180 匿名さん
それ込みで錯誤です。てか10年前の物件かと疑うレベル。今時東京の超高額物件でこんなギラギラな物件ない。

>>1171 匿名さん

ここまで振り切っているとむしろ新しく感じますね。

プレサンスでありそうなデザインですね

>>985 匿名さん

梅田はいいところ。そんなこと言っていたら西成や生野はどうなの。

確かに梅田はいいけど高すぎて金持ちしか住めない！
福島や都島くらいが梅田すぐで買いやすい

金持ちも何も、今の曽根崎二丁目に住民票がある人は少ない。

場所抜きにしても貧弱設備で1億?は頭抱え込むわ。
ブリリアがここに立てばかなり無敵だったんだけどな。

>>1187 マンコミュファンさん
ブリリア並の豪華デザインでも微妙と思う。周りが大衆酒場とビジネスホテルなので、堂島や茶屋町とは少し雰囲気が違うように思う。

>>1187 マンコミュファンさん
マンションは場所がすべてですよ。

堂島と堂山至近か・・・
うん。場所がすべてですね。

「1に立地､2に立地､3・4がなくて､5に立地」
但し、不相応に価格が高い物は除く
がマンション選びの基本

>>1191 匿名さん

3,4がないってどういうこと？

ここの土地スミフ所有ですね。
デベが所有してるのに定借で出すという珍しいパターン。
絶対に手放さんという強い意志を感じますね
桑原桑原

>>1193 匿名さん
70年後のもっと大きな再開発の種地にするんじゃないですか？

>>1194 マンション検討中さん

スミフはこの場所の将来性を高く評価しての定借でしょう。
70年後に出て行く人達には関係のない話ですが

70年の間にパチンコや南北の小さなビル達の土地を買えるならさらに大規模になってるかもしれないけど、そのときの世界の姿は想像も出来ない。

70年定借だからって、買いたいなら70年住み続ける必要はないから。
万博とカジノとリニアで、話題になった時に手放せばいいんじゃない。損得は知らないけど。

>>1197 匿名さん
損する可能性が高いから簡単には手が出せないんですよ

武蔵小杉の汚水逆流浸水で、住民が「汚水ではない」と言い張ったのは単に『資産価値の為』『リセールを考えて』のことですよ。
それほど、タワマンの住民は資産価値を気にする。気にするからマンコミュもチェックするw
なのに損得は抜きにして欲しいから買う人は、そもそもマンコミュなんて見ない。

10月下旬販売開始予定で9/18からモデルルームがグランドオープンとなっていますが
今の段階でも間取りや共用施設は工事中になっているんですね。
マンション販売なので間取りは真っ先に公開しないとまずい気がしますが、大丈夫なんでしょうか？

>>1200 匿名さん
なんか急いでまで売る気ないみたいですよ。
もう数年してからの方が高く売れるからの様です。

誰もデベの心配なんてしてないわ。

近くの住友タワーの住民ですが最短で７年から8年かけて販売計画を住友不動産本社は検討してると。
住んでる私のタワーは１期から4年半経過して現在も販売中ですよ。20戸は切ってると言われてましたね。
年間50戸位のじっくり焦らしながらその時の最高単価､いまは600万円以上恐らく650万円坪単価で紹介されました｡
１期販売予定です｡
ドン引きする価格50㎡強北向12階前後9800万円でした｡

パークフロントは順調に値上げ販売で利益出してますね。同じことが最初からこの値段なのに通用するのかどうか。すみふの腕の見せ所ですね

スミフの腕というか、そもそもまとまった土地が都心部では減ってきてるので、今後販売数が減ってくるのにわざわざ急いでまで売る必要がないみたいですよ。

>>1205 マンション検討中さん

そうなんですか。駐車場等として寝かされている大きな土地は都心部にまだたくさんある印象でしたが。

>>1206 匿名さん
細切れの土地はあっても、タワマン作るとなるとなかなか無いと思いますよ。

商店街側の低層部が出来上がってきてますね。

基準地価の下落が、ミナミからキタに波及しているし、
中国の方では不動産絡みの問題が起きているし、
マンションを今買う時期なのか？が疑問です。

1203さんの１期販売予定って、このマンションの事ですか？
12階って書かれていますが、ここは低層階を後回しにして上の方の階から発売する予定ではなかったのですか？

モデルルームにて販売責任者から直接聞き取りしたらどうですか？
もっと詳細情報､販売時期､価格､予約状況､倍率､お宝部屋､割安という意味　もってますが掲示板が荒れたらいやなので黙りです｡静かに先行します。

では、大阪タワーさんの報告に期待します。
大阪タワーさんがこの物件を最初に紹介なさったのですから、
責任を持って第１期販売の詳しい報告を望みます。

>>1211 匿名さん
そんなアホな投稿してるとTwitterで晒されますよ

>>1211 匿名さん
他人任せすぎですよ

>>1209 匿名さん
そうなんですよね。まあ、中国の件は投資マネーが中国国外に流れる可能性もあるので、私は両睨みのスタンスです。

上記投稿にありますが、本当に8年かけて売るつもりなら定借期間残62年になりますね。それを値上げされた価格で買う訳ですか

画期的ですw

もう少し広ければなぁ。ラトゥールだけじゃなくて分譲の方も150平米以上の部屋が1つ2つあっても良いんじゃ無いかなと思ったりはする。設備がアレなのは後で部屋ぶち抜いてアレコレすれば解決はするけどさ。
住んだことがある身としてはラトゥールの水回り、高級マンションとは思えないくらい貧弱仕様です。

エレベーターホールの写真がここに載ってたけど、東京エディション虎ノ門の1Fエレベーターホールの雰囲気と似ていてこれはこれで良いのかなと。
どんな人が住むのかな…

寸評追加されてますが、やはりリセールは現実的ではなさそうですね。

>>1217 マンコミュファンさん
仮に50坪の部屋があったら、価格は5億ですよ。定借なのに
欲しいですか？

>>1208 匿名さん

商店街アーケードまで庇でつながっているんだね。
雨に濡れずに駅まで行けるね。

>>1218 匿名さん
築10年、残存60年になるまでは高値で売り続けた方が良いという算段になったのでしょうね。

売れない住戸は結局ラトゥールではない高級賃貸として貸出を始めたりして。

住友にとっては60年後も建物そのまま残りますしね。

>>1221 eマンションさん
ババ抜きですか？
デベとしては購入者が現れればラッキーと。えげつないですね。

なんやかんやと売れていく気がしますね。

売れてしまいそうなのが怖い

デベ営業さん、こんな事言ってるようです。
・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。

意地悪に読むと、こうなりませんか？
・購入希望者が少なすぎ、一期としては極端に供給を絞って３０戸とせざる得ませんでした。販売期間を１０年としたため、これでも計画通りと言えます。

本ホームページにおいて次の誤りがございました。
お詫びするとともに修正させていただきます。
販売スケジュール：（誤）2021年10月上旬　販売開始予定
　　　　　　　　　（正）2021年10月下旬　販売開始予定

同じ誤りは何回も何回も繰り返すかなぁ。誤植ではなく、意図的な変更でしょう。
誠実さが欠けるいい加減な情報公開ですねぇ。どこに「信用と創造」がある？

定借だと途中から修繕積立金がなくなって解体準備金になることが多いと思いますが、この物件は最後解体しないのでそれがなくなるってことですか？

>>1227 検討板ユーザーさん
定借期間後はスミフ所有となるため、７０年になる直前に積立金を使い切ってリノベを実施するのでは？

>>1226 買い替え検討中さん

夏に営業さんとお話しした時は11月くらいになると聞いてましたので、10月下旬なら早まった方では？もしくはもう一度くらいは遅らせるのでしょうかね。

そして住友不動産の有利子負債は三井不動産が東京ドーム買うまでは業界一位でしたからね。まさに信用力かと。そして創造は、新しい不動産の販売モデルの構築。。。

追加CGかエントランスの写真出ないかなー。

区分所有者にとって、最終的に建物を譲渡するのであれば、50-70年の時には修繕費を抑えた方が経済合理性が高いように思うのですが、区分所有者とそれ以外の権利を持つ住友不動産の修繕積立金の余剰金もしくは累積欠損に伴う借入並びに修繕発注の意思決定に関する利益相反はどのように取り扱うことになるのでしょうね。

>>1230 マンション検討中さん
利益相反といえど、区分所有法に従うしかないでしょう。持分比率で圧倒するスミフが、例えば１００年住宅を実現するかのような大規模リノベや必要な積立金の大増額を提案すれば、可決されるでしょう。賃貸は７０年後退去条件の定借契約が条件となりそうです。

ラトュールじゃだめなんでしょうか？こっちを選ぶメリットはどこら辺を感じられていますか？

>>1232 匿名さん
100㎡以上希望で経費で月100万ぐらい落としたいならラトゥールでいいんじゃないですか？分譲にするメリットは人によると思いますが、広さそんなに要らないとか住む用であれば100万払うよりトータル安くなるんじゃないですか？
100万を10年で1億2000万ですから。

>>1233 匿名さん
ここの1億2000万の部屋は58m2しかないので、家賃はせいぜい20万か30万が相当です。100m2超のラトゥールでさえ家賃60万からと想定しているようです。これでは経年劣化の室内の修繕や増大するであろう管理費、修繕積立金、毎年の固定資産税を考えたら、分譲で元をとるには、明らかに70年でも不足しそうです。

・分譲後の権利形態：（誤）土地：借地権の準共有（70年）
　　　　　　　　　　（正）土地：借地権の準共有（75年）

75年に伸びてる？！

>>1234 検討板ユーザーさん
賃貸と分譲、結構悩ましいですね。管理費、修繕費の情報がないのですが目安としてどれくらいかご存知でしょうか？

もともと賃貸予定だった部屋を分譲に変えてる時点で賃貸は厳しいと思わないと。
賃貸で儲かるなら分譲に切り替えたりしません。

>>1237 匿名さん
賃貸から分譲に切り替えたから儲からない、ってのはそもそも定立としておかしいし、反例も容易に見つかるでしょう。まあ、この物件においては投資の妙味は薄いことは合意ですが。

賃貸目的の設計にもメリットがあり、それは床スラブ厚が300mm以上で足音など重騒音が響かない事です。デメリットは天井が低くなる事ですが、賃貸では天井高は2600でも充分です。太鼓現象で遮音に劣る二重床なので、自社経営で想定される賃貸でのクレームを恐れてと思われます。他のCTでは多くのデベと同様に、天井高を上げて床のボイドスラブ厚を犠牲にしてるようです。

>>1236 匿名さん

>>1236 匿名さん
管理費、修繕積立金までは聞けてませんが、最初は安い積立金も新築から５から１０年で高額になるような設定が普通ですから要注意ですね。

大阪駅から見える垂れ幕なくなってるのは撮影か何かのため？

2021年11月中旬販売開始予定と書いてありました。
購入希望の方は、要望書を出しました？？

希望の部屋は早く埋まってしまう可能性があると聞きます。
購入するか決まっていなくても「○○なら買う」など伝えておいた方がいいでしょうか。

>>積立金も新築から５から１０年で高額になる
これって途中から高くなるのキツいですよね…

また発売時期が延びたのか。要望の集まりがかなり悪いの?

>>1242 匿名さん

不動産屋「早く要望書出して頂かないと、ご希望のお部屋が無くなりますよ。」「どのお部屋も抽選になりそうなくらい人気なんです。あ、勿論お客様には抽選にならないよう出来るだけ調整致します。」「値上げするかもしれません」

梅田3分て、買える人 まじでいいな～
8000万円以内(買える限界)では、やっぱりでないのかな
出たら絶対に買うんだけどな～

>>1245 マンション検討中さん
中古ですが梅田2分のジオグランデなら、８千万で余裕でしよう。

>>1245 マンション検討中さん
40平米買えば？

よく後輩には
・リセール考えるならスミフだけは買うな
・それ踏まえた上で住みたいって人もいるような建物作ってるから感動したら買え
って言ってる。1人もスミフ買ってないけど。ギラギラの独身の子だけ迷ってたわ。

>>1248 マンション検討中さん
スミフのリセール全部ダメ的なアドバイスは言い過ぎでしょう。

>>1249 検討板ユーザーさん
スミフさんですか？

>>1250 匿名さん
スミフではないけど、つい。CT品川、梅田東、東梅田、西天満などリセール良好なスミフ物件も少しはありましたから。しかしながら、ここや天王寺は、、、

>>1251 検討板ユーザーさん

いや値上がりしたスミフがあることは当然わかってるんだけどね。ただCT品川は別にスミフが設定した価格じゃないし他の件も時期が良かっただけで、、4.5年前に分譲されたマンションはもれなく上がってるよね？
販売戦略知っててかつ周りに選択できる他デベもあるんならわざわざ知人に勧めないかなって。

>>1252 マンション検討中さん
そりゃまあ確かにですが、身も蓋も

>>1252 マンション検討中さん
今まで東京、大阪で色んなデベ物件買いましたが、やっぱり立地抜群な物件はリセール高いです。ここは周りに他デベないので私は買います。だいたい知人に勧めて失敗したら責任取れるのか？

>>1252 マンション検討中さん
じゃあスミフ批判しなくてよかったじゃん笑

>>1254 匿名さん
というか勧めて責任取れないのはスミフだよねって話で。リセールしたいタイミングで10年販売だーなんて新築横で売られたらしんどいよね。

ほとんどのスミフ物件は、ここのスマログ、スムラボの公式？ブロガーに推奨される傾向がありますが、サイトに責任はありません。まして知人のお勧めごときに責任は無いですが、恨む事はできますね。

>>1256 マンション検討中さん
ちょっとよくわからないな。それによって価格のベンチマークもできるわけだから、有利に働くことも想像出来る。その10年間のインカムもしくは、かかっていたであろう賃貸費用を考慮すれば、経済合成は見いだせるでしょう。

>>1258 匿名さん
未入居住戸売られてる状態でわざわざ中古買う？
よほど価格に差がないと誰も手を出さないよ。

>>1259 匿名さん

部屋の条件良ければ普通に需要あると思いますよ。
シティータワー天満でも新築価格がどんどん上がったので相当儲かりました。

>>1260 匿名さん
それは時期的な話であってスミフだからじゃないんですよ。相場なんて誰も読めないのに価格が上がらない時期だとどうすんのよ。定借だし焦るスミフが価格下げたらそれ以上ではほぼ売れないのよ？持ち出ししなきゃ売れないって地獄だよ。

まぁスミフなら間違いないでしょう。
買って損はありませんよ。

私は都合が悪くて控えますが、貴方達なら大丈夫です。ここでも儲けてくださいね

>>1261 マンション検討中さん
貴方があせってどうする。
スミフが10年かけて売ろうとしてるのに、

あまり売りたくないんですよ。
大半の人は気付いてると思いますが。

>>1261 マンション検討中さん
スミフの販売戦略で中古価格に悪影響が出た事例が出てから言えばいいと思う。今の時点では、あなたが言ってるに対する反例しか思い浮かばない。

不動産販売なのに
「あまり売りたくないんですよ」
と、忖度してくれる会社

素晴らしい

>>1265 匿名さん
こんなの真に受けちゃうのはお人好し通り越して信者ですね。

>>1266 匿名さん

信者作れたら最強ですね。
うちもそうなりたい。

みなさんすごく詳しいんですね。CT品川とかネットで調べてはじめて知りました。とても研究熱心なんですね。10年以上前の物件ですけどそんなに長くマンションを見続けてるんですか。
どこも値上がってるとか物件の相場にも詳しいですし。

公式サイトのQ&Aを読むと共用施設にはフィットネスルーム、スカイラウンジ、テレワークラウンジが作られるようですが、友達や親が遊びに来た際の宿泊施設はありますでしょうか？
他にもせっかくの56階建なので眺望の良さを生かせる施設があるといいですよね。

そのためにホテルがありますよ

>>1269 匿名さん

この立地ですから、わざわざゲストルームは作らないんでしょうかね。あっても良かった気はしますが。

こんな書込みを見つけました。まず、この意見

みんな売り方が〇〇不動産的な「この価格で売れるまで待つ」的になりつつある

続いて反論的に

“〇〇スタイル”も限界に？〇〇〇タワー所沢が値下げ
2期は1期より1～2割値下げ

なおこのタワー、今は値下げしない方向で販売中らしいですので、限界は言い過ぎだろうと思います。ただし一期で買えば絶対とは言えない時代になりました。

公式ではインスタグラムやTwitterのようやSNSでの宣伝もはじめているようですね。
Twitterの方を拝見しましたが、型にはまった周辺スポットの紹介ばかりだったので、もう少しパーソナルな目線でマンションを紹介してもらえたらフォロワーが増えるかも？と感じました。

過疎ってんなここ、、

全部1億超ですからねー
実際に買える人 ここにはおらんでしょ。

その割にはブリリア堂島は抽選だけどな。

>>1276
ブリリアはここがライバルになる予定だったが勝手にこけてくれたから抽選になった。

>>1277 匿名さん

ブリリアとは別物ですよね。とにかく立地と住友好きにはガーデン一択だし、フォーシーズンズの魅力と豪華な設備と広さが欲しいならブリリアだし。

>>1276 マンション検討中さん
ここの物件買えるのは紛れもなく金持ちだよ。

一般人しか来ない掲示板で、一般人では買えない物件の話。意味無いかもね。

>>1280 評判気になるさん
案外買える層も結構いるんや。年取って郊外は辛くなった年寄りとか家売って便利なマンションに引っ越すんや。
自営業で溜め込んでる人とか結構おるんや。

買える買えない
ではなく、定借は要らない
わざわざ億出して借り物に住む意味がない

もうすぐ発売なのでさすがにそろそろホームページを更新して欲しい。

>>1282 匿名さん
酸っぱい葡萄

ここは70年の借地権ですけど下にあるホテルは70年も營業出来るのでしょうか。
もちろんリノベーションはするんでしょうけど、同じ規模グレードで70年建て替えせずに営業出来ているホテルってありますか？

4,50年たったら建て替えの為にスミフが分譲したマンション部分を買い取りしそうな予感がします。
買い叩かれるかは分かりませんが。

>>1285 口コミ知りたいさん

解体ありだっけ？

75年後だったか、スミフに土地建物を引き渡しですよ。
なので、定期借地権というより「定期借家権」でしょう

>>1287 匿名さん

解体に向けた積立は必要ないと言うことでじょうか？また、借地代は固定なのでしょうか？

>>1288 匿名さん

建物もそのまま返却なので解体準備金は必要ありませんね。

期間が70年から75年に変更されたのですか?

60平米1.1億で75年なら賃料換算で12万2222円か。立地を考えたら最高ですね。それ以前に私は買える力がありませんが...

>>1291 評判気になるさん
斬新な基準、これなら利回り1.５%位で優良物件。

>>1291 評判気になるさん

そう考えれば最高ですね。激安です。

普通はそうは考えませんが

>>1291
本やネットでマンションの購入VS賃貸の時に購入側の武器としてよく使われる計算ですね。いまだに結論は出ていませんが。

>>1294 匿名さん
流石に、こんな単純計算の幼稚な比較なんて見たことないですね。

>>1295 匿名さん
賃貸の値段と同じローンで持ち家を、といった類いのチラシはたまに見ますけどね。まあ、このクラスの住宅においては、幼稚すぎるは同感です。

ここの購入者イメージが、垂涎の金力と残念な知力、に思えてきました。

>>1288 匿名さん
定借は一般的に、
借地代を数年ごとに見直す変動式なのが普通です。

大阪タワーさんも
>私は素直に撤退かな。。。
だそうで、私も撤退します。
堂島にも興味は無いのでウメキタを待ちます。

>>1298 匿名さん

ありがとうございます。その際の借地代はある程度のリーズナビリティが担保されるのでしょうか？地権者の言われるがままだとだいぶ不安がのこりますが。

>>1300 匿名さん
固定資産税の数倍となる金額に設定されるのが一般的。インフレや増税で固定資産税が上昇すると、同割合で増額されるのも一般的です。しかしガーデンは管理組合の議決権のほとんどを地権者たるスミフが持つ点、ホテルなどの居住用以外の割合が大きく１／６への減税割合が少なくて土地の固定資産税が高い点が不安です。スミフから方針開示が欲しい所です。できたら契約書にも、居住用の土地としての固定資産税を基準とした借地料から逸脱しない旨の記載などが欲しいですね。

>>1301 通りがかりさん

参考になります。ありがとうございます。大手ですので、法外な値上げはないと思いますが、方針などは気になりますね。重ねての質問ですみませんが、議決権はなぜスミフが多く持つのでしょうか？てっきり、ラトュールとは組合が別運営だと思ってました。

>>1302 匿名さん
ホテルもラトゥールも商業施設の賃貸も、例えば大規模修繕は一緒にするだろうし、当然に管理組合は全部一緒と思ってました。もしかしたら、それぞれが別の管理で、ホテルなどと共通事案は管理者間で調整されるのかも？底地人たるスミフが借地料値上げを申し立てた場合の賛否は、どう決議するのでしょう？

ブリ堂は盛り上がってるのに、近所のここは静かですね

>>1304 匿名さん

ブリリア堂島は一人が延々と文句を繰り広げてるだけの様子ですけどね。こちらとは両極端で面白いです。
こっちは、蓋を開けてみれば立地以外があまりにも平凡で、盛り上がる要素はないですねえ。いつものシティタワーと代わり映えないです。

あまりにも人が来ないから1期の販売すらまだ行えない状況。7月にやるのが10月また延びて11月に今回はやるのかそれともまたまた延期か?

完全に値付け失敗でしょう
なんで見直さないんだろう

うめきたから漏れた層を拾おうとしてるのかしらんけどそんなに上手く行くんかなあ
もう少し中身にこだわって欲しかった

既にブリリアタワー堂島は、全戸完売できるほどの要望書が集まってるし
堂島が完売すれば、梅田ガーデンの一人勝ちになる算段です。

>>1309 匿名さん
すみふの狙い通りなのかもね。
うめきた2期までは敵なしか。

https://news.yahoo.co.jp/articles/994decd701075fcd0dcba6bd16a22a7a4463...

これですね。
火を使う飲食店が多いエリアですから、いつ火事が起きても不思議ではないですね。

>>1311 匿名さん

BTDのあたりまで煙きてたみたいですよ

>>1311 匿名さん
そうなったら再開発でおしゃれな街に変身して無敵になる。

不謹慎でした....

>>1314 マンション検討中さん

いずれ再開発でお初天神周辺は綺麗になるんじゃないですか。
茶屋町のように。今のままでも大阪らしくて好きですけどね！

こういうのをきっかけに機運高まるかも。
再開発になれば、大手がこぞって乗り出すやろな～。
一部空き地が売り出されるみたいやし。

西側が落ち着いたら次は東側をなんとかしてほしいですよね。兎我野町とか堂山らへんを綺麗にしてほしい

茶屋町は小綺麗でおしゃれな街になってるけど、水害には大阪の中でも最も弱い地域です。水没で有名になった武蔵小杉よりも厳しいかも。

エリアの価値は比べるべくもないけど。

>>1318 マンション検討中さん

梅田が水害に弱いなんて誰でも知ってます。
それでも梅田周辺の中古マンションが値上がりし続けているのは欲しい人が多いからです。
仮に水害にあって一時的に価値が下がっても、これだけのターミナルなら必ず復活します。
武蔵小杉との違いはそこでしょうね。

こちらのマンションは一般的な定借マンションと異なり
75年後に建物は解体しないでそのまま引き渡しになるんですか？
解体の費用は売主が負担してくれると考えればお得になりますか？

解体しないって事は、建物を長生きさせるために修繕費にこまめにお金を掛けて
劣化を防がなければいけないって事でもありますから。
修繕費を決定する管理組合の主導権を「誰が」握るのかは重要になるでしょうね。

価格決定したみたいですね。どれくらいか早く知りたいですね。

>>1315 匿名さん
ここ、目の前がパチンコ、スロット、ゲーセンですものね
横の細道は庶民的な飲食店街。
反対側の東側は阪神高速が通ってるし、その道越えたらお姉さんが立ってたりレジャーホテル等の歓楽街。
地権的にも難しそうな土地柄のように思えます。

ただお初天神通りの手前の方なので、奥の方に入らなければそれ程ディープさは味合わないかも。
便利は便利ですし、良い意味でも悪い意味でもいかにも大阪らしい町並みですよね。
ホテル街越えたら、すぐ法律事務所や裁判所、法務局が並びますし、その先の川沿いも綺麗ですしね

発売開始がまたまた延びて12月になったみたいですね。

12/2から登録開始ですよ！わくわくしてきました

>>1325 検討板ユーザーさん
いよいよですね！
1期52戸、最低価格1億1,000万?
凄すぎる。。

>>1326 通りがかりさん
韓国ソウルのマンション平均価格が9月に11億9978万ウォン（約1億1200万円）
だったので、梅田ガーデンも安く見えてくる・・・。
向こうは1人あたりのGDPが日本より高いから楽々買えるのかもしれないが、
人口あたりの生活保護受給者数が日本一の大阪に、
そんな金持ちおるんかって疑問。

>>1327 匿名さん

大阪も二極化しとるんでしょうねー。
金持ちはますます金持ちに、貧乏人はますます貧乏人に。。

ここには、他と一線を画す、
なにか魅力があるな～

買える財力はないけど。

スミフは宣伝が下手なだけで、
間取りやロビーのインテリアはブリリアよりも
男っぽくて好きやけどな
建物内モデルルーム早く作って公開すればいい

いつもなら竣工前が安くて、竣工後見れるようになったら怒涛の値上げになりますがもうここは完成しそうですしどうするんでしょう

ここの苦戦を見ると
マンション価格が上がって
立地だけでは厳しい時期になったんだなと

>>1330 匿名さん
宣伝下手というか、宣伝自体をほとんどしてないし
モデルルームも無かった。ある意味すごい。

明日から登録受付開始の部屋は、すべて高層階でしょうか？

３５Ｆから下みたいです。

>>1332 マンコミュファンさん
苦戦してるというか、お金掛けずに興味ある人のみにゆっくり販売していくのでしょう。
定借期間75年に伸ばしたのも長期販売の為と言ってましたよ。

一部分譲ってのがよくわからないですよね。全部ラトゥールか全部分譲ならどちらか会社にとってメリットがある方を選んだと判断できますがどうして分譲もアリにしたのか

>>1326 通りがかりさん
1期52戸、ですか。総戸数の１割も出せなかったって事ですね。
東京では晴海が凄い倍率に成ったとニュースされてるのと対照的ですね。

>>1339 匿名さん
晴海フラッグ8.8倍でしたね。見送り組です。

>>1339 匿名さん
全部1億以上ですからね。
東京でもそんなマンション少ないんじゃないですか？

>>1339 匿名さん
いつものスミフの販売方法ですよ。
晴海の高倍率はバーゲンセールに人が殺到しているだけです。立地が悪いタワマンほど安くして頑張って販売しますからね。
確かにこことは対照的ですね。

ここは最高倍率が何倍になるか楽しみです。

>>1343 匿名さん
スミフマンションは高倍率とかならないよ。
うまく倍率優遇使って、事前にうまーい事割り振るから。

>>1344 eマンションさん

売り方は本当にうまい。
無駄な広告もせずに高値で売る。
利益率見れば他社を圧倒してますね。

>>1345 マンション掲示板さん
確かに利益を最大化できる販売手法ですが、常に巨大な在庫を抱えるデメリットもありますね。在庫の現金化が何年も先になるため、物件ごとのキャッシュ・フローが赤字の状態が何年も続きます。この状況に耐えられる企業のみが可能な手法です。

UGRの広告かな？

「定期借地権だから、安い」は過去の話…「定借マンション」の新潮流をご存知ですか
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/89883

>>1341 マンコミュファンさん
東京でもタワマンですべて億ションは少ないですよ。
森ビルの虎ノ門ヒルズのレジデンスはそうですが。

>>1347 匿名さん
まさに桜氏のサクラ記事ですねー。定借が安い最大理由は、中古売却時の銀行融資の厳しさから買手が少ない事ですが、これを完全スルー。広大な代々木公園を臨むパークコート渋谷ザタワーも高いでしょって書かれても、渋谷ザタワーも定借だからこそ1億未満で買えたんでしようね。

渋谷ザタワーは、地代が一括前払いなので、一般的な定借よりも割高になるのは当たり前です。

>>1350 匿名さん
それなのに１億未満から？やはり定借は安くて然るべきですね。

>>1347 匿名さん
新潮流も何も、全て売る側の都合で
定借の方が儲かるからでしょう。
定借の危険性が未だ周知されてないからこその価格と思いますね。
定借のデメリットを上回る価格のメリットがあれば売れるだけで
好立地というなら、ラトゥールを借りれば済む話では

>>1352 匿名さん
儲かる事が理由ならスミフは梅田ガーデンを分譲にしてもっと高く売るよりも75年後に返還されてスミフが解体した方が儲かるということですね。
75年も先なんて会社が残っているかも分からないのに75年先の利益を優先するとはすごいですね。

他のタワマンを定借にしないのもきっと儲からないからですね。

ラトゥールの詳細聞いてきた。

>>1353 匿名さん
いやいや定借販売なら、すぐに利益が出ます。販売した後も土地価格の底地分は資産計上して残せますので、その残った金額だけ一般の区分所有権での販売より利益が大きくなります。さらに底地分と本来の土地収得価格の差額を７５年にわたって利益計上しつつ、資産を増やし続けられます。大阪市から格安で落札できた土地ですから、企業として巨大な含み益を享受できます。定借を現状のように３割引き位ではなく、区分所有権と同価値で購入する人が居るようなら、他のタワマンもどんどん定借になるでしょう。

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

>>1355 検討板ユーザーさん
土地取得費用が安いメリットは分譲販売しても同じですよ。
定借にして3割引きで売る方が儲かる訳ありません。定借で儲かるならなら世の中には既に定借マンションばかりになっているはずでしょう。
本来の理由は将来的な再開発の為のリスクヘッジですよ。郊外の土地は希少性が低いから定借にする価値もないだけです。
発展途上国にリースホールドの物件が多いのも同じ理由です。

3割安いならね。
ここを3割安いと言い切れるのが凄い

>>1355 検討板ユーザーさん
ここのように定借なのに所有権と同価格が通用するようになるなら、どんどん定借になるという意味です。3割引き販売なら、デベにとって旨味はありません。

>>1359 匿名さん
ここは定借なのに所有権価格です。これが通用したなら大儲けでしよう。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/list.php

すみふらしく間取りはいいですね。1LDKはしっかり寝室が独立してるし2L3Lもいい間取り

>>1353 匿名さん
先の事を「分からないのに」と言うなら
そもそもラトゥールのように賃貸しする必要ないのでは？
全て分譲の方が短期的な利益は出ますよ。
スミフが貴方と同じ考えならね

>>1363 匿名さん
ラトゥールは別の需要に対応するためですよ。
高級賃貸の方が都合のいい顧客もいますからね。

>>1364 匿名さん

安くても家賃70万以上との事です。
芸能人とかスポーツ選手が住むんでしょうね。

>>1361 検討板ユーザーさん
ここは定期借地権付きの部屋しか販売してませんが？

>>1366 匿名さん

レス付ける前に、よく読んであげましょう

>>1361 検討板ユーザーさん

>ここは定借なのに
ここは渋谷と違って「地代一括前払い込み」でもない定借なのに

と書いて欲しかった。

>>1365 口コミ知りたいさん
阪神タイガースの大物が住みそうですね

とある不動産解説サイトに定借マンションは定期借地権の残存期間に従って融資期間も短くなるため、長期の住宅ローンを金融機関から借りるのが難しくなると書いてありましたがこちらのマンションは長期の住宅ローン契約が可能ですか？

今日の３時から抽選ですが盛り上がってないしスレも全く進まない。

ラトゥールは70-480万ですね。
虎レジレベルになるみたい。

抽選どうでしたか？

>>1371 口コミ知りたいさん

ここ買うような金持ちは見てないんでしょ。

住友不動産のマンションて抽選日もこんなに静かなんですか?ハルフラとか堂島みたいに盛り上がるのかと思っていたのに。

抽選終わったんですね。
出遅れたー。次の販売とかきまってるんですかね？

>>1376 通りがかりさん
未定。
2期以降は1期より下層階なのに値上げ、そして駐車場優先権は無くなって入居が2023年以降になるらしいです。

長い間寝かせるんですな。

>>1377 匿名さん

概要が先着順に変わってますね。
7戸という事は45戸売れたという事かな？
欲しいけど、それにしても高い。年収1500万程度では手が出ない。
早く40㎡の1L出して欲しい。

私は以前にMR行って、高くて諦めたクチですが
「40㎡は売り出さない可能性もある」って営業さんが言ってました。
もし売り出せば超人気になるだろうから温存するかもって事で。

>>1380 匿名さん

価格次第ですね。今の感じでは売れませんね。

>>1370 匿名さん

１３７０さんへ
銀行の審査に借地云々は、関係ないと思われます。
あくまでも、ご本人様の返済能力の問題かと！

失礼しました。
能力ではなく、資力でした。
すみません。

>>1370 匿名さん
定借でも長期住宅ローンは、可能と思われます。ただし、中古になって売却する時は、極端に融資がつきにくくなるため安くなります。買手に返済能力があってもです。

>>1385 検討板ユーザーさん
経験則から言って、中古の古さも関係します。
70年定借は築10年程度までで売却するなら、融資もつきやすいです。

それにしても、
https://www.sumu-lab.com/archives/29174/
に名前を出してもらえませんでしたね。

>>1386 匿名さん

あくまでも一個人の意見ですからね。
ここの立地は最強だと思いますけどね。

梅田自体が西宮北口や東京の湾岸と並ぶ素人向け立地だから、しょうがないけど、
土地所有権の共有で、坪単価450万円くらいにしないと玄人は手出ししないだろうな。
ラトゥールじゃなくて全戸分譲で（エントランスやロビーの敷地も全部買った人用に広大に設計）、
シティタワー西梅田やグラン天王寺みたいな挑戦的なデザイン＋免震、
仕様はマークスタワー堂島みたいなのだったら、評価も違った。
定借は渋谷や青山といった最高立地向けであって、うめきた2期もそうだけど、
梅田なんて地歴、校区、治安、標高、地盤、文化、景観、災害脆弱性とも悪いし、
特に曽根崎、堂山は、飲む打つ買う、サウナ・パチンコ・居酒屋・ゲイバー・試写室・立ちんぼの地域。

>>1388 匿名さん
ど素人の意見ですね。

>>1389 匿名さん
玄人の意見は？

>>1388 匿名さん

うめきた2期も定借になるんですか？

>>1388
大阪で玄人向け立地はどこですか?

>>1391 口コミ知りたいさん

あんな端っこの駅遠で定借にしたら売れにくいでしょ

しかしここは人気ないな。価格が高すぎるのでは？
東京と同価格帯ですね。仕様は大阪レベルですが。

ここは場所がなー大阪に住んでる人は買いたいと思う人が少なそう。海外、地方の人をターゲットにしないと。

>>1395 口コミ知りたいさん

御堂筋線梅田駅3分はありえない立地だと思いますよ。
パチンコ、風俗とか色々ありますが、それも含めて大阪でこれ以上駅近は有り得ない。
うめきた2期とか堂島とか期待できるマンションあるけど立地だけを考えると最強。
安かったら誰でも買いたいマンションですね。
海外とか地方とかの人も興味あるか分からないけど、勝ち組マンション狙ってる超富裕層は買うんでしょうね。

35階くらいだとシティビューの西向きが人気ある感じなんですかね

南はアパホテルだし東は山だし見てて楽しいのは西か北。

>>1396 マンション掲示板さん
だって、仕様が普通のスミフ以下（東京基準）なんですもん。
上にラトゥールあるから賃貸に出してもラトゥールより下の価格でしか絶対無理だし、
実需でファミリーで住むには環境悪くて。
投資用に購入するとしてもスミフさんの足取りと共にタイミング狙ってたら、なかなか利回り難しいよね。
中崎町にも東急が土地を取得したようだから、わざわざここ狙うのはしんどいね。

でも、あなた富裕層なら、気にせず頑張って。
やりがいあるよ、きっとw

中崎町とここを比べても繁華街は近いしどっちもどっち。子育てファミリーなら梅田ガーデンよりは扇町小学校はいいし公園もあるし中崎町の方がいいかも。
てか東急は茶屋町の小学校跡地にマンション建てればここを超えられるのに

言うてラトゥールは100平米以上300平米越えのお部屋をご用意されていまして、

賃貸かけるならそれ以下のお部屋。
そもそも、梅田ガーデンで100平米越えのお部屋なんか分譲になかったけれども。
ラトゥールよりも広さも仕様もグレードダウン（ファミリーテイスト）
実需でなく投資なら望むような賃料取れるのかな？

近辺を見て
仕様のグレードが高いブリリアタワー梅田他マンションか、グレードの低い駅近梅田ガーデンかと言われれば人それぞれ好みはありますし、
頑張ってやってみる価値もあるかも、ないかも、
こればっかりはわかりません。

でもいかんせん梅田ガーデンは定借なんでね。
長期の定借なんで銀行もそれは融通効くとは思いますけどねー。

>>1400 検討板ユーザーさん

ここも扇町小学校。

>>1399 匿名さん
中崎町のブランズタワーなら安いんじゃないかな。
頑張って。

結局、75年間の総コストとしては、年辺り幾らになる物件なのでしょうか？どれかの部屋で計算された方はいらっしゃいますか。

御堂筋線梅田駅3分、と言っても実際は出口までの話だし。
東梅田駅なら確かに近いですけど。

>>1404 匿名さん
地代が変動制なので。総コストの計算は無理では？
土地の価値が上がれば地代も上がるので。

>>1405 匿名さん

まあ、そう言わずにそのあたりは仮説的に考えれば良くないですか？頭硬いですね。

56階建のタワーマンションは凄いと思いますが
分譲は39階までのようです。
それより上の階は非住宅用となっていますが
オフィスが入る事になるんですか？

>>1401 匿名さん
ラトゥールも借り手がつけば値上げするみたいですよ。

>>1407 匿名さん

ラトゥールですよ。

残念ながらラトゥールといっても、代官山グレードでなく札幌グレードですけどね。

>>1410 匿名さん

写真全部見せてもらいましたが、代官山グレードでは無いにせよ、渋谷とほぼ同じ仕様でしたね。

定借はなあと思う反面70年後なんてどうせこの世にいないからそのとき資産持っててもしゃあないなあ　子供もいないし

50年後か　それでもこの世にたぶんいないな

>>1412 評判気になるさん

賃貸よりは歳取っても居座れそうですしね

ラトュールのHPですが、オシャレにscrollとありますが、スクロールしても問い合わせボタンしか出ないという…　新しいですね。

https://www.sumitomo-latour.jp/osakaumeda/

>>1412 評判気になるさん

少子化や温暖化の進む日本。
定借じゃないフツーの分譲マンションだって、70年後に「資産」と言えるかどうかなんてわかりませんよ。
凄く暑くて、移民だらけの街が日本中に増えてるかも。

>>1416 匿名さん

言ってることがわからない。普通のマンションなら、別に70年にこだわる必要ないでしょう。好きな時に売れば良い。

分譲・賃貸マンション、ホテル、商業施設が一体となった開発計画との事ですが高層階はホテルになりますか？
物件概要に敷地南側約100m先に34階建のアパホテルが建設予定となっていますがこちらは別案件ですよね。

>>1418 匿名さん
資料を取り寄せられたらいかがでしょうか

>>1417 匿名さん

今と状況がかなり異なるであろう70年後の日本で、マンションが資産と言えるかどうかなんて
分からない、って意味です。フツーかどうかにかかわらず。

>>1420 匿名さん
1417さんは、別に「70年後」で括らなくても10年後、20年後はどうなのか？という意味でしょう。
そもそも70年間保持する人は、ほぼいない訳で
「どうせ70年後は」というのは極論ですね

>>1421 匿名さん

代弁ありがとうございます。
1420さんのように、マンションの価値保全にそもそも懐疑的な方は、掲示板において荒らし扱いを受けても致し方ないと思います。

私の主張としては、一般的に"定借だから買いたい"、ということはなり得ず、"定借であっても買いたい"なら理解出来るということでした。ただ、この物件で極めてユニークなのは、より高層な部屋は賃貸として出されているので、そこになんとも言いようがない違和感を覚えます。

子供がいない家庭だと、将来、不動産を残しても仕方ないから、定借という方法もありますね。
子供がいても、将来はわからないです。
海外移住するかもしれません。
色んな選択肢が増えた時代です。

2LDK間取りを見ていますが、LDK横の部屋の扉が開けておくことができるプランがあり、1LDKみたいに使えそうでした。1LDKの部屋もあります。

>>1423 匿名さん

定借だって所有権として残るから、文頭のロジックはおかしい。

>>1423 匿名さん

残す必要ないなら、それこそ賃貸で良いでしょう。
わざわざ高額な定借を買う理由がない。

定借はリセールに困りそうっていうのが払拭出来ないな。実需で住んでそれが15年とか20年で引っ越ししようかなという時に50年まだ定借の期間があるとしても築20年の定借の価格は所有権のとこより安いんじゃないかなぁ。
それと、ラトゥールがどんな仕様か知らんけど、下の分譲の安っちい事。あんな新御堂とお初天神に挟まれた汚いとこで室内もしょぼくれたとこに住んで気持ちいいのかな…あの値段で
っていうのが僕がこの物件を諦めた理由です。

全ては値段次第です。安けりゃここに住みたいという人はいくらでもいるので。
いくら安くてもここには住みたくないって場所ではないので。

>>1427 検討板ユーザーさん

「安けりゃ」って、もう価格出てますよ。

>>1427 検討板ユーザーさん

そんなの世の中のあらゆる金融資産に言えること
消費財じゃないんだから。

60平米で月々の地代概ねいくらぐらいでしょうか？

>>1431 匿名さん
概ね11,000円前後かと。

>>1421 匿名さん
>「どうせ70年後は」というのは極論ですね

都合の悪い事には蓋。見て見ぬ振り。ですね。
70年間保持するかどうかに関係なく、70年後も誰かが「所有者」となっているわけですから。

>>1422 匿名さん
>1420さんのように、マンションの価値保全にそもそも懐疑的な方は、掲示板において荒らし扱いを受けても致し方ないと思います。

この言葉の方が極論ですね。
懐疑的、ではなくて資産の「リスク」は考えておくのが当然です。
定借のメリットの一つは、借地の期限が切れれば、自動的に物件から手を切れる。所有者の立場から逃げられる。
もし遠い将来に定借ではないマンションが少子化や温暖化で「負の資産価値」となってしまった場合に、所有者が困った事態となってもね。

1434ですが、
スムログでも見かけた話題ですので分からない方は
https://www.sumu-log.com/archives/29675/
をお読みください。以上。

>>1434 匿名さん

デメリットは、70年後に手放さないといけない。
どう考えてもデメリットのほうが大きいだろ笑

>>1436 マンション掲示板さん
築70年の古い建物を手放すことに抵抗のある日本人はどのくらいいるのでしょうね
海外なら建物はむしろ古いほうが価値があったりもしますが
日本人は新しい建物を好みませんか？

土地については区分所有建物についてる土地の所有権は共有状態ですから
個人が自由にできるのは区分所有建物と一緒に処分（売却、賃貸）できるくらいで
それ以外は組合の決議が必要となるとても面倒くさい所有権です
土地を所有することのメリットが欲しいなら
単独所有ができる戸建てでなければあまり意味がないと思いますよ

ただ、金銭的に定借にメリットがあるかどうかと言われたら
所有権と大差ないと思います

確かに物件本体の価格は安くなるんですが
固定資産税の代わりに支払うことになる地代が意外と高いんですよ
以前、計算して比較したことがあるんですが
トータルすると所有権物件と同じが少し高いくらいでした

>>1434 匿名さん

あなたの論なら、最初から買わなければ良い話。
簡単でしょ

>>1439 匿名さん
横から失礼します

今の社会の現状ではそう簡単に割り切ることができないのですよ
よく耳にする話だとは思いますが、土地や建物の所有者は
年寄りには賃貸したがらないですから
「自分の」老後を考えると賃貸しなくても済む所有権が欲しいのです
かといって「未来の自分の子供」のことを考えると
不良債権化するかもしれない所有権は欲しくない

そんな事情もあるため、土地の定借権が切れれば自動的に建物の所有権も含めて
不動産を手放せるシステムは魅力的に映るわけです

>>1440 匿名さん

定借権が切れるまでに手放したい時はどうするの？
買う人いるの？

>>1440 匿名さん

子供のこと考えるなら老人ホーム一択では

>>1441 匿名さん
定借を嫌う人が多い今の状況では転売には不利でしょうね

転売することが目的なら買い手のつきやすい物件を選ぶ方がいいと思いますが、
未来の子供のことを考えるならこういった判断もあるということです

>>1442 匿名さん
一択になるとは思えませんが
子供のこと「だけ」を考えるなら、それもいいかもしれないですね

ただ、当事者は様々な点を考慮して判断をするものなのですよ
他人事ではないので一点だけを考え判断するわけではないのです

>>1442 匿名さん

なるほど三井のパークウェルステイトですね。

>>1443 匿名さん
何故
「途中で手放したい時は」から
「転売することが目的なら」に
大きく変換して論じてるんだろう

物件名
梅田ガーデンレジデンス
販売期
第１期
販売概要
販売スケジュール
先着順受付　
販売戸数
5戸　
販売価格
11,000万円～17,000万円　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
58.55m2～79.74m2　
バルコニー面積
8.24m2～13.33m2　
管理費（月額）
20,865円 ～ 27,955円　
修繕積立金（月額）
11,470円 ～ 15,640円　
管理準備金
10,432円 ～ 13,977円　
修繕積立基金
705,000円 ～ 960,100円　
物件概要
所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
584戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2023年4月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,072.18m2　　
建築延床面積
108,473.70m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）、第R03確更建築GBRC00020号（2021年8月12日）　
駐車場総台数
268台（タワーパーキング268台）、他に管理用6台（電気自動車充電スペース兼用1台含む）※その他非分譲用143台　
駐車場使用料（月額）
31,000円～43,000円　
自転車置場総台数
818台〔平置208台、スライド97台、2段式（上段202台、下段311台）〕　※その他非分譲用699台（非住宅用81台含む）　
自転車置場利用料（月額）
500円～4,000円　
バイク置場総台数
8台、防盗パイプ設置　※その他非分譲用13台　
バイク置場使用料（月額）
7,000円～8,000円　
ミニバイク置場台数
136台（非分譲用含む）　※その他非分譲用（非住宅用）4台　
ミニバイク置場使用料（月額）
4,000円～5,000円　
分譲後の権利形態
土地：借地権の準共有(75年)、建物：区分所有権　
借地権の地代
7,303円～19,489円　
借地権の保証金
219.090円～584,670円（敷金）　
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業所]　〒541-0041　大阪市中央区北浜四丁目4番9号
　TEL：06-6448-7047　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。
更新日
2022年1月15日　
次回更新予定日
2022年1月22日　

地代まで含めると
管理費等が@677円か

これは凄い。

この定借って建物譲渡特約付き借地権なのか
解体費用の積立金がない分、初期費も毎月支払う費用も少なくて済む点はいいね
他の定借と違って必ず建物を解体して退去しなければいけないわけではないから
場合のよっては借地権が切れた後でも住み続けることはできる

売却しやすいかという点では不利であることに変わりないけどね

地主は誰なんでしょうね
登記を調べた人いますか？

90Aの3LDKがまた乗ってますが？

>>1450 匿名さん
スミフですよ。

>>1452 匿名さん
ありがとう！
だったら借地権を処分しようとしたときに地主がゴネて売れないなんてこともないでしょうね

立地条件等、様々な条件は良いようですし、定借物件の中ではいいほうじゃないでしょうか

>>1453 匿名さん
いや買うと管理業務で儲けて、大規模修繕で儲けて、地代で儲けて全て住友不動産が儲かるシステム。素晴らしい。
謄本みると売買金額までわかりますよ！

土地は貸すので用地取得費は関係ない。
建築費は高騰してるとはいえ@100万もしません。
それを@700万で売る。
最高益を叩き出すビジネススキームです

>>1453 匿名さん
大阪も定借マンション増えそうですね！
上本町駅前タワー、関電病院、十三区役所再開発、定借でも売れるんだろーな。

>>1455 匿名さん

それは事実かな？虚の情報だと、ばら撒くと、企業側も怒りそうですが。

>>1457 匿名さん
新しい間取りには、2.1億円の物件がありましたが、またまた住友のお家芸、値上げでしょうか？

こちらのマンションは借地権が切れた後でも住み続ける事ができるとの事ですが、
恐らく建て替えはしませんよね。
そうなればいずれは老朽化により住めなくなり、転居が必要になりませんか？

>>1459 匿名さん
大阪駅前第一ビルは築50年ですが区分所有者の問題がなければ建て替えていたでしょう。
立地や地価を考えるとこの場所も75年後には建て替えた方が収益化できると思いますが先のことは分かりませんね。

75年後の転居が心配でしたら75年後でも老朽化せずに住み続けられるマンションか区分所有者間の同意を得て建て替えられるマンションを探した方がいいですね。
仮に建て替えが決定したら費用を払えないと安値で売却させられて転居になりますけど。

>>1459 匿名さん
建物譲渡特約付きの借地権は建物を必ず取り壊さなければいけない縛りがないので
建物が残っている限り土地所有者との協議によって住み続けられる可能性があるというだけです

住人としては、住めないほど老朽化したら建て替えか転居を考えるのが普通だと思いますが
マンションで建て替え費用の積立があっても足りないことが多いですから
足りない分の費用を支払えないのであれば
たとえ借地権ではなく所有権であったとしても転居するしかないと思いますよ

75年後、建て替え問題に直面するのは自分の子供や孫になると思いますが
住めないほど老朽化してもなお住み続けられるようにしておきたいと思うなら
戸建てのほうがいいですよ
建て替え費用がないなら老朽化した建物に住み続ける選択権は自分の子供や孫にあり
マンション建て替えほど苦労をしなくて済みますから

>>1461
子どもや孫に古い不動産を相続させる気なんですか!?
現金以外は迷惑ですよ。稼げないご子息なら嬉しいのかな。

なんで借地なんかにしたかな。所有権なら多少高くても買うのに。

区分所有権と高級賃貸とでは、建替の時に面倒臭いからなんでしょうね。
定借だと、一斉に「さっさと出て行け」で済みます。

>>1464 匿名さん
定借はもともと地主のために作られた制度ですものね

ただ、土地神話の時代のように確実な資産であれば所有権一択なんでしょうけど
不良債権化するリスクと共有のリスクを考えると定借もありだなと思います

>>1458 マンション検討中さん

現在の物件概要では1.1億から2億になっていますね。
早く1LDK販売してくれないかな？

さすがに75年後まで生きているとは思えませんし建て替えの心配まではしませんが、転売は難しくなってしまうかもしれませんね。

話は変わりますがここはマンションの規模の割に管理費と修繕積立金が割高のように思えてしまいます。

・あと６年ほどは大阪はプチバブるので売値を最大限高くして分譲した方がよいと判断し総賃貸の予定を分譲にきりかえた。75年賃貸代より儲かる。
・定借で650は今の水準ではなく、実質うめきた完成後の価格。何はともあれ大阪最高の地なので大阪の物件価格水準をここが決めたといえよう。
・つまり、われわれが高値で買い賃貸に出すやり方はほぼ旨みがない気がする。
・しかも定借。いずれは全てすみふのもの。
・本町と同じ部材を大量安価手配し、さっさと作っちゃった。
・ラトゥールとホテルあるので12年毎に大規模修繕確定で下請けにも分配できる。
・堂島の様子見でもなんでもなく、敢えて売り出し遅らせた。23年中に引渡ししないのはすみふの経営に余裕があって23年期中はお金いらないってこと。
・堂島のホテル上もしょせんブリリアでしかなくホテルレジデンスではない。経費で落としたいラ・トゥール賃貸需要を逃さまいと一部豪華仕様変更をかけた。
・すみふの戦略は相当緻密。相当賢い。われわれはすみふと裏にいるコンサルの手のひらに転がされており旨味はそこの報酬へ消える。
・一般人は火傷する。実需に徹せよ。バブルが崩壊してもまだ生き残れる。

>>1468 マンション検討中さん

なるほど。梅田周辺見てましたが、実需なら買わない方が良さそうですね。

>>1468 マンション検討中さん
頭の中を整理していただいたような感じでありがとう。
住友不動産は会計上の会社都合操作は有名でしたが、3月竣工なのに来年4月以降分譲はまさにそれですね。
神戸ベイも値上げしてものすごい価格ですし毎年の利益すごいでしょうね。

>>1468
敢えて売り出し遅らせた?その割には当初の聞いてた価格より実際の販売価格は下がっていたので要望が集まらず売り出しを送らせざる得なかった感がありますが。

最近築浅中古マンションのオーナーチェンジ物件をよく見かけるけど
あまり儲からないからなのかな

>>1471 匿名さん
堂島とは性格がまったく違う分譲マンションなのであちらのあぶれた分を初めから取るつもりだったのかもしれません。
抽選が入るということは堂島はもう少し高くてもよかったと思いますが、その堂島の動向を研究の上、梅田ガーデンは角部屋を値下げするなど着実に失敗しない戦略を取ったのかなあ、

>>1473 匿名さん

入居の時期が最新情報では、4月から7月に変更になっています。上のラトゥールは夜には電気がついている部屋もあります。まだ31階から35階部分しか販売していないし、そこも売れ残りが出ています。
今後の販売予定はどうなるのでしょうか。
住不のことだから、それなりの戦略があると思いますが。

>>1474 マンション検討中さん
ラトゥールの1階エントランスも完成してないので部屋の明かりはただの工事でしょう。

すみふの基本戦略は類似事例比較法で値付けをして購買力限界を見ながら値上げをしていきます。
建築費の高騰はあまり関係ない。

販売した分譲住戸が完売したら値付けが甘いだけなので少し売れ残るくらいが販売責任者の評価に繋がります。
すみふ的にはちょうどいい販売状況でしょう。
1期の残りの部屋は1期の入居時期（2022年7月入居）ではなく、既に次期販売の入居時期（2023年4月）になるので残りの部屋を焦って売ろうとも考えてないと思います。

堂島のおこぼれを狙うためブリリアのモデル前に広告出しています。

>>1472 匿名さん
儲からないですね。アパートローンは金利が高いので
今表面で５％利回が多いので微妙かと。
現金購入で資産分散と考えるといいのかも？
今も大阪市北区・中央区・天王寺区が人口増加で
後は苦戦。大阪市全体では直近２年で4000人超人口減少。
世帯数は増加。綺麗なワンルーム以外は厳しくなりそうですね。築15年で売却がいいのかなと考えています。

>>1472 匿名さん

この金額なら売ってもいいやという値段で販売されているだけ。だから、基本は割高だし、別に売り急いでいない。

>>1475 匿名さん

住不の方からのアドバイスは助かります。
これからもよろしくお願いいたします。

ここは管理組合は第三者管理者方式ですか