自主管理の方がイイ
[更新日時] 2026-02-02 21:48:58
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6681
3183=6097
>>6676 マンション検討中さん
＞管理会社に会計業務だけ委託した場合と会計事務所に委託した場合の金額比較したことあるんですか？
急に何の話？ なんでキレ気味なん？
ちなみに教えてよ。どっちの方が安いの？
ちゃんと仕事をしてくれてフィーも安い方に委託すればいいじゃん。別にそこは否定してないっしょ。
俺は会計処理などの恒常的で面倒な作業、それなりに正確性や専門性も求められる作業は
ちゃんとやり方を知ってる人に金を払ってでもやって貰った方がいいねと言っているのであって、
そうではない作業（突発的に発生するかも知れない作業）に対応するために、固定費的なフィーを
払い続けるのはムダになるかも知れないよねと言っただけじゃんよ。
組合員だけで会計管理できるよ！と豪語するなら別にそれでも構わんさ。できることが前提ね。
できるかできないかを現実的に考え、委託した方がいいという判定が下せるのは
「ちゃんと考えられる者」だけだよね、アンチにはそれはできないだろ、って言ったんだよ。
別に委託先が会計事務所だって俺は否定しないよ。他に管理会社に頼みたい業務が無いならな。
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6682
eマンションさん
>>6681 3183=6097さん
あなたは>>6675 マンション掲示板さんだったのですか？
別にキレてないけど、6675で「組合の会計管理は会計事務所に頼むのが 安くて確実で安心」と言うから比較したことあるか聞いたのですが…
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6684
3183=6097
>>6682 eマンションさん
うわ、これは大変失礼。
スレが「削除しました」の記載なく跡形も無くなっているから、6675を読んだ時に
ひとつ前の意見＝てっきり俺に向けたものだと勘違いしてしまった。
明らかに俺の読み違えなので深くおわびいたします。
道理で話が繋がらないなと思ったよ。こちらは会計事務所の話など一切出していなかったのでね。
6675がどんな内容だったのか、削除される前を見ていないので知らんのだけど
そういうことでしたか。納得。
それが１日も経たないうちに削除されたということは、内容には価格のことだけでなく
言い回し等にも問題があったということかな。いつもの人の仕業か……
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6685
管理担当
[No.6683と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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6686
匿名さん
>>6684 3183=6097さん
>6675 マンション掲示板さん
>組合の会計管理は会計事務所に頼むのが
>安くて確実で安心
>管理会社は簿記資格程度の事務員がやってるから
>費用高額でそれでいいなら頼めば良い
>金持ちマンションですなーw
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6687
3183=6097
>>6686 匿名さん
管理人が削除したレスの再掲は本意ではないけれど、なるほどね。
でも、この内容だけで削除されたのは少々意外。
再掲には至らなかった枝葉の部分に問題があったのかな。
いずれにせよ、会計事務所に委託するという選択肢自体は別に構わないのでは？
それで安く上がるなら本当に御の字だし、他の管理業務は全部自分達でやっちゃう前提なんだから、でも、長期修繕計画作成も施工時の近隣対応も全て自力でやれちゃう優秀な人達なら、会計管理も自前でやれそうな気はするけどな（笑）
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6688
口コミ知りたいさん
>>6687 3183=6097さん
>管理人が削除したレスの再掲は本意ではないけれど、なるほどね。
>でも、この内容だけで削除されたのは少々意外。
削除はされていません。
普通に表示できています。
特定の投稿者を非表示設定していませんか？
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6689
入居済みさん
>>6688 口コミ知りたいさん
3183は嵐だから相手するだけ無駄です。かつてもいろんなHNを自演していることがバレて、大恥書いてました。まともな議論にならないから時間の無駄です。
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6690
匿名さん
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6691
3183=6097
>>6688 口コミ知りたいさん
＞特定の投稿者を非表示設定していませんか？
ん？ ああ、確かに１回設定したことがあったな。
あれってハンドルネームで抽出しているのだと思ってたけど、IPか何かで同一人物を特定しているということ？ だとしたらなかなか有用な機能だね。
同じやつの仕業だったという事か（笑）
戻す方法ってあるんだっけ？
まあ別にいいけどね。読む価値ないレスは見えないようにする機能なんだし。
今後はレス番に気を付けて投稿しますわ。既に早速、6689が非表示になっている。
どうせろくな内容ではないのだろう。
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6692
匿名さん
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6693
管理担当
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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6694
3183=6097
>>6692 匿名さん
だから知ってるからやったんだってば（笑）
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6695
マンコミュファンさん
非表示は戻せないし、非表示に設定しているのに少しの時間だけ？見えたりするみたいですね。
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6696
3183=6097
改めてスレを読み返すと、ここ最近かなりレス番が抜けてるな。
削除された訳ではなく非表示設定が効いているということだったのか。
匿名掲示板としては本末転倒な気がするが(^^;) 平和ではある。
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6697
匿名さん
非表示を設定していない別のデバイスでは、すべて表示されます。
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6699
管理担当
[No.6698と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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6700
匿名さん
>>6673 匿名さん 同感です。
■築40年になる分譲マンションの管理組合 理事長をしております。
①雨漏り
②水漏れ
③ルールを守らないゴミ出し
④集合郵便受けに投函される大量のチラシ
⑤入居者の騒音
↑↑↑↑↑↑
代表的なマンショントラブルのうち①～④までは、理事長である当方が主体となって、ほぼ解決できました。
『管理会社まかせ』にしない！ ことが、とても重要です。
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