自主管理の方がイイ
[更新日時] 2026-02-02 21:48:58
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6717
3183=6097
久々に覗きに来たらレス番がめちゃくちゃ飛んでるｗ
>>6704と>>6716しか表示されてないｗ
あれ以降はビックモーターとフジテレビの話で盛り上がってるの？
あるいはまた「マンション管理士にお願いしようよ」的な話が始まってるとか。
何だかなあ……
管理者管理方式の話もイマイチ盛り上がらなかったけど、新しめの話としては
管理計画認定制度のこととか、適正化のための自主的な取り組みに関する話を
できないものなのかね。
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6718
匿名さん
>>6701 匿名さん
1戸当たり100万円~300万円 は、
大袈裟な気がする
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6719
匿名さん
>>6718 匿名さん
■給湯管の穴あきによる水漏れ被害は・・
ガス給湯器が玄関側にあるか、それとも
バルコニー側にあるかで、大きく変わってきます。
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6721
マンション検討中さん
仙台でエレベーターの事故
独立系にするにしてもわざわざ東京の会社にするとはねぇ。アンチくんは安くなるからと必至に独立系を推していたがこの有様だよ。
安いのには安いなりの理由がある。命を金で売るのか、よくよく話し合って決める必要がある。
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6722
匿名さん
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6723
匿名さん
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6724
匿名さん
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6725
匿名さん
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6726
匿名さん
メーカー系から独立系に、
エレベーターを更新する予定です。
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6727
匿名さん
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6728
匿名さん
公正取引委員会による大規模修繕工事会社、建築設計事務所、が修繕工事費上積談合した件で調査されているが、管理会社も調査対象に成る事でしょう。
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6729
匿名さん
>>6727 匿名さん
公正取引委員会による当社子会社への調査について
今般、当社子会社である株式会社シミズ・ビルライフケアが、
大規模修繕工事の受注に関し、公正取引委員会の調査を受けております。
当社グループとして、こうした事態を真摯に受け止めており、同社は、
今後とも同委員会の調査に全面的に協力してまいります。
株主の皆様をはじめ、ご関係の皆様にご心配をおかけしております
ことを、深くお詫び申しあげます。
以 上
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6730
匿名さん
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6731
ご近所さん
>>6729 匿名さん
親会社の元課長の前国交大臣が退任した後で、よかった？
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6732
匿名さん
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6733
匿名さん
>>6732 匿名さん
内側から切り崩していくのが、
一番効率的ですね。
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6734
匿名さん
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6736
匿名さん
>>6735 評判気になるさん
ゴキブリと言えは、フマキラー
フマキラーは、広島が創業の地
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6737
匿名さん
>>6736 匿名さん
フマキラーワンショット未来
宮原華音
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6738
匿名さん
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