自主管理の方がイイ
[更新日時] 2026-02-02 21:48:58
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6695
マンコミュファンさん
非表示は戻せないし、非表示に設定しているのに少しの時間だけ？見えたりするみたいですね。
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6696
3183=6097
改めてスレを読み返すと、ここ最近かなりレス番が抜けてるな。
削除された訳ではなく非表示設定が効いているということだったのか。
匿名掲示板としては本末転倒な気がするが(^^;) 平和ではある。
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6697
匿名さん
非表示を設定していない別のデバイスでは、すべて表示されます。
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6699
管理担当
[No.6698と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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6700
匿名さん
>>6673 匿名さん 同感です。
■築40年になる分譲マンションの管理組合 理事長をしております。
①雨漏り
②水漏れ
③ルールを守らないゴミ出し
④集合郵便受けに投函される大量のチラシ
⑤入居者の騒音
↑↑↑↑↑↑
代表的なマンショントラブルのうち①～④までは、理事長である当方が主体となって、ほぼ解決できました。
『管理会社まかせ』にしない！ ことが、とても重要です。
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6701
匿名さん
2025年3月1日付 日経新聞に掲載
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6702
評判気になるさん
>>6701 匿名さん
ピンハネスレだよ。給排水管の更新の話をしたいなら別スレ行きな。
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6703
名無しさん
管理会社にとって、水漏れ対策工事が
一番おいしい仕事。
なぜなら、水漏れだけに・・
『水増し』出来るから。
ビッ◯モーターと同じです。
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6704
周辺住民さん
>>6703 名無しさん
もっと詳しくお願いします。
ビッ◯モーターは保険会社に不正請求をしていました。
水漏れ対策工事は保険の請求対象範囲から外れているはずですけど、不正請求をしているのでしょうか？そうであるなら大問題ですね。
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6705
匿名さん
分譲マンションの水漏れ被害復旧工事は、
加害者（上階）の区分所有者が契約して
いる損害保険で、保険金が支払われます。
また、管理組合が契約している損害保険
でも、保険金が支払われます。
分譲マンションで水漏れが発生した場合、
被害が甚大になる可能性がある為、重複
して保険を掛けていることになります。
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6706
匿名さん
>>6705 匿名さん
水漏れ被害の被害者のマンションの天井シミなどは保険が払うけど、
水漏れの配管が専有ならば個人負担、
共用ならば管理組合負担、
原因が異物を排水管に流し、それが原因で漏水したというのであれば、
当然だが、管理組合ではなく、個人が負担すべきである。
あと、築年数の古いマンションで水漏れ事故を多発させると、
保険料が非常に高くなったり、最悪の場合、保険に入れなくなるので要注意です。
マンション管理士の試験勉強頑張ってくださいね。
合格できますように！
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6707
匿名さん
マンション修繕で談合か 長谷工リフォームなど立ち入り―公取委
時事通信 社会部2025年03月04日11時02分配信
マンションの大規模修繕工事で談合をしていた疑いがあるとして、公正取引委員会は４日、独禁法違反（不当な取引制限）の疑いで、東証プライム上場「長谷工コーポレーション」（東京都港区）のグループ会社「長谷工リフォーム」（同）など約２０社を立ち入り検査した。関係者への取材で分かった。
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6708
匿名さん
損害保険の場合・・
被害者側の補償を手厚くし、
加害者側の補償はそれなり
なのは当然でしょう。
専有部分の床下配管の
維持管理責任は、その部屋の
区分所有者にあるのですから
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6709
匿名さん
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6710
匿名さん
>>6709 匿名さん
区分所有者の無関心と一口に言うけれど、
仕事を持っている人は忙しくて当たり前です。
マンション内部の人間関係もまたさまざまで難しいです。
やりたがらない人の気持ちもよくわかります。
そして、区分法と適正化法、国と地方自治体のマンション政策を理解できている人は
理事長や理事をやりたがる人の中にもそう多くありません。
個人のキャパシティの問題もあります。
逆に管理会社と癒着して、おかしな優越感に浸っている人もいます。
ゆえに管理会社の利益至上主義に対して
監視の目を光らせ、管理組合の利益をプロの専門知識によって守ってくれるマンション管理士が必要です。それが可能ならば、理事の数を少数にしても透明化を図るために、理事会のプロセスをズームですべての区分所有者が監視できるようにしたほうが安心できるのではないでしょうか。
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6711
マンション掲示板さん
>>6710 匿名さん
>管理組合の利益をプロの専門知識によって守ってくれるマンション管理士
どこに居るか教えて下さい
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6712
匿名さん
>>6711 マンション掲示板さん
いらっしゃいますよ。
確率的には20分の1くらいですけどね。
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6713
匿名さん
マンション管理業や不動産業に従事していた会社員のマンション管理士（34.6％）が、退職後、日管連に登録し、プロのマンション管理士として就業（4.6％）してるんでしょう。
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6714
マンション掲示板さん
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6715
匿名さん
マンション管理士もピンキリだと思います。
理事会で雇うならば、能力や人格をしっかり見極めないとダメです。
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