自主管理の方がイイ
[更新日時] 2026-02-02 21:48:58
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6044
マンション検討中さん
しかしまー、実際には管理組合を法人化すれば会社法の株主代表訴訟が可能なると認識している人は少ないだろう。
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6045
評判気になるさん
「敷地の購入」の方は、１万歩譲って可能性はあると認めてやるよ。
隣接地を購入し、既存敷地に編入して区分建物を増築するとか別棟を建てて利用するとかかな。
前者は依然として荒唐無稽だが、後者なら既存の登記をいじらずにやる方法はあるだろうから
組合としての合意形成ができればアイデアとしては成り立つ。
その「合意形成」が限りなくムリに近いだろうけどね。
そのために組合を法人化する、という発想に至っては本末転倒。合意形成を有利にはこぶための
法人設立なんて、それ自体が反対者から全否定されるに決まってるだろｗ
一方の「敷地の売却」は、まあ只のアホしか口にしない戯れ言だな。
土地を切り売りしなけりゃ首が回らない貧乏組合とて、共有者（共同利用者、でもいいよ）の
権利を踏みにじってやれることなどない。区分所有の大原則を学び直せよ。
「他人のことなどどうでもいい」が基本姿勢なアンチの言いそうなことだわ。
>>6042
キミもういいからｗ
組合の機能が法人化によって強化されたところで、メンバーの構成が変わらなければ意味がないだろｗ 法人化ってのは、先ず最初に組合員の意識が向上して活動のレベルが上がって初めて検討されることなんだよ。管理会社アンチが屁理屈を正当化するための口実にするようなことではないっての。
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6046
匿名さん
>>6037 口コミ知りたいさん
日本経済沈没が始まっているよね！
今、コロナ禍がようやく下火になって景気が回復しつつあるように見えるけど、
この後ドドーンと来るよね。
だけど、プーチンが仕掛けてくるのはもうちょっと先。
ウクライナでのロシアの敗戦が決定的になって、
ヨーロッパが完全要塞化したあと、
極東の南よりも、守りの薄い北のほうが危ない。
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6047
eマンションさん
>>6045 評判気になるさん
↑区分所有者単独で責任追及の訴えができる意義が理解できないあほ。
区分所有者単独でやるのだなら仲間を増やすとか民主的で迂遠な手続きは不要となる。だれか一人がやればできるのだ。あほ
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6048
匿名さん
>>6045 評判気になるさん
組合員の意識向上は本当に大きな課題だよなあ。
まあ、うちのマンションは、パワハラ理事長の責任も大きいけどね。
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6049
eマンションさん
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6050
名無しさん
>>6048 匿名さん
↑炎上させれば意識など簡単にあがることを知らないあほ
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6051
名無しさん
社会運動を起こすには最初のリーダーが必要なのは当然だが、より重要なのは最初のフォロワーである。
理事会で提言した場合、誰かひとりが、そのとーり！、とか言うと傍観している人も同調しやすくなる。
提言があった場合にはなるべくフォローするべきである。
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6053
匿名さん
>>6051 名無しさん
たしかに。40代以下はなかなかやれないことだけどね。
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6054
匿名さん
>>6050 名無しさん
↑ 論理的思考ができないあほあほさん。
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6055
匿名さん
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6056
マンション掲示板さん
>>6054 匿名さん
↑意識の低さは無関心が元凶で、炎上させて関心を集め因習を打破する試みは極めて論理的なんだけど理解できないあほ
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6057
匿名さん
>>6046 匿名さん
パウエル議長はインフレを退治するには利上げが必要であるが半面一連の銀行破綻を考慮すると利下げも強いられる。
このジレンマを打開する方法を模索中だが、市場を意識してハト派発言で米国市場は1％
の下げで終わったがその発言中にまた一つ
の地銀の株価が４５％下落している途中に
救済してくれる大手の銀行を模索中との報
道で取り引き一時停止となった。
破綻寸前の地銀は慌てて偽報道との否定会
見で取引終了した。
現在はダウ先物は思わしくなく日経平均先
物は４８７円安くで推移している。
世界は徐々に金融恐慌へになりつつある。
この機に乗じてプーチンの動きが怖い。
被害妄想であってほしい。
買い物をしていて物価の高騰を肌で感じる。収入は増えない。
日本株を先週処分したので配当金も捨てた
ことになる。
マンションも今後は管理費等の滞納も増え
ると思う。
投資の経験のない方はこのジレンマの政治
と経済の先行きを推測できない。
今は金への投資が激増している。
私は金への投資に乗り遅れたので現金化し
ているので手のちの現金をどこに投資する
かを模索中です。
現金は紙くずになった国が増えている。
手持ちの現金の目減りを防がないと株の処
分の意味がなくなる。。
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6058
匿名さん
>>6057 匿名さん
日本は地政学的に脆弱だから、海外逃亡したほうがいいですよ。
海外で新たなマンションライフを楽しんでください。
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6059
匿名さん
>>6058 匿名さん
コピペが出ると長いだの、まとめろだの言ってたのにそれは辞めて今度はマンション管理と無関係なコピペでレス送りを始めるってことなの？
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6060
匿名さん
>>6059 匿名さん
はあ？人違いでは？
自分はこのスレにはほとんど書き込まないけど
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6061
口コミ知りたいさん
>>6059 匿名さん
マンションの管理とはおおいに関係あるよ。
大事なことじゃない。
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6062
検討板ユーザーさん
>>6061 口コミ知りたいさん
30分で即レスするように張り付いてる人、嘘つき、いつもの荒らしと行動が一緒じゃん。
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6063
マンション掲示板さん
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6064
評判気になるさん
>>6047 eマンションさん
はいはい。
法人化を積極的に検討するほどの利点ではないことが
キミのご高説でハッキリしたということでw
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