【真】管理会社フロントに実情暴露を期待するスレ

このスレはフロント経験者または現役フロントさんの生の情報をお聞きするための板です。
他のスレの引用は絶対にしないでください。
元のスレではそれが原因で大変荒れました。
読めばわかるような既出の情報は一切不要です。
フロントさんが実際に見聞きし、経験した中の情報以外の情報提供は一切禁止とします。
ルールが守れない方は書き込みは絶対にしないでください。

スレの説明文とこの趣旨に沿える方のみ書き込みをお願いします。
また、それ以外の書き込みには全員無反応でお願いします。
絶対に相手にしないようご協力ください。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

誰が期待するの？
スレ主個人だけが期待するのなら迷惑スレですので削除依頼してください。

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色々と参加者に制限をかけたいのならこの掲示板では無理だから、自分で掲示板を作ってそこで思い切りやればいい。
この掲示板から出ていくのはスレ主。

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無料掲示板を使って自分の思い通りになると思うのがそもそもの勘違い。
安給料のフロントに本音を聞きたいなら謝礼を払うべき。
ただで聞こうなんて魂胆が卑しい。

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フロントです。
スレ主さんの要望通りスルーしながら書き込みますよ。
何か知りたいことがあるなら何でもお答えします。
当方、フロント歴15年の現役です。
管理会社の勤務歴は、3社です。
1社目は某大手の独立系
2社目は地方の中堅
3社目は現在のデベ系の大手
※大手とは管理戸数ランク10位以内のどこかという意味です。別に大企業を意味しているわけではありません。
水曜休みで今日は暇なので質問があれば何でも包み隠さずお話しますよ。

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私も正真正銘の現役です。
5さんとは知り合いではないですが、知りたいことは何でもお答えします。
毎日が暇なので、時間があればお答えします。
嘘は言いません。
信用していただければ幸いです。

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現役さん登場されてるじゃないですか！

本音を書き込まれると困る管理会社の方の書き込みが多いですね～

ではでは、質問しましょう！

管理会社は無駄な工事を提案しているように思えるが、それは会社の方針か否か。

個人でリベートの受領はあるのか。

工事受注の際の利益率はどの程度なのか。

まずこのあたりから。

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7 評判気になるさん
＞管理会社は無駄な工事を提案しているように思えるが、それは会社の方針か否か
無駄な工事かどうかは私では判断できません。
会社上部からの指示で提案してるだけです。
組合員の方も素人同然なので、大部分の組合は提案に対して異議が出ないです。
＞個人でリベートの受領はあるのか。
個人によると思います。
私の場合、リベートなんか要求していないのに業者から持ってきます。
その場合は、断りません。
＞工事受注の際の利益率はどの程度なのか。
管理会社や工事内容にもよると思います。
私の会社では利益率は外掛けで1.4割が基準です。

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> 販売関係者さん
>私の会社では利益率は外掛けで1.4割が基準です。
管理会社は何もしなくてそれだけの利益を取る訳では
ないんでしょう。
何をされたことに対しての利益ですか。

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どなたかが答えてくれてますね。
では私もお答えしますね。

＞管理会社は無駄な工事を提案しているように思えるが、それは会社の方針か否か
これについては、これまでいた３社共通ですが、極端に嫌がる傾向にあります。
例えば、何かの設備について耐用年数が過ぎたとしましょう。それが10年だった場合、仮に普段10年では故障はほぼなく、通常に使用しておれば15年は余裕で持つ。その場合でも管理会社としてはリニューアル提案をします。その理由は、仮に何の提案もせず11年目に故障し何か居住者に迷惑を及ぼした場合、組合員の中に「耐用年数が経過したのにその提案をしなかった管理会社に落ち度がある。業務不履行だ。責任を取れ」と言い出す人がいたりします。そういった場合に善管注意義務違反として追及されると管理会社側に不利となります。そのため、安全上の観点から念のため提案という形を取ります。
フロントとしては提案したというエビデンスさえあればあとはどっちでもいいのが本音です。

＞個人でリベートの受領はあるのか。
これは人によるでしょうね。どの業界でも同じですが、そういう人は一定数存在します。
ただ、一言言えることはかなりレアだとは思います。っというのも、業者側としてはフロントから発注されているという認識はとても薄いからです。ここの皆さんが思っているより、実際の組合さんはよく勉強されています。こちらが提出した１通の見積だけで通る事なんて言うのは一昔前に事です。今は見積取得の際は、見積条件を記載したものを一定期間掲示し組合員の中からも見積参加業者の紹介を募り、相見積もりの上決定する事がスタンダードとしています。まあ、数万円程度の工事ならお任せするよと言ってくださることもありますが、リベートが発生するような額の工事ならほぼフロントがコントロールする事が出来ないようになっています。

＞工事受注の際の利益率はどの程度なのか。
私が勤務していた３社の管理会社では、15％～25％でしたね。
うち1社ではCM方式でしたので利益部分は見積書にマネジメント費として明記しており、それ以外の利益は取っておりませんでした。8さんの4割は驚きです。
このサイトで悪名高い某独立系ですが3割ですからね。

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9さん
>何をされたことに対しての利益ですか。

私が代わりにお答えしますね。
見積書の鏡になるわけですので、元請けとなります。
工事の調整や手配、確認は当然のこと、施工後の保証からトラブル対応も全て行うことになります。仮に施工に不具合があり下請けに補修させようとした際に、下請けが倒産していた場合も元請けとして自費で別の下請けを動かし補修を行います。
工事に関する全責任を負う代わりに利益が入るという事です。
管理組合としてのメリットは窓口が一本化してやり取りが楽なことと、管理委託契約という人質があるため、最悪トラブル時に逃げられないことでしょうね。
安い業者を探して発注しても、その後トラブルの際に相手の業者が面倒だと思えば逃げられることもあります。管理会社の場合は、管理委託契約が最も守りたい業務なので、まず逃げませんからね。
その辺をうまく判断して工事ごとに判断すると良いと思いますよ。

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>>11さん
紹介料や工事の調整料とかの報酬と書いてありますが、
それは管理委託契約の範疇ではないんですか。
それを別途報酬を徴収するとは意外ですね。
それを受注額の１５％～２５％も取るんですか。
それに対する管理組合への請求名目はなんと記載しているんですか。
それとも管理会社には直接工事業者が振り込むんですか。

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12さん

紹介料とは一言も書いておりませんが…

すみません。おっしゃっていることがよくわからないのですが、元請けという言葉はご存じでしょうか？
管理会社と言えどもたいていは特定か一般の建築業の許可を取っております。
ようするに、管理会社と言えども工事業者でもあるんです。
工事業者として見積書を提出しているわけなので、別途報酬というわけではなく、工事店としての利益なわけです。当然元請けですから施工に関する全責任を負うわけですので、それは当然ですよね。
粗利で15％から25％が高いかというと、どこの工事店でもその程度の利益は得ています。
逆にそれくらいは確保しないと経営が成り立ちません。
請求名目も何も、発注先が管理会社になれば当然管理会社から工事の請求が来るだけです。
工事業者というのはおそらく下請けのことをおっしゃっているんだと思いますが、それは管理会社に振り込むのではなく、管理会社が振り込むんですよ。
あと、管理委託契約については標準管理委託契約書をお読みください。当然ですがまず契約を理解した上でご質問していただければと思います。

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＞粗利で15％から25％が高いかというと、どこの工事店でもその程度の利益は得ています。
信じられないです。
粗利であれば50％程度です。
中小企業で20％から30％程度です。
実際に予算組していたので間違いありません。
10％～25％は純利益の間違いではないでしょうか。

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参考にしてください。
https://strainer.jp/categories/12?column=operating_income_ratio

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>>13さん
管理会社が元請となって下請け業者に依頼して工事をするんですか。
普通は管理組合が業者に発注をして支払いもその業者に支払うのでは
ないんですか。
管理会社が修繕や取り付け工事者を社員として雇っている訳ではないでしょう。
うちのマンションではそうしていますけどね。
管理会社に工事費は支払いませんけどね。直接支払っていますよ。
管理会社から直接請求がくるものもあるにはありますげと。それは工事費に
若干紹介料とかがプラスされていますが、その場合は管理会社に支払いを
しています。
しかし、殆どは直接管理組合発注の形式をとっています。

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16 匿名さん
＞普通は管理組合が業者に発注をして支払いもその業者に支払うのではないんですか。
普通の意味が分かりません。
管理組合の中で直接業者に発注できるほどの能力のある組合は稀です。
もし、組合側で業者に直接発注できるほどの能力があるなら、管理会社なんて必要ないのではないですか？
＞しかし、殆どは直接管理組合発注の形式をとっています。
それではなんのために管理会社を雇っているのですか？

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>>16 匿名さん
驚かれているようですが、普通にあります。工事をやらない管理会社とやる管理会社どちらが多いかと言えばやる管理会社です。特にデベグループは間違いなく管理会社が、切り込んでいきますよ。私もフロントとしてやってました。グループ内の建築や設備部門が受注すると手当として支給されました。よく考えて下さい。グループの別会社でもトップは同じでしょ？粗利はそれぞれですよね。20%以上は良く受注できるなと感心します。

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>>16 匿名さん
頼りになる役員さんかグループがあるのですね。それは素晴らしいことですが、レアでありその方々に感謝すべきですね。見えないところで管理会社と戦っていますから。

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私の場合は管理会社の建築部門が受注した時の粗利です。
管理会社としての経費と建築部門としての経費が2重にかかってきます。
両部門の合計で20％程度の粗利なら、間違いなく赤字です。
管理部門だけの粗利だけでも20％は最低必要です。
営業費や経常経費が中小企業より多くかかるからです。
＞20%以上は良く受注できるなと感心します。
そんなことないです。
管理会社として組合に参加していれば割合に簡単ですよ。
そこは営業能力と言いますか、相手に高いと思わせない事で簡単に契約できます。
相見積もりの件も持ち掛けられますが、談合できる相手は業界ではたくさんいますから、こちらの指値で相見積書も作ってもらえます。
つまり、貸し借りの世界です。
ですから、相手から相見積もりの作成を頼まれると断れないです。
ある意味、仁義の世界でもあります。

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19 匿名さん
＞見えないところで管理会社と戦っていますから。
管理会社を雇わなければ戦う必要もないです。
自主管理できるだけの能力を持っているのですから。

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>>17さん
通常の工事や点検については理事会で業者を選定し、複数社に相見積もりを
取るようになっているんではないですか。
その連絡は管理会社のフロントもしくは管理員がやることになっています。
大規模修繕工事については、管理会社からはフロントと管理員が専門委員会、
業者との定例会議、工程説明会等に出席をしますが、その段取りと議事録の
作成はしますが、発言することはまずありません。
全て専門委員会が仕切ってやってますよ。
建物診断業者の選定、設計監理業者の募集と選定についても要項書も含めて
専門委員会で作成します。
募集をするときはおなじ条件での相見積もりをとるようにしています。
当然元請会社の募集と選定も専門委員会が主導権を取ってやっていきますが、
仕様書や要項書（金抜き計算書）の作成はさすがに専門家でないとできませんので
設計監理業者が作成をします。
大規模修繕委員会への出席や雑務、議事録作成等通常の委託契約とは異なりますが
管理会社には委託契約での契約ではなく、たんに予備費から残業代程度を支払って
います。
幸いうちが委託している管理会社はデベ系ではないので設計監理や元請け業務の
確保に積極的ではありません。

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>>21 販売関係者さん
この管理組合さんは、管理会社を利用しながら要所を締めているやり方で合理的だと思います。よく自主管理を口にされる方がいますが、一度フロントとしてお聞きしたいと思っていました。管理会社の代わりに管理会社並みに業務を行う組合員さんのことはどう考えているのでしょうか？自分が住む建物内で管理人の業務もこなすのですよね。時間外に他の入居者が訪ねて来ない保証はありますか？一家団欒の時に苦情が来ても仕方ないですか？家族の気持ちは？昔の長屋じゃないですか。マンションですよね？私は自主管理は特定組合員の犠牲の上に成り立つ非合理な形態だと思います。私たちが受ける不合理な苦情もあることを考えるといくらお金を貰っても自宅では…。自主管理を口にするくらいですからあなたならやるのでしょうね。

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>>17さん
元請会社の選定については、スーパーゼネコンと地元の大手建設会社に
合い見積もりの参加を呼びかけます。
おなじ条件での見積もり、同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数、同じ
仕様で相見積もりを取り、こちらの要綱に基づいて説明会を開催して
専門委員会が評価をします。
そして、見積金額と説明会での評価点の数値を基に総合評価方式で最終的
には業者選定をしています。
説明会では、業務内容を明確にしても各業者でとらえ方の温度差があります
ので、説明会時に質問を細かくして確認をしています。

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>>23さん
うちは自主管理ではありません。
管理会社がやる業務を組合員がやることはありません。管理員の
業務ももちろんやりませんよ。
資料は専門委員会（月１回）のために５～６枚は作成しますが、その
コピーや会場づくり等については管理会社がやってくれます。
業者が自宅に訪ねてくることは考えられません。
建物診断業者や設計監理業者の募集要項で分からない点があれば修繕
委員長が答えるようにしています。
大規模修繕工事の進め方についても、資料は時系列に作成していますし、
そのセミナーも開催をしました。
現在は専門委員会を立ち上げてまだ３ケ月しかたっていません。

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>>23さん
大規模修繕工事の専門委員会は毎月必ず実施しますが、そのための
資料づくりが大変です。
いろいろと勉強しなければなりません。
長期修繕計画の洗い直しでは、建築士と１級施工管理技士の２名を
雇い、専門委員会を設置して検討会を行い作成しました。半年間
修繕個所ごとに細かく打ち合わせをしまして作成していきましたが、
設計概算書、数量調書を設計図面をもとに金額を設定して計画書を
作成しました。当然資金計画も。
パソコンソフトを使って作成する長期修繕計画は何の役にも立ち
ませんからね。

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22 匿名さん
＞その連絡は管理会社のフロントもしくは管理員がやることになっています。
その時点で談合が絡んできますよ。
想像力が欠けているのか、人が良すぎる。
つまり、騙されやすい。
管理会社が喜ぶタイプの方のようです。
フロントでもない人間が口をはさんでいるようだが、スレ題を見直してほしい。
23 匿名さん
君はフロントなの？
質問がレベルが低すぎて答える気にもなれない。
「自分が住む建物内で管理人・・・・マンションですよね？」
以上の内容をフロント自身がやっているとでも思っているの。
外注という言葉を知らないんだね。
24 匿名さん
＞おなじ条件での見積もり、同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様で相見積もりを取り、こちらの要綱に基づいて説明会を開催して専門委員会が評価をします。
談合が前提であれば意味のない作業です。
談合に出席したことのない人間にとっては理解に苦しむでしょう。
25 匿名さん
フロントでもない方は意見を控えてほしい。
話がややこしくなるだけです。
フロントの経験あるの？

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>>27さん
どうも考え方に温度差があるようですね。
連絡だけを管理会社もしくは管理員がやるのがどうして
談合にむすびつくのですか。
募集業者は専門委員会が行い、相見積もりを取り、説明会も
専門委員会で行い、どこにするかも専門委員会が決めます。
そのきめた連絡を管理会社がするだけで談合は行われませんよ。
私は２３ではありません。組合員であり専門委員です。
確かに２３さんは、外注ということを知らないようですね。
私どものマンションで、談合が行われている可能性は殆どありません。
また、できないと思いますよ。管理会社は選定や業者募集にタッチ
できませんので。
フロントの経験はありませんので、ここからは撤退しましょう。
質問があったから答えただけですけどね。

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28 匿名さん
＞ここからは撤退しましょう
そうしていただければありがたい。
無理かもしれないが、この業界の営業経験を積まれると理解できるようになりますよ。
公共工事に限って言えば、ほとんどの工事が現在でも平然と談合がまかり通っています。
そういった土壌を理解するには経験が一番です。
最前線の交渉をフロントに任せるとどうなるのか、想像を働かせてください。
あなたの組合を担当しているフロントは幸せ者です。

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>>10 現役さん

耐用年数を過ぎても使えるけど、耐用年数すぎた直後に故障するとクレームくる

↑これは具体的に何が故障したケースですか？

耐用年数を過ぎた直後のクレームは気にするけど、更新期間が短くなることでの費用上昇へのクレームには気にしないって、要するにただのポジショントークに思えるけど？
単純に耐用年数過ぎても大抵は使えて費用抑制になりますが、万一故障した場合は責任はありませんよ、と組合に確認すれば済む話では？

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>>30 評判気になるさん
管理会社と管理組合のそれぞれのスタンスを混同してはいけないんじゃないでしょうか。何もかも管理会社の責任ではないでしょう？お世話係ではないのですから。管理会社は提案することが第一義的な仕事であるから目安として耐用年数は最たるものでしょうね。勿論点検が伴うものは現状の報告をしますよね。だけどポンプなんかは外観からではなかなか分かりませんよ突然停止したりしますし。その上で買う買わない、交換するしないは管理組合判断という管理会社のスタンスはおかしくないと思いますよ。高い買い物を注意しないからダメというのなら甘え過ぎでは？更に管理組合が考慮して購入するものに管理会社の保証を求めるのはやり過ぎです。100%の場合以外は助言はしても保証は出来ませんよ。資産運用失敗を証券会社の責任にしている人を笑えませんよ。費用上昇判断は明らかに管理組合内部での調整ですよ。管理会社提起の案を理事会が総会に提起するかフィルターの役目で判断するんですから。更に全組合員が賛否に参加できる総会という制度だってあるのですから皆さん当事者なんですよ。なのにいつも何かしてもらえると完全受身の方や無関心だからとか素人だからとか言われれば、感心を引いたりやる気を起こさせることまで管理会社の仕事ですか？と言いたいです。

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>>31

だから、なんで「耐用年数過ぎても十分使えるから、壊れるまで使いましょう」と費用を抑えられるための「提案をしないのか」と聞いてるわけですが。。

提案することが仕事なんですよね？

ポンプが壊れたら買う買わないなんて、議論にならないでしょう。壊れてるんですから。

あの、どこをどう読んだら管理会社に保証して欲しいなんて読めるんですか？
素人相手に不要不急な提案をするな、無知に漬け込んで手数料で儲けようとするな、と言ってるだけなんですが。。

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>費用上昇判断は明らかに管理組合内部での調整ですよ。管理会社提起の案を理事会が総会に提起するかフィルターの役目で判断するんですから

騙される方が悪いみたいな言い方ですね。おっしゃる通り、管理組合なんて素人の集まりですから、管理会社はいかように誘導できるんです。総会や管理組合理事会がフィルターの役目を「実質的に素人の集団だから果たせない」ことに漬け込めてしまえることが問題なんです。
だから、そこに漬け込んで不当な利益を上げようとすることに対して、少しでも事情が分かる人からは批判の対象になる。それは仕方ないでしょう。そういう商売の仕方し照るんですから。

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>>32 評判気になるさん
見るに見かねてやけど、言いがかりか？それともホンマに愚かなんか？31のゆってることわからんか？予防保全や。どこの管理会社が壊れるまで使おう言うんか？それは客側から出る言葉や。ポンプの件、耐用年数が近いポンプを買いかえるか使い続けるかは客次第やからゆーとるんやろ？不要不急やから管理組合にきめてくれとゆーとるんちゃうんか？この発言だけでも無理に交換を進めてへんがな、何を言うとるんやネット民。

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兎に角、全国のマンション組合員の莫大な貯蓄額はこの不景気な世の中では美味しい餌です。
組合員が素人ばかりで、しかも合法的に商売できるから、オレオレ詐欺よりやりやすい市場であることには間違いない。
会社上司からくどいほど言われるのは、管理のノウハウは理事連中には絶対に教えないことと、管理会社なくして組合管理は難しいことを住民に洗脳し、管理会社の必要性を遠巻きながらに悟らせることです。
そうすることで、住民の管理会社への依存性が高まり、ビジネスがやりやすくなるからです。
＞28　匿名さんの理事会がその典型的な実例です。
あそこまで理事会を洗脳するのには、フロントの並々ならぬ営業努力もあったのでしょう。

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>>34

本当に読解力ないな。予防保全の良し悪しなんて誰も聞いてないよw

予防保全の考えが不要な項目もある。電球なんて切れてから交換でも全く不自由ない。
共用部のエアコンも壊れてからで問題ない。それを耐用年数で手数料のった金額で切り替えてたら組合が損をするという考え方がある。

管理組合が決めるのは当たり前だが、ほとんどの管理組合なんか無視無関心で管理会社のいうことに疑問を持たない。そこに漬け込んで利益を得るために必要のない更新を顧客に提案するのが悪どいという話なんだが。。

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>>36 評判気になるさん
ただの荒らしダネ w w

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マンションのインフラ関係の設備を考えれば、現役さん（>>10）や関西人さん（>>34）の言っていることは十分理解できます。

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つまり、顧客である住民の経済的損失は考えてないんだよね。自分がどんな立ち位置か白状してしまってることに気もつかないらしいけどw

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>>39 評判気になるさん
「ご近所さん」からわざわざ投稿名変えても品性は隠せませんね。

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２人くらいでしょうな。そもそも、一般人の立ち位置でフロントを擁護する必要性ないからね。そしてろくな反論できないし、困ったら荒らし認定しかできないしよっぽどバカなんだろうな。

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このスレはフロントの実情を暴露するスレなのに、暴露しているのは私だけのようですね。
他の方は、暴露するどころか、管理会社の都合のいい方向へ誘導している。
所謂、掲示板を利用した洗脳教育をしている。
暴露になっていない。
【管理会社フロントの洗脳教育の掲示板での実情】というタイトルに変えないといけない。
私も営業会議では住民洗脳のテクニックをマニュアルに沿って嫌というほど叩き込まれる。
想定問答集があり、営業マン同志の疑似体験による講習会だ。
管理会社はこういったところに経費がかかり、それを組合側に委託管理費として請求している。

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>私も営業会議では住民洗脳のテクニックをマニュアルに沿って嫌というほど叩き込まれる。

詳しくお願いします！

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>42

君、絶対フロントじゃないよね。
現役、元問わずフロントやっていた人間なら君の書き込みを読んだらすぐわかりますよ。
知識が乏しすぎるし根本的に勘違いをしている。
おそらく住民が想像で書き込んでいるんだろうなという事が良くわかります。

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>信じられないです。
>粗利であれば50％程度です。

販売関係者さんのこの書き込みから嘘が丸わかりです。
私はコミワンと合人に延べ20年勤務していました。
三菱、野村、大京、住友、穴吹に元同僚たちが現役で頑張っています。
粗利50％は見たことも聞いたこともない数字です。はっきり言ってあり得ません。
実際に予算組とはいったい何の話なのか？言葉の意味すら分からない。

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＞44 匿名さん
＞君、絶対フロントじゃないよね。
バリバリの現役フロントですよ。
会社名は暴露できないですが。
＞根本的に勘違いをしている。
何が根本的に勘違いしているのか具体的に反論してね。
＞45 匿名さん
＞私はコミワンと合人に延べ20年勤務していました。
私みたいにデべ系ではないんだ。
まずデべ系のフロントを経験してから反論してね。
元請工事会社の顔として30％、管理会社の顔として20％、この程度の粗利は当たり前。
なんか文句あるの？

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大手の名前並べて、そんな数字見たことないと言いながら具体的は数字を言えない。どうしようもないな。

粗利50とか、市価と請求額の差を見たら普通にあるだろ。管理人の人件費なんて、求人時給の倍額請求してるよ。

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>>47
何故前のハンドルネームをつかわないの。

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>>47 評判気になるさん
何だよ市価って、ネット情報鵜呑みにしてわかったようなこと言うんじゃ無いよ。こと人件費が絡む見積りは地域ごと会社ごと更に業者と管理組合の関係で全く異なるに決まってんだろ。複数相見積もり取って出た見積もりを比較して推測されるだけのその案件に関して限定的相場感ならあるが、それを他の地域他のマンションで使える訳ないだろ汎用性は無いよ。東北と関東の価格差はどう解釈するんだよ、割って平均値か？知ったかぶりのお前が言う市価って何のことか具体的に書きな。契約できる最高額を目指すんだろ業者ってものは、程々しか目指しちゃいけない根拠を示せよ。批評と批判だけじゃなくてさ。できないくせに取りすぎだって？じゃあ最初から上限決めてその予算枠内で募集するなり考えりゃいいだろ。管理組合が競合させられないから値が下がらない。それは業者の責任じゃねーだろ。

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前？　そんなことより、まともな具体的な反論すれば？

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