【真】管理会社フロントに実情暴露を期待するスレ

このスレはフロント経験者または現役フロントさんの生の情報をお聞きするための板です。
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読めばわかるような既出の情報は一切不要です。
フロントさんが実際に見聞きし、経験した中の情報以外の情報提供は一切禁止とします。
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誰が期待するの？
スレ主個人だけが期待するのなら迷惑スレですので削除依頼してください。

色々と参加者に制限をかけたいのならこの掲示板では無理だから、自分で掲示板を作ってそこで思い切りやればいい。
この掲示板から出ていくのはスレ主。

無料掲示板を使って自分の思い通りになると思うのがそもそもの勘違い。
安給料のフロントに本音を聞きたいなら謝礼を払うべき。
ただで聞こうなんて魂胆が卑しい。

フロントです。
スレ主さんの要望通りスルーしながら書き込みますよ。
何か知りたいことがあるなら何でもお答えします。
当方、フロント歴15年の現役です。
管理会社の勤務歴は、3社です。
1社目は某大手の独立系
2社目は地方の中堅
3社目は現在のデベ系の大手
※大手とは管理戸数ランク10位以内のどこかという意味です。別に大企業を意味しているわけではありません。
水曜休みで今日は暇なので質問があれば何でも包み隠さずお話しますよ。

私も正真正銘の現役です。
5さんとは知り合いではないですが、知りたいことは何でもお答えします。
毎日が暇なので、時間があればお答えします。
嘘は言いません。
信用していただければ幸いです。

現役さん登場されてるじゃないですか！

本音を書き込まれると困る管理会社の方の書き込みが多いですね～

ではでは、質問しましょう！

管理会社は無駄な工事を提案しているように思えるが、それは会社の方針か否か。

個人でリベートの受領はあるのか。

工事受注の際の利益率はどの程度なのか。

まずこのあたりから。

7 評判気になるさん
＞管理会社は無駄な工事を提案しているように思えるが、それは会社の方針か否か
無駄な工事かどうかは私では判断できません。
会社上部からの指示で提案してるだけです。
組合員の方も素人同然なので、大部分の組合は提案に対して異議が出ないです。
＞個人でリベートの受領はあるのか。
個人によると思います。
私の場合、リベートなんか要求していないのに業者から持ってきます。
その場合は、断りません。
＞工事受注の際の利益率はどの程度なのか。
管理会社や工事内容にもよると思います。
私の会社では利益率は外掛けで1.4割が基準です。

> 販売関係者さん
>私の会社では利益率は外掛けで1.4割が基準です。
管理会社は何もしなくてそれだけの利益を取る訳では
ないんでしょう。
何をされたことに対しての利益ですか。

どなたかが答えてくれてますね。
では私もお答えしますね。

＞管理会社は無駄な工事を提案しているように思えるが、それは会社の方針か否か
これについては、これまでいた３社共通ですが、極端に嫌がる傾向にあります。
例えば、何かの設備について耐用年数が過ぎたとしましょう。それが10年だった場合、仮に普段10年では故障はほぼなく、通常に使用しておれば15年は余裕で持つ。その場合でも管理会社としてはリニューアル提案をします。その理由は、仮に何の提案もせず11年目に故障し何か居住者に迷惑を及ぼした場合、組合員の中に「耐用年数が経過したのにその提案をしなかった管理会社に落ち度がある。業務不履行だ。責任を取れ」と言い出す人がいたりします。そういった場合に善管注意義務違反として追及されると管理会社側に不利となります。そのため、安全上の観点から念のため提案という形を取ります。
フロントとしては提案したというエビデンスさえあればあとはどっちでもいいのが本音です。

＞個人でリベートの受領はあるのか。
これは人によるでしょうね。どの業界でも同じですが、そういう人は一定数存在します。
ただ、一言言えることはかなりレアだとは思います。っというのも、業者側としてはフロントから発注されているという認識はとても薄いからです。ここの皆さんが思っているより、実際の組合さんはよく勉強されています。こちらが提出した１通の見積だけで通る事なんて言うのは一昔前に事です。今は見積取得の際は、見積条件を記載したものを一定期間掲示し組合員の中からも見積参加業者の紹介を募り、相見積もりの上決定する事がスタンダードとしています。まあ、数万円程度の工事ならお任せするよと言ってくださることもありますが、リベートが発生するような額の工事ならほぼフロントがコントロールする事が出来ないようになっています。

＞工事受注の際の利益率はどの程度なのか。
私が勤務していた３社の管理会社では、15％～25％でしたね。
うち1社ではCM方式でしたので利益部分は見積書にマネジメント費として明記しており、それ以外の利益は取っておりませんでした。8さんの4割は驚きです。
このサイトで悪名高い某独立系ですが3割ですからね。

9さん
>何をされたことに対しての利益ですか。

私が代わりにお答えしますね。
見積書の鏡になるわけですので、元請けとなります。
工事の調整や手配、確認は当然のこと、施工後の保証からトラブル対応も全て行うことになります。仮に施工に不具合があり下請けに補修させようとした際に、下請けが倒産していた場合も元請けとして自費で別の下請けを動かし補修を行います。
工事に関する全責任を負う代わりに利益が入るという事です。
管理組合としてのメリットは窓口が一本化してやり取りが楽なことと、管理委託契約という人質があるため、最悪トラブル時に逃げられないことでしょうね。
安い業者を探して発注しても、その後トラブルの際に相手の業者が面倒だと思えば逃げられることもあります。管理会社の場合は、管理委託契約が最も守りたい業務なので、まず逃げませんからね。
その辺をうまく判断して工事ごとに判断すると良いと思いますよ。

>>11さん
紹介料や工事の調整料とかの報酬と書いてありますが、
それは管理委託契約の範疇ではないんですか。
それを別途報酬を徴収するとは意外ですね。
それを受注額の１５％～２５％も取るんですか。
それに対する管理組合への請求名目はなんと記載しているんですか。
それとも管理会社には直接工事業者が振り込むんですか。

12さん

紹介料とは一言も書いておりませんが…

すみません。おっしゃっていることがよくわからないのですが、元請けという言葉はご存じでしょうか？
管理会社と言えどもたいていは特定か一般の建築業の許可を取っております。
ようするに、管理会社と言えども工事業者でもあるんです。
工事業者として見積書を提出しているわけなので、別途報酬というわけではなく、工事店としての利益なわけです。当然元請けですから施工に関する全責任を負うわけですので、それは当然ですよね。
粗利で15％から25％が高いかというと、どこの工事店でもその程度の利益は得ています。
逆にそれくらいは確保しないと経営が成り立ちません。
請求名目も何も、発注先が管理会社になれば当然管理会社から工事の請求が来るだけです。
工事業者というのはおそらく下請けのことをおっしゃっているんだと思いますが、それは管理会社に振り込むのではなく、管理会社が振り込むんですよ。
あと、管理委託契約については標準管理委託契約書をお読みください。当然ですがまず契約を理解した上でご質問していただければと思います。

＞粗利で15％から25％が高いかというと、どこの工事店でもその程度の利益は得ています。
信じられないです。
粗利であれば50％程度です。
中小企業で20％から30％程度です。
実際に予算組していたので間違いありません。
10％～25％は純利益の間違いではないでしょうか。

参考にしてください。
https://strainer.jp/categories/12?column=operating_income_ratio

>>13さん
管理会社が元請となって下請け業者に依頼して工事をするんですか。
普通は管理組合が業者に発注をして支払いもその業者に支払うのでは
ないんですか。
管理会社が修繕や取り付け工事者を社員として雇っている訳ではないでしょう。
うちのマンションではそうしていますけどね。
管理会社に工事費は支払いませんけどね。直接支払っていますよ。
管理会社から直接請求がくるものもあるにはありますげと。それは工事費に
若干紹介料とかがプラスされていますが、その場合は管理会社に支払いを
しています。
しかし、殆どは直接管理組合発注の形式をとっています。

16 匿名さん
＞普通は管理組合が業者に発注をして支払いもその業者に支払うのではないんですか。
普通の意味が分かりません。
管理組合の中で直接業者に発注できるほどの能力のある組合は稀です。
もし、組合側で業者に直接発注できるほどの能力があるなら、管理会社なんて必要ないのではないですか？
＞しかし、殆どは直接管理組合発注の形式をとっています。
それではなんのために管理会社を雇っているのですか？

>>16 匿名さん
驚かれているようですが、普通にあります。工事をやらない管理会社とやる管理会社どちらが多いかと言えばやる管理会社です。特にデベグループは間違いなく管理会社が、切り込んでいきますよ。私もフロントとしてやってました。グループ内の建築や設備部門が受注すると手当として支給されました。よく考えて下さい。グループの別会社でもトップは同じでしょ？粗利はそれぞれですよね。20%以上は良く受注できるなと感心します。

>>16 匿名さん
頼りになる役員さんかグループがあるのですね。それは素晴らしいことですが、レアでありその方々に感謝すべきですね。見えないところで管理会社と戦っていますから。

私の場合は管理会社の建築部門が受注した時の粗利です。
管理会社としての経費と建築部門としての経費が2重にかかってきます。
両部門の合計で20％程度の粗利なら、間違いなく赤字です。
管理部門だけの粗利だけでも20％は最低必要です。
営業費や経常経費が中小企業より多くかかるからです。
＞20%以上は良く受注できるなと感心します。
そんなことないです。
管理会社として組合に参加していれば割合に簡単ですよ。
そこは営業能力と言いますか、相手に高いと思わせない事で簡単に契約できます。
相見積もりの件も持ち掛けられますが、談合できる相手は業界ではたくさんいますから、こちらの指値で相見積書も作ってもらえます。
つまり、貸し借りの世界です。
ですから、相手から相見積もりの作成を頼まれると断れないです。
ある意味、仁義の世界でもあります。