プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-10-20 11:25:02
>>40 マンション比較中さん
直近のプラウドは駐輪場さえ記載がない傾向ですし、直接確認された方が良いかと。
ファミリー向けですし、私はあると思ってします。
定借でランニングがかさみそうですし
月30,000円は切って25,000円でお願いしたい。
借地料って何年かで上がる可能性もあるんですかね？
更地の0.5から1.5%が年間の地代の相場らしいけど
国税庁の路線評価額を更地の価格とした場合
借りて側が有利だけど
洗足の公示地価の平均772,250/m2で、70m2を計算すると0.5%だとしても月22,523円 たかっ！
更地の価格ってどう決めてるんですかね？
71年後に建て替えとはいえ、二重天井・二重床でなさそう？なのが残念。
定期借地権ですので借地期間の更新はなく、71年後に建替えではなく、建物を解体して更地にして地主に土地を返すことになっていると思います。
立地や間取りもいい感じなのに、
やはり気になるのは借地権のことかもしれません。
マイホームを選ぶにあたって永住目的で購入を考える人が多いと思います。
戸建ほどではないとしても、子供に残すとかできないのは考えものかもしれません。
やはり定期借地権がネックです。
資産価値という点では、このマンションよりは、中古でも近くのクラッシイハウス目黒洗足の方がいいというのが実感です。
あそこは普通借地権(地主は円融寺)で、借地期間は原則更新されます。
定期借地権だと、借地期間満了時に資産はゼロとなります。
いや、洗足の駅近物件だから、タダ同然でもいいのなら売れると思いますよ。
少なくともマイナスにはならないと思います。
このマンションは低層なので、70年後には容積率が緩和されて、もっと高いマンションを建てられるようになり、住人の負担なく建て替えできるようになるかもしれません。
定期借地権だと、そういう可能性も全く期待できないのです。
ここは定借なんだから、それを前提に検討できない、定借が受け入れられない人は退散してください。非生産的です。
確かに非生産的ですね。
定借をどう考えるかは大きな判断材料だけど
聞いてもないのになぜそのネガティブな
リスク、デメリット面をわざわざ教えに
来てくれるんだろう。
何の意味があるんだろうか。
まさか「良く考えなさい」と忠告して
くれている訳でもないし
検討者を減らしたい意図がある
別のデベだったりするのか？
この立地で定期借地権はもったいなさすぎる。
今なら分譲前なので、ぜひとも地主さんと再交渉して、普通借地権にしてほしいと切に願っています。
どうせ今後70年間は土地を利用できないのだから、地主にとっては定期借地権だろうが普通借地権だろうが大して違いはないはずです。
それに対して購入検討者にとっては、定期借地権と普通借地権とでは天と地ほどの違いがあるのです。
逆だよ。地主にとって大違いだから、定期借地権法ができたの。もったいない立地だからこそ、定期借地なの。全然、わかってない。地主からすれば、普通借地じゃあ、半永久的に借地でしか利用できない。
それは分かっています。
でも、地主にとっては、今後70年間土地が返ってこないのですよ。
その意味では、半永久的に借地でしか利用できないのと変わらないと思います。
70年後は地主さんも当然代変わりしているでしょうし、そのときは法制度も変わっているかもしれないので、その時のことを考えるよりも、現在の購入者にとってのメリットの方が大切ではないでしょうか。
ぜひ、デベさんには再交渉をお願いしたいものです。
ここは定借です。非生産的なので退散してください。70年後はあなたも…でしょう。
だから、今はまだ分譲前で、デベさんだけの判断で交渉できるので、普通借に変更するよう再交渉をお願いしますといっています。
購入検討者で、定借が普通借になって困る人がいるのですか？
あなたこそ、自分と異なる意見を許せないのでしたら、退散をお勧めいたします。
なるほど、普通借よりも定借の方がいいとお考えの方もいるのですね。（今なら軌道修正できるでしょうに。）
人それぞれですね。
もちろん、定借ということで格安価格で売り出されればいいのですが、最近の定借マンションはそうではないようだし。
そこまでして定借を有難がるのはなぜでしょうね？
定期借地の方が安くなるからでしょ。中古売却時に大きくディスカウントされるリスクとの引き換えですが。ただここは駅近なので、解体直前まで定期借家契約で賃貸に出せると思います。
普通にビジネスしてるまともな人間ならこのタイミングで地主と定期借地権か普通借地権か再交渉ができるとは思わない。土地権利形態、土地の価格は事業の方向や性格、収益性を決める最重要事項であって、それらを含め全てが整った上で消費者にこれから売りに出されようとしている。そこをいまなら間に合う、普通借にしろ、地主と再交渉しろとは笑止千万。間違いなく出禁だわ。
今から軌道修正といっても、そもそも用地取得の経緯があって定借になったのだろうから、それは所与の条件として検討するしかないでしょう。
地主の立場で考えると、土地を売りたくないから借地にした、借地でも無期限は嫌だから有期限の定借にした（70年後に選択肢を残したい。）のだろうから、マンション検討者があーだこーだ言っても変わらないかと。
定借が嫌なら、他のマンションを検討した方がいいですよ。
>>60 口コミ知りたいさん
全面的に同意です。
社会常識に反する、こういう無理筋を要求する発想は、ベビークレーマー気質なんだろうな。自分は正当な要求をしていると思ってるからたちが悪い。
さて皆さん、気分を変えて、定借前提で検討よろしく。(当たり前ですが)
この辺の相場感がないのですが、今の相場だと幾らくらいなら妥当でしょうか。坪500くらい？
定期借地権は土地所有権と比べて戸建てなら半額、マンションなら7割から8割が相場なので、この場所の所有権新築マンションの坪単価600だとすると、定期借地権なら坪単価420から480ぐらいじゃないですかね。
前の方にある程度書いてあるよ。
適正かどうかは別だけど
そこから定借の流れ
暫くこのループになっちゃうのか
定借だから意外にもしかしたらという
ヤバイ奴紛れ込むのかも
金額出たら関係なくなるか
外観はCGから、目黒本町に似てる気がした
設計事務所のデザインによるのだろうけど
やはり何パターンかベースがあるのか
将来、マンションを売って老人ホームに入居するとき、資産価値のないマンションを買ったことを後悔することを想像したら、定期借地権のマンションを買うのは慎重になってしまいます。資産が十分余裕ある人にとっては、購入してもよい物件だと思います。
そうだよね。将来不安だよね。
あなたが想像してる通りこんなマンション買ったらきっと後悔するよ。
だからもうこんなとこ来て書き込まなくて大丈夫だよ。
第一印象で八雲桜樹と似てると思いました。アーキサイトメビウスのデザイン。
41戸だと、頻繁に管理組合の役員の当番が廻ってくるのかな？
田園調布・自由が丘に近づくほど高級になっていくので、洗足のマンションは高額だと思います。皇后陛下のご実家も近い。（しかし、皇后陛下のご実家の周囲は、超高級住宅地ではない。）
最寄り駅までマンションから徒歩４分。
アクセスが良い物件を探している人にはかなりいい物件だと思います。
借地権付きか・・・とは思いますが
この立地ならリセールもできるでしょうし、問題ないかな。
洗足エリアで久々の大手デベ物件ということで期待していたのですが、なんと定期借地権。
所有権はムリだとしても、せめて普通借にならないものか、定借は勘弁してほしいと思ったのですが、この掲示板をご覧の方々の多くは定借に全く違和感がないようですね。
それにしても、普通借にしてほしいと書いたら、クレーマー呼ばわりされるとは、いろいろな方がいるものだと思いました。
今ならまだ軌道修正は可能ですし、定借を普通借に変更しても建築確認を取り直す必要はないので、工期が遅れることもないはずです。
地主さんにとっても、どうせ自分では使いみちのない土地なんだろうし、今後70年間返ってこないのだから、定借でないと絶対ダメということはないはずだと思います。
むしろ、普通借にした方が底地の評価額が低くなるので、定借にするよりも相続対策としてはより効果的で、地主にとっても有利でしょう。
それはそうですが、このスレで普通借に変更してほしいという人がたくさん出てきて普通借の大合唱になったら、少しは状況が変わるかなと期待したのですが（わたし一人でデベに言ってもしょうがないと思うので）、意外にも定借で全く問題なしという方ばかりのようなので、仕方ないです。
世の中には、こんなにも定借マンション大好きという方が多いのですね。
定借の方がマンション分譲価格が安くなるとお考えかもしれませんが、普通借にしても大して価格は変わらないと予想します。
最近の定借マンションは、以前ほど所有権マンションだった場合との価格差がないですから。
むしろ、解体積立金を積み立てなくて済むので、定借マンションよりも普通借マンションの方がコストはかからないかと思います。
>>78 匿名さん
全然わかってない。誰一人、どっちがいいなんて言ってないと思いますよ。あなた以外の人が言ってるのは、今から地主と交渉しろなんて非常識なので、定借ありきで検討すると言ってるだけ。
それにこんな掲示板の書き込みで、デべが地主と交渉するなんてあり得ない。とことん、浮世離れした人ですね。
>>78 匿名さん
普通借にした場合、デベの開発原価は上がります。土地に対する権利が強いので定借に比較すると高額な権利金を地主に払うからです。故に販売価格は当然上がります。地主の立場だと普通借は売却に近いので相当抵抗感があります。デベとしては先ず売却の交渉からスタートしたものの、地主の抵抗感が強く、定借にて着地したと推測します。そもそもの話でとても途中で切り替えられるものではありません。定借ですら世に出てきた事を喜んだ方が良いと思います。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
Brillia旗の台との比較競合って考えないのかね？洗足は徒歩9分だけど、旗の台と長原は7分だし何より所有権でメジャー7の大手だよ。
定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。
②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/15081/
20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。
ここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので
下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました
https://diamond.jp/articles/-/183277
定借前提の情報は、検討者にはありがたいですね。
>>87 マンション比較中さん
三井さんの記事、最後に1000万円残る所有権とゼロの定借、70年にならしたら微々たる差だと思うけどな。要するに築60年、70年になった古いマンションの価値はたかが知れてるというだけかと。
洗足って地味。自由が丘徒歩圏内の方が、街歩きが楽しい。
必要最低限で何もないのがいいんだけど…。静かに暮らせて都心も近いし二子や自由が丘も近いし、申し訳ないけど休みの日に人が押し寄せて来るような所に住みたくないな。そういう場所は住む所じゃなく行く所だと思うけどね。
自由が丘も目黒駅もすぐ近くだし、用事があるなら行けば良いだけ。ここは静かに暮らす場所だと思います。
マンションに住んでいるとわかることかもしれませんが、20年の間にマンションを売却して借り換えされる方は
かなりの数いると思います。
10年以上たつと物件価格が下がるということから、ちょうど7-9年くらいの間でドバっと売りに出す方が増えるというケースもあります。
長期的に住まれるという方もいらっしゃると思いますが、
売値がマイナスにならなければ、借り換えするという方は現代ではかなり増えていることを考えると利便性のいい物件を買い、
自分に合ってなければ住み替えるということもできますよ。
人の命だって神様からの定借ですし
プラウド目黒洗足ガーデンコートが完売したら、角〇の森も定借マンションを建てて売り出すかもね。プラウド目黒洗足ガーデンコートが売れ残ったら、角〇の森に借地権マンションを建てて売り出されるかもしれません。（私はそれを期待しています。）
1Fにワークラウンジが出来るんですね
売れ残って大幅に値下げしたら買います。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
ワークラウンジ、いいですね。
何人くらいが仕事できるんでしょう？
家族のテレワークが増えて、自宅で仕事をしてもらう機会が増えています。
でも、子供がいるのでおでかけしたりして家をあけるなど気をくばっているのも事実です。
ワークラウンジがあるなら、ちょっとした作業はそちらでやってもらえるからいいなと思います。
コロナでおでかけするのもおっくうになっていて、公園くらいしか行く場所なくなっているので・・・
>>106 匿名さん
多分位置はエントリー者サイトの住戸表にも書かれてますが階段横のOの46.37m2の下でそんなに広くはないと推察します。
イメージですがこんな感じなのでは？
https://www.proud-web.jp/mansion/a114640/concept/
タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば
上階に住んでみたいなとも思いますが、低層階でも十分満たされる条件もあるんですね。
総戸数が多過ぎないのも魅力なのだと思います。
価格的にはかなり高めになるかなとは思いますが
人付き合いに振り回されたくない人にもぴったりな感じがしました。
購入を検討している者です。
施工会社が静岡が本拠地の木内建設になりましたが、こちらの会社とても評判が悪く、木内建設の物件は買わない方が良いとまで言われています。
借地権物件でしたら更にそれなりに建設されるような気もしまして。
どうなんでしょうね？
マンションを買うとき、施工会社って気になりますね。
人気のモリモトは、あまり聞きなれない施工業者が多いですが、野村もどうなんでしょうね？分譲時に高級感をうたったプラウドでも、施工会社が、すでに倒産しているマンションもあります。三井にしても、ここ最近、どちらかといえば、マイナーな施工会社が請け負っている傾向が…。大手デべでも、無難な〇谷〇マンションが目立つ昨今。
とはいっても、過去にはスーパーゼネコンでも“欠陥”が問題視された物件はありました。
価格が高くても施工水準も確かならいいですが、いまどきの新築、施工は気にかかります。
事前案内会の連絡が来ました。1月の3連休とその次の週末でまずは開催するそうです。既に連休の中日は予約満席と言われました。
解体の表示には角田家とは違う地主の名前あったけど血縁なの？
施工会社も請け負っている会社や人材によって変わってくると思います。
担当者や管理担当の方によっても施工の良しあしがありますし、戸建ても同じですが、いくら会社の評判が良くても
そこを担当する大工さんや内装担当によって変わってきますよ。
施工会社もそうですが、その後の管理会社の評判などもチェックしたほうがいいと思います。
問題が起きた時は管理組合や管理会社にかかっていますから
プラウドの低層マンションが、世田谷でも発表されましたね！
>>119 マンション検討中さん
プラウド世田谷代田のことですか？
梅ヶ丘も良いところだと思いますが、所謂「城南」らしさを求めるのであれば、この物件とは比較対象にはなり得ないかと。
本当に世田谷が辺境とか言える身分のお方なのであれば、掲示板にネガ書き込むような低俗なことはしませんよね。
無い物ねだりですね、お疲れ様です。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
世田谷、城南云々は置いて置いてここより駅遠で比較対象ではないな
勿論世田谷も良いとこだし、好きな人は好き
だろうし、同じプラウド比較なのかもしれないけどあちらのスレでどうぞって感じ
なんかここ、変にプライド高そうな人多そうで嫌な感じするなあ… 同じマンションには住みたくないタイプの
城南≒東急沿線と考えている人が多いのかもしれませんねー
ここと比較するのであれば、ブ◯リア旗の台あたりは販売時期も被りそうなので同時に見てる人多いんじゃないかな
地権者住戸多数vs定借的な
沿線の雰囲気とか、周りの環境は好みの問題でしょ
武蔵小山の優位性は否定しませんけどねー
駅前タワマンの影響で相場釣りあがっちゃいましたし、一般サラリーマンが買うことができない価格になってしまったことが残念です…
まぁ、この辺は低層住宅街で落ち着いた雰囲気の場所なので、それはそれでいいと思います。
結局、資産性も含めて価格見て折り合いつけるしかないのかと。
[No.132～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
資産価値もそうだけど、1Lから4Lまである間取りラインナップが気になる。
小規模マンションなのに単身者から子沢山ファミリーまでが住むって、、
がっちゃがちゃでクレームとか管理組合運営とか揉めそうだなと思っちゃう
小さな子供さんの多い新築マンションは、生活音などマナーの点で問題が多い。管理組合の役員を経験して、つくづく思います。間取りがバラけたマンションはなおさら慎重が肝要では。
書き込み低下してましたが、また増えて来ましたね。年明けにいよいよ事前案内会が始まるからですかね？中のスペックはどうかな？価格が一番気になりますけど。
都心志向が強まるのに連れて、目黒区内でも洗足も郊外に分類されるようになりつつあるから、そういう意味ではより都心寄りの武蔵小山のほうが今後は有望かもしれないとは思います。ただ、ここの立地は田園都市開発株式会社の開発した元祖高級住宅街に位置しますので、そのことをどれだけ評価するかですね。とはいえ、最近は成城も田園調布もかつてほど人気がなくなって、住んでいた有名人、特に芸能人は港区や渋谷区に移っているのが気になるところです。
昔から人気のある目黒区の高級住宅街といえば、青葉台を除くと碑衾地区の洗足、碑文谷、柿の木坂、東が丘、八雲、自由が丘あたりでしたが、ここ数年で都心寄りの目黒、下目黒、上目黒、中目黒、大橋、三田あたりが人気になってきたと思います。
