プラウドタワー芝浦

勝どきが芝浦より環境良いって何かの冗談か何かですか。。明らかに優れていているから坪単価評価で芝浦が圧倒しているわけで、タワマン再開発しかない勝どきはこの5年くらいで芝浦により資産価値で引き離されてるよ。いい加減、再開発の意味考えて買わないとタワマン建ててるだけのエリアは便利になりませんし、資産価値も大してあがりませんよ。

勝どき駅地上に出た瞬間の絶望的に残念な駅前、タワマン建てすぎでびっくりするくらい風が強い、勝どき島からどこへ行くにも橋を渡らないと行けない構造、橋の傾斜が地味に辛い、橋の夏は灼熱地獄、島には本当に何もない、スーパーもフルサイズなし、保育園に入るのは非常に厳しい、島にろくな病院なし、島の中に出産可能な医療機関なし、ホテルはビジホのみ、ラッシュ時のホームはあり得ない混雑、狭くてクラスター起こしそうな大江戸線車内、これは乗り換えと言っていいのかと思うほど主要駅での乗り換えが不便。

田町駅はホーム降りてから直ぐに改札駅出口、msbから芝浦公園にかけて驚くほど綺麗な駅前。東工大再開発も驚くほど素敵な計画。皇室御用達の日本一のブランド産科、愛育病院、東京一大きなスポーツセンター、外資系高級ホテルあり、芝浦中央公園、芝浦公園、埠頭公園など広大な公園と緑地、港区一スーパーが多い地区でありライフは港区一大きなスーパー、港区支所もすぐ、保育施設は極めて充実、保育園も入れる、キッズスペースが非常に沢山ある、インターナショナルスクールも沢山ある、新小学校も来年開設、芝浦1丁目再開発は野村不動産の過去最大の再開発、260メーター級のツインタワーで大型商業施設、外資系ホテル、先進的ハイクラス外国人ファミリーの受け入れ計画など。

どこが勝どきって優れているのでしょうか？。。。駅直結で三井が超大規模タワマン新築しても芝浦の駅歩10分前後の新築より坪100評価は低く、検討層は全く被らないし、格上エリアに無理ポジしてきて誰も興味ないしウザイだけです。

勝どきと芝浦なら勝どき選ぶ人が多いと思う。事実勝どきミッドはもうほぼ完売。

>>1652 匿名さん
だから２つを検討する人ばかりではないんだってばさ。

>>1652 匿名さん
安くて誰でも買えるマンションは倍率高いのでしょうね。興味無しです。

>>1652 匿名さん

価格が違うし、そもそも客層が違うでしょ。金があって勝どきを選ぶ物好きも極少数居るでしょうけど。

勝どきはそれなりに坪単価高いですよ。

>>1653 マンション検討中さん

ほんとそうですよね。中には都内という広い括りで選んでいる人もいると思いますけれど、特に芝浦住人からすると芝浦もしくは田町近辺の住みやすさの経験からこの辺りで物件探しているのに、かちどきや豊洲って言われても雑音に聞こえてしまいますよね。かちどきも豊洲も住みやすいんでしょうけれど、田町が好きな人からすると、何でこのスレに投稿してくるんだろうって思う気持ちは共感できます。

なんでこのスレッドに勝どきが一度ならず、頻繁に登場するのかな。イミフだけどｗ

俺は実需マンションを検討するとき、まずGoogleで立地確認するけど、
パークタワー勝どきは一発でなしになるんだよね。湾岸なのに窮屈すぎるでしょう。俺の精神が持たんわ。
これ買うならブランズタワー豊洲がよくない？こっちも設計いけてなくて嫌いだけどさｗ
リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。

プラウドも正直立地はよくないけど、条件次第でありかな。
こっちも芝浦アイランド・CMT・GFT→ブランズ・プラウドに移動するものも積極的に狙いたいけど、
あまり移動する人いなさそうな感じがする・・

>>16076 匿名さん

勝どきにそんなに対抗心むき出しでムキにならなくても。どっちが上とか下とかなくて好みの問題だと思いますよ。パークタワー勝どきがあの値段で引き続き抽選続きで売れ行き好調、一方でブランズ芝浦は停滞、というファクツからすると、消費者が払っても良いと考えている価格は芝浦も勝どきも同じとみるのが妥当でしょうし。

>>1658 マンション比較中さん

「リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。」って、どういう意味ですか？

>>1659 匿名さん
勝どきは一応駅直結ってのが人気なんでしょうね。
勝どき駅徒歩1分と田町駅徒歩10分が同程度の評価。
港区山手線駅最寄りと言えど、駅遠ですからまあそんなものかなと思います。

>>1660
大規模マンションが完成すれば、周りのマンションからそちらに引っ越す人が同時発生するので、中古マンションの割安な売り出しが発生しやすいです。

パークタワー勝どきやハルミフラッグはそういう売り出しあるでしょうね。

入居開始直後は売りや賃貸が出まくるから、結局、一年寝かして売却した方が利益出ることが多いのが勝どき然り。

>>1603 通りがかりさん
泉岳寺駅に行ったら再開発ビル周辺の工事が始まっていました。
今までとは全く違う駅に生まれ変わりそうですね。

泉岳寺駅は、ホーム幅が５Ｍから１０Ｍに拡張される様です。

官民境界ってなんでしょうかね？

>>1666 マンション検討中さん
そんなのは自分で調べましょう。分かったら教えて下さい

>>1666 マンション検討中さん
駅単体の工事だけでは増える乗降客に対応しきれないので、隣接の民営地と一体開発するそうで、その境界線みたいですね。
高輪ゲートウェイ周辺の工事はとにかく規模がすさまじく、街が生まれ変わるのをリアルタイムで楽しめそうです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/sai-kai_pamph18.pdf

>>1667 マンション掲示板さん
わかりました！ねつとでみてみます！インターネット初心者なのですみません！！

>>1643 マンション検討中さん

あまり関係無いと思う。これ見たら、芝浦アイランドとかワールドシティタワーズとか公開空地が広くて建ぺい率が低い物件も安い。

近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

>>1666 マンション検討中さん

泉岳寺駅は東京都交通局と京急の共同使用駅で、東京都交通局が管轄している。泉岳寺駅上部のビルは東京都の再開発で都有になる。下部の地下鉄は都営地下鉄。

一方で、泉岳寺駅は京浜急行の始発駅でもある。なので東京都が保有する部分と京急が保有する部分の境界を定める必要がある。

>>1671 匿名さん
1666ではないですが、勉強になりました！ありがとうございます！

>>1670 匿名さん
ワールドシティタワーズは周辺環境が良くない。高速やモノレールから離れたこっちの方が環境が良いです。

山手線スレで書かれてる通り港南は嫌悪施設が多いので芝浦の方が良いです。

>>1675 マンション検討中さん
本当にそうですよね！
駅がちょっと遠くても、エリアの魅力とマンションノート質に対する割安感がこの物件の魅力だと思っていたのに、これじゃぁ台無しです。。
価格に乗せずに管理費に乗せてるのだとしたら嫌悪感あります。
管理費の値下げおよびきちんとした説明を求めます！

>>1670 匿名さん
港南物件は品川駅が港南口からホームまで遠くてストレスなので、田町最寄りの芝浦物件の方が断然良いですよ。

>>1676 名無しさん

このご時世、買い手の方が弱いので、残念ながら値下げなんて不可能でしょう。熟知したプロが値段設定してるんだから。
そして、前の書き込みで否定意見もありましたが、管理会社の乗り換えも当面不可能でしょう。メジャーの野村の大規模ブランド新築の管理を乗っ取って、ビジネス関係悪化させる管理会社はいないでしょうね。メジャー子会社たけでなく、専業でもね。見積もっても、野村に気を使ってより高い見積もりしか出さないとかすらあり得る。
もちろん、15年後とかには可能かと思いますが。
この管理費分を坪単価に乗せて、比較検討した方が良いですね。

このマンション相場と需給が異常なので、住友方式（言わずもがな）や三井方式（大行列後の値上げ）などの守銭奴デベがノーマルになりましたが、新たに野村方式（管理費で回収）が誕生しましたかね。

>>1676 名無しさん
若葉ネガ　笑
楽しい?説得力ゼロなんすけど。

>>1679 匿名さん
ゼロじゃないけどね。
住民全員が払うものだから。そして金額的には上がり続けることが前提となっている。

君は管理費積立金が上がると嬉しい人？
変わってるね。

>>1676 名無しさん
エリアもブランズの方が上だよ。ただ外観はプラウドの方が良い。

>>1680 マンション検討中さん
はい、しっかり管理費していただきたいので高い方が好ましいです。

>>1681 匿名さん
ブランズの立地ならアイランドの中古の方が良いかな?

>>1683 マンション検討中さん
ブランズだと浜松町再開発の恩恵も受けられる

>>1684 匿名さん
なるほど、プラウドがゲートウェイ駅の恩恵受けれるのと同じく、ブランズ側は浜松町の恩恵という事ですか。

第二東西連絡道路の整備について（2021/4/28）
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/dainitouzai_setumeikai....

>>1686 検討板ユーザーさん
提灯殺しも思い出になるか。
芝浦港南方面から駅までのアクセスをなんとかしてほしいですよね。
今は高輪ゲートウェイ駅の存在意味がまったく分からないので。

アクセス不便な駅の周りにビルを何本立てるだけで本当に人が来るのかしら。品川や汐留の二の舞にならなければいいけど。
ビル建てるより先に周りから駅までのアクセスを整備してほしい・・・

>>1687 マンション比較中さん
高輪ゲートウェイ駅から芝浦中央公園にペデストリアンデッキが直結されるからいずれアクセスは良くなるよ。

高輪ゲートウェイ駅と芝浦中央公園を直結するペデストリアンデッキってこれね

現状、芝浦側から泉岳寺駅へのアクセスは悪いのでしょうか？？色々調べてみたのですがよく分からず、まだ現地にも行けておらず…。
プラウドから泉岳寺駅までどのくらいかかりますか？
最終的な通路完成が令和14年のようなので、それまでのアクセスが気になっています。

>>1690 マンション検討中さん
徒歩で十数分の距離なので徒歩でも行き来出来ます。
但し、ＪＲの線路を越える為には、現状では、高輪橋架道橋という背の低いガード下を歩く必要があり、背の高い人は歩きにくいです。
第二東西連絡道路が出来る前でも、徒歩による時間はあまり変わらないと思います。
自転車なら３分間で行ける距離ですが、現状ではガード下は押し歩きなので５分間ぐらいかと。

>>1690 マンション検討中さん
令和14年までは13分、令和14年に完成したら12分になるかも？って感じだと思います。

お二方、ありがとうございます！とても参考になりました。

うーん、悩みますねえ
周りの中古の異常な値段の高さに比べると買いな気もするんですがたしかに管理費は高いですね・・・

アイランド中古そんなに高くないですよ？

>>1694 マンション検討中さん
周囲のタワマンはいずれも右肩上がりで上がってきたようですが、現状の東京の相場では特に異常な高さではなく、坪４００程度で買える物件は割安感さえありますよ。
入居時期を考えれば中古も悪くない選択肢でしょう。

中古タワマン見るときは修繕積立金確認した方がいいですよ。WCTとか水物持ってるタワマンは修繕費がかなり高くなってるはず。

>>1697 匿名さん
WCTのプールは確かに共用施設としては重いですね。
芝浦タワマンならプールは近くに３ヶ所あるからプール好きには充分。
港区スポーツセンターのプール。
会員制で温泉付きなら、芝浦アイランドのスポーツクラブNAS。
夏季はアクアフィールド芝公園。

ここで、近所の管理費と修繕積立金を一覧で確認してみましょうか。
安ければいいというものではないけど、修繕積立金のぱっと見の雑感としては

カテリーナ三田タワースイート：優秀な子。ホームページ立ち上げてるし管理組合頑張ってるな。まあ妥当。
芝浦アイランド グローヴタワー：ダメな子。もっと上げろ。後で一時金100万出していいならOKね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
芝浦アイランド ケープタワー：超ダメな子。爆上げしろ。2回目の修繕どうするつもりだよ。後で一時金200万ね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
キャピタルマークタワー：普通な子。もう少し上げましょうね。
グローバルフロントタワー：普通な子。もっと上げましょうね。
ワールドシティタワーズ：優秀な子。戸数は正義だよ。

プラウドはどうだろう。修繕積立金を段階値上げでなく、均等にするなら最低250円はほしいから
管理費488円＋修繕積立金250円 = 738円。70平米で計算すると51660円か。
最初は安く設定して、10年で売り抜けるならなんとかなるかもしれないけど、あるべき姿で計算するときついね。車維持するのは無理だな・・

>>1699 マンション比較中さん
WCTの修繕積立金やはり高いな。

>>1699 マンション比較中さん

申し訳ないです。もう少しわかりやすく書いてほしいですね。
言い方がよくわからないです。

>>1700 匿名さん
WCTは板マンでは？

改めて管理費高いな、アイランドの2倍かよ。
管理費下がらない限りきついな。

>>1701 名無しさん
管理費と修繕積立金は安ければいいものではなく、会計の詳細と共用施設がどれくらいあるかなども考慮して妥当性を考えねばなりません。
カテリーナ三田タワースイートとワールドシティタワーズは多分、修繕積立金が均等方式なので、これから値上げはない（されても大した額ではない）と思いますが、残りのマンションは足りてないと思います。

額の一覧と共用施設や建物の外観を見て、ぱっと見の感想を書きました。
詳細を知らない個人の感想なので、あしからず。

ワールドシティタワーズって吹き付けなのに結構修繕費高いんだね。

あそこはスミフだからそもそも管理費が高い。
駅遠もあって去年までは坪300万ついてなかった。共用施設も充実してて駅距離を気にしない奥さん子供にはウケがいいだろう。マルエツもあるしね。
価格は今年に入って上がっている(たぶん強欲売主なだけで売れてはいない)

どちらにしてもどのマンションであれ、管理費の高さは自分の首を絞めることになるから注意すべき。
毎月払ってるその金でなにができるか。

ブロガーに取り上げられたみたい。なかなか厳しい内容。
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

>>1707 匿名さん
このブロガーは結構な数書いてますよね。色々情報書いてて参考にはなりますが、目線が極端すぎて個人感想のブログだなという印象です。

MR行かれた方に質問です。

間取り冊子いただいたと思いますが、間取りをみていかがでしたか？
私も行きましたが、今まで行ったMRで群を抜いて、引かれるものがなかったです。
ビデオ、モデルルーム何をみてもひどく、

やたらと野村、竹中なんだ！
竹中のデザインは最上部に木を。。。
本来であれば１３階くらいしか立てられないが。。。
めんどくさい手続きをして４０階以上を建てられるように。。。

正直そんなことをよりも間取り、天井をどうにかならないものだったのかという印象です。

>>1709 匿名さん
ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました。あとはEV対応の駐車場が比較的多いかなと思いました。それくらいです。

>>1710 マンション検討中さん
>>ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました
は確かに他社が行っていないのですごいなと思いましたがオプションでどうにかなる問題なのでお金があれば解決ですね。。。

お金で解決できない部分がこの物件には多すぎませんか？
・天井高
・１２階以下のオプション不可
・お見合い感
・共用部の不足感

>>1711 匿名さん
最上階の部屋買えば天井高も、オプション問題も、お見合い感もクリアになりませんか？結局大体はお金で解決可能ですが、確かに共用部の不足感はお金で解決できないですよね。

>>1711 匿名さん
ここは免震、内廊下ですか。

標準仕様が高い！と言われてますが言うほどですかね？カップボードはない、キッチンはデリシアの最上位ではない、食洗機浅型、トイレもネオレストじゃな買った気がする、とかでちょいちょい物足りなさを感じました。タッチレス水洗と浄水器分離型なのはポイント高かった。

>>1712 マンション検討中さん
天井高というよりも下り天井の方が気になりますね。
角部屋は2100まで落ちますよ。

>>最上階の部屋買えば
その価格出せたらここ買わないかもです笑

十個専用倉庫がなく外部倉庫？が２年間付き。
車寄せ？がないというビミョーな仕様
あの共用部での管理費はないね・・・

角部屋の下がり天井、12階以下は2130mmで13階以上は2160mmとありますね。間取り図だけだとイメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
ちなみにブランズ芝浦の間取り集も手元にあるのでみましたが角部屋の下がり天井は2060mmとなってました。

>>1716 匿名さん
外部倉庫無料がゆえにものを増やしてしまって、2年後に有料になってさらに維持費が増えそうですね。。。どこにあるか(都内にあるかさえも)分からぬレンタル倉庫を、しかも2年だけ無料で売りにするには微妙でしたね。。

>>1718 eマンションさん

トランクルーム無いと言う事でしょうか？

>>1717 マンション検討中さん
タワマン共通でDWのところは下り天井仕方がないのでしょうか？

>>イメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
おっしゃる通り、この物件のネックはこの辺りになってきそうな気がします。
他の部分でも多々ありますが・・・

ここは長期優良住宅ですか？

>>1721 匿名さん
自分で調べてやー

デザインの良さは評価できますし、最近は共用部は不要と考える人も増えてるのでそういう層には良い物件だと思います。10年後に新お化けトンネルが開通すれば泉岳寺を使いやすくなるのも良いですね。

>>1724 匿名さん
おばけトンネルって？

>>1707
このブロガーのとても不動産リテラシーが高いとは言えない内容、全く参考にならないと思う。読むだけ時間の無駄。自分でリンク貼ってそう。

トランクルーム無いんですね。今時のタワマンは標準装備だと思ってました。

餅つき名人、ここでも有名とは草
駅遠、ガワは立派な野村クオリティねえ。低層格安部屋以外動き悪そう
とりあえず現地行ってゆで太郎だな

>>1721 匿名さん
はいそうです

>>1726 匿名さん
若葉よりマシ

Twitter界隈の話では、下り天井が許容できないレベルらしい。もちろん餅つき名人も指摘してる。あんまり気にしたこと無かったけでそんなに酷いの？生活には影響ないでしょ。

>>1731 匿名さん
これはみなさんが気にするように一般的には圧迫感が違ってきますよね。

デザインは良いですが、間取りとか管理費とか下り天井とか、皆さんの意見は結構厳しいものが多いのですね、、、

ここはE滑走路が一番リスクだと思う。品川駅港南口とか南風の度に大きい飛行機が頭上をかすめるけど、E滑走路できたらこのマンションのほぼ真上がそうなる。

>>1734
結局第一期で低層で北、西向き坪400台の中住戸は申し込みは殺到間違いなし。芝浦の新築タワマンで坪400台で買える部屋がある最後のチャンス。スミフさんも芝浦にタワマン計画あるらしいですけど、エリアの再開発も進んでくるタイミングなのでとてつもない相場上げをするとのお話です。

管理費高い説ありましたな。
今後の管理組合って第三者管理方式にシフトして行く様ですね。特に大手デベは昨今の様々な問題を所有者の輪番制ではなく、グループ会社が事実上の理事長となり、会計は監査法人？会計事務所？に委託する方式になって行く方向だそうです。
ここがそれに当てはまるかは聞くの忘れたけど

>>1736 匿名さん
なんで、ブランズの坪300万台買わなかったの

>>1737 匿名さん
そんなんますます信頼できないよ。

管理費問題は毎月かかるし、なかなか今後に安くなるってのはないから切実ですね、、、

>>1736 匿名さん

ブランズ400台たくさん余ってますよ?
お１つどうぞ。

>>1726 匿名さん

餅つき名人は的確な指摘もあるが、本人も前置きしている通り偏っていて、マンマニなどと同じく男性単身者投資目線が強すぎる。一番不可解なのは、怪しい住人談まで引用してやたらグローバルフロントタワー中古を持ち上げてること。

あんな割高中古を買ったほうが良いとか常軌を逸した見解出されると、いっきに信用がなくなる。仲介手数料まで負担してなんで中古買う必要があるかのロジックも皆無だし。

>>1699 マンション比較中さん

ありがとう。参考になるわ。ケープタワー、いまだに㎡74円の修繕費で大丈夫かいな。絶対に修繕費不足に陥るだろ。WCTはデベが設定した段階値上げや一括徴収を止めて、将来までにかかる修繕費を再算定して、将来にわたって均等に集める方式にしたと某ブログに書いてあった。本来はタワマンの修繕費はこれくらい集めるのが妥当だと思うわ。

>>1706 マンション検討中さん

あそこはスミフだからそもそも管理費が高いって、WCT管理費めっちゃ安いじゃん、何見てるの？？

>>1742 匿名さん

普通検索するよね。。。＞お化けトンネル

>>1746 検討板ユーザーさん

ブログ読んだけど、別にGFTを持ち上げている感じじゃなかったよ。ゆで太郎のくだりはウケた。