パークホームズ横浜反町ってどうですか？

場所は良いけど定借ってのがなぁ。

定借は60年後返さないといけないんですね。
息子が住み継ぐかというとでも、そんな時はもうボロですから
逆にこれからは定借でもいいかなと思います。

こんなこと書いてあるけど、引き渡しが遅れたときの言い訳になるのかな。第二波が来たときは別だけど。

新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、資材等の入荷予定時期が未確定なため竣工予定年月が遅れる場合があります

>2

定借は資産性が維持されない。相続人がいるのなら負動産を押し付けることになりかねないので要注意。

子供のいる家庭ですむことを考えると３ＬＤＫかなと思うのですが
間取りを見る限り、よくあるマンションの縦長プランよりも
さらに細長いように感じるのは気のせいでしょうか。
収納スペースもあるにはあるのですが、ちょっと狭そうかなと感じました。

３ＬＤＫでいくらぐらいなのでしょうか？5500万ぐらいかな？
定借ですが場所はとてもいいので検討中です

>>4 匿名さん
期間限定の借地制度。
資産云々言うのなら分譲、戸建でしょう。
定借は利便性の高いところにあるのがメリットかな
価格も分譲よりかはお求め易いし

定借＝いい場所なんですね！こんな場所反町や東神奈川周辺じゃなかなか出ない気がします

機械式駐車場の維持管理費は一般的にどのくらいか詳しい方いらっしゃいますか？
多くのマンションが機械式ですが、平置駐車場メインのマンションが理想で。
ただ、ここはスーパー近いし最高と言える立地だと思います。

定借、何年かでも違う気がします。
老後は地元に帰りたいなら、定借もいいかな。

「存続期間/2082年10月29日まで。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」なので、今から62年後。
私は40歳なので、62年後だと102歳。
年齢にもよるんでしょうけれど、25歳でも87歳なのだから住み替えを予定しているならいいんじゃないでしょうか。その分、いい立地に住めたり安いのなら十分と思っています。

ディスポーザーがないので、分譲で買う意味がないです。
ディスポーザーのあるマンションの方が良いです。
ディスポーザーがあるかないかで、ゴミ捨て場の臭さが全然違います。

いざ、買い替え時、定借のリセールバリューは如何に。
希望通り売れるかな？

賃貸に出すんたったらコンパクトルームかな？

>12

定借はリセール厳しいよ。新築時の提携以外で定借を対象にローン組んでくれる銀行って限られる。

売りづらいと値段も安くなりますね。
コネクションの広い人なら知人に売ることもできるでしょうけど。
定借でなくても、これからはリセールって厳しいような気がしています。
ここは永住目的で検討するほうが無難かも。

リセールを考えるというより負の遺産を子どもに相続しなくて済むという感じですかね。
50年後にタワマンション売れるの？ 子どもは放棄するでしょってこと。

定借のデメリットってどのくらいあるんでしょうか。。。
立地がとても良いので、価格が控えめであれば検討したい物件です。

定借のデメリットは
リセールが厳しい　地代の上昇リスク　でしょうか　　
反町だと坪単価が周辺より2.5割以上安くなければ妥当ではない気がします　
23区内ではないので

中古リノベとどっちがいいでしょう？

東横線反町2分はいいと思う。だから定借でもいい。それに会社帰りに横浜で降りて買い物して歩いても帰れるし。住環境としては申し分ないし、すごいいい物件だと思う。合理的に考えればさ。

>ここは永住目的で検討

長い人生何があるかわからない。売る必要が生じたときのことも想定しておかないと。

＞負の遺産を子どもに相続しなくて済む

不慮の事態に遭遇ってこともあり得るからね。

いよいよ今週から事前説明会ですね！

そうなの！ 急がなきゃ

予想より高かったです…
60年借地権を考えると悩ましいところ。

今日私も聞いてきましたが予想をはるかに超えた金額で萎えました。　永住するつもりはないのであの価格だと残債割れ濃厚ですね　リーマンショック時のデータよりパンデミックで来年以降、不動産価格は１割程度落ちると考えていますので

いくらでしたか？
価格控えめなのが定借のメリットと思ってましたが。

>>25 マンション検討中さん
同感です！価格を聞いた瞬間テンション下がりました笑
ランニングコストを加算すると、定借によるメリットどころかリスクしか感じられず…これなら少しグロスが張ってでも所有権を選びます。それでも反町に永住したい方を60組探せばいいので、売れるのでしょうけど、三井さんもう少し下げてくれないかなぁ…

3LDKで5900万?6900万ですね。2LDKが5000万?。周辺と比較すると確かに安いのですが。

私もこの近辺でマンションを探してます。
でも、反町付近は高いですよね…

最近探し始めたばかりで、不動産の事は全く無知なので、こちらの書き込みはとても参考になります。

夫婦2人子供なしなので、2LDKくらいが希望ですが、なかなか2LDK のマンションも少ない気がします。

反町・東神奈川・高島町あたりの2LDK の相場は、幾らくらいなのでしょうか？

定借なのに思ったより高かったですね。コロナ禍で今後マンション価格は下落すると思われるのに、三井さん強気だわ！

坪単価270-330くらい？　高島町辺りはもう少し上でプラウド横浜桜木町は苦戦してた　　借地だと1-2割下がる感じ　駅近で三井が強気なのはわからなくもないがコロナで景気後退、購入層が弱気になるのを考えると高値掴み間違いなし　自分も先週末期待して行ったけど値段見て落胆でしたー　この値段ではリスク高すぎ

＞借地だと1-2割下がる感じ

土地の区分所有物件で価格に占める土地分って半分くらい。それだと割高。

私も見てきましたが、価格が想像より高くて驚きました。売主が違うとは言え、一年前に反町駅前に売っていた所有権のマンションとほぼ変わらない値段ですね…

駅から徒歩5分くらいですが、反町4丁目付近でも新しいマンションを建設しているようなので、そちらも見てみたいと思います。

ちなみに、モデルルームはバーチャルだったのですが、コロナだからバーチャルにしたのではなく、この物件は元々バーチャルの予定だったとのこと。パンフレットもなかったです。
パンフレット、モデルルーム製作費、来場インセンティブグッズ等のコストがかかっていないのに、この価格設定は強気だなと感じました。

西早稲田の定借物件が坪300万弱で出ていたので、反町駅定借ならもっと安いと思っていたのですが、残念です。

＞この物件は元々バーチャルの予定だった

小規模だと別にモデルルーム作ると一戸当たりのコストが嵩む。なので完成売りするのが一般的。マンション売れなくなったから販売開始をはやめる傾向があったけど、バーチャルオンリーって苦肉の策かな。

>33

バーチャルだと建材、タイルの実際の色や質感がわからないからせめてサンプル提示くらいは求めたら？

収納率が10パーセント以上確保しているので住みやすそう。
ウォークインクローゼットが各部屋にあること、家事動線も確保しているので家事がスムーズに進む
平米数もファミリー向けでも70㎡以上ありますから四人家族住みにちょうど良い
子供部屋も与えて上げれることで異性の兄弟でも住めますね。

事前説明会の予約取れなっかたのですが、3LDKはいくらくらいですか？ランニングコストはどのくらいかかるんでしょうか….?ランニングが結構かかるのであれば、ダイワハウスさんのマンションも近くであるみたいなので、そちらを待とうかな。

>37

大まかな数字ですが、低層だと6000万弱、最上階だと7000万くらい、角部屋だとフロアにも寄りますが、一番安い3LDKよりプラス800万くらいでした。
ランニングコストは土地代と解体準備金が約13000円くらいで、管理費、修繕積立金、インターネット利用料含め合計37000円くらいでした。
駐車場は場所によって異なりますが、おおよそ25000円くらいでした。

近くにできるのはダイワハウスなんですね。そちらの詳細ってもう出てますか？そちらも駅近でありつつ静かなエリアなので良さそうですよね。

>>38 マンション検討中さん

ありがとうございます。定借なのに高いんですね、、
建設地に看板があり、情報を優先的にもらえるのか、登録できるURLがありました。静かで良さそうですよね。

>>39 マンコミュファンさん
ダイワハウスのマンションは国道沿いでしょうか？フラワー緑道側でしょうか？？
パークホームズはFタイプ検討しましたが最上階7600万、階下がるごとに100万ずつ下がる感じでした。さすがに高すぎますね。。

>>40 職人さん
ダイワはフラワー沿いです。皆さん考えることは同じですね。　私も定借でこの値段はないなと思い、ダイワに期待しています。

月々の借地料が安いから販売時に前払い一時金として乗せてるのかな。イニシャルコストが安いという定借としてのメリットないね。

価格は周り見渡すと安いですけどね！反町2分、横浜12分ですから。
ディスポーザーなしの24時間ゴミ出しOKは管理とか心配です。立地も大事ですが、住んでからの快適さもステイホームしてる時に大事だなと思いました。立地、広さ、設備どれも譲れない（涙）

パッと見だと近くの物件より価格安いですけどランニングコスト考えると、そこまで安くないっていうのが体感です。
間取りは住みやすそうで好印象ですが、この価格帯なら定借というリスクを負わずに賃貸で住めばいいのでは？と思ってしまいました。買うメリットがあまりありません。

定借でこの価格って。定借の欠点は、分譲時は提携ローンあるからローン付けしやすいけど、二次流通時に、うちは定借はやらないっていう銀行がそこそこあるから要注意。

>>31 マンション検討中さん

パークホームズ横濱星川の方が、ディスポーザー付で安いですよ。
5000万以下の部屋もあります。
横浜駅まで快速で１駅５分、東横線みたいなら地下に改札がある訳ではないので、横浜駅に着いて改札を出る時間は、大差なさそうです。

ディスポーザーは夏場はあったほうがいいですから、ついているのを条件に捜している方もいらっしゃるのかしら。
個人的にはあってもなくても良いのかな。２４時間ゴミだしＯＫならば幾分良いでしょう。
管理費の面からするとディズポーザ―の機能はデメリットになってしまいますし、将来の負担額が減る方が個人的にはうれしい。

ただ、こういったちょっと高めのマンションなら付いている方が需要が高そうですね

借地権: 2082年10月29日まで。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。

ディスポーザーは各家庭での手入れ以上に下水処理システムの管理とか手入れとかが必要だと思われるので費用も掛かるでしょうし怠ると多ごとになりそうな気もしますので、無くてもいいかなと思います。家の中に生ごみを置かずに済むのってかなり衛生的ではあると思うけれど。まめに捨てに行けばいいことですし。それ以前に立地や価格が重要かなとは思います。こちらは立地は良いなりに価格も高めという感じでしょうか。

各家庭のディスポーザーのメンテナンスって時々、氷を入れて稼働させるくらい。あと、管理組合で年に一回、排水管の清掃もあるけど、最近はディスポーザーなくてもやったりする。

浄化槽の維持コストがかかるから小規模だと一戸あたりの費用がかさむってことで大規模物件でないとついてないのが普通。

ディスポーザーないと生ごみ出るから、24時間ゴミ出し、夏は臭うよ。

>>各家庭のディスポーザーのメンテナンスって時々、氷を入れて稼働させるくらい。
ディスポーザー、菌がいて購入すると聞いたことがあるんですが、本当ですか？嘘ですか？
実際、ディスポーザーがどういったものなのかよく理解していません。

生ごみを処理できる管みたいなものですよね。

24時間のゴミ出しができればOKと思いますが、子供の食べ残しもあるのでディスポーザーがあると楽になりそうと感じています。

>>夏は臭うよ。
特に、日本の夏の気温が高くなっていますもんね…
夜も朝も気温が高いのでニオイ問題は切実な気がします。

各家庭のディスポーザーは生ごみを細かく砕く機能だけ。共用部分にある浄化槽で微生物使って生分解する。なので、塩素系の漂白剤を流しで使っちゃダメ。使うなら酸素系。

あと各家庭のディスポーザーは自動給水と手動給水のがあって手動の場合水を流しながら使う。さぼると管が詰まっちゃう。ディスポーザー付きの物件検討するときは自動か手動を要確認。

菌を買うのってバイオ式の生ごみ処理機かな。あれは処理物が出るよね。肥料として使えるけど。

ディスポーザーは流しちゃう。

菌がいて購入するの意味がよくわかりませんが、おそらく浄化槽の事ですよね。
52さんがおっしゃっているように微生物が入った浄化槽でゴミを分解するもので、
業者による定期メンテナンスが必要になります。
漂白剤は微生物の働きを弱くしてしまうので誤って使ってしまうと
臭いが発生するらしいですよ。

ここの申し込み状況とかどうなんでしょうか？

ここは駅から近いけど、道路沿いで騒音が気になりそう。
何よりも定借だと購入する気になれないですね。賃貸なら良いかもしれないですが。
ここより2022年に販売される広大太田の新築マンションを狙ってますが、駅近で大通りから1本中に入ってるので、価格はそれなりに高そうですね…

北側は多少の騒音が気になりそうですが、南側バルコニー側は幹線道路より1本中に入ってるので静かだと思いますよ

バルコニーは幹線道路側にあるみたいです…そちらを玄関にして欲しかった…

広大太田とはダイワハウスのものでしょうか。

反町を散歩して見つけたのですが、反町公園のすぐそばにも野村がマンションを建築中でした。40戸、2021年10月末に完成とのこと。こちらは規模が小さいのでどの広さの部屋がメインになるのか、そもそも分譲マンションなのかは分かりませんが、近所の他物件に期待ですね。

>>58 匿名さん

ダイワハウスのです。
プレミストの看板が出てました。

反町公園のそばでも建築中なんですね。
そちらも気になります。

一度、ディスポーザーありの家に住むと、ディスポーザーなしの家に住めないという話を聞きます。
価格が高いマンションなのに、ディスポーザーが付いてないのは残念です。
ディスポーザーがない分、管理費が安くなることに期待しても、毎月解体準備金を払う必要があるから、かなりマイナスです。

こちらがディスポーザーつきだと良かったですよね。
ディスポーザーがつけられないのが定期借地権付マンションだからではありませんよね。
恐らくですが、総戸数が100戸を割るマンションはつけられないケースが多いように思います。

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって、規模が大きくないと一戸当たりの維持費がかさむ。大規模物件でなくて三井でディスポーザーつくのはパークコート、パークマンションと維持費に糸目をつけないクラス。

情報を見つけられないのですが、こちらは二重床二重天井かご存知の方いらっしゃいますか？

ディスポーザーについての意見が飛び交っていますね。
自分的にはあれば便利ですが、維持費が嵩む設備はあまり必要ないかなと思います。
メンテナンス代はもちろんですが、メンテナンスしていても永遠のものではないはず。
それよりは24時間ゴミ捨て可能とか、内廊下であるとか
マンション内の設備やサービスの充実さを求めたいなと思いますね。

現地に行って随分な坂に建てていることにびっくりしました。
若い頃はいいけど、一生住むところでは無いかなぁといる印象です。
そうなると中古で売りにくい定借がかなり気になってきます。何にせよ定借でそこまで作りも良質というわけでは無い割に割高な物件だなという印象でした。

同時に建つ隣のビルは事務所でしょうか？

>64

住戸内のディスポーザーは恐らく設備の中で寿命が一番短くて7年くらい。価格は7~８万円。ちなみに他の設備も寿命と大体の価格把握して計画しておいた方がいいよ。修繕積立があるからと見落としがちだけど、あれって共用部分だけ。

あと、ディスポーザー無しで２４時間ゴミ出しって生ごみ出るなら夏は臭うよ。

この間、キッチンの水栓が水漏れして交換したけど7万円弱と意外に物入り。

併設するのは神奈川県社協。地主も同じらしいです。基本事務所と貸館ですが、沢渡のがそのまま移転となると触法障害者や高齢者のための地域定着支援センターも入るんでしょうかね。

ディスポーザーについては個人差がありますね
高度な設備がついていればそれほど維持費がかかりますし、機能がついていればついているほど、修理代もかかってきます。

昔のマンションより、維持費がかかるので管理費も高額になっていくんでしょうね。

ただ、便利な設備は快適に暮らすのに必須になっている今、やはり維持費がかかっても設備が高いほうが魅力を感じますね。

生活保護もありそうですね

第1期販売戸数出ましたね。40戸/63戸なので売出し住戸割合63%ですか。
高額とは言え相当な人気の証ですね。第2期は少し高く販売しそうな予感。
リセールの話出てますが、購入する人は永住か賃貸に出すんでしょう。
横浜駅徒歩圏で、駅2分、横浜駅経由せずに都心へ行けるのは
見渡してもここだけって感じします。

三井はすみふみたいに2期で値上げなんてしないよ。ただ、最近、三井物件板にすみふステマみたいなのが増えてる。値上げするから早くってか。

そうなんですね！
人気があると値上げするのかと思ってました！

早期来場者の反応見たり、要望書集めてその結果で価格調整して販売開始するわけだから売る側は結果を見なくてもある程度わかってる。

逆に人気が無かったからといって値下げできないしね。既契約者から資産価値を棄損したといって下手すると裁判起こされちゃう。そういう意味でもデベは慎重に値付けしてる。

家を買う時にリセールの事を考えずに買うのはかなり危険かと……人生何があるかわからないですからね。

そうですよね。ここはリセールだとどうなんでしょう？定借なのに販売価格が高めなような気がするので、厳しいのでしょうか…

販売価格が高いとは、反町で徒歩5分圏内で数年の間に売り出されてる新築や中古と比較しての話です。（立地はここが一番良いと思いますし、大手不動産なので比較対象として良いのかは悩みますが…）

ここの営業さんは平沼橋の住友不動産と比較してこちらの物件はお手頃と言ってましたが、ちょっと比較対象がズレているような気もしたので…

早く大和のマンション情報出ないかなぁー。

定借物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなんだけど、ここ月々の地代が安い分、販売価格に地代の前払い金としてオンしてる形なんで、ぼったくり価格のすみふと比較するレベルの高値なんだろうね。

定借物件って、新築時の提携を覗くとローン扱う金融機関が限られるので売る相手が限られる。最悪転売できないときのことも考えておかないと身動き取れなくなっちゃうよ。

我が家のマンションはここと同程度ですが、販売価格の65%が土地代でした。60年後に更地にして返すので資産が何も残らないことを考えると、割高な気がしますね。

定借だけでなく、同じ敷地内に生活保護、障がい者、高齢者、金持ち、子どもですよね　共存できるのか気になります

大和のマンション建築現場見てきました。東南に大和よりも高いマンションがあって、眺望とかはないのかーって思って、正直迷ってます。。

定借は相場かは2割安いって聞きましたが、ここ高すぎませんか…それなら少し高くても所有権が良いと思ってしまいます。。。
ただ、大和ハウスって価格どこも高いので反町も高くなりそうですよね…

何が楽しくて定期借地権の物件買うんですかね？
定借なのに高いので周りが気づいたら売れなくて値下げするから、そうしたら狙い目な気もしますが、、大和早くでないかなぁ

プレミストも興味あるけど来年といわれました。反町公園の前に野村不動産と書いてましたが、プラウドということですかね？まだなにも情報がでてないですよね、こちらもかなり気になりますが。

プレミストは来年なんですね。
野村は建設現場の標識を見ると2021年10月30日完了となっていたので、三井とほぼ同じくらいの時期に完成でしょうか。
9階建て、40戸となっていました。

＞86

野村は分譲だとしても戸数少ないから完成売りかもね。

野村に電話したら10月にモデルルーム見れるという話ききましたから、完成売りではないみたいです。1Ｌと2Ｌだけみたいで、私は2エルをさがしていたのでこちらを申し込みしてましたが悩んでます。

>88
電話してくださったんですね！！情報ありがとうございます。コンパクトであればマンション内も落ち着いていそうですし良いですね。それに目の前は道路＆公園なので視界も開けそうです。

三井の第一期でどれくらい申込入ったんでしょうか。10月なら野村見てからでも間に合う気がしますね…

>>88 マンション検討中さん

情報ありがとうございます！
2Lで4千万円台なら買いたいな?

2LDKで4000万台あると良いですが、今の反町の相場的にどうなんでしょう…
定借の三井でも5000万台でしたし…

ただ、築1年ほどの駅前のヴェレーナは南側の58平米の部屋は5000万でしたが、北側の少し狭目の2LDKは4000万台だったような気がします。

野村の方が駅遠ではあるものの、ブランド力はありますから読めないですね。

野村は定借ではないですよね。三井が定借で２Ｌで5000～5600万ならそれよりもしますよね。どのくらい２Ｌがあるのかしりたいですね。

>>89 匿名さん

63戸で40戸が第1期
迷ってる間に残り23戸。。。。
買える人は買っちゃうんですね。
売れ残り待ってたら、買えませんかね。。。

買える人は買うんでしょうね。
私みたいにリセール考えてるレベルは
一生買う気にならないな。
高すぎますよねー。

プラウドのページできてましたね。
北東向きなので朝は気持ちよさそうですがやや寒いでしょうかね..あとは広さが合えば。

プラウド間取りも収納もすごくいいのですが、無理やりパークビューにしたために、北向きという残念なことに。。日当たり微妙そうですよね。

プラウドのホームページ出来たんですね！
2LDK の54.93 ㎡だと、登記上は50 ㎡以上ありますかね？
確か住宅ローン減税は登記上で50 ㎡以上ないと使えないと聞いたので…
場所的にはパークホームズより静かなプラウドの方が気になります！

>>86 匿名さん

プレミストの完成予定は2022年3月と書いてありましたよ。

精華小学校お受験組は、反町近辺のマンションは候補になりますでしょうか？近いので通学しやすそうなのですが。賃貸やリセールでこの層に需要があるのか、もしご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

マンションマニアさんおすすめしてますね。
ちょっと遅い気もしますが。