パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>60

三井を含む多くのデベは、部屋ごとの調整はあっても平均坪単価レベルの価格変更は基本行わない。期によって価格を上げるのはすみふとゴクレくらい。どちらも早くしないと価格が上がると煽るんだけど売れ残りが多い。

６月から販売開始とありますが
今のこの状況ではまだまだ先送りとなる可能性があるかも。
他の物件もですが、やはりモデルルームもオープンできないし
何度も販売開始時期を延期しているようです。
どちらにしても、今年は契約をしようと思う人は少ないかも。

旧甲州街道を挟んだ南側に住友不動産が１０階建てのマンションを新築するんですね。
２０２２年７月完成予定。規模は半分以下のようですが。

このあたりはまだまだ新しい物件が建ちそう。
スミフの物件と比較したくても
同時期にモデルルームがオープンにならないと難しい。
ただ、調布駅まで徒歩圏内だし、価格はどちらも似た感じるになるでしょうね。

現在、分譲マンションに住んでおり買い替えを検討している者です(^.^)
ここの物件は気になっており、一番広い部屋がまだ未公開のようですのでどんな部屋なのか気になってます。
今の自分の住環境も考慮して、現段階で勝手に良し悪しをあげてみると…

良い点
・栄えている駅から徒歩6分
・スーパーや小学校がすぐそばにある
・各階にゴミ置き場がある
・カーシェアも便利かも
・エントランスホールの天井が高そう

悪い点
・どの部屋も収納が少なさそう
・主寝室が少し狭い
・洗面所の扉がスライド式ではなく引き戸
・戸境がコンクリートではない
・スロップシンクがない
・ポーチがなくアルコープも浅い
・駅までの道幅が狭く信号が多い
・旧甲州街道の車の騒音が気になるかも

後は天井高が気になりますね。高さ等から考えて、250cmで二重床・二重天井になればいいなと思っています。
エレベーターはできれば3基以上あると嬉しいですね。
管理費と修繕積立金は一番大きな部屋でも合計2万円以内だといいですね。
あくまで個人的な意見ですが、今後の発表が楽しみな物件です。

>>65 匿名さん
このマンションの戸境は、コンクリートじゃないのですか？

>>65 匿名さん

・洗面所の扉がスライド式ではなく引き戸

スライド式の扉ってどういう扉ですか？

>>65 匿名さん

管理費と修繕積立金は一番大きな部屋でも合計2万円以内だといいですね。

そうなるとランニングコストがかなり安くて良いですね。
2万以内はまず無理だと思っていますが。

>>65
間取り図によると、すべての戸が開き戸になっていませんか？

コロナが流行ってるこのご時世にリビングインの洗面所・風呂の部屋があるのはつらいですね。
部屋の中にウイルスを持ち込ませないために玄関入ってすぐに手も洗いたいし、服も全部脱いで洗濯に出したいです。
今回だけでなく、また感染症流行るかもしれませんから。

>>コロナが流行ってるこのご時世にリビングインの洗面所・風呂の部屋
私はリビングインの洗面、風呂、支持派なんですよね・・・
一度、リビングインの洗面・風呂を経験してしまうと、リビングインが便利ですよ。夏は暑い廊下を通らなくていいし、冬も寒い廊下を通らなくていいのは楽です。

玄関にアルコールスプレーを置いて、玄関で手にふきかけてもらっていました。
アルコールスプレーがなくなったので、ディフューザー（アロマオイルを拡散させるもの）を玄関に置いています。
洗面所、風呂が廊下でも玄関入って廊下を歩いて洗面だと距離がありますから、玄関でアルコールスプレーを置いておくなどした方がいいんじゃないかなと思っています。

新しいマンションの生活様式として洗面所、お風呂が玄関脇なんてのが出てくるかな。あと、トイレも感染リスクがあるってことで在宅療養を考慮してダブルトイレとか。

間取り図から判断する限り戸境壁はコンクリート。バルコニーの隣戸との境がコンクリでなくボードのこと言ってるのかな。パークホームズクラスでコンクリートを期待するのが間違い。

あと、洗面のところが開き戸で誰かが顔を洗ってるときに知らずに開けるとごっつんこになるレイアウトはいただけない。あと、開き戸だと防水パンに入るサイズの洗濯機でもドアノブがぶつかって入らないなんてこともあったりするから寸法をきちんと確認しないと。

修繕積立は段階的値上げってケースが多い。イニシャルコストだけでなく、長期修繕計画も早い段階で要確認。

このマンションが気になっています。

ただ入居が2022年なので、今のご時世柄今の価格で買って2年後に住むことに不安があります。
コロナやオリンピックによってこれから不動産価値や金利が変わる可能性が普段より大きいと思います。
新築買ったのに住む頃には同じ価格でもっといいマンションに住めるとしたら悲しいですよね。

このマンションに限らず買うのが難しい時期だと思うんですが、みなさんどのように考えていますか？

>75

青田売りはリスクがあるからね。これを機に完成売りが主流にならないのかな。

>>75 マンション検討中さん

一種のカケですよ。
ただ、リスクを少しでも回避できるように、しておくのがよいかと。
たとえば、手付金を少ない金額で契約するとかね。

>>75 マンション検討中さん
新型コロナの影響でマンション需要が大幅に縮小していると思われるので、デベロッパーも強気の価格設定は難しいはずです。コロナ前よりは割安に購入出来るのではないでしょうか。期待して情報を待ちましょう。

昨年、他の大手デベの方がここは高く落札したので350はいくでしょうね～といってましたがどうでしょうね。三菱と同じ価格帯（平均坪単価300位）なら売れそうですが

>77

手付金については５％を超える額を払えば保全されるし、大手だから破綻するリスクは低いでしょ。経済のダメージは大きいから絶対ないとはいえないけど。

リスクとしては建材の入手遅れとかによる引き渡し遅れ。感染症だと売主に責はないから買主が泣き寝入りの可能性大。

大きなローンにギャンブルの要素は
つきもの。

価格、どうなっていくのかすごく気になりますが、下がる可能性もあるんでしょうか。

駅6分、スーパー1分、渋谷・新宿電車で15分がウリのようなので、価値は下がりにくそうな気もしますが。

デザインも高級感がある感じだし、共用部やサービスも充実している感じもしますし、プランも無難な感じがします。

不動産の価格って相場で１割とか2割変動する。立地って相対的に下がりにくいだけで相場が大きく動くときはそれに引きずられる。コロナの影響、緊急事態宣言で2か月経済が止まっただけでなく第二波も予想されてるから読みずらいよね。

駅から徒歩6分でほぼファミリー向けの広さのマンションだとそう大きく変わらないような気もします。
中古で出すことがあってもこういったマンションだと需要は高いと思いますし。それに加えて三井のマンションというのが大きいかな。
個人的にはシェアカーが気になりました。これはレンタカー会社と提携したものなんでしょうか。それともマンション所有で一台？

調布の中古価格をしばらくウォッチしてますが、類似案件でも最近はやや弱含みのような気がします。ほんとのちょっとですが。
まあ、調整が早いのは中古であって、新築はデベの資金繰りに問題ないかぎり急な投げ売りは期待薄かなと思います。
リーマンのときは、資金繰りに窮した新興デベが投げ売りしてましたが、三井はそんなことなさそうですしね。
実際のところどうなりますやら。

「先行案内会」の招待が未だ来ませんが、いつ頃来るのでしょうか？

平均坪単価350というのは、7000万円くらいという事ですか？

倍率優遇で来場を促すって、資料請求集まってないのかな。早期来場者を優遇するってグレーゾーン。ついに三井も手を染めたか。

調布駅付近のマンションはコロナで不動産市況が停滞の状況下、ブランズ、パークホームズ、Thursday、ジオ、ザハウスと明らかに供給過多。

>>89 匿名さん

それだけ検討できるし、
価格競争になるのは消費者としてはありがたいですね。
個人的にはパークホームズの価格次第になる気がしますが

リセールとか、賃貸投資とかって考えていると、
同エリア内に供給過多っていうのはよろしくないのかもしれないが、
純粋に実需での購入を考えているのならば
業者どうして競ってマンションそのものが充実したり、
値段も高くなりすぎないっていう作用になるので良さそうに思うのだけど…。

物件概要の販売開始予定が7月上旬のままだね。もう6月終わりだから、今動いてないと無理なんだけど。

リビングの窓がとても大きいので、おひさまの光がサンサンと入って日当たりが良さそうなイメージ。

この広さだと友達を読んでホームパーティなども十分にできそう。

どのプランも家事動線の良い間取りなので、日々の家事が楽でいいなと思いました。

調布で競合多いですが、それぞれの特徴ってどんな感じでしょう？静かなファミリー向けだと、まずはパークホームズかザ・ハウスが対象でしょうか

>93

ここに限らずなんだけど分譲マンションって窓が大きいからカーテンは規制の物では合わなくてオーダーかセミオーダーになる。価格はピンキリだけど切りでも既製品より桁が上がる。結構物入りだからその辺も考慮しておかないと。

あと、角の部屋はダイレクトウィンドウだからLOW-Eは欲しいよね。

>94

施工が長谷工だと長谷工仕様でデベの特徴が失われる。

>>96 匿名さん
長谷工だと可もなく不可もなく、というイメージですが、それがデベの特徴が失われるということですね。そうですか、長谷工ですか、悩ましい。

長谷工はコストダウンで有名。設計は基本コピペでデベの特徴がなくなる。施工にもお金かけないからトラブル多いよ。問題なのはアフターサービス。のらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるからね。本来はデベの基準でしっかり対応すべきなんだけど、長谷工施工物件って実質デベは長谷工だったりする。

このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。
キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理できるのもいいです。
平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうなのもいいですね。
特にFタイプは窓が多くて陽当たり良さそうかな。

長谷工のマンションは見学したことあるけど壁も床もスカスカの印象で厚みが感じられない。
安く済ませて利益あげてるのはホントだろう。
作る長谷工も施工依頼する三井も利益しか考えなくなってしまって少し前のいいモノを作ろうって姿勢がもはや見えない。

調布のこの程度のスペックのマンションなら、長谷工ぐらいが適当な業者ではないですか？ブランズは長谷工の下請け業者ですから論外ですけど。

＞ブランズは長谷工の下請け

下請けというか単なる販社ね。複数売主で長谷工施工って長谷工持ち込み物件で実質デベは長谷工の可能性が高い。まあ、単独売主でも持ち込み物件の可能性はあるけど。

キッチンのカップボードスペースと冷蔵庫スペースの間に隙間があるなんてひどい設計初めて見た。三井って以前はカップボード備え付けだったんでこだわりあると思ってたんだけど。長谷工設計だろうね。

あと、石膏ボードの裏に無駄なスペースも結構ある。設計下手だね。

>101

以前は郊外物件だと中堅デベ、長谷工施工ってのが多かった。リーマンショックで中堅デベが倒れて、その代わりとして入り込んだ大手デベなので、ブランド盲信しちゃダメってこと。

＞カップボードスペースと冷蔵庫スペースの間に隙間

パンツリーが無いから空いちゃってるのかな。コストダウンか。

事前説明会に行かれた方、ご存知なら教えて頂きたいのですが、3LDKがいくらくらいだったかわかりますか？

最上階8Fの南西向き3LDK72.36 平米で7098万円ということなのでかなり安いのでは？

高っ、長谷工だよ。

最上階南向き3LDK7098万円というのは真実？東向きでは？

説明受けてきました。南西8F 70.38平米の部屋は9000万台だそうです。東側の棟（ブライトテラス）は3LDKの部屋は6500万円台から7300万円台。南側の棟（センターテラス）は1Fで7300万円台から。
おそらく価格はもう少し下がると思いますと言っていましたが。

↑の価格って総合的に考えて割高だと思いますか？それとも妥当だと思いますか？
調布の他の新築物件（甲州街道よりも北もしくは駅の南側）よりは高価になってしまうのは納得できるのですが。

>>111 匿名さん
現状調布の新築マンションでここより駅近がないのとPARCO、OKが近く立地もいいので強気な姿勢は感じますね。
現況を考えれば妥当ともいえるかもしれませんが、
個人的に少し高い気がします。

ブランズやジオが南向き中層階7000万円台が中心ですから、ここは8000万円台中心は妥当なんでしょう。

>>112 通りがかりさん
ありがとうございます。確かに立地条件はいくつかの新築物件の中ではベストだと思いますね。

>>113 販売関係者さん
ありがとうございます。参考にさせて戴きます！

>>110さん
>>南西8F 70.38平米の部屋は9000万台
ありがとうございます。
他のマンションも比較しているんですが、7000万、8000万、9000万のマンションを買える人って選ばれた人って感じです。
自分の親や夫の親からのお金をもらったとしても2馬力で1500万円以上はないとって感じでしょうか。

住宅ローン額は人によって違うんだと思いますが、払えなくて引っ越しは避けたいので慎重に検討しないとと思っています。

マンションのエントランス付近の小島町1丁目交差点を挟んで東南にはプレミスト調布（10階建）があります。
マンションの東には市橋ビル（6階建）があります。ブライトテラスで被らないのは真ん中から北側（右側）住戸です。
マンションの南には吉井矯正歯科（4階建てくらい）があります。センターテラスで被らないのは西側（左側）住戸。

また、今後の話ですが、マンションの南側の元線路沿いあたりに住友不動産が立つらしいです。
竣工は半年くらいあとで、細長いけど階数は向こうのほうが上とのこと。

>>116 匿名さん
110で書き込みした者です。
最終的に決定した価格ではないのですが、正直普通のサラリーマンには手が出ない金額かなと思います。おっしゃる通り2馬力でどこまで頑張れるかでしょうかね…。将来のことは読めませんし、2馬力もいつまで続けられることやら。

新築の中では一番の物件ですからね、さすがにどなたでも買える物件ではないでしょう
野村もそこはわかっていて強気ですよね。
お値段厳しければブランズか中古でしょうね。。。

>>119 マンション検討中さん

三井ですね。

キッチンは食洗機付いててソフトクローズだけどディスポーザーは付いていないとのこと。

タンクレストイレではないとのこと。トイレ内吊り戸棚あるか聞き忘れた。

共用廊下側の洋室の窓は可動面格子ではなく一般的な縦格子とのこと。

>>121 匿名さん
ディスポーザーはあえて付けていないと言っていました。ディスポーザーをつけ始めた物件が15年程度経過しトラブルが多いとのこと。
その代わりタワーマンションではないが各階ゴミ置き場を計画したのでディスポーザーの代わりにすると説明されました。

>122

ディスポーザーないと生ごみが出る。各階ごみ置き場にしたら夏は臭いがすごいことになる。各階ごみ置き場って多くはタワマンでディスポーザーあり。

ディスポーザーのトラブルって、自動給水でないので水を流さないで使ったり、配管の定期清掃しないで詰まったりってパターンでしょ。要はメンテナンスきちんとしない場合。トラブル多いって三井はちゃんと管理してないってことかな。

＞一般的な縦格子

可動面格子のほうが一般的。コストダウンでしょ。

>>124 匿名さん
処理槽のトラブルだと言っていましたよ。

処理層って15年もしたら交換時期じゃない。そういう計画をしてないのが問題かも。

ちなみにキッチンのディスポーザーって7年が寿命といわれていて設備の中では短い。

今の新築最高と言いながらいろいろ妥協した割に高い物件に思えてきたね。

>>128 通りがかりさん
そう考えると、ちょっと前に完売した三菱のやつは、お買い得だったのかもね。

今考えると

三菱とアルソス、、、いい物件でした。。。

南面って、目の前が旧甲州街道になりますよね？騒音ってどうなんでしょうか。
バスも通るし、ちょっと気になりました。

>>130 評判気になるさん
アルソスはとにかく駅近なのに安かったのと三菱は価格相応でほぼ文句無い仕様でしたね。

更地にするのに費用が嵩むと物件が高くなるから元が駐車場だった場所はコストが割にかからないのでお買い得になりやすいですね。

三井のすまい新宿サロンで行われた先行案内会に行ってきました。
この物件はいわゆるマンションギャラリーは作らないようです。
ほぼ同じキッチンとほぼ同じ洗面台が用意してあるコーナーを見せられ、
（あとカラーセレクションのコーナーもあった）
三井の一般的な（といっても豪華に設えてある）リビングとウォールドアの洋室とベランダの一区画を見学するだけでした。
別の部屋や玄関や廊下、お風呂とかトイレはありません。
ホームページにあるようなCGは見せてもらいましたが、
全ての箇所を見ることができるわけではないと思います。
（VRグラスかけるわけでもないし）
建材メーカーのカタログで「こんな感じ」と説明する場所もあった。
模型もないから建物外観や共有部の雰囲気も？です。

この物件は「マンションギャラリー行かなくても、図面を読み込むことができて、あとは駅歩６分の立地だけでお金を出せる」人向けです。賃貸からの一次取得者には敷居が高すぎると感じました。（価格の面ではなく）

買いたきゃ買ってくださいって感じですね。
まあ高値なのはわかってると思うのでじっくり売ってく戦略ですかね

三井の横浜の物件もモデルルームなしだって。個別モデルルームを作らず共通モデルルームって耐震偽装で破綻したヒューザーの手法。コストダウンだろうけどやりすぎると・・・。

>133

建材はカタログだと質感や実際の色が分からないからせめてサンプルくらい用意すればいいのにね。あと外壁も。モデルルームがあればバルコニーでタイル確認できたたりするんだけど。

週末は家族だんらんを…と考えると、リビングの広いマイホームがいいですよね。
プランがいろいろありますが、いいなと感じたのはFタイプ。
このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。
キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理できるのもいいです。
平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうなのもいいですね。

・ディスポーザーなし
・レバーハンドルタイプのタンク式トイレ
・トイレ内手洗いカウンターなし
・ホーロートップコンロ

確認しただけでも上記仕様です。
その他、お風呂の仕様も低く感じました。
今まで色々な物件を見てきましたが、一番低い仕様であると感じました。
また、モデルルームがなく直接確認できないため、上記のほか色々見落としがあるんじゃないか心配になります。
それでもってあの価格。正直言って妥当な価格とは思えませんでした。
せめて仕様がもう少し良ければ…。残念です。

坪単価300くらいですか？

まともな部屋だと坪350万未満では買えん

>>138 マンション検討中さん

調布の中心で特急停車駅の割には立地以外魅力ないですね。
ブランズといい調布の駅近マンションがこのような仕様ばかりではより安い近くの各停駅の物件の方に魅力を感じてしまいます。

駅近でスーパー（OK）近くハザードマップ上も問題無しなので買い手はそれなりにいるでしょうが既に完売したパークハウス、アルソスの方が価格に見合う仕様という意味では断然上です。
昨今のコロナの影響で購入者の減少も踏まえると完売までは長期戦となるでしょうね。

天井高もあまり期待できないけど低めでしょうか。知ってる方いますか？

小島町マンション住まいですが、騒音について一言。
旧甲州街道の騒音は、静かではないです。程度問題なのであまりはっきりとは言えませんが。
一方、住んでびっくりしたのは、旧甲州街道は消防車救急車の通り道で、これはかなりうるさいです。
さらにに残念なのは、バイクの騒音ですかね。田舎の両親が、東京にもブンブンやる人がいるんだ。と驚いてました。
ということで、静かではないと思います。

次の住友は期待できるんですかね？
仕様が良かったとしてもさらにぶっとび価格？
新築はもはや茨の道…

調布は新築マンションラッシュの中、規模やターゲットは異なるでしょうが、ただでさえ住友、大和ハウス、FJネクストと近隣に建つらしいですから、アクセスにほぼ差がなく選択肢が多い分、デメリットが多ければ多いほどそれだけ完売から遠ざかると思いますけどね…。後出しの方が有利と言いますか。

>>138 マンション検討中さん
すみません、差し支えなければ設備の仕様はどこでご覧になったのでしょうか？

当物件、大手駅近ということもあり多少高くても資産性があるかなと思っていたのですが、仕様面だいぶ下げてきましたね。しかも模型もなく、モデルルームもなく、CG上の確認だけで7000万超えの買い物…。さすがにコストカット酷くないですか。そういった面ではブランズさんの方が良かったと思います。三井さんの力の入れてなさを感じ悲しくなりました。
ちなみに旧甲州街道ですが、前の方もおっしゃってるとおり、わりと車通り多いです。調布駅に入るバスも旧甲州を走っています。なので、個人的には南向きの低層階は窓を開けて生活したい方には微妙かと思います。

三菱、ハヤケンアルソスの後は微妙な物件ばかりですね。

>144

すみふに良心価格設定を期待するのが間違い。

調布駅近で甲州街道より南，品川通りより北の物件は価値が高い．　ただ，この物件，旧甲州街道があるんでね．．．．　見学にいったら，小島町１丁目の信号，南北に横断する信号機の赤の時間がやたらに長いんですよ．．　甲州街道沿いの道は狭いから，横断したいんだけどね．　うーむ．

ここが350越えるなら住友は400越えるでしょうね

最近のコメントがマイナス面が続いているので、ちょっと気になっています。
この物件の良いところってどこですかね。
立地以外にないのでしょうか…。

>>152 匿名さん

部屋によっては景観の良いところはあるのでは？
あとは、エントランスホールくらいですかね。

確かに高いですが立地は新築の中では間違い無く一番。
マンションは立地ですからそれだけで買う人はいると思います。

>>153 名無しさん
ありがとうございます。
景観とエントランスホールですか。
エントランスは大事だと言われたことあります。
景観なら南向きの部屋なんでしょうね、値段は高いですが。

>>154 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。
すぐ南側にできる住友不動産のマンションは仕様などはまだ開示されるような時期ではないですがおそらくこれより値段は高いと予想されている方が多いですね。
確かに設備云々のグレードの話は出ていますが、スーパーや小学校への近さを見ると利便性は高いのかなと思っています。

ここは８階建てですがすぐ南にできる住友は１０階建ての計画。
東側は過去の方の投稿のとおりなので眺望は西向き以外はあまり期待できないのでは？

スミフは更に高いので三井買って後悔はあまりないよ

>158

すみふとの比較ではね。ただ三井は郊外物件だとあれってのもあるからちゃんとチェックはしないと。

>159

長谷工施工は出来がね。青田ではわからない。