パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅 徒歩4分
東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
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パークコート虎ノ門 建物内訪問 ～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
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[スレ作成日時]2019-12-27 18:47:01
販売開始されますね。どの位で来るんでしょう？
131平米はおいくらですか
35800万円
3LDKの一番狭い80平米台の部屋って低層階だといくらぐらいからになるんでしょうか？
安い部屋は安い部屋で争奪戦になるんですよね？
86平米のお部屋はおいくらでしょうか？
低層安値で坪700万らしい。
コロナ以前なら売れたかもしれないけど、10%安くないと厳しいのでは？
ザレジデンス六本木も低層で80m2、
18500くらいだったので、こちらはもう少し頑張って欲しいです。
ザレジデンス六本木の最安値は600万後半でした。
それもコロナ前価格。
グレードはパークコート、立地はザレジデンスから推測するに、
ここの最低価格は630万～650万では？
ザレジデンス六本木は協力者住戸を除くと基本2億以上ですね。
レジデンスは狭い部屋がないのと立地面で優位性があると思います。
パークコート虎ノ門はやや低く出てくるのでしょうかね。
私は坪単価が同じならならＰＣ六本木ヒルトップ選びます。
ここの購買層は、1年間は動かないのでは。
私も含めて、現金至上主義になってるよ。
ヒルトップの方が場所とアドレスが良いけど、虎は新しいから設備的には圧勝。個人的には同じ価格なら僅かにヒルトップかな。
ヒルトップは立地もアドレスも圧勝。エントランスの高級感も良い感じ。ヒルトップの中古と新築の虎ノ門の単価が同じならヒルトップの方を買うかな。
ヒルトップ人気あるな。
中古だと早く住めるメリットもあるが、中古は自分の欲しい部屋が出てこないとどうにもならないわな。
ここ数年、ヒルトップの最安値は600万台前半だった。平均は730万。
ということは、ここも同じくらい？
ヒルトップの立地は南北線駅や泉ができるまでスラムだったからね。六本木一丁目が神谷町、虎ノ門四丁目に地歴で圧勝のはずない。
ここらへんは高台は関係ない。霞が関、御成門、芝公園を低地なんて言わないからね
ヒルトップは分譲時は市場が底値で安かったから、変なポジショントークが多い。
小さい頃に六本木1丁目付近に住んでいましたが、スラムみたいじゃないですよ。
パインクレストという当時の高級マンションがあったり、泉の辺はコマ旅行会館という修学旅行生向けの会館でしたが、ヒルトップの辺りはコンゴ大使館でした。この辺は大名屋敷後で市兵衛町と呼ばれている地区で、大使館や外国人住宅も多く、昔から少し格が違ってました。谷町の方に下がって行くとかなり庶民的になります。
地形的に、高低差で随分、街の様子が違っていて、神谷町から御成門、芝にかけては寺町ですが、商売や職人さんが多く下町的。1丁目付近とはかなり雰囲気は違います。今開発中の麻布台も谷なので、随分と庶民的な街でした。
今は地歴などあまり関係ないのかも知れませんが、昔を知っているとやはり1丁目に住みたいなと思ってしまいますが、手が届かない地区になりそうですね。
買える方は羨ましいです。
六本木一丁目、特に尾根道沿いは別格ですね。虎麻出来たら、さらにすごいことになるのが目に見えてる。
ほんと、ザレジデンス六本木のとこに、パークコート建てて欲しかった。
こちらに泉ガーデンの誕生を綴った六本木一丁目西地区の歴史が出てます。坂上は大邸宅街、幹線道路側の傾斜地や段状地は老朽化した木密地だったそうです。ヒルトップの立地は坂上なので大邸宅街だったところですね。
http://www.urca.or.jp/chousa/kikanshi/101roppongi.pdf
文末に 買える方は羨ましいです って付ける奴だいたい住民
六本木一丁目は別格ですよね。「昔」の話はどうでも良くて、今とこれからが重要では。
>>332 マンション検討中さん
違うと思うよよ。六本木一丁目は首都高、オフィス、ホテル、泉のレジに囲まれてるし。リーマンと震災で近隣比で異常に安かった2011年売出しのヒルトップの住民はやや浮いている。
六本木一丁目駅は南北線の延伸による追加駅で2000年開業、南北線は大した駅が少ない。
神谷町駅は日比谷線で1964年開業。日比谷は言うまでもないメトロの主力。神谷町の交差点は昔は全部都銀の支店で4つあった。城山、千石山、愛宕ヒルズ、歴史的施設が神谷町から3分圏内
港区住んでいる中では、六本木一丁目ならあっそだけど、虎ノ門ならえーなんでになるよ。
ヒルトップ中古の宣伝はスレチ。さよなら
ここはお金があるならノールックで買いです。
ノールックで購入は冗談だと思われますが、
それくらい立地も間取りも条件が良いように個人的に思います。
ちなみに周辺の治安といったところはいかがでしょうか。特に夕方以降の時間帯が気になります。
>>337 匿名さん
近隣勤務かつ近隣住民です。
平日の夕方から夜は、会社勤めの人たちが城山ガーデンや虎ノ門タワーズから神谷町駅に向かって沢山歩いていますが、酔客などは全くいません。休日はほとんど人通りなく静かです。神谷町周辺は大使館が多いため、周辺を常に警官が巡回していますので、治安はとても良いと思います。
コロナでかなり売値を下げないと売れないでしょうね。
>>339 匿名さん
私は不動産については二極化が進むとみています。
アフターコロナの勤務形態は半分リモート、半分出社が常態化すると予想しています。そうすると、どうなるか。
まずオフィスですが、床面積はビフォーコロナよりも少なくて済むようになります。そうすると、例えば50坪必要だったオフィスが25坪で済むようになるかもしれない。であれば、今までお茶の水や神保町あたりに事務所を50坪借りていた会社は、25坪のオフィスを今までと同じ賃料総支払額で大手町や丸の内で借りられる。その結果、企業のオフィスは都心一等地志向が強まるだろうと予想しています。
次に住居ですが、これも都心志向がますます進むと予想しています。リモート勤務の時は良いとしても、出社が必要な時に満員の通勤電車に乗ることに抵抗を感じる人が多くなるのではないでしょうか。
電車に乗らなくなる分、駅近信仰は減退するにしても、職住接近の志向はますます強まるまると予想しています。
結果的に、オフィスの都心一等地集中と住居の職住接近志向の複合効果で、超都心の不動産と郊外の不動産とで価格は全く逆のトレンドになるのではないでしょうか。
虎ノ門はオフィスとしての評価も高いし、資産性も高い。
ただ住居の観点からは六本木一丁目は緑も多く、住環境がよい。住宅として考えれば、虎ノ門より好み。
バブルは必ずはじけます。一旦はじけたらとことんまで下落することは歴史が証明していますよね。バブルの頃坪2000万だったマンションがいくらまで落ちたか知ってますか？
>>345 匿名さん
その通りです。中銀はしばらく引けません。今日のECBも金額、期間、再投資とマーケット予想を超えてきてます。超緩和政策のマネーの行き場はどこに行くんでしょう。今は家計は貯蓄に回していますが、コロナなんて所詮インフルと解れば消費に必ずきます。
今日のアメリカ金利上昇は好景気折り込み行ってますよ。
>>339 匿名さん
下がるかどうか、下げないと売れないかはわからないけど、下がらないと買えない人は無理して買わない方が良いですよ。リスク高い。
元から買える人が割高と思って、買わないのは全く問題ないでしょうけど。
なんでそんなにムキになって六本木一丁目を否定なさるのですか。人それぞれ好みや価値観がちがうのだから、そんなに頭ごなしに人の意見を否定するのはどうかと思います。
最強マンション。
近所に住んでいるので、買え替えも考えています。治安も環境もとても良いのですが、昼間家にいるので、まわりを高いビルで完全に囲まれているのが、気になります。
投資の方は構わないかもしれませんが、高額な買い物を実物も見ずに決めなければならないシステムには、疑問を感じます。、
立地は森トラ、グレードはここ。
将来性は、ここ。
森トラは建物内部が酷くて友人は呼べない。
>>357 匿名さん
どちらも良い物件だけど、レジデンスの中、見たことあるの？
確かに共用施設はないけど、内廊下も室内もかなり品のある高級感のある造りだよ。
広い部屋しかないので、グロスは高くなるけど、実物見てから決めたいなら、選択肢になるのでは？
賃貸の内見でみたけとMTのザレジデンスは質素、シンプル、さりげないって感じだね。見たお部屋は方角がサウジ大使館方面で眺めが悪かった。
中古になった時、パークコートとレジデンスで片方だけ上がるとか下がるとかないから、あとは好みですね。どちらの物件も良い物件なので、買える人は買いでしょう。
共有部とかはパークコート、立地はレジデンスに優位性ありは共通認識かな。
レジデンス六本木は質実剛健という感じですね。立地もいいし。
ここはここで共用部もある(？) のでまた違った感じですね。囲まれ感があるのが難点。
異次元の価格になるアサトラの受け皿としてこの2つの新築マンションは根強い需要があるかと。
>>361 マンション検討中さん
囲まれ感はザレジデンスもかなり感じましたよ。内見したお部屋が高層階でなかったこともありますけど。あと、すぐそばに虎ノ門麻布台プロジェクトの工事が行われているのであと三年間は騒音も。でも虎ノ門麻布台プロジェクトの完成後は最高の立地になると思います。
実際に目に見えてこないと価値が認識されないってことはよくありますもんね。虎ノ門麻布台ヒルズのインパクトは絶大だと思います。
レジデンスの方がより影響大きいでしょうけど、パークコートにとっても大きくプラスでしょう。
まわりが囲まれているから、予想より安いと思う。
700万からだと厳しいだろうね。
森トラは620万からだったらね。
西側のオークラ別館解体後の野村プロジェクトも控えているから、このエリアの住宅供給量は相当増える。このエリアの希少価値を維持できるのかどうか。
>>367 匿名さん
そこなんですが、森特有の分譲が少なかったり野村も定借だったりと言う意味でこのエリアの分譲新築ってバリュー意外とあるのかもと思ってるのですがどうなんでしょうか？
>>368 マンション検討中さん
その通りですね。虎麻は分譲するかもわからないし、したとしてもわずかな可能性大、野村のもだいぶ先な上、定借。
このエリアは普通とは違うので、そんな安く出す意味もないし、それを期待してるなら買わない方が良い。
マンションの角に柱がないレイアウトだそうで、どうなっているのだろうと思えば、
バルコニーやキッチンの端など間取りに極力影響の出ない場所に柱があるんですね。
部屋によってリビングは凸凹していますがそれ以外はすっきりして家具が配置しやすそう。
確かな情報だと、凄く高いらしいのでパス。
最低で700万。最高１０００万超え。
価格はそんなものでは。
管理費がリーズナブルだと良いのですが。
坪単価、やはりそれくらいするのですね^^;
虎ノ門近辺は
ここ最近の再開発もあって、それでより高くなりやすいというのもあるのだとは思います。
なかなか個人がぽんって買うという感じではないですね…。
ここは自家発電装置は付いてますか？
おしゃれなホームページになってますね。壺の絵なんでしょうか？美術館のホームページみたい。
>>最低で700万。最高１０００万超え。
やはりこのくらいの価格なんだ、と思います。駅も神谷町、六本木一丁目の2駅が利用できるのがすごいです。
角住戸率90％だったり間取りや設備もこだわっていそうですね。
ここは素晴らしくなりそう。
でも、個人的にはザ・レジのミニマムさが好き。
森ビルのレジデンシャルタワーと虎麻のレジ次第だけど。
やはり、億する部屋が多数あるわけですから、それなりの共用部が欲しいです
大半が2億以上の物件で共用部に用はないよね。
自宅じゃないなら、カフェかホテルラウンジにでも行くかな。選択肢が沢山あるからこその都心でしょう。
供用部充実しているマンションに住んでるけど、あまり使われてないよね。
買うときに良い印象はあるのでしょうけど。
>>383 匿名さん
確かにそうだね。下手に共用部豪華だとパーティー業者が出入りするリスクもある。近くにオークラもインターコンチもエディション東京とあるし、虎麻ヒルズもできるからここは占有部だけに特化しているほうが理にかなっていると言えるかもしれない。
グランディオーソから資料届いたけど、事前案内申込書が同封されていた。普通アンケートからなんだけど。ちなみに9月みたい。
まあ、申込書にアンケートもあったけど。
共用部？ あたま大丈夫か？ こういう立地抜群のマンションに共用施設はいらないよ。
ゲストルーム→オークラという素敵なゲストルームがあるじゃない。値段気にする？ここお呼びでないよ。
フィットネススタジオ→「Okura Fitness & Spa」
「The Premier Club 」 向かいの城山トラストタワー３F
パーティールーム、ジム、プール、キッズルーム、ライブラリー。確かに湾岸タワーらしい設備ですな。
牛丼とスーパーがあるから生活には困らなさそう
前も書いたけど、三井住友銀行のATMがないんだよな
ないところは、評価しない方針なんだけど
湾岸は、少しでも欠点を補おうとして、集客の為にゴテゴテの共有施設つくるけど、デベにとっては、きちんと部屋にして売却した方が利益は出るわけですから、このマンションのように、ほっておいても購入者が来る物件は共有部いらないでしょう。その分、専有部をきちっとつくってほしいけど。
トレッドミルあると、雨の日に有り難いけどね
あと、綺麗なお姉さんと交流する機会ができる
>>386 マンション検討中さん
概ね同意ですが、あればあったで便利ですよ。
在宅勤務や読書時に気分変えたい時とか、服装とか気にせずふらっと行ける。
ネット環境も部屋と共有部でシームレスで繋がるからストレスがない。
オークラとか流石にラフな格好で行くのは、ばかれますからね。
ここ、液状化の可能性が高いところに該当しますね・・・技術でカバーできるんでしょうか・・・。
>399
やるとしたら地盤改良。対応してるかはモデルルーム出来てから確認かな。ただ、地盤改良しても液状化エリアは揺れやすい。知ってる限り３・１１のとき免震で被災したのは地盤改良をしたところを含めて液状化エリア。
