パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅 徒歩4分
東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問 ～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/
[スレ作成日時]2019-12-27 18:47:01
オークラ跡の野村タワマンは、借地だけにコストカット満載の派手目な演出してきそうな気がする。もちろん此処より高価格。借地物件は税金対策や転売利益を狙った購入者が多いし、住民にとって落ち着いた気分にならない。
それに比べて、此処は落ち着きのある上質なマンションになると思うが、立地はは完敗ですね。
オークラ別館はそれは敷地は広大で定期借家とは言え複合開発だから、価格は三井の渋谷ザ・タワーの単価より高くしてくると思うな。
専有坪で平均850万くらいかなと予想。
パークコート虎ノ門の所有権850万と、オークラ別館跡地のプラウドタワー定期借家権850万ならどちらがいいか。
これは人によって大きくプライオリティが異なるだろうね。
借家権ではなく、借地権です。土地が借り物、建物は所有です。
オークラ別館が分譲マンションになるなら、ある意味虎麻以上のインパクトでしょうね。賃貸の家賃が虎麻より高くてもおかしくないです。分譲があるなら虎麻以上でしょうし、そこそこ程度の富裕層にはとても買えません。ここも影響を受けて値上がりするでしょうね。
ノムさんの高価格帯マンションって、直近の恵比寿原町建替マンションでがっかりしたからなぁ。間取りも下手だし。期待薄です。
横綱 森ビル
大関 三井
関脇 野村
虎麻よりもオークラ別館の方が都心よりで尚且つ高台、敷地面積もそれなりに広い複合再開発で完成は最後。たとえ定期借地であったとしても、野村オークラ別館跡地がこのエリアで1番の高額物件になると思います。
皆さん ノムさんに期待しすぎです。
立地は一流、建物は三流ですからー
1248で、ここが5割も上がると思う？と書き込んだものです。
不動産というか株式投資も含めて一般大勢が、必ず値上がると連呼しているときは要注意です。何故なら、既に販売価格にその値上がりは織り込み済となっており、かなり割高になっていることが多いからです。
パークコート六本木ヒルトップも、千石山レジデンスも、麻布台再開発の全容が一般的には全く見えておらず、販売価格にそれが織り込まれていなかったからこその値上がりですからね。
まぁまぁ。
ここもノムさんもだけど、大幅に値上がりする部屋もあれば、下落する部屋もあるでしょう。
当方の持論で恐縮なのですが、100㎡超えの3LDK角部屋(日照、眺望よし)であれば大火傷はない。やはり希少性が大切だと思いますが如何でしょう？
>>1268 マンション検討中さん
と言われ続けて不動産上がってますよね。もちろんプロジェクトの場所は大切ですが、そもそも上がり続けてる背景の理解かと。何より低金利ですよ。あとは銀行の貸出態度。ローン金利が数%上がるだけで、この物件もローン審査おりない人多数ですよ。金利上がらなければ需要は落ちませんし、流動性を政府が提供してるので不動産に金が流れるわけです。あと株の話と不動産は違いますよ。株には適正価格は一応算出できますから、アナリストが。不動産は相対ですし、信用なけらば買えません。その価格で売買されてるものが適正価格なんですよ。株もそうですが、今の価格が間違ってるのではなく、売買された価格は常に正しい、マーケットは常に正しい。情報の非対称性は今の世の中皆無ですね。流動性を中央銀行が提供し続けるならば、株も不動産も悪くはならないです。
麻布台再開発は織り込み済。期待以下の場合は悪材料。つまり値上がりは見込めません。
六本木ヒルズの完成時の六本木麻布エリアの新築マンションは坪単価380万円でした。いま筑20年中古でも坪単価400まんえんです。虎麻の完成後に少なくとも値下がりするとは思えません。
1268です。
1271さんは契約者ですかね。
ひたすら論点をぼやかすだけの反論で、具体的なことは何も伝わりません。。
情報の非対称性が無いからこそ、既にこの物件の価格には、再開発後の値上がり分までが織り込まれているのでは？笑
そもそも、麻布台再開発の全容が、森ビルさんからあんなにも詳細に一般公表にされた後に、その将来価値がこの物件価格に織り込まれていない訳がありません。（つまり、既にかなり割高ということです。）
もちろん、この物件自体はとても素晴らしい物件なので、この価格に納得されて購入された方は、値上がり益など気にせず関係無い話かと思います。
法人買い、減価償却で節税しつつ、買値で売却できれば儲けもんでいいじゃなぁーい！
>>1278 口コミ知りたいさん
確かに。なんで再開発が織り込まれて、適正価格ではなく割高になるのか？論理の飛躍だね。
個人的には当然ながら全く織り込まれてないわけはないけど、全てが織り込まれてるとは思えないので、完成してから徐々に織り込まれることになると考えてます。完成するまでは全貌見えなくてイメージ湧かないし、リスクもあるし、一部の人を除けばほとんどの人は再開発の情報なんて気にしてないから十分には知られてない。
白金高輪とか含め他エリアの単価と比べても再開発を全て織り込んだ価格ではないでしょう。オークラ別館もだけど、この辺一帯は別格ですよ。
将来の値上がり期待も現在価格に織り込まれていてそれが今後の実際の値上がり以上の織り込まれ方であれば割高だろうけど、将来の値上がりがどうなるのかは、nobody knowsですね。
>>1277 マンション検討中さん
自分は契約者ですが、価格は落ちなければいいかなと思っています。賃貸に出せば賃料で借入を返済し、含み益がどんどん増えていきますからね。最終的には含み益1億円くらいになった時点で売却とかありかな。
1280さん
1277です。
将来の再開発価値が、現時点で織り込まれているのであれば、「現時点で」それが割高な価格設定になっているのは明らかじゃないんですか？笑
ここは将来は値上がり間違い無しとか、5割り増しは当たり前などという明らかに間違った書き込みをする方がいたので、警鐘を鳴らしたまでです。
>>1281 匿名さん
はい。日本はバブル崩壊経験したので特殊ですね。親世代からもバブル崩壊の話聞きますから、リスク資産について慎重なんでしょう。そこに外人がドンドン入ってくるわけで、日本人だけが機会損失をするという。
>>1284 マンション検討中さん
5割増しとかはイミフですね。根拠ないからね。
ただ不動産なんて主観だから、適正価格なんて自分の懐次第ですよ。再開発織り込み期待で買う奴もいれば、三井好きで買うやつもいるわけで。期待値がどこにあるかなんてnobody knows。買った時の1割増しで売り出して、それを買ってくれる人がいればそれが適正価格。その可能性が高い地域、物件レベルかなとは思いますよ。ただnobody knows。
とある中国人(台湾含)が申しておりました。
「ROPPONGI、AZABU、AOYAMA、TORANOMON、DAIKANYAMAも我々が買い占めるっ！」
「倭人はあまねく低地に住うことになる」
折込済みだと思いますが下がることは無いでしょうね。今後も折込まれていない再開発も発表されるので、そのタイミングで上がることは想定できますね。
ここの3LDKを買えた貴公は勝利者でFA
自分は虎ノ門に住めるだけで幸せです。
まさか自分があの有名な虎ノ門に家を持てるなんて思ってまいませんでした。
本当に幸せなことだと思います。
落選者の救済なので、抽選にならないよう、ひっそりと目立たないことが大事。当日広告、短時間で締切というパターンが一般的。
契約予定者ですがローンが思ったより出ず、契約するか悩んでいます。
買えたら買い？
買えるなら買った方が良いと思いますよ。
このエリアでこの仕様で角住戸の抜ける方角の3LDKを購入できる資本がある時点で既に勝ち組です、マネーサプライは以降も増やさざるを得ないんですよ。
引き締めにかかれる要件なんて1つもない、つまり中・長期的に資産インフレは進行します。
バブルとはまたちょっとニュアンスが違うんですよ。
麻酔を打ち続けなければ、日本も欧米もみな死んでしまうんです。
だから麻酔を打ち続けます、世界は。
誰が政治やっても一緒です。
つまり通貨価値を下げていく一択。
世界がそこに向かうしかないんです、いったんは。いったんと言いましたが、現実的には際限はないんですがね、残念ながら。
だから優良資産に全てが集まるんです。
この低金利時代にこんな高値で買う理由が無いよ 相場やってたらわかること。
５年後に２割下がる。まあ見てなって。
>>1306 匿名さん
ワクチンできたら中銀変わるよ。FEDがいつまでも緩和継続って誰が言った？財政打って欲しいと何度も頼んでる。個人的に長期金利が跳ね上がる危険性が非常に高く感じる。
>>1312 匿名さん
あんま相手しなくて良いですよ、あんなのは。。時間の無駄ですし、我々とは交じることのない人種ですよ。ここが2割下がったら、東京というか日本大変な事になってますよ 笑
>>1313 マンション検討中さん
ワクチン出来たら中銀スタンス変わるんですか？聞いたことないですけど。中銀と政府は独立なので、財政打てなんてフェド言いませんよ。フェドが緩和姿勢継続の理由はご存知ですか？フェドが動かせるのは短期金利だけだからね。
長期金利って要因分解すると何ですっけ？10年の短期金利予想、10年のインフレ期待、タームプレミアムですよね。どこが上がると見てるんでしょうか。2016年もたしかに選挙後金利上がりましたけど、当時はタカ派スタンスでしたからね。そのあと失速したけど。
何かこの物件の検討板で流れてる極端な楽観ムード危なくないですか。。
この物件を高値ジャンピングキャッチしてしまってる可能性だってあるんですよ。
資産インフレが進行するとか、今後の日本の国力と成長性を考えれば、あまりに時代錯誤すぎます。
まぁここはボリュームゾーンの人が買える物件じゃなく、金持ち物件なので景気に相対的に左右されにくいと思いますよ。
>>1317 マンション検討中さん
契約者からしたら、値上がりしたらうれしいだろうけど、別に値上がりしないと困るわけじゃないよ。自分の資金的に危ないと思うなら、買わなきゃいいだけ。将来上がるか下がるかなんて誰にもわからないんだから。
５年後２割下がろうと虎麻のオープンやオークラ跡地の開発を目の前で見ながら新築から３年住めます 虎麻5億円マンション２割引きならそっちに住めばいいだけ
投資なら危険な可能性もあるが住むを考えるとあり！ただ再開発完成間近の一等地なので買えれば買いだと思います
ここも城北の幹線道路脇 偽パーコー民の巡回先になりましたかね 笑
このマンションを買いきることのできる次元の人は、中長期的に資産が倍々ゲームでコロナバブルの恩恵を受ける株式や資産背景のはる人です。
日本国内の上位の3%以内をキープできるレベルの人しか買えません。
次に売るときにも、そういう次元の人たちの中での取引が成立していくだけのこと。
何が言いたいかというと、金融資産や稼ぐ力などで、一般的なレベルの人から見える景色や想像できる構想の中身と、上位陣のそれとはまったく別物です。
アメリカみたいなものですよ。
分断が日本でもさらに顕著に進んでいきます。
トランプ支持の層と、バイデン支持の層。
肌の色だけでなく、ヒエラルキーの分断を如実に示しているでしょ、出口調査で。
日本も近い将来そうなりますね。
ピケティさんの危惧した世界は、残念ながら2020年台以降こそ加速するのです。
>>1327 購入経験者さん
そうなんです。Stockベースで3%でも、フローベースで年収2000万以上は0.4%しかいません。多分ここは2000万でもキツイので、さらに少ないでしょうね。。
マスマーケットの商品と違うんですよね。自分もそうなりたいと思い頑張ってます。購入者には今回なれませんでした。
>>1330 匿名さん
フローは簡単に言えば給料です。でも給料だけだと2000万届かないかもですので、株投資による配当またはマンション投資による家賃収入を加えていくイメージです。フローが増えてくると税金が高くなるので、節税はしていかないといけません。法人化するなど。
給与以上に与信はないですが、家賃収入が増えて黒字化してくると、第二地銀とかで貸してくれます。これでどんどんフローを増やし、同時に金融資産(ストック)を増やす。
ストックベースは上述通り貯金ですね簡単に言えば。ただこれは親が金持ちとかも往々にしてあるので、遺産相続とかでストックリッチが意外にいます。羨ましい。
だからストックで金持ちの人が全てが全て自分で築き上げたという事ではないですね。なのでストックリッチのがフローリッチよりは多くなるんです。
>>1316 匿名さん
いや参考になった。ありがとう。こういう掲示板は市井の方々のビューが解る。言っておく。インフレはオーバーシュートするしその時中銀が買い入れ増額などで対応するという妄想はやめた方がいい。株はここから脆い。
サラリーマンが資産を増やそうとしたら収入はたかが知れてるので、支出をとことん減らすしかない。支出で大きいのは家賃なので、これをゼロにする。つまり、値下がりしないマンションを買えば、住宅ローンはすべて資産として積み上がる。これがコア戦略になると思います。これを住み替えで繰り返して更に増やす。
勿論、合わせて株、投資信託などリスク資産をコツコツ積み上げるのは必要ですが、時間がかかるので、これはサテライト戦略。住宅ローンは、レバレッジをかけられるので、手元資金がなくても即効性がある。手付金を別に運用した方がいいと言う人は、コア戦略を放棄してサテライト戦略に徹した方がいいと言ってるようなもの。
戦略は人それぞれだし、結果としてどちらが成功するかはわからないけど、現在の環境、つまり金融緩和、低金利を考えると私は上述の通り、マンション購入をコアに据えた方がいいと考えてます。
正解はないので、反論はいりません。
>>1336 匿名さん
まず、家賃という出血を一刻も早く止めることが先決。後は、変動幅が大きなリスク資産は長期積立でコツコツ増やす。
私はこの順番が大事かと。株買うからと言っても、銀行は年収の10倍も低金利で貸してくれません。マンションなら貸してくれるし、おまけに国は減税までしてくれる。住宅ローンを借りない理由が見当たりません。
私はアメリカ株式と物流系REIT、マンションも値下がりしない居住用を条件に投資しています。
>>1329 マンション掲示板さん
5000以上ありますがローン満額でないです。ボーナスにかなり振り切ってるためのようです。サラリーマンなのでここはそんな属性が住むところではないのでしょうか。
このマンションクラスなら、キャッシュ購入も可能だが、あえて戦略的にローンを組むぐらいでないと。
かくいう当方も50%分ぐらいは、プロパーで期間10年ぐらい(毎月100万返済)ローン組もうかなと考えておりますが！
