東京建物のブリリアシティ西早稲田

ついに明日は事前説明会ですね。坪単価速報お送りします

そもそも定期借地権なんですよね？

定期借地だと住宅ローン組み難いとは本当ですか？

組めますよ。都銀も扱ってるし。まあでも扱ってない銀行もあるのは事実です。組みにくいというイメージが世間にあるのも事実。

定期借地について教えてください。
費用の総額は何がかかりますか？
解体準備金は＋、固定資産税は?ですか？

説明会どうでしたか？

速報レポお願いします。

価格はいいと思いますね。72平米6400くらいが中心ですね。上の方の眺望が望める部屋は結構乗ってて8000くらいです。

典型的なハセコーマンションで都内物件では仕様は低い方だと思いますね。ミストサウナなし、タンクありトイレ、ちゃんと確認できてないですがキッチンの天板は白のアクリル？が標準で、大理石はオプションかもしれません。都内のタワマンとか見慣れた人はガッカリすると思います。リビング以外は窓が小さいのも減点ポイントでした。

ただ、エントランスのアプローチやグランドエントランスは作り込まれている印象でとても良かったです。車寄せもサブエントランスにありますし、予算を専有部より外観に振った感じを受けます。

またテスラのカーシェアリングがあるのは予想外でした。九州電力と提携で敷地内に設置されるようです。

マンション1階に商業店舗など入りますか？

地代は？

思い出した。仕様について。外廊下側のエアコン室外機が廊下に剥き出しになるのは正直どうかと思いました。典型的なコストカットの跡ですね。

共用部の庭と公道の境がガラスになっていて外から植栽が見えるようになっているのですが、これは非常に良いと思いました。プライバシー的には微妙かもしれませんが、周囲からはより一層際立った印象を与えられるのではないでしょうか。

>>271 匿名さん
地代はまだ確定していないと言っていた気がしますが、解体準備金と合わせて70平米1.5万円前後だったと思います。

>>270 マンション検討中さん
商業店舗は入りません。共用施設の一部であるコワーキングスペースは外部委託運営となるのでその部分は貸し出す形になるそうです。

>>273
ありがとうございます。
予想通りかな。それならお買い得な気が。

>>273 マンコミュファンさん

総合評価は如何ですか？
現地の坂はキツかったですか？

総合評価ですが、立地をどう捉えるか次第ですね。立地がハマる人は絶対に買いです。
共用部が非常に良いと思います。バランスが取れていてエントランス周りも周囲の物件との差別化が図られています。

専有部を重視する方は正直残念仕様だと感じられると思いますが、ベースの価格が低いのでオプションで調整されると良いと思いますね。

坂はキツくしかも谷底川沿い低地なのでそういったのが苦手な人は難しい印象です。

>>277 口コミ知りたいさん

ハザードマップの説明などありましたか？
どういった説明の仕方を受けましたか？

雑司ヶ谷のホームまで7分じゃ無理ですか？
坂キツければ西早稲田使いの方がアリですかね？

雑司が谷7分は現実には不可能な気がしました。坂キツイ、ホーム深い、入り口からホームまでかなり歩くので現実には10分以上はかかると思います。面影橋駅から都電使うか西早稲田駅まで歩くかのどちらかですね。

ハザードマップの説明はこちらから言わなければ何もありませんでした。説明資料は色々あったので聞いてきた人には対応していると思いますよ。

>>281 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
また情報交換させてください！

マンマニさんが今日来たみたいですね。
どんな記事書くか楽しみです。

>>283 マンション検討中さん

これは買いでしょうという内容でしょうね。

>>284 マンション検討中さん
アップされてますね。

立地が気に入れば迷わず買いとのこと。
>>277 さんとほぼピッタリな評価。もしかしてご本人？（笑）

定借物件みたいなのですが、中古売却時は次の買い手さんはローン組めるんでしょうか？

>>286 匿名さん
みんなで買って、値引き交渉しましょう（笑）

おはようございます。
今日行かれる方もレポお願いします。

>>283 マンション検討中さん
マンマニさんの評価も高いようですね。
https://manmani.net/?p=32142

即買いですかね。
倍率高くなりそう。

>>290 マンション検討中さん
マンマニはだいたいどこも評価高く言う

最近は厳しい評価多くなったよ。新築高いから。

https://manmani.net/?p=31712

ハザードエリアであれば、地下には何がありますか？
武蔵小杉の二の舞は嫌です。

>>290 マンション検討中さん

すごい舞い上がり方ですね。
そんなに素晴らしいなら見に行ってみようかと思います。

コロナの影響で経済がやられてるから、マンション市況も当面厳しいでしょう。

ここは実需には良いかもですが、投資目線では微妙ですね。

コロナ以降、中国人は早々に引き上げていますよ。リートもパッとしません、というか潮目が変わっているのは明らかです。

今日のレポートもお待ちしています！

市況の波なんて10年超単位で循環するんだから、欲しい人は欲しい時に買わないと一生買えないでしょ
マンマニ先生も言ってるように腐っても山手線内側、今買って残債減らしとけば不況になっても身動きとれないなんてことはないはず
実需で欲しい人は迷わずいけるでしょ

カーシェアリングがテスラでしたね！これだけで住みたくなっちゃう男性もいるのでは？

変な見栄はらなくてプリウスとか普通車で良いから、安くして欲しい。

カーシェアは九州電力から設置されるから分譲購入者の所有にはならない。なので、価格に転移されてるわけじゃないと言って居ましたよ。

モデル3なのでテスラの中では最廉価モデル。たしかにプリウスと比べたら1.5-2倍弱くらいの値段だとは思うけど、先進的ないい取り組みだと思いましたよ。

>>303 マンコミュファンさん

そうでしたか、そういう仕組みなら納得できます。
レンタル代が高ければ、近くのレンタカーを利用しても良い訳ですしね。

ちなみに使用料金は24時間8千円ほどと聞きました。これなら安いように感じますがどうでしょう？

>>305 マンコミュファンさん

2日でも16,000円、安いですね。
近場の旅行とかでも普段使いできますね。

イーストコートは何階建てでしょうか。
センターコートを考えているので眺望の被り具合を知りたいです。

MR、7月まで予約が満杯で8月しか取れませんでした。
なんか焦ってしまいます。

階数はネットに書いてありますよ。
眺望は7月の正式MRオープン以降になるみたいです。
8月でもまだ大丈夫ですよ

9月から一次の登録開始ですからね。余裕はあります。
ってかセンターコートって一次で販売されないんじゃなかったような

>>309 マンション検討中さん

センターコートって他の棟よりも安くなりますよね？
価格下がってくれた方がそちらの方が良いのですが。
誰かご存知でしたら教えてください。

>>310 マンション検討中さん

これまで山手線内で3LDKが5700万は見たことが無いですね

イーストは5階。

>>307 匿名さん

イーストは6階まで、センターは15階までです。

2期のセンターコートは他より値段上げるって営業が言ってたよ。都心マンションで2期を下げるって聞いたことない。

>>314 匿名さん

プライム品川シーサイドは山手線外ですが安かったのを思えています。
ここは内側で5700は、見たいこと無いです。誰か他の山手線内のマンションでこれ位の規模でこの価格を見た事は有りますかね？

>>310 マンション検討中さん
安くなると予想します。
5,700はセンターコートですかね。

定期借地、急坂、駅近でない、ハザードエリア、コロナショックを見込んだ価格でしょう。

この立地が便利な方は、お宝物件ですね！

1階、場合により2階は、ゲリラ台風の時など不安だなあ。

今まで南向きしか住んだ事がないのですが、東向きや西向きってどうなんですか？
洗濯物乾きますか？
部屋の中暗くないですか？

>>320 マンション検討中さん

確かに3LDKでここまで安いマンションは都心部ではある得ないねー

マンマニさんもベタ褒め。
この物件人気出そうですね...。

ギリギリ買えて欲しい。。。

>>323 マンション検討中さん

2LDKは無いんですかね？

ウエストコートとセンターコートって、妙に近すぎませんか？

>>324 マンション検討中さん

無いと思います。

引き渡しが2022年の5月とあるのに気づきました。普通は学期の区切りで3月とか思うのですが、工期カツカツなんですかね？

都電の騒音は気にならないでしょうか？

>>327 マンション検討中さん
竣工が3月下旬だからまあそんなもんでしょう。内覧会やって補修もするから引き渡しは2ヶ月後ぐらいになるのが普通。

子供の新入学がある場合どうするのが一番いいんだろう。4月までに同学区で仮住まいをはじめて引き渡し後に転居しかないかなあ。

これだけ大型のファミリー物件だと、子供の保育園や学童の倍率が気になるんですが、この辺りはどうなんでしょうか。
今空いていても入居時は倍率高くて入れないよつな…。
地図で見る限り保育園1つ、小学校1つしかなさそうで心配です。
坂上には沢山ありそうですが、坂下から通うのは現実的ではなさそうで…。

>>331
たしかにオール3LDK以上・70㎡以上の大型マンションですから子育て世帯の数はかなり多いでしょうね。

豊島区文京区新宿区の区界に近いので保育園は少ないです。明治通りを渡った側の豊島区内にもありますので調べてみてください。
学童保育は高南小に通わせているかぎりは子どもスキップに入れると思います。
それ以外にココの新目白通りを挟んだ向かい側（新宿区）にも学童があります。区外からですと割高ですが独自の内容なのでそちらも魅力かと。

モデルルーム 行かれた方、占有部のクオリティはそこそこという話を聞きますが、印象としていかがでしたか？HPを見ていると立地等良さそうな物件だと思うのですが、内装の写真がなく、天井がそんなに高さがないようなので、そこが気になっています。。

>>333 マンション検討中さん
モデルルーム行きましたが、占有部はクオリティ高くもなく低くもないかなという印象でした。ただ、坪300と駅からの距離を勘案すると割安感はないかなという印象です。
雑司ヶ谷駅と高田馬場駅まで歩きましたが、毎日歩くとなると表記以上に遠く感じ、少し億劫な距離でした。

>>334 マンション掲示板さん
なるほど…貴重な生の声、有難うございます。モデルルーム に行けるのがだいぶ先の日になってしまいますが自分でも確かめて来ようと思います。
もう少し近かったらいいんですけどね。私は今徒歩10分物件に住んで2年なんですが、10分はなかなか慣れないですね。雑司ヶ谷までは急な坂があるとのことで、毎日の通勤はキツいかもしれませんね。

>>334
副都心線使うなら西早稲田駅一択です。
ホームまでの距離と高低差（エスカレーターの長さ）が全然違います。

平日説明会参加の方のレポもお待ちしています。

>>332

貴重なご意見ありがとうございます。
確かに明治通り挟んで向こう側にも1つありますね。
学童、保育園も認証であれば新宿区も視野に入れて検討した方が良さそうですね。
購入してから入れませんでしたでは洒落にならないので、慎重に検討しようと思います。
保育園増やしてくれないかなぁと行政に期待してしまいます。

>>333

地元民ですが、雑司ヶ谷の3番出口(この物件から一番近い出口)からホームまで5分くらいかかると思います(エスカレーターとかを駆け降りればもう少し早いかもしれませんが危ないです)。
また、3番出口目の前の目白通りの信号が長くてタイミング悪いと3～5分くらい待ちます。
トータルすると336さんのおっしゃる通り西早稲田の方がいいと思います！
しかし西早稲田も高田馬場も15分くらいかかるので立地がいいかと言われると交通面ではそうでもないと思います。
でも公園もあるし自然は都会のわりに豊かでいいですよ！

>>338 マンション検討中さん

本当に行政には奮起を期待したいですね。
このエリアはシティテラス目白、桜プレイス、目白プレイス、そしてここと合計1000戸以上の高級マンションが集積することになります。
高額納税者（区内比）の力を結集させましょう。

結局、ここは買いなんですかね？
メリットデメリットが混在し、揺れます。

山手線内5,700万円といっても、10年前から投資含む不動産バブルで高騰していただけ。コロナで影響は加速されると思います。今日発売の東洋経済も注目です。実態経済と比較すると1,000万以上高値掴みでしょう。

>>341 マンション検討中さん
実際にモデルルーム行った私は見送りかなと。
駅までのアクセスと内装が気になるのと、定期借地うえのリセールの難しさも加味すると、坪300はむしろ割高と考えてます。
購入急いでるわけではないので、コロナの影響の見通しがもう少し見えてきた時期に検討することにしました。

>>343 マンコミュファンさん

内装はショボかったですか？

>>344 マンション検討中さん
内装は安っぽく感じました。
もし買うならクロスとか変えたいし、トイレやお風呂もあのブリリアブランドとは思えなかったです
オプションである程度なんとかできるとは思いますが、そうすると価格メリットなくなってくるので、ここじゃなくてもいいかなと。

>>345 マンコミュファンさん

そうでしたか。
割安な価格を提示して、実際はかなりコストカットしているわけですね。

既にこの辺の賃貸住んでる人とか職場が都電沿いって人にはいいんじゃない？あ
逆にそれ以外で山手線内側で安いって思って買うのは危ない気がする。
コロナでテレワーク主体になると都心のメリットって弱くなるし、不動産バブルのあとどうなるか誰もわからないですよね。

>>347 匿名さん

変動の住宅ローン金利も当面は安泰でしょうが、どうなるかわかりません。既存の価値観の変革が迫られている気がします。

>>347 匿名さん
山の手線内側推しってのが逆にあやしいですよね。それ以外に立地で言えることがないんじゃないかなと思います。

周囲には別に街と言える街もないですし、実際の生活は山の手線外側の私鉄沿線のほうがいい気がしますね。

先週末にMR行き、正直な感想、検討対象から完全に外れました。

■立地
山手線内側をアピールしていましたが、皆さん言うように駅遠で、利便性は悪いですね。
私には雑司が谷、高田馬場はどちらも遠いと感じました。これなら、山手線外側でも最寄駅に徒歩5分以内の方が良いと思いました。

■占有部
ブリリアシティでこれですか…というくらいに平凡でした。ディスポーザあるので賃貸よりはマシかなぁと思いましたけど、引き戸下レール、タンク有りトイレ、天井高2.45m/サッシ高2m、など。
周辺のシティテラス目白や桜プレイスなどと中古で張り合うには厳しいものでした。

■共用部
エントランスは見事でしたね。立地が地味なのが最初から分かっていたので、共用部に凄く力を入れる計画にしたのだと邪推してしまいました。
将来の管理費高が心配になります。

■お値段
これも厳しかったですね。5千万円台～6千万円前半は、イーストの壁ドンになる低層階、ウエストのサウスコートの陰になる低層階だけでした。
サウスの中層階以上は7200万円超えてきます。
維持費考えると中古の所有権物件の方が賢い選択ですね。

>>350 マンション掲示板さん

ありがとうございました。
かなり参考になりました。
山手線内側、5,700から、良いと思ったんですけどねぇ。

5,700は客寄せパンダだったのか？
やられたかも。

郊外にある団地みたい

私もMR行きました。現在の市況を考えれば自己日影があったとしても山手線内側で新築5700万円は安いですよ。ただ、生活利便性まで加味するとどうなのかなということです。

地縁がある人や実際に場所を訪れて良いなと思った人は絶対におすすめです。
結局立地ですね。そこがハマるかどうかです。

こちらに住んで豊明小に通わせるご予定の方はいらっしゃいますか？

一応山手線内側
駅からは少し遠い(言うて表記7分
共有部すごい
占有部しょぼい
ハザード赤地帯
定期借地権70年

リセール考えてる人はここに7千万払うのは気が引けるのはわかる
永住するつもりの人とか、6千万で買える部屋なら超アリだと思うけどなー

割安のため、現地に行った結果、検討から外しました。
本当に山手線内側という以外、売りがないように思えました。

　・駅から遠い（雑司ヶ谷へは7分表記だが激坂)
　・周りに何もない。不便。
　・周辺環境が良くない。交通量が多い通りが近い。
　・水害の問題あり。
　・定期借家なので、リセール/譲渡手数料などが不透明。

それ全部満たす新築を今買おうとしたら9千万円とかなりません？
割安なのは必ず理由があるんですから、ダメダメ言ってたら何も買えませんよ

デメリットだらけですね…
それらが価格に反映されているのでしょうが、リスクが多いので検討から外します。
マンマニさんがいう「立地が気に入れば」というのは実に的を得ていますね。

駅15分の80平米＞駅5分の60平米
中高層＞タワマン
山手線内側＞湾岸エリア
の自分にとっては、ここはアリです。
かなり人気ありそうだったので購入時の抽選必至と思ってたけど、ネガティブ書き込みが増えてきたので、大丈夫そうかな。

周辺環境は良いと思いますけどね。
神田川沿いの遊歩道は春は桜が綺麗で、散歩にはお勧めです。
大きな公園が近いのも魅力。
新目白通りの交通量は多いけど、川を挟んでるから、さほど気にならないかと...。