東京建物のブリリアシティ西早稲田

ここは想定を超える大雨の時、浸水対策は大丈夫ですか？

週末要望書出しに行く方、多そうですね

>>1501 マンション検討中さん

リスクあるでしょうね。
それらの説明も、契約時にあるでしょう。

>>1503 マンション検討中さん
これだけ近年災害が多くなっているのに、リスク取るのは不安ですね。。

将来的に一度でも浸水したら価値が暴落しそうです。

>>1504
では、さようなら。

>>1505 匿名さん
はい、そのつもりです。

安倍首相辞任の影響で、今後銀行の金利が上がるのではと不安ながら思っています。

ローン本契約が2年後となりますが、変動と固定のどちらが良いか悩んでいます…。

>>1507 マンション検討中さん

2023年までは日銀黒田総裁ですよ。彼が辞めれば変化あるかもしれません。それまではまず大丈夫かと。

あと景気がこの状態で金利が上がると世の中めちゃくちゃになりますし、アメリカFRBは数日前物価指数2%超を恐れず緩和を続けるとアナウンスしました。まず、金利の上昇を心配する必要はないでしょう。

>>1508 マンション検討中さん

同意。1つのターニングポイントは黒田総裁の退任。それまでは金利は上がらないし、上げられない。
また上げれたとしても政策金利はMAXで25bpx3回か、20bpx4回が限界だと思う。だから、変動で借りて仮に上昇したとしても35年固定の金利に届くかどうか。変動一択しか考えられない。

>>1510 匿名さん
黒田総裁云々は関係ありません。石破さんが総理になったらこれまでの反動で上ると見ています。当方、業界関係者です。

この物件、賃貸の需要がどれくらいありますかね…。
転勤族でして、どのタイミングかは不明ですが4、5年間は貸すことになりそうで。
また、築20年過ぎてからの賃貸需要、賃料なども予想できるものなのでしょうか…。

>>1511 匿名さん

たぶん両院議院総会になりますよね？そうなったら、自民党内の支持が低い石破さんになるとは考えづらいと思いますがいかがですか？
仮になったとしても、政策金利が反動で上がるとはどういうことでしょう？政策金利は反動で動くようなものではありませんよ。
ところで、あなたのいう業界関係者とは、この場合どこの業界でしょう？不動産？銀行？証券？

>>1513 匿名さん

外資系投資銀行出身です。

>>1512 匿名さん

出来ません。他の物件との相対比較で考えてみてはいかがでしょうか

>>1514 匿名さん

外資系投資銀行さん、反動で政策金利が上がるとはどういうことでしょうか？長期金利なら分かるのですが、反動で政策金利が上がるというのが素人には理解できませんので、教えていただけないでしょうか？

石破は緊縮派だからマーケットが反応するってことを言いたいのかな

>>1517 匿名さん

マーケットが反応するのは長期金利ですよね？
政策金利が動くメカニズムが全くわかりません。

>>1517 匿名さん
ヒントは住宅ローンがなぜこれほどまでに低利なのか。これが分かれば後は簡単。今は普通でなくて（その状態がずっと続いてるから勘違いしてしまうのも無理ないけど）、それが普通に戻るだけのこと。

>>1519 匿名さん

住宅ローンの変動金利の仕組みを理解してないね。あなたがさっきから言ってるのは固定金利の話。

ヒントはとか言ってるやつ、自分でもよく分かってなくて単に自分の属性でマウント取りたいだけあるある

短期プライムレートが動きようがない限り、銀行が優遇幅を縮小するなとしない限り、変動金利の上昇はないのでは？

>>1512 匿名さん

価格次第。ここは定借で安い分、貸すときもディスカウントできる余地が大きい。なので、月々の支払いより高く貸すことは容易い。
今売ってる所有権のマンションは、月々の支払いと貸すときの賃料がほぼ同じで、少しでもディスカウントしたら月々の支払いの方が大きくなる。

>>1521 匿名さん

同意。外資系投資銀行が聞いて呆れる。

＞1522
いま、売っているマンションは借りた方が安上がりってことで

皆さん要望書提出したお部屋が抽選になって、抽選で外れてしまったらどうしますか？

>>1525 マンション検討中さん

縁がなかったとして諦める。センターコートが売りに出されたら、価格次第でまた考える。

>>1525 マンション検討中さん
別のマンションを購入することにします。残りものの部屋にはしません。

>>1525 マンション検討中さん
似た条件の部屋があれば、そちらを買います。

>>1528 マンション検討中さん

そもそも抽選にならないように避けます。

私はイースト低層で抽選をさせて、異なる部屋にしました。
抽選になると入居後に後ろ指を刺されて、精神的に辛い思いをしたくないからです。

>>1530 匿名さん

？？意味不明
抽選落ちた人が別の部屋買ってあたった人を後ろ指差すってこと？

>>1531 匿名さん

お前ちゃんと文章よんでよ。大卒でしょ？
抽選になると、先に応募した人が落選して他の部屋に入居したら、良い思いじゃ無いと言うことでしょ。

いや同じこと言ってるじゃん
実際そんなこと気にしても詮ないと思うけど

早いもの勝ちではないので、気にせず希望住戸に応募すれば良いです。単に運がない人が落選し、運がある人が当選するのみです。

落選した場合は、ご縁がないということで、諦めましょう。

>>1534 マンション掲示板さん

貴方の希望住戸と同じにならないよう、神様に祈ります。

>>1532 マンション検討中さん
優しいお気持ちの方ですなあ。ルールなんで仕方ないすわ
いやむしろ、後ろ指差さされるって思っちゃう人は、逆に自分が当たらなかったら当たった人を後ろ指差すってこと宣言してるようなもんか笑

抽選になるのを避けて選んだ住戸でも、結局抽選になって外れたら目も当てられない…。
それだったら、最初から最も自分の納得できる住戸にすべきだと思うけどなー
それとも、そんなにどうしてもこのマンションに住みたいんですか？そこまで惚れ込めてるのが羨ましい…。

>>1529 マンション検討中さん

避けたところで、9月30日までは申込受付しているわけで、いま要望書が重複してなくとも、それまでに重複し抽選となるリスクがある

>>1512 匿名さん
出来ると思いますよ。モデルルームの担当に聞くとよいですよ。

抽選を心配する人たちが多数いる人気マンションなんですね。
確かに山手線の内側で、ここの価格は魅力的だけど。
スタートダッシュに成功すれば、あっという間に完売か。

>>1540 匿名さん
定借であることや、ハザードマップ上のリスクが高いことなど、悪条件が複数ありますから、価格は魅力的になっているのでしょう。

ただ、そこまで抽選が多いとは思えないですけどね。

>>1541 匿名希望さん
悪条件としては利便性が劣る点も挙げられますかね。大型スーパーや病院は近くにないですし、駅遠でもあります。割安感は錯覚で、妥当な価格設定だと思っています。

都心３LDKで6,000万円は過去10年間を見渡してもなかったと思いますよ。
今後もこの規模でこの立地、価格を出るのを10年スパンで見ないといけなくなり、高齢になってしまいます。

>>1543 マンション検討中さん
それだけリスクがあるということです。
逆にいえば、ここの場所この条件でそれ以上の金額にすると売れないということでしょう。

リスクがあることを受け入れてもなお都心に住みたい人がここを選びます。

>>1542 匿名さん

よしやで十分だと思ったのですが、皆さんが今住んでいるところにはお近くにもっと大きなスーパーがあるのでしょうか？私の家の近くのスーパーはよしやよりも全然小さいですが、それが普通だと思ってました。ここ10年でこの物件より南側の山手線の内側で3回引っ越していますが、よしやが一番まともです。
大型スーパーが近くにあれば、それは嬉しいことですが、あれで満足されないなんて皆さん結構田舎に住んでいらっしゃるのですか？

>>1544 匿名さん
モデルルームに行きましたが、
リスクをとってまで買うかどうかを迷って
態度を保留しています。
その結果、買えないとしたら諦めますが、
気持ちとしては買わないって方が強いかな。

ここは完全に売り主がコロナにビビって価格設定間違えたね。コロナでどれだけ販売が落ち込むか予想できなかったから、百万円単位の価格表を低めに設定したら、想像以上に反響が大きくて、十万円単位の価格は全て上限一杯の90万円台という設定にしてきた。こんなケースみたことない。確実に次の期から値上げだな。

70年後の分譲マンション一部屋の所有権の価値なんて負債になる可能性もあるし定借で正直ええとおもうわ

>>1547 匿名さん
あなたは営業さんですか？次の期に値上げというのは、営業の謳い文句ですね。

次の期に値上げする可能性を匂わせれば悩んでる客は買います。値下げするといえば買う客はいないでしょう。価格据置と言われたら様子見の客が増えます。

90百万円は、ただ百万円単位で安く見せているだけでしょう。

>>1546 匿名さん
私もリスクを考慮し、態度保留にしていますが、買わないことにしました。
特に、災害のリスクは無視できないかと。これだけ近年日本中で災害が起きていますし、数年後仮にこの地域が浸水するなどしたら、買い手がつかなくなります。ただでさえ、定借で所有権に比べて売りにくいというのに。。

価格引き下げたら残債割れの可能性が高まりますしね。私は災害リスクが相対的に小さい地域を探すことにしました。

みなさんなぜそんなにも喧嘩腰なんでしょうか…
私はよく検討して納得したので要望書出しました！
スーパーに関しては、私もよしやで十分かなという印象です。大きいイオンモールのような商業施設があったらそれはそれで嬉しいですが、都心に近いところってまいばすけっととかマルエツプチ、成城石井くらいしかないという勝手なイメージを持っていたので、よしやがあって良かったです（笑）
抽選にならないかドキドキですが、自分も他にも要望書出された方も、気に入ったお部屋が買えることを願います(^^)

>>1551 マンション検討中さん

要望書かなり集まってますね！
提携企業向け住戸なんて既に10倍以上みたいですからね。
最近、この掲示板では若葉マークのネガが目立ってますが、ちゃんと評価している方も多いですね。

>>1552 匿名さん
提携企業向け住戸とはなんですか？

>>1553 通りすがりさん

読んで字のごとく、東京建物の提携企業に勤めている方に優先的に販売する住戸です。

イーストの低層の要望書の集まり具合わかる方いますか？

>>1555 マンション検討中さん

私はイースト低層は聞いてないですね。イースト高層はほぼ全て埋まってました。

南向き低層の人気ぶり激しいわ

8月上旬にイースト3階と4階で要望書出しましたが、
まだ結構その時はポツポツ埋まってる感じで激しくはなかったですね。

>>1555 マンション検討中さん

くれぐれも他のかたと同じところに要望書出さないでくださいね。

話を聞いていると、ウエストの高層が人気なさそうですね。ウエスト高層の値段出せるなら、私ならサウスを買いますし、妥当かなという印象です。

要望書ではなく、登録が重複したら抽選ですよね？要望書の先着を争ったり牽制している方がチラホラいるのですが。
普通の方は抽選に落ちてもガッカリはしますが、当たった方を恨んだり後ろ指さすことはないのではないでしょうか。羨ましいとは思います（笑）うまく分散して、皆さん希望のお部屋に住めるのが1番ですね！

>>1561 マンション検討中さん

その通りです。要望書は現時点での人気投票ですね。
要望書出さずにいきなり登録することも可能なはずです。私は要望書を出しましたが。
本当に牽制が働くのは、本登録のタイミングですね。

ここは購入して最後まで住み続ける人以外購入しちゃ駄目だろ。35年後に4000万くらいで売却するとして、35年後に更地になる物件を買う物好きがいると思う？

>>1563 マンション検討中さん

そのとおりです

>>1563 マンション検討中さん

そんときは賃貸にでも出すか死ぬまで住み続けるのみよ。20万くらいでは貸せるだろう。廃墟のようになっても10万円なら借りるやつは絶対いる。間を取って15万として35年間で6300万。70年は想像以上に長いからその間はインフレヘッジになる。すべては考え方次第

>>1565 マンション検討者さん
その年齢になったら、老人向け施設の入居とか病院への長期入院など、まとまったお金が必要になる可能性が高いからね。売れなきゃ賃貸出してコツコツ稼げば良い、との考え方は危険。

だからやっぱり定借はむずいんだよねぇ

>>1566 マンション検討中さん

貯金しろよ

今さらここで定借のデメリットを言ってる方はおそらくここの物件価格がご自身の予算ギリギリなのでしょうね?。
そもそも35年後の売却額を前提にライフプランを組み立てるのは危険すぎます。
最悪「売れない・貸せない」場合でも無理のない生活を送れるご予算で検討した方が安心ですよ。
この物件の場合は定借のデメリットと立地を加味しても周辺相場から比べると割安感があるので、残債割れの可能性は低いと思いますが！

>>1565 マンション検討者さん

甘いな。賃貸だって例えば5年上限とか、借りられる年数の上限を定めないといけないはず。それだけで敬遠されるだろうね。学生向けなら問題なさそうだけど、ファミリー物件でそんなの借りるやつなんてそうそういないって。

>>1569 匿名さん

いや、予算に余裕がある人はちゃんと所有権付きのリセールもしやすい物件買うでしょ。ここをわざわざ選ぶ理由が全くない。はっきり言うけど、ここは背伸びして買おうとしている人向けの価格設定なんだよ。

>>1571 名無しさん
最近の高値相場では都心の所有権の方がリセール時の価格維持率は厳しいのでは？
私は予算内で都心所有権も選べますが、こちらの物件の方が物件価格が安い分リセールは有利だと思いました。

>>1568 マンション検討者さん
してるよ笑

余裕のある人はここは検討しませんよ

>>1572 匿名さん
いや、中古4000万円で定借地権と所有権の物件出てたら、残存年数にも依りますがとりあえず借地権付きは候補から外す人が多いでしょうよ。価格を周りよりも下げなきゃ買う人はいない。つまり価格維持率は定借の方が不利になりそう。

また新たな無知で恥ずかしい若葉マークが出てきたな。。。何をそんなに必死になっているのか。
どこのスレでも同じだが、若葉マークの投稿は無視に限る。低レベルなコメントしかできない。

>>1576 匿名さん
なるほど。ではどの辺りが無知なのか、そしてあなたが考える正しい情報を教えてくれませんか？それを示せず一方的に、無知や低レベル呼ばわりは品性を疑いますが。

>>1577 名無しさん

じゃあ、まずは1575のコメントについて。
価格維持率を話題にしてるんなら、なぜ初期投資額の前提がない？それがあってこその価格維持率。まさか買うときも所有権と定借が同じ価格とか言わないよね？
あと、定借のリセールを語るなら、借地の残存年数を想定しないのはありえない。残存年数によりますがとか逃げずに、かなり重要なファクターなので、それを想定しないのは浅はかすぎる。要するに低レベルなコメント。

1570のコメントについて。
最近は定借で貸すマンションが増えてきている。特に分譲マンションを貸す場合には。もちろんその分値引きにはなる。一般的に3年定借で15％、5年定借で5％程度のディスカウント。これは仲介業者へのヒアリング数値。この周辺の相場は72㎡の3LDKで28万円?30万円ぐらい。そこから15％ディスカウントしたら23万円。23万円でも月々の支払いよりは多い。

ま、こんな感じ。だから低レベルで無知と言ったまで。
これ以上、手間かけさせないでくれ。

>>1578 匿名さん
同意します。

定借だからリセール厳しい、なんて意見は一般論。
今さらそんな一般論言っても無意味。みんなその前提でこのマンションを検討している。

そんなことは売主も客側も十分知ってて、定借のデメリットを加味した価格設定になっている。
それを考慮しても周辺相場から比べると割安な価格なので、近年稀に見る「買って損をしにくいマンション」だという評価になっているんではないでしょうか。

>>1579 匿名さん

で君達は、どこの部屋に登録するの？

>>1578 匿名さん
すみません、教えて下さい。賃貸ではなぜ賃貸がディスカウントになるのでしょうか？賃貸であれば所有権のマンションと変わりない賃料で貸せると思っていました。借りる側としては、定借、所有は関係無いと思います。

>>1581 匿名さん
定期借家の話でしょ。
定期借地の残存年数が少なくなると、定期借家で貸す必要があるけど、定期借家だと借り手が付きにくいし、賃料もディスカウントになるということかと。

>>1581 匿名さん

日本の借地借家法は賃借人が保護されまくっているからです。普通借という、海外ではありえない契約があり、普通借だと賃貸人がいくら出ていけと言っても、賃借人が住みたいと言えば住み続けられます。法的に退去させることができません。最初に普通借で貸してしまうと、未来永劫その賃借人は住む権利が得られるのです。
だからこそ、今分譲マンションでは定借にする賃貸が多くなっているのです。一時的に転勤などで貸す場合には、戻ってきたときに自分が住みたいですからね。普通借だと一生住めないリスクがあるわけです。

で、話を戻すと、定期借地権の物件で普通借で貸してしまうと、定期借地権の期限が切れたとしても、賃借人の権利が守られるため解体ができないことになります。これが問題となるため、定期借地権の物件は普通借で貸すことが原則的にはNGになります。正直、バレなければ大丈夫ですが(笑)

なので、5年とか10年とか長期で定借契約を結んで、中途解約ありにしておけば、賃借人からすると普通借とほぼ変わらないので、賃料は普通借と変わりません。

いずれ賃貸に出せばいいと思っておられる方は、下の記事を見てもそう上手くはいかないと推察します。

https://www.sumu-log.com/archives/24231/

この物件を賃貸に出して、終の棲み家へ転居しようという考えも、できなくなってきています。
そうなると売却しかなくなりますが、余命35年を切ったあたりから買い手はつかないと思います。
勿論、35年後の世の中がどうなっているのかなんて誰にも分からないことですけど。

ですので、ご自身の寿命が最悪解体直前であって、最悪70年間ずっとここに住める覚悟がある方でないと、検討すべきではないという考えに私も賛同いたします。

安い=リスクが高い
ですからね。
賢い方は金額だけでなく総合的に良い物件を選択されるはずです。
不動産に掘り出し物なんてないのです。

>>1578 匿名さん

調べていただきありがとうございます。魅力ない物件ということがよく分かりました。

>>1583 匿名さん

正確に言えば残余年数が10年切ったら定期借家のみみたいな形が多いけどね。だから、当分はディスカウントのことは考えなくていいと思う。

ていうか、みんな永住する気なの？定期借地権は所有権よりもババ抜きゲームの様相が強いから(所有権も本当は同じだけど)、ライフステージに合わせて住み替えるのが前提じゃね？子供が中学入るまでとか、ローン控除切れるまでとか。70年後とか自分が生きてもいない先のこと考えてもしょうがないっしょ。10年住んで-10%減価で売って少しお金戻ってくればオッケー、あわよくば買値で売れたらいいな、くらいで買ったらどうですか。

>>1586 匿名さん
ここ買いたくても買えないんですよね。分かります。

>>1587 マンション掲示板さん
同じように10年くらい住んだら住み替えようと思ってます。
10年以上も同じところに住むなんて想像できない。笑
10%減価で売れれば全然嬉しいですね。

>>1583 匿名さん
ご丁寧にありがとうございました。やはり賃料は変わらないですよね。

>>1582 マンション検討中さん
残存年数が少なくなると確かに言われる通りですね。回答ありがとうございます。

>>1586 匿名さん
他の物件と比較すると安いので、良いと思いましたけど。

>>1589 マンション検討中さん

10年で10％、20年で20％減なら全然嬉しいです！
もっと下落することも想定して買う気です。
今後、出勤回数も減るし、そうすると駅距離の許容範囲は増えてくると思うし、池袋や新宿は自転車で行けるし、この金額なら買っておいて損はないです。

>>1584 匿名さん

所有権のマンションであっても貸すなら定借にしておくべきということですね。

35年後なんて私は70歳を超えてます。そのころに引っ越しなんて考えられないから、35年も住んだら一生住み続けるかと。もし、引っ越すなら20年後ぐらいが限界で、それまでに一生住み続けるか、売却して引っ越すかを決断するつもりです。20年後ならまだ借地は50年ありますからね。買い手がいないことはないです。もちろん価格次第ですが。

10年で-10%とか、買値と同額なんて、あり得なくない？
桜プレイスやシティテラス目白なんて、10年もたずに20%値崩れしてまるよ
桜プレイスは残存年数の問題もありますけど
ここは、これら中古物件よりも更に立地で劣るし、正直不安

皆さん価格にばかり目がいって駅距離を軽んじてませんか？
先週今週と続けて現地見に行きましたが当方やはり駅距離が受け入れられず断念しそうです。

>>1596 匿名さん

やっぱり結構坂道きついですね。谷に住むのはイメージが良く無いですし

私の場合は駅距離は気になりませんでした。
むしろ周りが落ち着いた住宅街の雰囲気で気に入りました。

>>1596 匿名さん

全然許容範囲でしたね。のぞき坂も急だけど短いし、想像より楽でした。きつければ都電という選択肢もあります。
とにかく駅近が良ければ、ステアリの検討をおすすめします。

皆、脳内お花畑ってか、楽観的な人が多いな