ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社 リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/
[スレ作成日時]2019-06-26 15:02:20
神谷町の家賃相場がまた上がった気がしますけど、どうですか？
少し前のウェリスが賃貸50万くらいではけてましたけど、いかがですか。
みなさんの相場感知りたいです。
その部屋は東京タワービューでしたが。
むしろ頭打ち感でてますね。
新橋、虎ノ門地域はオフィス家賃に引っ張られて住宅家賃が上がってきたものです。
オフィス需要の減退が続くか今後の動向には注意が必要な地域かと思います。
>>381 匿名さん
プラウドが40万台で結構出してますね。
2LDK中心で、多分地権者住居だけど。
3LDKになると仙石山なども入ってくるので、私が見たタイミングでは70万円台が中心になっていました。
まあ、築10年以内しばりですけど。
>>382 マンション検討中さん
>減退が続くか
始まったばかりですね。退去は半年前通告が習慣なので、空室は今後さらに増加、加速しそうな状況と言えます
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO63624190Z00C20A9000000/
https://r.nikkei.com/article/DGXLASFL10HI0_Q0A910C2000000?s=2
渋谷新宿のオフィス空室が話題になり始めていますね。
法人相手なので年度末の3月に恐ろしいことが待っていそうです。
公式の物件概要の先着戸数が動きましたね。
あと間取りのHタイプも3階だったものが10階からの紹介になったので低層動いたみたい？
前は結構な期間9戸だった先着が8戸になっているので、物件全体で残り8戸ということでしょうか？
10月以降に契約して、来年3月までに引渡しを受ければ割引を受けられるみたいですね。
本当かどうかわかりませんが、値引ですか。
場所も良いし、仕様も良いし、ゆっくり売れば良いのにな。
借地権ですから。
残存価値が竣工と同時に刻一刻と失われていくわけです。
ゆっくり売るなんて呑気なことは言ってられませんよ。いっそのこと売れ残り部屋は東急が賃貸として運用すればいいのに。
普借なので、定借のように残存価値が竣工と同時に刻一刻と失われていく、というわけではないはずですが、値引きの理由はわかりませんね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
予想以上に検討者がパークコート虎ノ門に流れたのでしょうか。
借地権は絶対に嫌です。パークコート虎ノ門の方が100倍いいしね。
比べてはパークコートに失礼かと。
パークコートは坪単価で150万円くらい高いです。
検討中で週末にモデルルームを見に行きます。他のみなさんが言うように営業さんは癖があった笑
投資目的で4年後くらいに売ろうと考えているのですが、都市開発を鑑みれば価値が下がることはないかな、と信じています。60平米以上のお部屋はまだそれぞれ5戸以上残ってるようです。
購入した方、価格交渉されました？
1Lは完売、2Lは残り2-3割、3Lは割高感もあり半分以上残ってるイメージです。
時間かけて売る方針のようなので、価格交渉はできないと思いますが、言うのはタダですからね。
営業さんは特徴的なんですか？具体的にはどのような受け答えでした？
価格交渉は売主さんによっては一切受けつけてもらえないみたいですし、
値引き狙いなら事前に傾向を調べておかないといけないんでしょうね。
先日モデルルームに行ってまいりました。
人にもよるかもしれませんが、私の対応をしてくださった方は、
事前ヒアリング等ないまま、着席と同時にプレゼンを始められました。
台本通りにしか話せないようでして、質問の受け答えがずれていた印象です。
妻共々首を傾げて帰りました。
また、皆様が気にされているランニングについては
周辺は全てこのレベルですよ？と半ば怒っていらっしゃったのも印象的です。
管理費の内訳を聞いた所、24時間ゴミ出しができる点、受付にコンシェルジュがいる点を強調され、少々釈然としませんでした。いまどきみんなそうなのでは…？
ただ、マンションの設備・仕様はすばらしいものでした。全ての部屋に標準であの仕様（キッチン設備、タイルの種類等）があるのは嬉しいです。
価格の話まで行きませんでしたが、あの様子だと受け付けていただけそうにないです。良くも悪くも、あの土地の物件だと言うプライドを持って売買されています。
>>407 マンション検討中さん
何人くらい営業の方がいらっしゃるのでしょうね。
私の時はしっかりした方に担当いただけました。
他にもいくつか見て回っていましたがここが1番良かった、というかしっくりきました。
相性もありそうですが。
我が家は女性で（きっとベテランさんです）大変丁寧でしっかりした方でした。
407さんは残念でしたね。お気持ち分かります。良い物件だと思えたのに営業さんが合わないと非常に残念な気持ちになります。
いくつか物件を回っていますが、不動産は営業さんも含め、本当に出逢いだなと思います。
モデルルーム見学未経験ですが、モデルルーム見学時の事前ヒアリングとはどのような内容です？
普通はこちらの家族構成や希望の間取り、要望などを一通り聞いていただけるのかな？
いきなりプレゼンに入った営業さんは、アンケートに記入した内容を確認するだけでヒアリングを省略してしまったのでしょうか。
最近検討をはじめた者です。
愛宕の一画に位置しているマンションで新築を手に入れるなら、ここは非常に良いですね！
愛宕住所で良いマンションといったらMORI LIVINGのマンションしかないので流石に手が出せない。
後はここか、今後出てくる住友だけでしょうか？その他開発予定をご存知の方いらっしゃいますか？愛宕G地区の開発以外ありませんよね？
>>411 マンション検討中さん
愛宕周辺では新しい出物はFG地区が目下注目ですね。
レジデンシャル（住所虎ノ門ではなく愛宕らしいです）もできるので高いでしょうねー。
パークコートまわりに再開発などあれば面白いですけど、なかなかとりまとめが難しそうな印象はありますね。
天現寺周辺の空き地と駐車場も再開発入るのは時間の問題ですかね。
現状見えてきてるのは、FG地区のみですがレジデンシャルタワー横のプレハブ群もネットかけられてますし動きそう。
利便性はますます高まってきそうですね。
何年先になるか分かりませんが、少しずつ開発が入りさらに綺麗なエリアになっていきそうですね。
愛宕神社とレジデンシャルタワーがデッキで繋がったらどうなるのでしょう。せっかくの愛宕の自然が台無しにならないといいなぁ。近隣住人として心配しています。レジデンシャルの住人さんは大丈夫だと思いますが、ヒルズのオフィスにお勤めの方も休み時間に安易に来られるようになりますものね。
ドアの前にトランクルームがあるし、シューズクローゼットも広いですから収納力は
ある程度あるところがいいです。
間取りは部屋のタイプが少し変わっているので好みが分かれそう
平米数は都内だとそこそこあるほうだと思いますし、これほどの駅の近くは希少価値が大きいです。
地下鉄というところもメリットが高いですね。
東洋経済オンラインでおすすめの借地権マンションとして当物件があげられてますね！
物件概要をみると販売戸数7になりましたね。契約が締結され次第数を減らしていっているのでしょうか？それとも8戸売れて7戸新たに販売しているのでしょうか。
>>423 マンション掲示板さん
どうなんでしょうね。
以前は9戸だった記憶があるので、普通に考えると先着順が売れているのではないかと思います。
ただ、私がここを見始めてから確か4戸か5戸売れているはずなので、それだと現在の表示戸数と合わず。
どういうロジックなのでしょうね？
建ちましたね
ウェリスさんからでしょうか？
ありがとうございます。
丸見えですね
>>429 匿名さん
まあまあ、このあたりはどこもそうでしょう。
少し場所は離れますが今話題のPC虎ノ門もガッツリ丸見えですしね。
近隣からそこまで見えないのはPC虎ノ門愛宕の上層くらいじゃないですか。
虎ノ門住人さんたちは、ガラスウォールが好きなんだ？
家の中、結構見えてしまいそうな感はありますよね。
その点に関しては
どうやって対策をしていくのが良いという風にデベはしているのでしょう。
実際はそこまで見えないということなのか…
バルコニーの内側に目隠しというのも違うしなぁ。
カーテンとかブラインドなどで対応じゃないですか？
断熱性能のあるブラインドもありますから、そういうもので日差しを入れながらプライバシーを守ったりなどすることは可能。
ただ、ガラスウォールじゃなくてもとは思うところはありますよね。
周りの建物が光の反射で眩しくないのか？など。
通販などでバルコニーシェードを売っているは見つけました。
ただ、それを付けていいかどうかは、マンションの管理規約次第ですよ。
バルコニーシェードは、外観が変わってしまう要素がある。
外観が変わるようなことはNGな管理組合は結構多い。
まあ、マンションの見た目かわると微妙ですからね…^^;
すまいサーフィンで絶賛されているようですが、借地であることやランニングコストなどが気掛かりです。沖さんは借地推し？
ここDWの意味ないな。周りビルに囲まれ過ぎ。汚いすき家ビルの真裏とかどうするの…東側も住友タワレジに眺望潰されるし。オワコン。
バルコニーシェードを付けているマンションの方って少ないと思います。
１Fの専用バルコニーやテラスがあるところはシェードを付けているケースが多いですが、
バルコニーからリビングまで強い光が入ってくるなら、遮光カーテンで間に合いますよ。
シェードを付けると外観は確かに悪くなります。
>>435 マンション検討中さん
>借地権にも種類があることを知らないか、知ってるけど荒らしが目的の競合他社か（あるいは買えない人か）どちらか。「借主の権利」の観点からしたら、定借と普通借地なんて全く違います。普通借地はトータルで考えて悪くない選択肢と思いますよ。老舗のメガバンクも住宅ローンの融資します。と真実を書くと、また定借という前提で、いろいろ悪意の書きこみありますかね（笑）
と、まぁこういうことですね。
他の普借物件からの転載ですが。
定借は結構勇気が必要ですが、ここは普借ですから悪くないですね。
借地料を50年も払い続けたら普通に所有権買えますね。
財産を残す必要がない人はここでもいいかもしれませんが。
まあまあ、このあたりのマンションを購入する人は住み替えが前提ではないでしょうか。
中古借地マンションなんて、激安じゃないと買わないのでは？
結論。ここ買うならパークコート虎ノ門買うでしょ。
すごく便利な場所で、外観のデザインも素敵なのに、建物が歩道ギリギリなので、高級感に欠けます。
パークコート虎ノ門も同じで、最近の虎ノ門のマンションは内部は良くても、囲まれてゆとりがありませんね。
結論。パークコート虎ノ門買うならザレジデンス六本木買うでしょ。
ちょっとポジ書いたらネガの反応がすごいな…。
まあでもこれから都心のいい場所は普借物件増えるかもしれませんよ。
公式ホームページで住宅ジャーナリスト大森広司さんのコラムを読ませていただきました。
このエリアでマンション購入を検討するのであればなるべく早い時期に新築物件を取得するのが得策だそうで、その理由も納得でした。
マンションの買い時については大いに悩むところですが、今後も価格は上がり続ける見込みなんですね。
横浜のマンション築50年でも70平米4,000万円するらしい
ここは0円でしょ
そこまで損して住みたい立地かね
お下品で民度も低いようで
>>452 マンション検討中さん
普通借地と定期借地の区別すらつかない、恥ずかしいお方ですね。
このように教養のない方が大勢いらっしゃるおかげで、普通借地の物件は相場より割安で購入できるということですね。理解しました。
ここの隣地の住友、グランドヒルズっぽいよ？
東急、冷汗？
どうすんの？
>>454 マンション検討中さん
グランドヒルズが来たら相場も上がって良いことじゃないですか。
ブランズも上方向に影響受けるでしょ。
グランドヒルズだとしても同じ普通借地ですしね。
多分シティタワーだと思いますけど。
南青山のグランドヒルズが高速沿いのペンシルだったことを考えると、虎ノ門３丁目計画は愛宕山を背面地として森ビルヒルズに隣接する港区内陸物件なのでグランドヒルズになる可能性あるね。
借地のグランドヒルズ誕生？
3頁参照あれ。
https://news.yahoo.co.jp/articles/7583ea743571e268f144df1d3ecbf42e626c...
普通借地権は、儲かるって住まいサーフィンの人が、昔言ってたね
定期借地は、残価ゼロ円だから駄目だよ
大門が普通借地権です
建て替えもできる
なんの得があるのかと考えたんだけど、お寺だからこの先、人間の営みがあり続ける限り、その場所に存在し続けるのだよね
そうであれば、権利金もらって、固定資産税相当の地代もらい続けたほうが、得だという判断なんだな
所有権渡したら、二度と返ってこないから
神社仏閣の所有地って檀家やらなんやら利害関係者が長年つもりに積もってるからキレイさっぱり売るに売れないてのもあり、普借で出ることが時々ある。
ここも住友もそうですね。
>>459 匿名さん
まあ、普通に考えたらそうですよね。
所有権の固定資産税と借地料なんてドングリですから。
本当にグランドヒルズなのであれば、普通借地も評価が見直されそうですね。これから増えるのは定期借地が多いでしょうし。
グランドヒルズが来るとなると、いよいよこの辺もパークハウス・パークコート・プラウド・ヒルズと各デベの高級マンション街にはなってきますね。
あとはブリリア来たら出揃うな。
色々とエリア混ぜて語るのは勝手だけど、
愛宕と虎ノ門は、全然別のエリアだよ。
愛宕はあくまで愛宕。
それとも、パークコートやヒルズの虎の威を借りなければいけないほど、ここは困ってるのかな。
神谷町より東側は、芝とかと同等だよ。
ブランズからパークコート虎ノ門愛宕タワーまで歩くと、左側の昭和の雰囲気漂う壊れかけたビルが、どんよりした空気を醸し出しているよね。
歯抜けで既に駐車場となってるし、森ビルが所有する土地も多いから建て替わるだろうね。
化けるでしょ。
借地権とはいえここ安すぎませんか？
値付けが下手なのが弱点かも
定借だから
当たり前だろ
普通借地の場合は、借地人の方が権利が強めですからね。
基本的には土地の契約の更新ができる。
一応、土地の利用料が出ているけれど、これって公示価格を基準とした計算方法で
算出すると考えていいのか？
今は不動産がとても高い状況なので、
これ以上はなかなかなさそうにも思えるのだけど。
それだけに権利関係だけは随時把握しておく必要がある。
芝大門のとある物件みたいに低層が賃貸になっている場合など。
借地権の半数以上を建主に握られてしまうと思う壺。
何をするにも建主の了解が必要な形になり、大規模改修時などかなりのデメリットの懸念。
まぁそこまで考えて買う人はいないだろうな。
その分譲部分を建主が取得していない確約があるとでも？
芝大門のスレで話すので良くない？
こことは全く関係ないですよね。
>>476 マンション検討中さん
それを言いだしたらどのマンションも同じでは。また、もしそこのマンションだけに特別な理由があるとしても、どの程度の可能性なのでしょうか。
極論のようなリスクを持ち出してきたところで不毛な議論になりやすいという良い例ですね。
土曜日から第３期５次の分譲開始だったようですが申込状況はどうだったのでしょうか。
今回は１２戸販売されたようですが完売しましたか？
そう言えばこちらのマンションは先着順住戸がありませんが、期分け販売される度に完売しているんですか？
今の所、先着順で申込みで12戸とあるので、動きが特に無い状態なんでしょうね。
これでもしかして、販売はおしまいなんでしょうか？
それともまだ控えているのか？
今まで先着順がなかったのは、普通に売り切っていたのかもしれない。
または、要望書があった場所だけ販売していたとか？
