ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社 リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/
[スレ作成日時]2019-06-26 15:02:20
そもそも今残っているのは不人気部屋ばかりです。買うに値しない。
売れるかね
今は様子見でしょ
住友は先過ぎて今検討する対象ではないかな。住友が出て良ければ、その時また買います。
できれば森が欲しいのですが。
今は結構、様子見の人が多いと聞きますが
それでも人気があるマンションの場合
入居前に完売してしまったりすることもあるんです。
ここの場合は、
どうなっていくのでしょうね？？
見ての通りの不人気物件です。
プレミアムクラスってどうなんだろうなぁ。
景気が良いときには
こういうところから売れていくのですが、現状だと難しい。
今後、景気が上向いてきたときにどういう風になるのか。
余裕がある人が持っているのならばいいのかもしれない…？
どなたかMRで眺望シミュレーションを複数部屋で確認された方いらっしゃいますか？
部屋ごとの眺望シミュレーションがあったのですね。方角毎は見せていただきました。ただ、お隣の住友さんはじめ、再開発が多いエリアでもありますので将来はどうなるか・・・
>>349 口コミ知りたいさん
お返事ありがとうございました。
Hタイプのリビング南から南西方面の眺望がどれくらい抜けそうか確認したかったので。。
特に3Fなどの低層で。
パークコート虎ノ門の価格が出だ今となっては、ここは普借とはいえ安いね。
いまから建つのはオークラの建て替えプラウド、虎麻ヒルズ、住友タワマンで局地的な相場としては上がっていきそう。
まずは、場所が悪いからや
パークコート虎ノ門、見てきました。
エントランスホールの滝やダイレクトウィンドウの立ち上げ天然石など、色々ブランズと似てる、というか比較しやすくて面白かったです。
室内設備は天井とサッシ高以外はブランズが良かったです。
床もパークコートは突板でブランズは挽板、リビングドアと水回りも高級感という点でブランズの方が上に感じました。
共用はパークコート、専有は僅差でブランズ、土地権利はパークコート、価格と駅距離はブランズといったところでしょうか。
生活利便性はどちらが良いのでしょうね？
ランニングは向こうが安い印象でしたが、固定資産税を考えるとどっこいどっこいかも。
パークコートは直近の同ブランドと比較するとかなり良いですが、眺望（部屋によっては隣のオフィスから丸見え）や坪850から900の値段を考えるとウームという印象です。
屋上庭園も魅力的に感じましたが、東京タワーとの間のヒューリックビルに再開発が入りそう。
虎麻のことも考えると値上がりしそうですが。。。
森トラのモデルルームを見に行った方いらっしゃいますか？
>>356 虎麻開発が気になるさん
行ってきましたよ。
共有部は皆無。やたら木材の建具推しなので、シンプルすぎるなどディスられてはいるものの個人的には刺さる人には刺さるかと。
公開空地も地味にあるので、せせこましさはあまり感じませんでしたが、購入可能な部屋のグロスが高すぎでした。
>>357 マンション検討中さん
ありがとうございます！まさに値段でちょっと尻込みしてしまい、見学ができず・・・といった状況です。現地を見て落ち着いた場所とシンプルさが気に入っているのですが、小さな子供もいるので今はまだもう少し賑やかなこちら側が良いのかと思い情報収集中です。
詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただきたいのですが、尾根道と愛宕はどちらの方が一般的に場所としての価値が高いのでしょうか。
歴史的な意味では、江戸の昔から景勝地として名を馳せた愛宕と地図に記載のない尾根道じゃあ、ちょっと比較にならないとは思う。
ただ、再開発も相まって公示地価の高さでは尾根道。
何をもって価値と思うか。
いずれにせよ、両者ともに港区内陸を代表するエリアなので、底堅さはある。
高台＞低地という伝統的な構図は加味する必要あるね。
[No.363～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
>>359
です。
みなさん詳しくありがとうございました。
愛宕も良い土地柄ですね！
尾根道を推す書き込みが他物件でも見られたので、愛宕はどんな評価なのかなとうかがいたかったのです。
ありがとうございました。
なにを言っても借地は借地。
銀行の評価もそれなりです。
中古で売るときも弱気にならざるを得ない。
それとも内見に来た一人一人に、普通借地権の権利関係はうんぬんかんぬん～いちいち説明するんですか？
>>368 マンション検討中さん
通常は不動産仲介の人がその辺りは説明しますよ。不動産業者だって仕事ですし。
普通借地と定期借地の違いがわからないなら、購入しない方が良いですよ。
>>368 マンション検討中さん
短絡的な借地ディスな人でしょ笑
仲介でそのへん説明しなかったら宅建業法違反になるから笑
因みに、転売ありきの論点で借地ディス展開したいようだけどプラウド南麻布しかり、CT品川しかり、選ぶ物件さえ間違わなければ寧ろ借地は買いだったりするんだけど、どうせご理解いただけないんでしょうねぇ
スレを見返すと何だか定期借地と普通借地を混同している書き込みが散見されますね。。わかっていてネガしているのかもしれませんが。
ここは普通借地なので基本、借地期間が終了すると自動延長です。減価しませんよ。
同じ借地でも大きな差ですよね。
愛宕山の麓の元々港区の弓道場があった場所が、森ビルとURによる再開発予定との事です。
グリーンヒルズと虎ノ門ヒルズの間の土地なので両ヒルズが繋がって愛宕地区の価値もさらに上がっていきそうです。
そんなことになったら強欲地主が地代の引き上げを要求してくるでしょうね。
借地権はこういうのがあるからいやです。
借地は売りも買いも安いから、差額が損益の転売に有利不利はない
借地料の分、価格が安いから住むにも有利不利はない
普借は期限ないから永住、相続可能。時間で安くなるのは建物のみ
借地料のパーセンテージは有価証券より低いから、所有との差額をちゃんと運用すれば金銭面は実は有利。
借地物件で評価高いマンションって中古でプラウド南麻布（定借ですが）以外にどんなものがありましたっけ？
広尾ガーデンフォレストとか？
こちらの物件を検討中なのですが、地代の改定はどの程度頻繁に行われるものなのでしょうか？
神谷町の家賃相場がまた上がった気がしますけど、どうですか？
少し前のウェリスが賃貸50万くらいではけてましたけど、いかがですか。
みなさんの相場感知りたいです。
その部屋は東京タワービューでしたが。
むしろ頭打ち感でてますね。
新橋、虎ノ門地域はオフィス家賃に引っ張られて住宅家賃が上がってきたものです。
オフィス需要の減退が続くか今後の動向には注意が必要な地域かと思います。
>>381 匿名さん
プラウドが40万台で結構出してますね。
2LDK中心で、多分地権者住居だけど。
3LDKになると仙石山なども入ってくるので、私が見たタイミングでは70万円台が中心になっていました。
まあ、築10年以内しばりですけど。
>>382 マンション検討中さん
>減退が続くか
始まったばかりですね。退去は半年前通告が習慣なので、空室は今後さらに増加、加速しそうな状況と言えます
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO63624190Z00C20A9000000/
https://r.nikkei.com/article/DGXLASFL10HI0_Q0A910C2000000?s=2
渋谷新宿のオフィス空室が話題になり始めていますね。
法人相手なので年度末の3月に恐ろしいことが待っていそうです。
公式の物件概要の先着戸数が動きましたね。
あと間取りのHタイプも3階だったものが10階からの紹介になったので低層動いたみたい？
前は結構な期間9戸だった先着が8戸になっているので、物件全体で残り8戸ということでしょうか？
10月以降に契約して、来年3月までに引渡しを受ければ割引を受けられるみたいですね。
本当かどうかわかりませんが、値引ですか。
場所も良いし、仕様も良いし、ゆっくり売れば良いのにな。
借地権ですから。
残存価値が竣工と同時に刻一刻と失われていくわけです。
ゆっくり売るなんて呑気なことは言ってられませんよ。いっそのこと売れ残り部屋は東急が賃貸として運用すればいいのに。
普借なので、定借のように残存価値が竣工と同時に刻一刻と失われていく、というわけではないはずですが、値引きの理由はわかりませんね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
予想以上に検討者がパークコート虎ノ門に流れたのでしょうか。
借地権は絶対に嫌です。パークコート虎ノ門の方が100倍いいしね。
比べてはパークコートに失礼かと。
パークコートは坪単価で150万円くらい高いです。
検討中で週末にモデルルームを見に行きます。他のみなさんが言うように営業さんは癖があった笑
投資目的で4年後くらいに売ろうと考えているのですが、都市開発を鑑みれば価値が下がることはないかな、と信じています。60平米以上のお部屋はまだそれぞれ5戸以上残ってるようです。
購入した方、価格交渉されました？
1Lは完売、2Lは残り2-3割、3Lは割高感もあり半分以上残ってるイメージです。
時間かけて売る方針のようなので、価格交渉はできないと思いますが、言うのはタダですからね。
営業さんは特徴的なんですか？具体的にはどのような受け答えでした？
価格交渉は売主さんによっては一切受けつけてもらえないみたいですし、
値引き狙いなら事前に傾向を調べておかないといけないんでしょうね。
先日モデルルームに行ってまいりました。
人にもよるかもしれませんが、私の対応をしてくださった方は、
事前ヒアリング等ないまま、着席と同時にプレゼンを始められました。
台本通りにしか話せないようでして、質問の受け答えがずれていた印象です。
妻共々首を傾げて帰りました。
また、皆様が気にされているランニングについては
周辺は全てこのレベルですよ？と半ば怒っていらっしゃったのも印象的です。
管理費の内訳を聞いた所、24時間ゴミ出しができる点、受付にコンシェルジュがいる点を強調され、少々釈然としませんでした。いまどきみんなそうなのでは…？
ただ、マンションの設備・仕様はすばらしいものでした。全ての部屋に標準であの仕様（キッチン設備、タイルの種類等）があるのは嬉しいです。
価格の話まで行きませんでしたが、あの様子だと受け付けていただけそうにないです。良くも悪くも、あの土地の物件だと言うプライドを持って売買されています。
>>407 マンション検討中さん
何人くらい営業の方がいらっしゃるのでしょうね。
私の時はしっかりした方に担当いただけました。
他にもいくつか見て回っていましたがここが1番良かった、というかしっくりきました。
相性もありそうですが。
我が家は女性で（きっとベテランさんです）大変丁寧でしっかりした方でした。
407さんは残念でしたね。お気持ち分かります。良い物件だと思えたのに営業さんが合わないと非常に残念な気持ちになります。
いくつか物件を回っていますが、不動産は営業さんも含め、本当に出逢いだなと思います。
モデルルーム見学未経験ですが、モデルルーム見学時の事前ヒアリングとはどのような内容です？
普通はこちらの家族構成や希望の間取り、要望などを一通り聞いていただけるのかな？
いきなりプレゼンに入った営業さんは、アンケートに記入した内容を確認するだけでヒアリングを省略してしまったのでしょうか。
最近検討をはじめた者です。
愛宕の一画に位置しているマンションで新築を手に入れるなら、ここは非常に良いですね！
愛宕住所で良いマンションといったらMORI LIVINGのマンションしかないので流石に手が出せない。
後はここか、今後出てくる住友だけでしょうか？その他開発予定をご存知の方いらっしゃいますか？愛宕G地区の開発以外ありませんよね？
>>411 マンション検討中さん
愛宕周辺では新しい出物はFG地区が目下注目ですね。
レジデンシャル（住所虎ノ門ではなく愛宕らしいです）もできるので高いでしょうねー。
パークコートまわりに再開発などあれば面白いですけど、なかなかとりまとめが難しそうな印象はありますね。
天現寺周辺の空き地と駐車場も再開発入るのは時間の問題ですかね。
現状見えてきてるのは、FG地区のみですがレジデンシャルタワー横のプレハブ群もネットかけられてますし動きそう。
利便性はますます高まってきそうですね。
何年先になるか分かりませんが、少しずつ開発が入りさらに綺麗なエリアになっていきそうですね。
愛宕神社とレジデンシャルタワーがデッキで繋がったらどうなるのでしょう。せっかくの愛宕の自然が台無しにならないといいなぁ。近隣住人として心配しています。レジデンシャルの住人さんは大丈夫だと思いますが、ヒルズのオフィスにお勤めの方も休み時間に安易に来られるようになりますものね。
ドアの前にトランクルームがあるし、シューズクローゼットも広いですから収納力は
ある程度あるところがいいです。
間取りは部屋のタイプが少し変わっているので好みが分かれそう
平米数は都内だとそこそこあるほうだと思いますし、これほどの駅の近くは希少価値が大きいです。
地下鉄というところもメリットが高いですね。
東洋経済オンラインでおすすめの借地権マンションとして当物件があげられてますね！
物件概要をみると販売戸数7になりましたね。契約が締結され次第数を減らしていっているのでしょうか？それとも8戸売れて7戸新たに販売しているのでしょうか。
>>423 マンション掲示板さん
どうなんでしょうね。
以前は9戸だった記憶があるので、普通に考えると先着順が売れているのではないかと思います。
ただ、私がここを見始めてから確か4戸か5戸売れているはずなので、それだと現在の表示戸数と合わず。
どういうロジックなのでしょうね？
建ちましたね
ウェリスさんからでしょうか？
ありがとうございます。
丸見えですね
>>429 匿名さん
まあまあ、このあたりはどこもそうでしょう。
少し場所は離れますが今話題のPC虎ノ門もガッツリ丸見えですしね。
近隣からそこまで見えないのはPC虎ノ門愛宕の上層くらいじゃないですか。
虎ノ門住人さんたちは、ガラスウォールが好きなんだ？
家の中、結構見えてしまいそうな感はありますよね。
その点に関しては
どうやって対策をしていくのが良いという風にデベはしているのでしょう。
実際はそこまで見えないということなのか…
バルコニーの内側に目隠しというのも違うしなぁ。
カーテンとかブラインドなどで対応じゃないですか？
断熱性能のあるブラインドもありますから、そういうもので日差しを入れながらプライバシーを守ったりなどすることは可能。
ただ、ガラスウォールじゃなくてもとは思うところはありますよね。
周りの建物が光の反射で眩しくないのか？など。
通販などでバルコニーシェードを売っているは見つけました。
ただ、それを付けていいかどうかは、マンションの管理規約次第ですよ。
バルコニーシェードは、外観が変わってしまう要素がある。
外観が変わるようなことはNGな管理組合は結構多い。
まあ、マンションの見た目かわると微妙ですからね…^^;
すまいサーフィンで絶賛されているようですが、借地であることやランニングコストなどが気掛かりです。沖さんは借地推し？
ここDWの意味ないな。周りビルに囲まれ過ぎ。汚いすき家ビルの真裏とかどうするの…東側も住友タワレジに眺望潰されるし。オワコン。
