ブランズシティ調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都調布市調布ヶ丘一丁目18番93、18番94(地番)
交通：京王線 「調布」駅 から徒歩 7分
間取：2LDK～3LDK(予定)
面積：57.43m2(住戸：55.52m2,トランクルーム：1.91m2)～89.85m2(住戸：86.85m2,トランクルーム：3.00m2)(予定)
売主：東急不動産株式会社 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 近鉄不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-11 16:29:47
なるほど、ここは半地下とか1階は危なそうですね
甲州街道渡るのに内水ハザードって…
内水ハザード有りのリスク背負ってまで地下部屋作った理由はやっぱり土地の仕入れ値ですかね。
やっぱり適正価格はマンマニ先生の予想通り坪単250だな！先生すご。
調布中心部では基本的に旧甲州街道付近が最高点になっていて、
南は羽毛下道路の上で多摩川に向かって大きく下がり、
北は野川までダラ下がりなんですが、
開発の盛土で影響を受けた部分もあります。
ダラ下がりのなかで20号が少し盛り土なので、
20号の南側に0.3ｍほど低くなって少し水が溜まる場所があります。
これがパークやプレミストの黄色ハザードです。
0.3ｍなので少しでも持ち上げれば問題ありませんが、
現地はどうなっているんでしょうか？
ジオの想定最大3mの豪雨が降った時、ジオは3m盛られてるから越えても1階がギリギリってところだけど、そのレベルの豪雨が降った場合、内水ハザードエリアの地下は地下ピットでどうにかなるのでしょうか？
ここ最近ハザード嫌いな人の投稿を頻繁に見かけますが、そのような方はリセールの影響をとても気にされてるみたいなのでジオはともかく、ブランズも検討には入らなくなるでしょうね。
ジオの浸水ハザードは河川氾濫の大量の水なので対策のしようが無いです。
一方、ブランズなどでは雨水なので対策の方法はあります。
本来、従来からあった盛土のままが最良だったのですが、
1フロア増やす為に削って掘ってしまいました。
用意されている雨水ピットや排水ポンプで間に合うのかは分かりません。
ジオのハザードエリアは、河川氾濫の最大水量が3mなので、3mコンクリートで盛られてる対策をしてるみたいですけど、対策しようが無いというのはどういう意味でしょうか？
そして内水ハザードは、「大雨時に下水道や水路からの浸水が想定されるハザード」のことです。
仮にジオに河川氾濫の最大水量が迫るほどの豪雨が降った場合、ここも内水ハザードエリアなので影響がでます。地下ピットだけで浸水しないように対策がされているなら安心ですけどね。
ジオジオってライバル物件なのですか？ 正直他物件の話題は荒れますので・・
ジオが3mコンクリで盛っても対策しようがなかったら、地下ピットで間に合うのか分からないここはどうなるんですかね。
どっちも危険だから、買えるならシティかパークでしょ。
ブランズ南側道路の標高は35.1ｍ、
ジオはロビー前で標高31ｍ、
そして多摩川堤防の上端も標高31ｍです。
雨水を排水できるならブランズは被害を免れます。
ジオの被害は多摩川の溢れ方次第です。
西隣の古天神公園は標高33ｍですが、
昔ここにあった布多天神は過去に流されたので、
生きている間に同じようなことが無いように祈るしかないです。
どっちも100%安全ではないので、災害が起こらないことを両者共に祈るしかないですね
そして今後ハザードを指摘し合うのはみっともないのでやめましょう
調布ハザードのマンション
・ブランズ
・ジオ
ということですね。
トランクルームの浸水リスクを考えたらやっぱり坪単250が理想だけど、下がっても270が限界ですかね。
どちらにしろ、ここはさらなる値下げをしないと厳しいと思う。
人それぞれだけど、多摩川の氾濫リスクと大雨による浸水リスクなら圧倒的に後者の方が気持ちは楽。
価格が魅力で、ザハウスとどっちがいいかなあと思ってましたが、あっちは甲州街道沿いの部屋のみみたいですね残ってるの
ブランズも内水ハザードとなってくると、現状このエリアで価格を抑えるならハウスですかね。今後ブランズの価格が下がればブランズ選ぶ人の方が多くなるでしょうけど。
地下のトランクルームいらないからその分安くしてほしい
>>3020 こちらも匿名さん
ここ数年の豪雨災害は、過去に記録がないところで多発してますからね。。
ハザード物件を選ぶなら、きちんと対策されているか十分に確認する必要があると思います。
ちなみに聖蹟のブリリアは多摩川の真横なので浸水リスクが高いエリアですが、災害時はマンションの2階が避難所になるそうで、災害グッツもきっちり整っているそうです。
そして浸水リスクが高いエリアにも関わらず売れ行きは良いそうで、今期販売から値上げもされています。
ここ最近ハザード物件は資産価値に影響がでるから買わないという投稿をよく見かけていたのですが、そのように思う人はパークが良いと思います。もちろん予算があるならシティですけどね。
>>3020
確かに昔から変化している部分はありますが、
現象の連続性が無くなった訳ではないです。
今までギリギリ免れた部分が、
より危なくなっただけですから、
過去の記録は大いに参考になります。
内水氾濫や河川氾濫と、
排水不足による浸水はまったく違い、
排水不足なら対策は出来ます。
より下流に放水すれば良いだけです。
調布なら東側に排水することになります。
>>3027 匿名さん
250になったら売れ行きは良くなると思いますよ！
ここは安さを1番の売りにしないと厳しいです。
外観や設備仕様がもう少しマシだったら現状価格で長期販売もよかったですけどね。
確かに250ぐらいの坪単価ではないとリセールの時に痛い目にあいそう
>>3025
浸水場所が周辺の最低水位になり、
他へ排水場所が無くなる内水氾濫ではなく、
雨水が凹地に溜まるだけなので、
ブランズやパークの黄色ハザードは
雨水をより低地に流すことで解決します。
ただし、ブランズに排水ピットがあることは、
販売員に聞いたら説明ありましたが、
その目的や機能は説明員は知らないようでした。
排水先や具体的な能力は不明です。
パークは0.3m以上溜まれば20号を越えて
北側へ流れるので心配無いです。
>>3033 マンション検討中さん
パークのハザードって駐車場か駐輪場見ないな場所が一部かかっているだけでしょwブランズのような地下街はないし。お屋敷跡地にケチつけるのは失礼
>>3035
水は高いところから低い所へ流れる、窪地には溜まる、
ただそれだけです。
土地の使用目的や過去の使われ方はまったく関係ありません。
ハザードといってもその原因は様々あり、
原因により危険度は一律では無いです。
地形を知れば原因は容易に分かるので、
むやみに怖がる必要はありません。
マンションマニアの言うことは的を得ていると思います
https://manmani.net/?p=25454
あとマンマニが
「メインブログの記事に「物件個別スレッド内のコメントを削除してほしい」という内容と思われるコメントがございました。
個別にご回答しているところではございますが物件個別スレッドに関しては一切の関係(権限)がないため私のほうではどうすることもできません。」
って書いてあるけど、陰湿な人がブログにコメント書いたのかな...
週末に久しぶりに広告チラシが入りましたね。
前回が７月初旬だったので、1.5ヶ月ぶりです。
しばらく何もなかったので大きな変化があるのか期待しましたが、
営業員がリモートと夏休みで販売ペースを落としただけだったようです。
今回は３戸の抽選会で、変わらず販売は続いているようです。
ここは完売のために再値下げをしたら、割高で買った人達はリセール時に残債割れしてしまうリスクが高くなりますので、価格維持で長期販売する方向でいくかと。完売まで数年程かかるとおもいますが、残債割れするよりいいです。
リセールの期待はシティとパーク以外はどこも厳しいと思うので残債割れした場合でも、「死ぬまで住む」 と言い切れる覚悟を持って購入すれば後悔はしないと思います。
>>3041
北側に向けての傾斜に半地下掘ったので水が貯まる場所ですが、
東西の傾斜を見ると東側へ下がっている場所なんです。
だからたとえピットに水が流れ込んでも、
東側の下流へ排水出来れば問題ないのです。
だからブランズの場所は内水氾濫では無くただの雨水浸水で、
排水能力が問題になります。
ポンプやピットの能力が十分で、故障などしないという前提なら防げます。
>>3043 パーク検討者さん
ブランズ契約者です。
あくまでも匿名掲示板です。マンションに対する悪い点を書いていただくのは結構ですが、マンション住民がさも他のマンションの悪口を言っているようなことを連想させる言いぶりは憶測に過ぎないのでやめていただけると嬉しいです。
貴方の発言自体、決めつけてはない言いぶりではありますが、そのような発言によってブランズ住民、契約者への悪口や決めつけが連鎖します。
どこのマンションでもそうですが、皆さんとんでもない大金で購入してるんです。
どうかご勘弁いただけますと幸いです。
誰でも確かめられるエビデンスのある情報を提供しているだけで、
この掲示板の目的に合致した意味のある情報に見えますが？
ハザードマップを表面的にしか理解しない人が多い中で、
地形を見ることでその理由にまで迫って解決策の存在も指摘しています。
事実の報告を”情報”と見るのか？それとも”攻撃”と見るのか？
それは受け取る側の姿勢の問題です。
経験的にハザードエリアだから値下げするなんてあり得ない。値下げしても坪単価300万がぎりぎりだね。
他の掲示板でやられたことはここでは関係ありません。貴方がやってる度重なる荒らし行為が問題です。
本日も以下のニュースがありました。
インターネット上での誹謗（ひぼう）中傷対策を強化するため、法務省は刑法の侮辱罪を厳罰化し、懲役刑を導入する方針を固めた。来月中旬に開かれる法制審議会（法相の諮問機関）で同法改正を諮問する。罰則の引き上げに伴い、公訴時効も１年から３年に延びる。ネット上の投稿は加害者の特定に時間がかかり、摘発できないケースもあるが、法改正により、抑止効果や泣き寝入りの防止につながるとみられる。
以前からいる過激な荒らしは数年前に行った場合でも、誹謗中傷は罰せられることになります。また、資産価値を下げる行為を行った場合は損害賠償されることを承知の上で書き込んでくださいね。
パークの悪口投稿に「参考になる」押してる人何人かいるじゃん苦笑
＞資産価値を下げる行為を行った場合は損害賠償される
これ資産価値の基準が難しいよね。今の販売価格は新築プレミアが乗っかってるから適正価格じゃないし。近辺の中古価格を参考に決めるのかな。中古の価格なんて掲示板のコメントではなく、築年数や駅距離、エリアの人気度に左右されるものだけど。
[No.3043～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
ここの中庭に面している、南向きの部屋はどんな感じでしょうか
100戸売れるように頑張れよ
>>3083 通りがかりさん
端末にはIPアドレスあるんだから分かるでしょう、、、
中古のタブレットだろうと、例えば家のWi-Fiに繋いだことがあればそっから個人の特定までいけますよね
GPSとかもありますし、基本的に端末から個人の特定までは専門の人であれば容易かと思います。
そもそも犯罪対策のことを考えれば、容易にしないといけないかと。
「他マンションの掲示板では、そのマンションの印象が悪くなる投稿にだけ集中して「参考になる」が押されているけど、ブランズの掲示板ではそのようなことがなく、逆にポジティブ投稿に対してだけ「参考になる」の数が他より多い」っていう投稿がありましたけど、
調布新築の掲示板をチェックしている人の割合は、ブランズを推している人が圧倒的に多いんでしょうね！なんだかんだ注目されているマンションなんだと思います！売れ行きも良くなるといいですね！
アルコーブの度合いについて
図面で見比べるとマンションによって違いますね
ここはそもそもないから問題外か
ここ数千万だして買ったやつもおるんやぞ
あんまり調子に乗ってるとおまえらーーーーー
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
疑問なんですが、なんでここのマイナス面の投稿には大量の参考になるがつかないのでしょうか・・・
パークとジオにやたらとついてますよね。
ここは検討すらされていないってことですか？
>>3090
ここはファンクラブではないので、
特別に応援する義理もないし、貶す人にも興味は無いです。
良い点でも、悪い点でも、購入前に参考になる情報がほしいだけです。
自分が知らない情報に大きな価値があります。
[No.3094～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>3093 坪単価比較中さん
知らないマイナス情報が投稿されるのは検討者にとってためになることもありますが、必ずしも「価値がある」とは限らないのでは？
それは各々の判断で決まってくることですから。
ここの内水ハザードが指摘された後、パークのマイナス面の指摘が多くなって荒れています。これは偶然ではないです。気付いている人は気付いていますよ。
情報は知ったらお終い。
すでに知っている人にとっては、
再度同じ情報には価値がないのは当然です。
マイナス面を指摘されて荒れるのは、
購入検討者ではない、利害関係者が混ざっているからでしょう。
検討者にとって、プラス面もマイナス面も検討材料は、
知らずに買って失敗することを防げるのでありがたいだけです。
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
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4300万円台～8300万円台 |
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1LDK・2LDK |
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44.46平米・60.69平米 |
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総戸数 162戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
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3400万円台～7000万円台 |
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2LDK～4LDK |
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11.02m2～19.94m2 |
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総戸数 92戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16平米～87.07平米 |
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総戸数 8戸 |
東京都国立市富士見台二丁目 |
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4580万円～5980万円 |
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2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.00平米～74.70平米 |
|
総戸数 56戸 |
東京都国立市中2丁目 |
|
未定 |
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2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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70.22平米～75.88平米 |
|
総戸数 18戸 |
神奈川県横浜市港北区新横浜1-18-11 |
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3590万円～1億4990万円 |
|
1LDK～4LDK |
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30.10平米～117.17平米 |
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総戸数 190戸 |
