ブランズシティ調布ってどうですか？

パークハウスvsブランズどっち？
アルソスは格が違うよな

パークハウスとどっちがいいんでしょう？

戸数が多いのでこちらの方が管理費安くなりそうですね。
徒歩七分だからsuumo等の検索にも引っかかりやすくリセールもよくなりそうだし。
あと、三百戸は売り切るのが大変なのでグロス価格もやや抑えめになるのではないかと期待してます。

アルソス
〇他２つに比べ圧倒的駅近（東口）
×もちろん２つに比べ高い
×周りは特に何もない（ドラッグストア位、マイナスで近隣に宗教施設有り）
×ブランド力

パークハウス
〇駅から歩きやすい道で帰れる、スーパーに寄って帰るのも可
〇小規模がお好きな方
〇広場口（東口は百店街なども有り中央、広場口に比べ汚い）
〇眺望よさそう
×一番遠い（広場口）
×周りに何もなし


ブランズ
〇一番安い（予想）
〇スーパー徒歩1分
〇規模が２つに比べ圧倒的に大きいので共用施設もそこそこ　トランクルーム欲しい方
×駅からの道が狭く、暗め（東口）　３つの中で一番閑静な住宅街とも言えるがどんよりしてる雰囲気

格の問題じゃないよ。ハヤケンは調布の優良デベで、調布市内では多数の物件を手掛けている信頼ある企業だよ！ブランズが７分とか言ってっけど、甲州街道なんてどんだけ信号待ちすると思ってんだよＷ）おまけに旧甲州も渡らないけんし。まあマンモス団地だから共用施設はたくさんあんだろうけど、使わん者からしたら単なるお荷物にしかすぎんよ！それにあの近くでここ数年にやったマンションって、苦戦してる印象しかないしな。資産価値からしたらアルソスの足元にも及ばんよＷ）

1.この場所は中央信託の頃は駅徒歩10分と表示されていたが、普通ならバス通り側にエントランスを設けるところを南側の狭い道路側に持ってゆき、しかも駅は東口でルートも昔公園脇で殺人事件が起きた道を通らせて何とか徒歩7分に収めた感じ
2.敷地面積が1万㎡に満たないのに305戸もの大規模マンションのため空地面積が狭く息苦し感は拭えませんが、本来は250戸ぐらいが妥当な戸数を詰め込んだ分価格は安いと予想

＞６

駅徒歩はエントランスまでではなく敷地まで。エントランスが遠い位置にあるけど駅徒歩では短い物件も存在する。

HPに出てる間取りは玄関前のアルコーブがありませんね。コストダウン感満載のマンションになるのかなあ、、、

今朝新聞チラシ広告が入っていましたが、チープ感たっぷりなマンションだから安そうなので検討します

今出てる間取りはA-Jrが魅力的に感じました。
パークハウスもそうですが、調布駅徒歩7,8分のところにデベがどれくらいの相場観をもってくるのか気になります。

南向きのA棟は　検討してます。価格によりますけどね。中央線は買えないので京王線沿線で見つけてます。

>>12 マンション検討中さん
私もそうだと思いますよ。高値で勝負できるエリアではないだろうし、戸数的にも重過ぎかと。それに、今朝入っていた折込チラシにしても、公団が分譲住宅を販売していた頃の団地の広告みたいなクオリティで、予算の高い層をターゲットにしているとはとても思えない。アルソスや三菱の客層とは全然違うんじゃないかなぁ。

購入を検討していますが
ネット上で管理会社の評判が酷評なのが気になってます。

1年程前ですが、近くで野村不動産がプラウドシーズンを販売していた時に野村不動産が、今回の土地は野村不動産と東急不動産が最後までBIDしていたらしく、プラウドシーズンを勧めるために、この土地の野村不動産のプランを見せてくれました。(多分、昨年の3月にプラウドシーズン見学された方はみなさん野村不動産から見せられたと思います。)
当時のプラウドシーズンの売値が7000万弱でしたが、このマンションの3LDKの野村不動産のプランはもう少し高かったと記憶しています。
住居数を詰めこんでいるみたいなので、実際は、少し安くなるのか分かりませんが、今の建設費用高止まりを考えると価格には期待できない気がします。

アルソス　坪単価３００
パークハウス調布　２７０～２８０
ブランズ　２６０～２７０

これくらい予想してたけど広さによるけど７０００付近とかありえるのかな。。

安ければ検討してもいいと思っていますが、高いなら買える場所ではないな。管理会社も評判悪いし。

>>16 買い替え検討中さん
今どきの調布でそれはあり得ない！去年までやってた伊藤忠の国領でさえ、200後半ぐらいしてたんだから、絶対ないね。間違いなく300超えだよ！

３００超えとか笑　それならアルソス買うわ

>>16 買い替え検討中さん

私もそのくらいの坪単価を予測してます。

これより坪単価が高くなって70平米強の部屋が七千万近くするようになったら、この立地では誰も買わないし、買えないですよ。

それに三百戸もあるのだから確実に売れ残ってこっそり値引き販売しないといけなくなります。まともなデベが一番嫌うパターン。

仮に坪三百にするなら、グロスを抑えないと売れないから、もっと面積を刻んで3ldkで七十平米未満とかのプランをたくさん用意するはずです。

私も坪300弱の予想です。
徒歩9分の戸建てで7000万ならこの程度かと。
ただ、面積を削って、65程度の3LDKでグロスを抑えると思います。
住友が元祖ですが、大和、東急も最近は強気の値段で出して長期販売パターンになっている気がします。
大和の有明のように酷い売れ行きでなければ、少なくとも竣工前までは、強気の値段で値引きほぼなしだと思います。

寄ってたかって安くしてもらおうと思っても無理ですよ(笑)マイナーデベの駅距離だけが売りのどっかのマンションが３００というのなら、どう考えてもそれ以下はあり得ないでしょう。70平米強の部屋が七千万近くするようになったら、この立地では誰も買わないし、買えないと言いますがそんなことはありませんよ。あなたが買えないからと言って誰も買えないと思ったら大間違い。世の中持ってる方は持っていますよ。

そうかなー？　
土地の売り主の三井住友信託グループの四半期報告書から推測する限り、
土地価格はそこまで高い金額になってないと思います。
同時期に別の不動産も処分してるようですからあくまで私の推測になりますけど。
その価格を戸当たりに分け、上物にかかる平均的な価格とデベの平均的な粗利を考慮したら、せいぜい坪270くらいのもんだと思います。

>>23 マンション掲示板さん
全くの見当違いですね www あなた様のご推測に過ぎませんので、あまり具体的なことを申し上げることは控えさせていただきますが、条件的に厳しい住戸が半数以上を占めているとは言え、調布市近郊エリアの相場観を身につけられた上で、ご発言された方がよろしいかもしれませんね。もっとも匿名投稿ですから、後から批難されることもないですが…。

有価証券報告書を確認すると
27200平米の土地を31.9億で購入している。
1平米あたり12万円。同地区の地価が42万円/平米なので、約1/4の費用で取得しているものと思われる。
他にも現在の建築物の撤去費用とかあるから一概には言えないけど、少しは安くしてくるんじゃない？

物件概要によるとこのマンションの敷地面積は9,920.49m2 ですよね、あとの2/3は何になるんですか？

27200は延べ床面積でした。申し訳ありません。
31.9億を敷地面積で割ると32万円/平米ですね

ビル解体費用は一般的に5～9万円/坪、ここは事務センターだったので建物は堅牢でしたからほぼ上限の9万円とすると7.4億円が解体費用。つまり39.3億円が取得費用ですから、ほぼ妥当な価格での取得だと思いますよ。それに。昨今の建築価格の高騰を考えれば、決して皆さんが期待する価格を上回るものと予想しますが売れますかね？

調布の駅前はゴミゴミしていて品がないからこれくらい離れた方が良いかも。

調布は本当に品がないからね。

>>29 名無しさん
ごみごみしてるのはほんの一角だけじゃないですか。甲州街道を渡らないですむならともかく、やっぱり近い越したことはないでしょう。それに駅周辺がゴミゴミしてない所って、新興住宅地ぐらいしかいないですよ。そう考えると、やっぱりアルソスに軍配が上がりますよね！

>>31 匿名さん
井の中の蛙大海を知らず。

各洋室の広さは５畳以上あるので部屋として利用するには、それほど狭くは無い所が良い
クローゼットも広くて、リビングに面している物入れも掃除機や小物など収納できるスペースがあるので便利そう。
気になったのが棟が幾つか分かれているようですがエレベーターは何基あるのでしょうか？
あまり多すぎても管理費が高くなってしまうし、少なすぎると不便でちょうどいい数だといいですが。

マンション内に 専属保育士いるのは 助かる。共有施設も あり 良いと思う。モデルルームは いつオープンですか？是非、詳しいこと 知りたいです。

アジア系の方ですか？

そうです。日本人ですからアジア系です。

ほどほどの値段であれば買いたい、、、

アルソスと悩んでます。
ブランド、部屋の広さ作りはブランズと思いますが、アルソスの駅近を取るか。。。
本当に悩む。

値段しだいですかねー
3つの中で規模と立地的にも坪単価はここが一番安いでしょうが、、、

アルソスフォート、ハヤケンさん 必死ですね。調布地場の建設会社なので 頑張ってください。でも ブランズの方 が 良いなぁ。1Lから3Lのマンションは 1Lは賃貸収益物件となるのでしょうね。自分は それが嫌です。

１Ｌは賃貸向けになるから顔の見えない住民が多くなるから心配ですね

>>40 匿名さん
せやな。けど、ここみたいなガチャガチャのファミリーマンションっていうのはどうなんやろね。ホームページを見る限り若いファミリーを狙ってる感じやし、そうなると来年息子が成人を迎えるようなうちみたい家族は肩身が狭そう
だしな。やっぱアルソスなんかな。

ま た ア ル ソ ス か

そう言いますが、やはり駅４分は魅力。マイナーデベかもしれませんが、調べてみると調布での実績は相当なものですし、迷うのも無理はないのでは？！ここのネックは甲州街道を渡らなくてはいけないところ。朝夕の信号待ちは結構厳しいものがありますよ。

>>44匿名さん
そうなんですよ、甲州街道を渡るか渡らないかは本当に大きいですよ。

>>45 マンション検討中さん
通勤時間帯の信号待ち時間は検証した方が良さそうですね。

パークハウスかここブランズか 迷ってます。アルソスは興味ありません。駅近なのはわかるけど 飲み屋街だから。

電車に乗るには、最低15分前にマンションをでるが必要がありそうです

>>47 マンション検討中さん
町中だからね。まあ飲み屋街ではないけどね w
どこも一長一短はあるよね。ブランズシティだって、墓の横だし団地の裏には納骨堂もあるんだから、考えようでしょ。

調布駅ついても、ホームは地下二階だから15分見ておいた方がいいですね

調布駅の東口利用だから、改札混まないので電車乗るのちょっと楽ですよ。

ほとんど歩道のない裏通りからサブエントランスまでの道が最短距離なのでしょうが、あまり印象はよくないですね。そこを誘導するくらいなら、夜はちょっと怖い感じもしますが、布田天神の横を通らせた方がいいんじゃなですか。

>>52 匿名さん
市の都市計画で調布駅線路脇にある京王の葬儀場から調布が丘の交差点まで道路が拡幅されることになってますから、あまり心配せんでよいのではないでしょうか。
勿論工事が終わるまでは布田天神の通りの方がよいかもですけど。
たしか用地は取得済みだと聞きましたからちょっとの辛抱ではないかと思います。

道路が拡幅された後は安全なルートで徒歩9分で東口に行けます。今でも殆どの住民が利用するメインエントランスからは徒歩9分かかりますので時間はほぼ同じですね。

>>54 匿名さん
一体いつの話になるのでしょうか。昨今、車による重大事故が後を絶ちません。どうか一日も早く、安全な歩道を完成させてもらいたいものですね。

地元民だけど、百店街を通らずに旧甲州街道に行きたかったら、東口を南側から出るといいね
道幅が広いし会社学校帰りの人たちが多くて危なくもないよ
時間のロスも北側に比べて20秒ぐらい
(ちなみに調布市民はその通りにある喜多方ラーメン坂内が大好き)

ただ徒歩7分ってのは、んなわけあるか！って思う
体感12,3分じゃないかな
やっぱり甲州街道を跨いでるのが大きいね
夏場はこ12,3分をほとんど日陰なしに歩くから辛いと思うよー

徒歩7分とは、敷地の一番西に位置する小さなサブエントランスから信号待ちなしで東口まで。メインエントランスからだと信号待ちなしでも徒歩9分（80ｍ1分）以上、甲州街道や旧甲州街道の信号待ち等を考えるといくら早くても10分では着きませんね。

>>56 匿名さん
小走り歩いて甲州街道で信号待ち。暑い夏は地獄だね。やっぱり時間はかかっても、布多天神社の横を風を感じて歩いた方がいいかもね。

近くにバス停はないのですか？

>>53 マンション掲示板さん

今日こちらの道を試しに歩いてみたんですけど、
すごい勢いで飛ばしてる車がいて怖かったです。
早く着工されるとよいですがどうなりますやら。

建設地東側の道路は、武蔵境通りの方への抜け道になっていて飛ばしてる車が多く、子供たちが道路を横断していると、見ていて冷や冷やしてしまいます。

子供だけでなく調布はお年寄りが多い町なので配慮して欲しいですね。調布は本当に開発が後手後手！

外観がちょっとなぁ、団地にしか見えないよね。それに比べてザ・パークハウス調布レジデンスは、目を引くよね。特にエントランス側の宇宙のハチューみたいな作りが斬新でいいじゃない。今までの調布のマンションとは、一線を画す感じで高級感もあるよな。

>>63 匿名さん
宇宙のハチューって何ですか

あの立地とお世辞にもかっこいいとは言えない建物で値段は安くないみたいですね。
規模は３つの中で抜けてるのでそこ目当てで買われるってことですかね。

そう、ビックコミュニティのほうが資産価値は維持されるらしいですよ。

なんで規模が大きい方が資産価値が維持されると言われてるんですかね？

マンション購入検討している人なら知っていてね
https://wangantower.com/?p=13707

都内のタワーと一緒にしちゃいかんでしょ(笑)　もっとも、都内のタワーにしてもオリンピックの選手村の影響で、飽和状態も必至だとは思うけど。郊外のファミリー大規模はそんなに甘くないと思うな。

大規模の良いと思う点は
管理費と修繕積立金が安めに抑えられることと理事会の順番がそうそう回ってこないことぐらいかな
共有施設はあったらまぁ便利かなぐらいで、なくて良い。

何十年経ってからも、次々出てくる新築マンションと張り合えるぐらい自分が住みたいと思うかどうかで
立地や環境が全てだと思ってる

>>68 匿名さん

私も>>69さんの指摘のとおり湾岸の話がそのまま通用するとは思えません。

これまで調布では地主さんが土地を持ち続けてきたわけですけど、地元の人ならご存知の通り、三菱の調布レジデンスだってもともとは相続で出てきた土地です。同じようにこのマンションより便利なところにまだまだ新しいの出てくるんじゃないでしょうか。調布は生産緑地や駐車場があちこちにあるので、まだまだ新しいマンションを建てられそうです。生産緑地の指定の例の問題もあるし、さらに駅前のマンションは築五十年くらいだから、そう遠くない将来、余った容積率使って建て替えとかあるんじゃないですかね。

さらに建つであろうほかのマンションとの競争を考えると、湾岸の理屈、つまり駅近の便利なところからマンションが建っていく傾向があって、何もないところから急速に街ができあがり、人口が急増してきた地域で通用している、大規模だから資産価値が下がりにくいという理屈が、ちょっとした再開発が行われているが再開発の終わりが見えつつある調布の、甲州街道を渡ったさらに向こうにできるマンションでも同様に通用するかはそう単純ではない気がします。管理費など一部はその通りでしょうが、湾岸理論がそのまま当てはまるというわけにはいかんでしょう。

加えて将来のことをみれば、人口動態も調布のピークは2030年頃と推定されてるのに対し、湾岸三区はさらにもっと先ですから、コンテクストがやはり違うことは念頭に置いて考えんいかんと思います。

こちらのマンションの1番高い部屋はいくらぐらいになると思いますか？

アルソスよりは相当高いんじゃないですか。

今公式サイトでみえてる広いお部屋がおよそ85平米。
仮に三菱と同じ坪単価なら坪330で8500万円、
一割引の坪300なら7650万ですね。
最上階角住戸ルーフテラスつきの住戸なら
もっとするかもしれませんね。
個人的には調布のこの立地でこの値段出して
マンション買うなら、もう少し歩く戸建ても
視野に入れてよいのではという気がしますが、
リセール考えたらマンションの方がええんですかね？

駅前再開発で調布は価格急騰していると思います。
なので冷静に検討されたらと思います。
調布に今年の3月まで三年ほど新築分譲マンションに賃貸で住んでおりました。
駅から５分、７０弱で家賃の支払い２０万でした。でも 利便性はむちゃくちゃ良かったです！
調布は確かに利便性は高いのですが、現在は少々お高いような気がします。
なので近隣のエリアで今後の成長が見込める場所を検討してはいかがでしょうか？
特に価格面で気にされている方は。

お薦めは西調布ですか？

>>75
どこに誘導されたいのかわかりませんが、近隣エリアで今後の成長が見込めるところなんてありませんね。それに調布が急騰しているとか言いますが、それは調布に限った話ではなく、都心にアクセスのよいエリアで、特急や特別快速の停車駅の徒歩圏内であればどこも高騰していますよ。裏を返せばそういう物件以外は苦戦しているとも言えますが・・・。

確かに都内都下の不動産が全般的に上がってますが、布田でも西調布でも京王多摩川でも、一駅離れたら一気に不動産の値段下がります。この辺では調布駅周辺だけスポット的に値段あがってるように思います。もっとも、それらの駅はちょっと買い物が不便なので頷ける面もあるのですが。

>>78
調布が特急停車駅だからこそ検討している人達が大半で、通過電車ばかりの各停駅などそもそも論外でしょ（笑）京王線の各停駅がどれだけ不便か、一度利用すればすぐ気づくはず。
価格が安いのは当たり前だよ（笑）これから先、不便なところは売りづらくなる一方だよ！
それにしても、不思議な人だね。一体どこに導きたいのやら。

>>80
調布まで7~8分で歩けるなら問題ないと思いますが、今さら布田に気の利いたマンションを建てんでしょう。中古も古そうなものしかないしね。

布田で探せばいいんでない？

布田に住んでるって、あまり言いたくないな。というか都内に住む友人のほとんどが、何線？って聞いてくるだろうな。ひょっとしたら、新宿～千歳烏山間の京王線ユーザーでも知らん奴もいそうな気がする。いや、考えただけでも嫌だな。

アルソスさんなら調布だけではなく、布田にも近いはずです。布田がそれほどお勧めの場所なら、一考の価値はありそうですね！

総住戸305戸。
大規模マンションですね。
このエリアは再開発地域なので注目されているんですかね。
まだ、駅前は再開発中ですよね。
マンション内に専属の保育士がいるなんて凄い。
有料なんでしょうけれど他に預けるよりも安心ですし便利ですね。

徒歩圏内だし興味がないわけじゃないけど、子育ても終わってるからな。ホームページも見るからに、お子様天国って感じだもんね。ちょっと賑やかすぎちゃうかな～。

マンション内保育で一時預かりをお願いできるなら、
ちょっとした用事を済ませられて助かりそうだと期待してます。
お金で時間を買えるのはよいことですね。

調布駅から西調布の方向に徒歩6分の距離にもマンションできる計画あるみたいですね。

>調布駅から西調布の方向に徒歩6分の距離にもマンションできる計画あるみたいですね。

そうなんですか。
でも、立地はもちろんですがやっぱり大切なのは物件内容だと思います。
最近は部屋数だけで、狭い部屋しかないマンションが増えていますが
ブランズシティ調布はプラン数が豊富でどのプランも専有面積が広い。
生活スタイルに合わせて選べていい物件だと思いました。

プラン数なんてどうでもいいんだよ！結局自分に合うかどうかの問題だけ。それに最近は部屋数だけと言うけど、大抵のマンションはベーシックプランの外に、メニュープランを用意してるじゃない！ベーシックで３Ｌでも、無償で２Ｌや１Ｌにできたりもするし、ライフスタイル合わせることだった容易にできる。やっぱマンションは立地なんだよ！それにここの場合の最大ネックは、ガキんちょ中心の物件だってこと。うちにも子供がいて言うのは何だけど、基本五月蠅いガキんちょは苦手なんだよな。で、となるとアルソスは外せなくなんだよな。

>>89 通りがかりさん

もう少し詳しい情報はありませんか。
場所、デベなど

適正な価格設定がなされることを望みます…ブランズシティ世田谷中町のように価格設定を誤り竣工後2年以上経過してもまだ4割が売れ残るような事態になると先に購入してしまった人は落ち着きませんからね。

>>92 匿名さん
設計施工が長谷工です。なので私はあまり期待してません。
いわゆる長谷工仕様になると思うので（例、直床）、ブランズシティの値段次第ですがこちらに決めてしまうつもりです。

>>94 マンション検討中さん
ありがとうございます。
長谷工でも最近は直床じゃないところもあるし、府中のプレミストみたいなところもあるので、詳しくわかれば検討したいです。

>>92 匿名さん

開発事業者：三井不動産レジデンシャル
設計者：長谷工
場所：旧甲州街道沿い北側
駅徒歩：6分
計画戸数：162予定
完成予定：2022年3月下旬
のようです。

>>93 中古マンション検討中さん

そもそも子育てする家庭がそんなに余裕もってるかというと否でしょう。あんまり高価格で販売すると失敗しかねないですよね。

>>97 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
三井不なら期待できそうですが、かなり先なんですね。

オーケーへは至近距離で駅も近いので、こちらより価格は高くなるでしょうね。