ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

ここも 白金2丁目 も、旧耐震じゃないので緩和適用外ですね。

まだ立ってもないマンションの建て替えの話議論するって意味ないような

規制や法律はどんどん変わるからね、、、、

検討スレなんですから
可能性のあることは買う前に議論しておくべきだと思います

その通り。自分が、建替えに興味がなくても、売却時に買主は考えますよ。考えておかないと損をする。無責任なデベロッパーのセールストークに乗ってはいけません。

ここはたして坪単価どれくらいになるんでしょうか。600は余裕で超える感じなのかな。

高層階のイタリア大使館向きが希望ですが、坪700超えるならギブアップします。

ここで700超えるなら、麻布台の再開発森ビルなんて天文学的数字になるね。

平均では700万は超えそうです。すぐそばで三井不動産が分譲したザレジデンス三田の中古価格がノムコムの査定で、平均700万円になっています。
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/?utm_source=yahoo&utm...

周辺相場からするとそうですが、土地価格と建物建築費、解体費、諸経費、適正な販売利益から総事業費を計算して、総戸数111戸で割り、一戸あたりの平均販売価格を出すと、1億3000万円にも満たない。周辺相場からすると、販売価格は平均1億7000万～8000万円と予想するが、本来の資産価値より3割以上高いことになりますね。ワターマンションが乱立しており、いずれ割高な3割分は、本来の価値まで値下がりすると予想します。駅から遠い、近くに商業施設が少ない、建て替えできないなど敬遠される要素も多い。

>>109 匿名さん

へ～、資産価値って積算価格で決まるんだ～。勉強になるな～。

利回りから考えれば、8000万円の価値しかないと思います。

>>111
詳しく教えて下さい。

デタラメなら名誉毀損行為にて訴訟は免れない事案ですね

月額想定賃料35万円×12か月=年間賃料420万円
キャップレートを5%とすれば、420万円×4/100=8000万円
キャツプレートを低くすれば、もっと価格は高くなりますが、収益価格からはせいぜい1億円程度の価値しかありません。バブル期には、収益価格を軽視して、価格がどんどん高騰していきましたが、損をしないためには、収益価格・積算価格の確認も必要です。取引事例比較により求められた比準価格だけを根拠に1億7～8000万円価値があると思うのは危険です。

その計算だと、パークコート小石川はとんでもない割高物件だということになるが。

109さんと114さんの論理で行くと、都心の物件は9割が割高ということになりますね。
ここは投資のワンルームマンションじゃないんだから、そういう考え方ではないと思いますよ。

109さんと114さんの論理ではなく、価格鑑定をする場合は、収益還元法、原価法、取引事例比較法を用いなければなりません。
http://www.mlit.go.jp/common/001043585.pdf
9割が割高の根拠は?
バブルの時割高だった物件はその後みな値下がりしました。
また同じ棟内でも、すごく割高な物件と割安な物件が併存しています。

中古マンションは、後者で決まるんですよ～。だって、市場参加者の判断基準が周辺中古との比較だし、仲介業者の査定もしかり。沖式時価のロジックもそう。

オーナーチェンジ物件だけは、買い手が投資目線だから収益還元法で評価するからやすくないと売れないけどね。

>>117 匿名さん

知識だけ身につけて、使いこなせていない人の典型ですね。

>>118 匿名さん

もう少し、勉強された方が良いようですね。