オープンレジデンシア目白フロントコート（旧仮称：オープンレジデンシア目白2丁目はどうですか)

目白でこの立地はすごいですね。もう小さい部屋は無くなってるのかな。。。

地下住戸に詳しい方がいらしたら教えてください。
ここは地下にも住戸があるようですが、地下って人が住めるものですか？
多少の採光はあるようですが、各居室に除湿機の設置もあるようです。それほど湿気も多いと理解しましたが、やはり地下はそれなりのデメリットがあるのでしょうか。
近年の異常気象で下水道が溢れたりしたら浸水は免れないですよね？
リセールにしても、いくら目白で駅3分とは言え、地下物件は厳しいように思いますが、どうでしょうか。

>>96
住めるから建築基準法で認められてるんじゃない？
快適か不快かは各個人の感じ方によるでしょう。

質問を装ってネガコメントを誘い込むのは感心しませんねー。

>>97 匿名さん
ネガコメントではなく、本当に本当に真剣に考えているので教えてください。
目白ってそんなに人気エリアなんですか。どんな物件でも資産として価値あるものなんでしょうか。
リセールは？
また一階や地下物件に住まわれてるファミリーの方がいらっしゃれば是非感想お聞かせ頂けると幸いです。

>>98
ではちゃんとお答えしましょう。

ここの南東向きの地下部屋は窓先のテラス幅があるし、午前～昼にかけて1、2時間くらい日が当たりそう。
それでも地上階に比べれば湿気や閉塞感は免れない。

浸水については、この土地は周りと比べて低いわけではないので水が集まってくることはないものの、昨今増えた「1時間に100ミリ」クラスの大雨が降ったらどうなるか、誰にもわからない。

分譲価格が安いから買う人は現れるだろうけど、リセールは厳しくなる。ただしこの立地なので値段を下げれば買い手は現れます。

地下部屋は静かなので、いくつかの短所を承知の上で割り切って暮らしたい人ならいいと思います。

>>99 匿名さん
ありがとうございます。大変貴重な情報助かります。やはり一般的には一階や地下住戸は不人気なんですね。是非検討のご参考にさせていただきます。
大変ありがとうございました。

>>100 匿名さん
再度に渡りご親切に回答くださり、ありがとうございます。とても貴重な情報に感謝いたします。
南東側の地下でもその状態でしたら、北西？西側の地下なんて日照はほぼないのと同じかもしれませんね。
またドライエリアも小さかったですから、風も抜けないかもしれませんね。そうなると、もっとリセールも厳しそうだし…。
生活空間を我慢して目白という立地、交通至便な場所で住むのか、都心から離れるけどどこかの駅近で二階以上に住むか、しがないサラリーマンには苦渋の決断です(泣)

>>102
そう言えば北向きにも地下がありましたね。
ドライエリアの幅が狭くて明るさと通風が絶望的。

でも値段次第で投資用に買うのはアリかも。
居心地が良すぎる賃貸は賃借人の新陳代謝が進まず苦労するので。

>>103 匿名さん
そうですよね。やっぱり住むにはキツイですかね。
8000くらいだそうですが、これが目白価格なんでしょうか。目白には住みたいけど、一般人にはこれでもめいっぱい。だけど、地下…。束の間の夢をみたと思って諦めですかね。

投資なんて憧れます！この価格でも投資いけます？あと賃貸は沢山回った方がいいなんて目から鱗でした。素人なんで（苦笑）とっても勉強になります。いろんなこといっぱい教えて頂きたいです。

>>104
地下部屋も今の時期に見ると涼しげで悪くないのですが、厳寒の頃を想像すると…。
昼間が短くて寒い時期、寒風が吹き抜ける冷え切ったテラスと日照ゼロの室内。
快適に過ごすには電気代がおそろしいことになりそうです。
それでも山手線目白駅3分ですから、ほしい人は必ず現れるでしょうけど。

山手線沿線は人気がありますからね。
駅から近い点は評価されると思います。
公式サイトによれば、駅から3分以内の物件は26年間販売されていないみたいなので、希少性があるということ？
目白駅エリアではこの物件だけのようですしね。
今のところ。

>>106 匿名さん
そうですね。物件としては希少価値はあると思います。いかんせん、地下物件というマイナスですね。ほんの少しの採光はあるだろうけど、薄暗い地下に何年も過ごしてたら、気が狂いそうですが…地下を好む方もいるのか。
それに、いくら山手線でもリセールは厳しそうかと思うのですが。それを考えるとなかなか購入まで踏み切れないです。

>>106
＞駅から3分以内の物件は26年間販売されていないみたい

それ、山手線内側、という条件付きね。
山手線外側だと
徒歩1分のグランアビテ目白ステーションフロント
徒歩2分のイトーピア目白カレン
徒歩2分のアビテ目白
･･･などあって、必ずしも希少性が高いとはいえない。

徒歩5分になると下落合三丁目＝近衛町の高級億ションが範囲内で
三井の最高峰・目白パークマンション
下落合パークマンション
ドムス目白
ロイヤルステージ目白
ベルパレス目白
などなど超高級物件が目白押し。

とくに高額住戸を検討する方はここの優位性が必ずしも高くないことを認識されよ。

低層なのがここの場合はいいのかなと思いました。自分の足で昇り降りできる程度なのが良いです。

希少性についてはそこまでではなかったのですね。
ただ、駅まで近いのは普通に良いなぁと思います。
徒歩3分だと
真夏の暑い時期でも汗だくになる前に
駅までたどり着けるくらいでしょうから。

先着順3戸というのは、残り3戸という意味でしょうか？

>108
マジレスすると三井の最高峰パークマンションではあるが
目白パークマンションだけは流石にないよ。
築50年で外観がタイルじゃなく吹き付けｗ

下落合パークマンション・近衛町パークマンションは重厚で高級なのは一目でわかるが。

というわけで目白パークマンションではなく
近所のグランツオーベル目白近衛町を書き込んでいたら完璧な回答でしたね！

どちらにしても下落合３丁目、２丁目の
格が違う豪邸と億ションが立ち並ぶ山手線外側が本当の目白だからね。

出たよ、本当の目白がどーのこーの言う輩が。
ネット黎明期からずっと同じこと言ってるんじゃない？ｗ

↑何かお怒りですね・・・

騙されたと思って下落合２～３丁目を散歩してみては？
格の違いがわからないなら残念な感性ということですね。

>>113
散歩もなにも、ずっと住んでるので・・・。

順調に売れてる様子ですね。
年内に完売しそうな勢いです。

徒歩圏の外食には困りそうですね。
地下住戸は集中豪雨などで浸水の危険ありですね。
地盤は強そうですね。
山手線3分は便利ですね。
デベが財閥系なら最高でしたね。
最上階なら視界も抜けて良さそうですね。
価格はこのご時世なので超割高はしょうがないですね。

「徒歩圏の外食には困りそう」って…（呆）
116はここの立地を知っててそう言ってんのか？

もう本当に、外食はむしろ困らない系なような…
ただ、好みの店があるかどうかはわかりませんけれど、比較的ジャンルも多岐にわたっているように感じます。
結構そういう意味でも
暮らしやすい街なんじゃないかな?って思いました。
駅に近い割にはうるさすぎないのも良いです。

確かに駅近で便利だけれども、このマンションのある目白2丁目は、目白というよりは南池袋や雑司ヶ谷に近い雰囲気ではあるね。道が狭く細かい建物が建て込んでいて。。線路沿いではないけど、線路に近いから電車の音も気になる。山手線の内側にこだわる書き込みも見られるが、こと目白に関して言えば、内側が良好な住環境だとは言い難い。

すでに残り２戸。ここまでは順調ですね。
採光条件が厳しいEtタイプが売れるのかわかりませんが。

ファミリー向け低層を購入しました。
決定した後にここを拝見し、皆さまの意見をもっと調べておけば良かったなと拝見しつつ、割高感やオプレジの懸念はあれど、まずい買い物ではなさそうでややホッとしています。
皆さまとご近所になれたら嬉しいです。情報に感謝します。

>>121
おめでとうございます。
ネガティブな情報も書き込まれていますが、駅距離と環境を考えたら2つとない立地です。
絶対に後悔しない決断になると思います。
我が家は予算的に手が届きませんでしたので、心底羨ましいです。

>>121 匿名さん
おめでとうございます！
わたしもオプレジ購入者です。財閥系には全く太刀打ちできず、徒歩3分立地重視で購入しましたが、何より駅に近いのは本当に便利です。運動不足解消の為一駅前で降りるという事をたまにしてます（笑）

残り2部屋とハイペース販売だね
独立性を高めたと書かれている離れ部屋だけが最後に残った理由は？

残るは1DKの1戸！
年内完売かな？
オープンの販売力ってすごいね。

やはり駅近って強いのかな。しかも山手線。

完売おめでとうございます！

，゜．：。＋゜，゜．：。＋゜


皆さまの新生活が素晴らしいものになりますように。





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>>127 匿名さん
完売おめでとうございます。
僭越ながら、一戸購入させて戴きました。住民の皆様どうぞ末長く宜しくお願い致します。

>>128 匿名さん
こんないい立地に購入されたなんて羨ましすぎます☆

静かな住宅地にいきなり建ったマンション。近隣住民説明会では、オープンレジデンシア側のイマイチな説明対応で終始イライラ。建ったら建ったで、夜中まで家族が窓開けっぱなしで騒いでいて五月蝿い。

南側3階の部屋がうるさい。夜中も窓開けっぱなしで馬鹿笑いしてる。それなりでしかない同感。

>>132 匿名さん

ここに書かずに管理組合に言えば？
書いてるのも騒いでるのも賃貸入居者ですか？
便利な立地ゆえに種々雑多な方々が住んでるのね。

>>132 匿名さん　騒音についてのチラシが入りましたが…そのお部屋は、、わかる気がします…

何とか改善してもらいたいな。

目白二丁目で徒歩3分で20年欲しかったマンションなのですが、わたしは物件満足度も高いです。3LDKですが間取り・設備などの設計に工夫があり、オープンハウスさんは初めてでしたが、ひとつ買って良かったです。なお、管理費も2万円と安く、宅配BOXは便利で、天井エアコンなどの維持費ばかりががかるものが無いので、わたしには、一言で言えばシンプルで良い印象でした。駐車場1台だけのところもとても良かったです。(駅から2-3分ですし、カーシェアすれば所詮は無駄なので)戸建・マンションなど他に所有していますが、ここは家族で大事に長く使い、売りには出さない考えです。1億円くらいなので、良い値段です。あまり目白二丁目の良さを深く理解しない人(新宿区下落合の坂の途中の駅から遠い方が良いとかいうひとは買わない)が少なそうなのは印象良かったです。

(追伸)オープンハウスさんの着眼の肩を持つわけではないですが、目白フロントコートの魅力について少し下記に書きます。基本的に場所に付随するものです。

1 地形について
目白駅を見ても分かるように目白通りが尾根で南は崖下が迫っていて、神田川まで下がります。(40年ほど前ですが、中学生の頃に警報がなったり良く溢れた記憶があります。)
目白通りの南側が平地で余裕のあるのは、バスでひとつ半行ったイオンの南、下落合三丁目くらいからですが平地は狭く、おとめ山公園などは既に傾斜地域です。
雑司ヶ谷や池袋(名前の通り昔は池が多かった)とは異なり台地です。細川氏庭園のある高田老松町(今、文京区目白台などと改称)と同じような台地環境かつ便利という場所。特に学習院と川村学園、目白小学校があるため、住宅地として戦後は開発しにくいことが幸いしましたので、隠れた場所と理解しています。
元々は目白小学校のあたりなどは、昭和初期の写真を見ると50-60坪の家が並んでいる住宅地です。

2 地下水位・地盤
高田馬場や池袋などで地下水位2mのところがかなりありますが、地下水位はデータ調べられますが5mあります。ハザードマップで、浸水被害が指適される東京湾近くの『都心』の区と比べると悪くなく、レジリエンスのある場所です。(この点により注目すると中野区とか杉並区などに目が向くほどではないでしょうか)

3 通勤・生活
アクティブな家族が多ければ、駅から3分で、トラッド以外の商店も信号待ちなく目白駅に着きます。同じく10分で池袋駅西口の便利さはかなりです。もちろん東口にも歩けますし、池袋北口には自転車置き場ありますので、1台あると便利です。(朝や昼間は裏道使うと税務署や豊島法務局も信号待ちひとつ2つで15分です。豊島区役所も都電で行けば15分。わたしは自転車は使わないので歩きです。)
今、大手町の会社までドアドアで28分。なお、今はテレワークですがこれについての考えは別途書きます。

買い物は、目白駅側と明治通り側を使い分けます。明治通りにはハナマサ、オークラストアあり、クリーニング店もこちらが実は便利です。目白通りは駅前のクイーズ伊勢丹、昔の大丸ピーコック、OKストアなどを好みで使えます。わたしは週１回の買い出しは大きめのキャリーバッグで1万円くらい買って済ませています。高齢者が家族に何名かいれば、都営関係パスが使え便利ですが、都電と都バスが便利なのもあり、住まないと分からない点かも知れませんが便利です。

というわけで、地元もかれこれ祖父の代から長いので目白フロントコートは、悪くないです。

4 学区
意外に見過ごせないのは学区です。目白小学校-高田中学校-41群-東大・早稲田などは昔の公立の確立されたルートでしたが、目白小学校⇒中学受験⇒それぞれ が足元の考えかも知れません。目白駅前にも、ＥＮＡとか個別指導塾やトーマス看板あります。そろそろ公立(都立)にも頑張って欲しいですし、多様化の傾向はあるとも思います。(…子ども世代は皆私立入れてしまいましたが。)その対応は目白駅周辺にも見えています。詳しくないですが池袋駅近くに塾や予備校は多くいずれも歩きで10～15分です。

5 健康
個別に書くのは憚られますが、お医者さん、歯医者さんは新旧の方々でとても充実しています。豊島区は無料検診も使いやすいです。

テレワーク

新型コロナ禍で、駅チカの比較的坪単価の高いマンションである目白フロントコートがどうなるかは考えるところで結論として考え方はひとそれぞれですが、わたしは、家にいる時間が増えるので、①ファミリーで都心の駅近くに住む ②地方の地価の低い戸建住宅マンションに住む など、多様化の中で二極化が見えると思います。

わたしは医療や家族の学校、などを想定すると自分は90%テレワークですが都心のマンションと土地を組み合わせて近くに親族で助け合い住むライフスタイルを、レジリエンスに富むものと考えて目指しています。(なお、その時にたとえある物件が単に投資用途だとしても近くに住むひとが運営することも大事ということを意識しますが、不要な固定資産はこれからはリスクにもなりますので、そこはバランス論者です。相続対策は勿論、
しっかり考慮しますが)

>>139-142

デイサービスはコロナでお休みですか？
あまり買ったお部屋の値段などを書き込むと個人を特定されてしまいますよ。気をつけてくださいね。
それと resilience という言葉について辞書でもう一度お勉強なさってください。
どうぞいつまでもお達者で。

中古が出てますね。
北東・南東の角2階52.09㎡が7480万円。
新築分譲時とほぼ同額というところでしょうか。