ガーデンパレス自由が丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都目黒区八雲3丁目95番3（地番）
交通：東急東横線「自由が丘」駅 徒歩14分
東急大井町線「自由が丘」駅 徒歩14分
東急東横線「都立大学」駅 徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.69平米～81.53平米
売主：第一交通産業株式会社 三信住建株式会社
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/146/
[スレ作成日時]2018-11-04 13:41:33
えっ？ あと５カ月で中古物件になる！
まだ半分も売れていないらしい。この理由は何か？
単なるマンション不況のせいでもなさそう。
販売開始が竣工後だったのもありますが、みんな買い控えてるんでしょうか。
特別高いとは感じませんが、、
竣工後の販売だと、住んだ雰囲気がわかっていいメリットもあると聞きます。
私が買っていない理由は、ガーデンパレスというあまり知名度がない会社のマンションだからかなと思います。
パークハウスやプラウドなどわかりやすいブランドマンションだと安心感があります。
売主紹介と書いてあり、第一交通産業株式会社が売っているとわかりましたが、異業種。タクシーで聞いたことがありますが、マンション事業にも進出しているみたいです。ただ、私が知らないだけで20年を超える実績があると書いてありました。
不動産素人からすると、タクシーの会社が住宅産業に進出のイメージは否定できない気がします。
浸水常習犯の地域だからな、わざわざここを選ぶ人どれくらいいるのか
浸水常習犯と言われるようになったのは、ここ数年のことです。
１０年以上前にここに１戸建てを購入した人は、後悔しています。
地面より低いところに玄関や車庫があると、ひどい目にあいます。
これが毎年のことになっています。
このマンションの玄関は、南側（緑道側）に面し、地面より１ｍぐらい高いところに
あるので、浸水の心配はありません。
しかし、北側の入り口は地面と同じ高さ、駐車場は地下にあるので、
浸水の心配があります。地下に機械室があるとどうなるでしょうか。
そんなことを考えるとマンション購入は心配です。
おの周辺地域は湿度が高く、建物に黒カビが生えやすいですね。
呼吸系の疾患者が多いというのもうなずけます。」
７月末入居開始となっているが、入居した様子はない。どうなっているんか？
2期後の先着順募集、５戸になってますね。2期、3戸しか売れなかったんでしょうか・・・
あと５カ月で中古物件になるので、それまで待つか。
どんだけ安くなるかな。あわてて買うことないね。
呑川沿いの多くのマンションの外壁がカビているのを見ると、湿気は相当覚悟が必要そうですね。
カビだの、浸水だの、売れてないだの、けなしてばかりだけど、これから入居する人や、周りに住んでいる人達への配慮が足りないのでは。検討もしないのにわざわざサゲコメントするのは、マナー違反だと思います。
前から気になって、見学してきましたが、しっかりと説明いただけましたよ。ここにコメントされてる事も質問しましたが、全部解決しましたよ。
百聞は一見にしかずですね。
営業トーク説明を真に受けて信じてしまう人っているんだな～
マンコミュファンさん
「コメントされてる事も質問しましたが、全部解決しましたよ」
というのであれば、内容の説明をお願いします。
119＞甘く見過ぎ。
ほぼありそうな来客の質問に対応・応答できる営業マニュアルが事前に用意されているのも知らないなんておめでたい。
リスクがある内容についてはかなり甘く見積もった結果を言うのは常套手段ですよね。
浸水や駅徒歩の距離、このへんは、住み心地よりも資産価値かな？と。これらの状況があるのに買うのはリスクが大きすぎるかなと思います。
賃貸で住めたらいいな?。行ってみるとわかると思いますが、緑も多いしとてものどかでいいところなんですけどね。マンションの内廊下もとても素敵でした。
120＞営業トーク説明？
121＞内容説明？
122＞営業マニュアル？
それぞれ何をムキになってらっしゃるのか。
意味がわからないですね。
それこそ、見学し確認すれば済む話でしょう。
ささいなことですが、クランク型の廊下って微妙にありがたい仕様と思います。
プライバシー面でこういう配慮のあるとこが好きです。
あと、駅から離れていますが、その分周辺が落ち着いていてよいとこですね。
>124
そういう話を議論する掲示板のはずなのに「現地に聞きにいけばいい」はないですよね?。
みんなそんなカモネギになりたくないから見聞きした話と外部の情報を総合して話をしようとしてるんですよ。
モデルルーム見学日は、８月１６日までない。
なぜ？ 会社の夏休みらしい。
一流会社は違うね。１０日間も休めるんだ！
126＞
本来ならそうしたいところですが、さも私が時間をかけて聞いてきた事に対して、批判をされるものですから、だったら直接聞いてみたらいかがですかと申しただけです。
議論する場と解釈されているのであれば、私を批判されるのは、いささか道義上間違いがありますよね。
世間的には、逆ギレというみたいですよ。
お盆しか休めない旦那さんや出資元の両親を連れてくる絶好のチャンスなのに休むんですね。すごい。
サービス業は交代制の休暇が基本ですね。
消費者目線の商売を展開していかないと、これから始まる売れない時代
を乗り切れず淘汰されていきますね。
先着順物件が５戸とある。このことは５戸以上が売れ残っているということ。
「８月６日～１５日は夏季休業いたします」となっている。
休んでいる場合か！
もうゆっくり売ると決めたんでしょうね。
こっそり値下げもあるかも？買っちゃった人は残念ですが
夜、照明がついている部屋が見えるので、入居が始まっています。
しかし、緑道側の１４戸のうち１戸だけのようです。
訂正
「緑道側の１４戸」→ 「緑道側の１１戸」
Gタイプにて冷蔵庫の空間が窮屈そうに見えますが、
どれくらいのサイズまでいけるんですかね？
キッチンの空間に入るのにも仕切りみたいなのがあるので、
あまり大きなサイズだと切り返せなさそうな気がしまして。
お盆にマンション見学？
休みの日に営業すべき？？
普通に土日に行けばいいだけじゃん
何かおかしなのに粘着されてますね
複数アカ使っているようですが、全部同一人物かな
世の中みんな土日が暇と思わないほうがいいのでは？
それこそ平日に行けばいいじゃん
土日も休めない人が、どうやってお盆休みにマンション見学に行けるんだか
何をそんなに、お盆に営業してない事に怒りをぶつけてるんだい？
夏休みも今日まで、明日（８月１６日）から働きましょう。
モデルルームの見学は８月１７日から連日実施されます。
緑道側の２戸だけ入居済みのようです。
あと４カ月で中古扱いになるので、不動産会社はのんびり休んでいられませんね。
電車で通勤通学する必要のない人ならば、終の棲家としてこういう立地はいいとは思います。
ただ毎日、出かけなければならない場合は
駅までワンクッションあるのはどうなんだろうというところでしょうか。
一応、路線バス自体は、専用バスレーンがあるということで、
交通住宅などはあまり考えなくてもよさそうなんですけれど。
始発と終バスがどれくらいの時間なのかもチェックが必要でしょう。
売れない理由を考えてみた。
１．値段が高すぎる。
２．北側住戸からは桜が見えない。（南側住居から見える）
３．駅から遠い。（高齢者では徒歩２０分ぐらい）
４．近く（徒歩５分以内）の店は高級スーパ（食料品）だけで
書店や電気量販店、文具店などはない。
（１０分ほど歩けば、コンビニ、郵便局があります）
５．呑川（のみがわ）に隣接しているため、豪雨のとき、浸水の心配がある。
利点を考えてみると
１．小学校まで徒歩１分
２．東京駅までバスで直通約１時間で行ける。
３．目黒通りから離れているので静か
４．近くに高層ビルがないので、日当たり良好
家の近くに書店や電気量販店（家電量販店？）がないのはそれほどデメリットではないかと思いますが、
確かに少し駅の距離は気になってしまいますね。
小学校が近いのは小さなお子さんのいる家庭にとってはかなりの安心材料だと思います。
駅とか周辺環境はなんだかんだですぐに慣れるので。
駅距離やハザードマップは資産価値に直結するので、そこが最大のデメリットではないかと思います。購入するには気が引けますね・・・高いし。
結局、先日の台風で浸水被害とかあったんですか？
夜、マンション前を通ることがあります。緑道側に面した住戸（１１戸）のうち
照明がついているのは、２～３戸です。あと２カ月ほどで中古になる・・・
先日の台風は近隣もそんなに浸水してないみたいですね。雨量は大したことなかったのかな？
Dタイプのような億超えの物件を長期ローンで購入する人はいないのでは。
そういう生活水準の人は検討しないと思う。
銀行から融資を受けるのも大変だよね。
今は時代が違うからそうでもないのかな。
公務員とかなら問題なく借りれるのかもね。
億超えを公務員がローン組むなんて、現実的にあり得ない。頭金相当入れらなら別ですが。
億超えはもう珍しくもなんともないですよ。このエリアは数年前から億越え物件は結構出てますからね。
新築物件が１年後に中古物件になると、どうなるのですか。
３ＬＤＫで１億２０００万円を購入すると、毎月１８万円、ボーナス４７万円を３５年間払い続けることが可能でしょうか。４０歳で購入しても、払い終える頃には寿命を迎えるのか。一生借金に苦しめられる人生なんて御免です！
1億2000万円の購入をし、ローンを組む人、また組める人は、そこまでバカじゃないよね。そもそも。笑笑
借金苦？笑笑
コメントの意図がわからない。
なんか必死になって、ここを貶めようとしている人がいて、可哀想になります
盛んに脅していた浸水被害とやらも無かったので、今度は「ここを買ったらローン地獄になる」とか言い出してきたのには、哀れに思います
よほどここを買いたいのに買えなくて、ムキになっているのでしょうか
現在、第二期三次物件となっていますが、「期」と「次」の違いは何ですか。
億越えのマンションはローンを組むのはないという意見がありますが、
そうしますと実際には富裕層が数回で支払ってしまう事が多いということですか？
あまりに身近な感じがしないのでイメージがわきません。。
現在住んでいる家を売却して、新マンションに転居するという場合が考えられます。
この方法ならば、ローンを組むことなく、売却してすぐに転居できます。
知り合いに、都心の古家（土地付き）を売って、マンションや一戸建てを購入して転居した人を知っています。
完成したのは今年の１月ですから、あと２カ月で１年になります。
緑道側の１１戸のうち、夜照明が点いているのは２～３戸です。
売れない理由は何でしょうか。
値段が高すぎるから？
晴海や豊洲地区のマンションは半額ぐらいで購入できますから。
３階建ての低層マンションですから、１戸当たりの建築費が高いということでしょう。
駅から１．３ｋｍ（１５分）は、高齢者の場合２０分ぐらいかかりますから、
これも敬遠する理由の一つでしょう。
1億2000万くらいだと、夫婦ペアの住宅ローン減税をフルに使えて800万戻ってくる価格ですね。
税金対策で住宅ローン減税を使う富裕層がいると聞くのでもしかしたら・・・
実際にやる人がいるかはわかりませんが。
完成後の販売って、自伝的にはとても理想的な購入方法です。
部屋をじっくり見ることが出来るので
部屋のイメージや家具の配置など考えやすいですね。
駅までの距離は少し遠いですが、気に入った間取りがあれば納得かも。
今回の台風で、呑川緑道は被害が無かったみたいですね。台風の翌日は、いつも通りのジョギングやワンちゃんの散歩などの光景でしたよ。
今回の台風では、大雨が長時間続かなかったからですね。
怖いのは短時間の豪雨（ゲリラ豪雨）です。
下水からあふれ出た大量の雨水が浸水すると怖いです。
地面から低いところにある玄関や車庫は対策が必要です。
このマンションの場合は、正面玄関は地面から１ｍぐらい高いところにあります。
しかし、駐車場は地下にあるので、心配です。
浸水するほどの大雨だと事前にわかるからか、高台の駐車場に1泊させてた人が多かったみたいですよ。
案外どうにかなるものなのかも？と
台風の場合には事前に予報が出るので、浸水対策ができます。
怖いのは突然やってくるゲリラ豪雨です。
この緑道沿いに住む知り合いは、２０１３年の豪雨で車庫が浸水し、
車がダメになりました。車庫前の道路が狭いため、業者が車を出すのに苦労したそうです。
普段から土のうを設置するなどの対策をしておくことが大切です。
１６５について このマンションにはあまり関係ないことですみません。
今日（１０月１９日）は、１７時３０分から第２期３次の抽選会
販売戸数は４戸
夕方６時ごろ、マンション前を通ったのですが、真っ暗でした。
事務室として使用していると思われる部屋は暗く、看板はなし。
どういうことでしょうか。
過去の投稿から判断すると、「売れていない」という結論ですね。
そうですね。先着順物件が８戸もある。第２期が４次物件になった。
これほど不人気とは思わなかった。あと２カ月で中古物件になってしまう。
売れない原因はなんでしょうか。
理由は色々ありそうですね。自由が丘駅や都立大学駅からも遠く終の棲家として魅力が少ないこと、土地柄仕方ないですが立地の割に高いこと、売主のネームバリューがなくブランド価値の点からもリセールが心配なこと等々・・・
駅が遠いというのはやはりあるかもしれませんが、
個人的にはこれくらいの距離があった方が暮らしとしては良いと思っています。
特に治安とか騒音とか、利便性とは別の部分にメリットがあると思います。
現役時代にこのマンションを購入して、リタイアして高齢になったときのことを想像してみました。
・駅までの徒歩での所要時間は、若い時は１５分、高齢になると２０分程度かかるので
遠いと感じる。
・そのことが日常の買い物に影響する（マンション近くには商店が少ない）
・金融機関について、郵便局はあるが、銀行は駅近くまで行かないとない。
など、高齢者には住みにくいでしょう。
（バスを利用すればよいという意見もありますが、バスはすぐ来ないので、利用する気にならないでしょう）
続きです。逆に良い点は
目黒通りから離れているので、静かです。春には窓から満開の桜が見られます。
心配な点は、目黒通りから下っており、川にカバーした緑道に沿っているので、ゲリラ豪雨による浸水の危険があることです。過去には２０１３年の豪雨で浸水の大騒ぎがありました。目黒区では対策を考えているようですが、すぐには解決しないでしょう。
続きです。
良い点（追加）
個人経営の医院が充実しています
・内科 ・外科 ・胃腸科 ・眼科 ・歯科 ・整形外科 ・皮膚科 など
約１.３ｋｍ先には「東京医療センター」があります。
バスについて
「東京都シルバーパス」を利用すれば、バス代がかからず利用できますが、
バスを待つより歩いたほうが早く着きそうです。
あと２カ月で中古物件になるということですが、そのとき価格は下がるのでしょうか。
まだ2期4次とか出てますし販売自体はのんびりペースですよね。
戸数が少ないのでそんなに焦ってはなさそうな印象がありますがどうなるでしょうね。
これからボーナスシーズン、年末年始向けてキャンペーン等をするでしょうし、販売状況は読みにくいように思いました。
ところで>>174にある過去の浸水被害というのが気になりますね。ハザードマップではどうなんでしょう？
目黒区の水害ハザードマップでは、１～２ｍの浸水地域になっています。
このマンションの地下には、駐車場や機械室、配電盤などがあるようですので、安心できません。このことを承知で設計しているのか疑問です。
武蔵小杉のマンションのようなこと（地下への浸水による停電や断水）が起きないと断定はできない。
一年経ったら中古とはなりませんよ（笑）
購入されたわけでもないのであくまで、未入居物件。そんなことになったら，販売中の完成物件は全部中古になってしまうし，そんな事で安くなるならみんな急がずに一年位待つでしょ?。
178＞機械室や配電盤が地下に設置されているとの事ですが，どちらでお調べされたのですか？見た感じ広い敷地なのに，わざわざ地下に設置される必然性が感じられないので，にわかに信じがたいのですが…。
駅まで距離があるので、もっと駐車場って必要になってきそうだと思います。
おそらく停められない方が多くなってくるでしょうから
近隣でどこか見つけておかないといけないですね。
駐車場って、営業さんに聞くか、あとは周辺の不動産屋さんを回って聞いていく形になるので
ちょっと大変カナ。
現状で、駐車場って空きはあるのですか？
HPによると
・南向き最上階最終１邸 →売れている？
・第２期 ４次物件 販売時期 １１月上旬 →過ぎている
・先着順物件 販売戸数 ６戸 →まだ６戸も売れ残っている
・駐車場は９台分しかない → 売れない原因のひとつか
実際はどうなっている？
緑道側に面した１階に、毎日１日中 照明が点いている住戸があります。
夜遅くマンション前を通ることがあるので、気になっています。
単なる消し忘れか、それとも他に理由があるのでしょうか。
電気がついてるとか、前を通っているからとわ言え、もし自分家もそうだとしたら覗かれてるとか思うと怖い。少し不謹慎のように思います。
完成後の販売物件は少ないので、
実際に確認して購入できるのはいいなと思います。
がゆえになのでしょうか、
他の方が書かれているような電気の消し忘れがあるというのは
ちょっと嫌な感じを受けてしまいますね。
電気くらいのことですが、他にも何かあるのではないか・・みたいな感じがします。
かなり高額な物件だけに残念ですね。
この物件の前をちょくちょく愛犬を連れて散歩しているのですが、目の前の道路は枯れ葉掃除されてるので、しっかり管理されてる印象です。少しマンションを眺めていたら、優しそうな管理人さんに感じの良い挨拶していただきました。今住んでいるマンションと比べると羨ましく感じてます。
管理人さん、マンションだととても大切ですよね。丁寧でしっかり仕事をしてくれている人が今は担当されているのですか。
会社がきちんとしていると、きちんとした仕事の管理人さんが来る率が高いので
そこは安心してやっていくことが可能なのかな?と思っております。
サービス内容がマンションの金額に見合っているのならば尚良いですね。
小学校が近かったり、公園があったり、子育てしていく場所としてはとてもいいエリアに感じます。このあたり、学校自体も多いですものね。
駅までの距離をどう考えるか。
結局はこちらの場合はそれに尽きると思います。
環境自体は穏やかですし子育てにあっているので。
開口部の方角、いろいろありますね。
向きによってもかなり人気があるところが出てきそうに思いました。
通り沿いに面しているプランが
南向きということになっているので、そこが一番人気が出てくるのかな？
ただ人通りもあるので
上の方から人気になりそうです。
ここ購入なら近隣の新築戸建ての方がいいんじゃね？
立地は良くて、落ち着いた雰囲気は個人的に凄く高評価です。
しかし、ハザードマップでもろに指摘を受けているので、将来的な売却を考えると、購入は躊躇してしまいます。
あと間取り図を見てもエレベーターは見当たらないのですが、高齢者向けを謳っておきながら、もしエレベーターがないというのならば論外だと思います。
広告を何度している現時点でこれほど売れないということは、将来はもっと売れないのではと考えてしまいます。
竣工後、１年が経過しました。まだ、完売していません。
マンション不況がこの地域にも及んでいるのでしょうか。
売れない理由は何でしょうか。
駅までの距離、というのが純粋にその理由じゃないかと思います。
駅まで遠ければ、その分価格に存分に織り込まれているとそれはそれで需要はありそうですが、
低層のマンションで、1戸あたりの価格が高くなっているのですよね。
低層マンションだと価格は高くなりがちですから、ある意味仕方はないです。
ある程度落ち着いているエリアで、ゆったりと暮らしたいというニーズはあると思います。
駅まで遠いですが
なにげにここはバス便は便利な地域。
ハザードマップで浸水地域になっているのが売れない理由ですよ。
ゲリラ豪雨や台風がくるたびに気にしなければならないのは大きなマイナス。
にもかかわらず価格が高い。
地下がありますからね。
地下には駐車場があります。ほかにどのような設備があるのでしょうか。
浸水したらどうなるでしょうか。心配です。
近くの一戸建ての家では、土のうの設置など対策をしています。
聞くところによると、地下室や地面より低いところに車庫や玄関のある家では
過去（２０１３年夏）の豪雨のとき、浸水して大変だったそうです。
武蔵小杉のタワーマンションの被害を思い出します。
上の階に住んでいても、安心ではないのです。
地下が被害を受けると、上の階にも影響が出るということ。
このマンションを購入する場合、このことを考慮に入れましょう。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
戸数があまり多くはないんですね。
駅まで遠いですし、戸数も多くないということで、本当の本当に実需向けっていう物件なんだと思います。
落ち着いて暮らせるという点ではいいのでしょう。
エレベーターって結局あるのかないのか…。
修繕費という観点から見れば、無い方がいいんですけれど、
高齢になったときのことを思うと難しいですね。
エレベーターはありますよ。
駅までかなり歩いて、更に帰ってきてから階段も登らないといけないなんて純粋に大変ですから
ふつーにエレベーターはありますよね！
そうじゃないと
赤ちゃんがいるご家庭も大変です。
気になったんですが、専有面積にはライトコートの面積って含まれるのでしょうか？
さすがに吹き抜け。
そうじゃないと良いのですが。
気軽に見学しようと思い、見学予約するために申込画面を開いたら、
氏名、電話、メアド、住所などの個人情報の他に
多くのアンケート（購入目的、入居時期、・・・）に入力しなければなりません、
こんなに面倒で、しかも多くの個人情報を伝えなければならないなら、見学中止です。
204匿名さん に同感
個人情報を伝えずに見学はできないのですか。
このような制約を設けている限り、完売は無理でしょう。
見学の予約をしようとしました。
マンションを見学するのに、こんなに個人情報を伝えなければならないとは
知りませんでした。これはダメですね。
見学予約画面で、データを適当に入力してみたところ、次のような情報が必要とされていることに驚きました。
・氏名 ・電話 ・メールアドレス ・住所 ・職業
・居住の用途、時期、間取り、広さ、予算
・当物件の検討状況、興味を持った理由、
・買い替え予定の有無
・当物件の地域の知識
・現居住について ・居住人数 などです。
マンションを見学するために、
不動産会社に以上のような情報を与える必要があるでしょうか。
信頼できません。
単に参考にするために、個人情報を明らかにすることなく見学させていただけませんか。
ちなみに私は別物件を見学したら、
案内メールが2日おき、一週間に一度営業から電話がかかってくる事態になりました(笑)
しかも案内メールには停止のフォームがありません。
207 匿名さん 追加
個人情報の入力について
各項目の記入は、空白では先に進めません。
すべての項目に記入しなければなりません。
こんなことありえない！
このマンション前を頻繁に通ります。
最近は見学者と思われる人の出入りを見ることはありません。
見学の手続きが難しいことも一因かと思います。
見学申し込み画面で、備考欄というところがあり、これを空白にするとエラーになります。
備考欄には何を記入するのでしょうか。全く意味不明？？？？？
備考欄が消えた！
ここの立地だと、何気にバイク置き場の需要が高いと思います。一応、設置はされているようですが、現状だと何台分空きがあるのでしょうか。
バイクの場合、
車よりも駐車するスペースを確保するのが難しいですので、敷地内に停めたいという人は多いのではないか。
駅まで離れているので、車・バイク等は日常的に使う方は増えてくるでしょう。
次の土曜または日曜（４／４～５）に見学予約しようとしたら、「見学不可」になっている。これはどういうこと？
完売したのかな？ それならそうと表示してよ。
完売するはずがなかろう
最悪の時期に入りましたね。感染症防止のために見学ができません。
マンション完成から１年３か月。
見学者なし、完成住戸が見られないので不動産会社にとり最悪です。
>>感染症防止のために見学ができません。
少し前まではモデルルームもオープンしていました。土日に不要不急の外出が不可とは聞いていますが、平日にもダメなんでしょうか。
これまでは経済活動ができていたのですが、在宅勤務、テレワークになり、残業代カットは必至。
派遣切りで3月末で切られた人も知っています。
不動産会社も土日にあけていたら不謹慎と言われることもあると思います。景気後退を肌で感じています。
「見学予約→」をクリックすると「見学予約できる時間はありません」が表示される。
全くあほらしい！
下記表示が出されましたので、見学はできません。資料請求のみ受付け。
新型コロナウイルス感染拡大防止の「緊急事態宣言」の発令を受け『ガーデンパレス自由が丘』現地販売センターを一時クローズさせていただきます。
再開予定は、2020年5月8日(金)となります。
まだ完成していないのでイラストからだけですが、
エントランスがホテルのようで高級感を感じるなと感じました。
ただ駅からの距離が遠いのでこの価格帯はちょっち高すぎかなと思います。
このあたりの相場ってこんなに高いのでしょうか?
224匿名さん
「まだ完成していないのでイラストからだけですが、 」
このマンションは昨年（２０１９）１月に完成済みです。
まだ、完売していません。
もはや新築とはいえません。
上のほうのコメントを見れば、何故売れ残っているのか分かりますよ。
完成から１年３か月が経過。完全に中古マンションになり果てました。
何戸売れて、何戸売れ残ったのだろうか。
夜間、照明が点いている住戸は少ないようです。
緑道側から見ると、半分ぐらいかな。
結局、駅から遠い、高価格、浸水の心配がネックになったのか。
HPに下記が掲載されていますので、しばらくお休みです。
新型コロナウイルス感染拡大防止の「緊急事態宣言」の発令を受け『ガーデンパレス自由が丘』現地販売センターを一時クローズさせていただきます。
再開予定は５月８日となっています。
全洋室2面開口のDタイプがいいなと思いました。
とても風通しが良さそうですし、日の入りも良さそうなので
室温や明るさ的にすごしやすい気がします。
ただ冬になったら寒くなってしまうとかありますかね？
Dタイプの開口部は、基本的に東と南なので、極端に寒いっていうのはないと思われます。
あまり家にいないけれど、とにかく朝は家にいるというという共働きの家庭だったりすると、
朝、太陽光を家の中に入れられるっていうのはとても良いことなのではないでしょうか。
今どきの建物は断熱性も高いので、
向きによって極端に寒いということはなさそう。
緊急事態宣言が延長になったので、こちらの営業活動の方もお休みがその分、延びたようです
特に期日の記載もないようですから
宣言が明けたらこちらも再開していくのでしょう
間取りを見て思ったのは、ワイドスパンになっている住戸の多さ。
リビングインの居室にも窓が来るので室外機を設置できます。空調はリビングに依存しなくて良い。
広めの3LDK
収納もきっちりありつつ、居室部分の広さも保っているところはとてもいい。
駅まで遠い物件は、
建物そのものの魅力がないと正直つらいところだと思います。
ここの場合は
建物・設備ともにいいと思うので、あとは駅が遠いのをどう思うか。
これからはテレワークも広まるだろうから
必ずしも駅に近いことをこだわる方ばかりでもなくなってくるかも。
地下に何があるかを確認しましょう。駐車場の他にどのような電気設備、機械設備があるでしょうか。浸水したときどのような被害が想定されるかを調べておく必要があります。
購入してから後悔することがないように。「３階だから安心」ではありません。
この付近の1戸建ての家では、玄関付近に土のうを設置するなど１年中対策をしています。
２０１３年夏に、床上浸水などの大きな被害にあっています。
土地について調べていると、マンション前の緑道は、昔は呑川（のみがわ）という川であり、川に蓋をして、緑道にしている。見かけは桜並木の緑道であり、春には満開の桜ですばらしい眺めで、散歩には最適である。しかし、緑道の下は川であり、豪雨ともなれば川があふれるのである。この緑道付近は目黒通りから下っているので、大量の雨が流れ込む。
夏から秋の台風やゲリラ豪雨はとても心配である。このような土地にマンション、特に地下にいろいろな設備のある建物は建てるべきではない。購入したら後悔するであろう。
２３６ （購入を検討中だが・・） について
このようなことは、マンションの広告だけではわかりませんね。
目黒通りから呑川緑道までは、高低差はどのくらいあるのでしょうか。
不動産を購入するとき、間取りや設備ばかり気にして、土地や地形については
調べることはしないので、お知らせくださりありがとうございます。
「モデルルーム公開中」の案内旗（？）が再登場！ がんばれ！！！
ここんとこ毎月DM来るんだけどそんな売れ残ってるのか？今いくらなの？
九州の被害を見て、ますます水害の怖さが分かりました。ハザードマップは重要ですね。
地歴について調べて下さった方がいらっしゃいますが、川に蓋をして緑道にしているという事は、いわゆる暗渠というものですか？
もし豪雨になれば川が溢れてくるとの事ですが、過去にそのような事例はあったんでしょうか？
最近では、２０１３年夏のゲリラ豪雨で溢れました。緑道は深さ５０ｃｍぐらいになり、
道路に近い玄関や車庫に浸水して大騒ぎになりました。
地下室のある家では浸水して大変でした。
そのような家では、現在、玄関付近に土のうを設置するなど１年中対策をしています。
戸建てを購入した住人は「土地のことを調べずに購入を決めて後悔している」とのことです。以上は戸建てへの影響であって、マンションの場合は、どうでしょうか。
一番怖いのは、地下への浸水です。地下室にはエレベータの機械設備、駐車場、電気設備などがあるでしょう。高層階に住んでいても心配です。
訂正します。
緑道は深さ５０ｃｍぐらいになり → 緑道の両側の道路は深さ５０ｃｍぐらいになり
電気設備や機械設備が、どういう位置にあるのかは確認したほうが良いでしょうね。。。
マンション自体は、
エントランスは高さを設けているので、おそらく浸水に対する対策をしているのだろうと思われます。
そこまでしているならば、
大切な施設も何かしら対策がしてあってもよさそうなんですけど。
仮に浸水の対策をしているのであれば、もっと宣伝しているはずでしょう。
ハザードマップで２ｍの浸水が指摘されているのに、この疑問に何ら公式の回答はありません。
今年のような梅雨が今後も続くようならば、より浸水対策は日本の住戸で必須になるでしょう。
244 「エントランスは高さを設けているので、おそらく浸水に対する対策をしているのだろうと思われます」について
エントランス正面側（南側の緑道側）と駐車場のある北側の高低差により、エントランス側を階段で数十ｃｍ高くしています。設計者が浸水を考慮して設計したものではないと思います。北側からは地下への駐車場に通じていますので、もろに浸水します。
この地域の水害ハザードマップが出ていますので、参照ください。
http://yakumo19.net/saigaijitaiou.htm#suigaimap
浸水深の目安は１～２ｍで、１階の軒下までつかる程度になっています。
マンションの設計者は、これを十分考慮して設計すべきです。
ハザードマップを見て驚きました。７年前に浸水したことも驚きました。
このような土地に地下室のあるマンションは不適であることを知りました。
不動産会社からはこれに関連した話や資料を得たことはありません。
マンションの購入は中止します。
8月から１０月は台風シーズン！
台風接近時、マンション前の道路がどのような状況になるか・・・
玄関や車庫前に土のうを置いて、すでに対策をしている住宅が見られます。
購入を検討中の方、地下への浸水など良く観察しておくと良いでしょう。
なんで、何度も何度も何度も同じ書き込み繰り返す人がいるんだろう？
「情弱が間違って買わないように、ネットでなんでも知ってる俺が、教えてやってるんだ！」って、頑張ってるのかな？
うーん、なんでなのでしょうね。同じ人が書いているわけじゃなくて、気がついた人が瞬間的に書いているだけかもしれないし…
公式サイトに「これからの資産価値」というコラムがあったけど
ここの場合は駅まで遠いという時点で
そこまで資産価値を重視している人は多くないように思います。
実家が近いとか、
環境があっているとか、
他のメリットを感じている人のほうが多いのでは？
物件広告を見て、なんだか高級そうなマンションだけど結構売れ残っているなあ、なんでだろ聞いてみよう、ってすぐ書き込む。
わざわざコメントをさかのぼって見ないんでしょうね。
将来何があるかわからないのに資産価値を重視しないのはどうなんでしょう。
資産価値をさておいても浸水対策をどうするのかという現在直面している課題もあるし。
物件概要欄に総戸数が28戸に対して販売戸数が6戸と書いてあるのですが
これはどういった意味なのでしょうか？
残り22戸は販売せずにどうされるものなのでしょう。
「販売戸数 ６戸、 総戸数 ２８戸」の表示は、昨年初めの販売開始時点から
変更ありません。現在の表示は、２０２０年８月７日更新となっています。
しかしながら・・・
１．実際の販売戸数が反映されていないようです。
２．実際、半数以上は入居しているので、この数字は見直しすべきです。
販売を担当する野村不動産が、このような嘘の表示をするとは驚きです。
直ちに修正してください。
夜間、このマンション前を通ることがありますが、大部分の住戸には
明かりが点いています。あと数戸で完売になるでしょう。
あんたら何言ってるんだ？
販売戸数と総戸数でぐぐれ。
見直し、修正するべきはどっちなのか分かるだろう。
販売は、かなり足踏みをしているという状態なんですね。。。
値段も値段だからというのと、
その割に、駅にも遠いというのがあってなのかもしれないです。
純粋にマンションとしてみた場合は
収納もあり、暮らしやすいとは思いますが。
こういうタイプのマンションだと
値下げなどもあまりしなさそうですよね。
自由が丘まで徒歩数分の住民です。
あの界隈は、駅から単純に遠いだけでなく、道路がヤバイです。
自由が丘まで歩く人は稀でしょうが、歩いたとして目黒通りまで上り坂
超えたら今度は駅まで延々と下りです。逆は更に辛く、峠を越える感じ。
なお自由通りも学園通りも道が狭い割にバスや車がひっきりなしなので子供や年寄には危険。
裏道を勧めますが、それにしても遠すぎます。
チャリも辛いからスクーターで買物はありですが駅前駐輪場はなく通勤用途は無理。
（その場合、都立大かひょっとしたら駒沢大学に行く方がマシかも？）
そもそも八雲は陸の孤島。車は必須だし、水害より交通不便とどう向き合うかがカギです。
八雲の住民です。
以下は 「258 匿名さん」の投稿に対するコメントです。
「自由が丘まで徒歩数分の住民です」
→ 羨ましい。
「あの界隈は、駅から単純に遠いだけでなく、道路がヤバイです。」
→ 公式（不動産会社発表）には自由が丘駅から徒歩１４分。
駅から遠いと感じたことはありません。
「自由が丘まで歩く人は稀でしょうが、歩いたとして目黒通りまで上り坂
超えたら今度は駅まで延々と下りです。逆は更に辛く、峠を越える感じ。」
→「自由が丘まで歩く人は稀」は間違いです。
通勤通学や買い物にほとんどの人は駅まで歩いています。車の少ないカトレア通り
を利用すれば、楽に駅に着きます。峠を越える感じはありません。
「自由通りも学園通りも道が狭い割にバスや車がひっきりなしなので子供や年寄には危険。 裏道を勧めますが、それにしても遠すぎます。」
→ 確かに学園通りは狭いので危険を感じることがあります。しかし、カトレア通り
を利用すれば、車が少ないので安全です。遠すぎることはありません。
「チャリも辛いからスクーターで買物はありですが駅前駐輪場はなく通勤用途は無理。
（その場合、都立大かひょっとしたら駒沢大学に行く方がマシかも？） 」
→ 確かに自転車やスクータは利用しにくいですね。徒歩が一番です。
都立大学駅も利用できます。
「そもそも八雲は陸の孤島。車は必須だし、水害より交通不便とどう向き合うかがカギです」
→ 「八雲は陸の孤島」は大変失礼です。実際住んでみて八雲は交通便利と感じています。
東京駅までバスで乗り換えなしで行けます。二子玉川や田園調布、渋谷へも乗り換えなしです。
車はなくても不便を感じません。交通不便とは思いません。
住んでみて初めて感じるのは、水害に対する不安です。８～１０月は台風の心配で
安心して生活できません。「八雲は水害の孤島です」
９月４日の朝日新聞によると
「８月２８日から不動産取引の際、水害リスクの告知が義務付けされました。
これまで買い手は聞こうとせず、不動産業者も余計なことは言わなかった」
とあります。このマンションの今後の取引には、ハザードマップの説明が
追加されることになります。要注意ですね。
まず言えるのは呑川も目黒川も野川も九品仏川も皆川沿いは災害リスクがあります。
あと距離感の問題ですが、個人差があるから一概には言えないけど広告で徒歩14分はやはり遠い。
普通は1分間で80ｍも歩かないし信号待ち＋坂道がキツイからです。
自由が丘から目黒通りの先まで毎日往復するのは2駅先の尾山台駅まで歩くようなものです。
確かに昔からの住民はそんな距離でも慣れっこでしょう。でもそれを普通と思ってはいけない。
目黒通りと駒沢通りの間（特に深沢や八雲3丁目など）は陸の孤島と呼ばれても仕方ない（1、2丁目は別）
普通の都民は時間に不正確なバスなど使わなくても電車とマイカーでどこにでも出かけます。
現に私は年に2，3回しか都内では乗りません。それにバスで東京駅などあり得ない。
そのネガを補うメリットがあればいいけど（全室駐車場確保とか坪単価3百万以下とか）
今やマンションは駅7分以内でなければ、本当に売れませんから。
別に八雲を非難しているわけではなく、常識的な感覚を土地勘のない人に伝えたかっただけです。
自由が丘の冠名をつけるからややこしくなる。
ガーデンパレス八雲3丁目もしくはガーデンパレス都立大学なら誰も騙されたとは思わないでしょう。
八雲でも、自由が丘や柿の木坂、碑文谷､洗足、平町、大岡山に近いブランド力はあると思うし。
マンションのネーミングが八雲だと、多分、この辺りに詳しい人以外はどこにあるのかパッとイメージが浮かばないんじゃないかと思います。
マンションの名前って、どこにあるのかわかりやすいっていうのも
売るときのポイントの一つだと思いますから…。デベ側の都合だけでもないように感じます。
正直、私も八雲の方がいいなと思うのだけど。
総戸数が２８戸で、販売戸数が７戸になっています。全体の４分の１が売れ残っているということでしょうか。あと４カ月で完成後２年になります。マンション業界のことはよく知りませんが、この売れないマンションの問題点は何でしょうか。
駅遠、水害、高い、終わり。
駅遠・・・自由が丘駅から徒歩１４分は、高齢になると１６～１８分～２０分
になるので、かなり遠いと感じます。
水害・・・今までの投稿を読むと、かなり危険地帯であるようです。
ホームページにハザードマップの説明を追加掲載してほしい。
高い・・・１憶円前後の金額はかなり高価で、この金額なら都心のもっと便利な
場所の物件を探しましょう。
ここを考えられている方は、
駅までは基本、歩いていこうと考えている方が多いのでしょうか？
自転車だと一番いいのでしょうが、
現状を考えると
記載されている最寄り駅、どこも駐輪場はあまり数が多いようには感じられないです。
ですので、結果的に徒歩で駅まで行くということになりそうですね。
前の方の投稿でも書いてあったけど、
ここの場合はバスで異動する人が多いんじゃないですか？
駅まで日常的に歩いていくのは、この距離だと流石に難しいと思う。
特に天気が悪い日、真夏の朝からとても暑い日など。
バス自体は本数も多いらしいので、通勤で使えるのは。
バスの本数が多いなら朝でも座って行けそうですね。
自転車でも良いんでしょうけど坂があるということなのでそこがネックになってくるかと。
しかしながらここの駐輪場は戸数分しかないようですね…。
お子さんがいる家庭は二台三台と持つところも多いですが、この台数分だとあまり増やすことも出来ずなかなか難しいところかと思います。
ハザードは気になるが日当たりよい部屋がかなりディスカウントされるなら買う
これだけ敬遠されていると、リセールがかなり気になるのですがどうでしょう。
リセールは楽ではないように思います。
というのも、やっぱり駅からの距離というのがかなり影響してくると思うので。
だからここの場合は、
本当に永住する人向けっていうことになってくるのではないですか？
値段があとは安ければなぁ。
永住するとなると、ますます駅距離や、ハザードマップが気になるところなのではないでしょうか。
確かに駅からの距離は気になるかな
逆にいうと、駅近ではないというところから静かに暮らせるというメリットはあると思います。
ターゲットはファミリー世帯なら駅から多少遠くても需要はあると思いますよ
平米数も７０㎡以上あるので４人家族でも十分暮らせる広さだと思います。
ファミリーなら永住で考えている方も多いと思いますね
子どもはいずれ家を出ていくでしょう。
老夫婦としては７０㎡以上もいらないし、駅距離はますます気になる。
これからの少子高齢化や核家族化を考えると、広くて（高額）駅遠物件はリセールは難しくなると思いますよ。
自由が丘の名が泣きそうですね。この立地では、住人も後ろめたくて自分のマンション名を口にしずらそう。なんか嘘ついてるみたいで。
路線バスが便利でも、駅までの距離を思うとなかなか難しいようですね。
ここの場合は
投資目的の人がほとんどいないような状態なのではないか？とは思われます。
もう住民の方がいらっしゃるので
管理組合自体は組まれているのですよね？
管理費や長期修繕計画などは、デベが現状では払っている状態なのですか？
完成後に完売しないと、販売主が管理費、修繕積立金、固定資産税などを支払うことになります。
初期投資も回収しないといけないのにお荷物でしかないので、デベにとっては、いかに販売前に全戸売りさばくかが至上命題なのです。※住友不動産除く
先日チラシ入っていて、H type（3LDKの107号室、73.76m2/22.31坪）の部屋が8,646万円から7,980万円に値下げとなっていました。
同内容のメールが届きました。
あくまでも個人的な感想ですが、6000万でも他を当たります。
6000でも安物買いの銭失いですよ。
リセールは絶対に厳しい。
まあ実際は値引きして8000弱なのでますます厳しいですが。
最近家探しをしていてこの物件を見つけましたが、ここを読んで勉強になりました。ありがとうございます。
マンションの設備とかはいいとは思います。
マンションって立地を気にする人がおそらくほとんどで、
それを思うとこの場所はなかなか…。
かなり強気の価格のように思います。値下げをされましたけど。
ただ、専有面積は確かに広めではある。
日常的に電車通勤などしていなくて、だったらいいのかもしれないですね。
この地域に住んで約３０年になります。ご参考までに記します。
若いときは、この地域は環境もよく、交通便利で、買い物など不便を感じず、快適な毎日を過ごしました。しかし・・・高齢になった現在では、快適な生活とは言えない状況です。
１．駅（自由が丘、都立大学）まで遠い。高齢になると徒歩２０分近く要する。
２．買い物は駅近くまで行く必要がある。家近くには限られた店しかない。
３．毎年の台風や大雨が怖い。浸水の恐怖がある。
など、若いときには気が付かなかったことに心配しています。
この地域に住もうとしている方は、高齢になったときのことも考えてくださいね。
長く住むには良い物件なのかなー
この距離だと電車でどこかに行くのに躊躇してしまいそう。
車を持つとお金が飛ぶし、自由が丘は道が狭く、停められる場所がないので、車だと買い物ができない。やはり１０分前後の距離でないと厳しいかも。
285 匿名さん の続きです。
駅まではバスを使うこともできますが、バス代（往復４００円以上）がバカになりません。徒歩の場合、上り下りの坂があり、快適な歩行ではありません。
買い物後、上り坂を歩くのはしんどいです。
近年、ゲリラ豪雨が頻繁にあります。このマンション前は昔、川であったところです。そのため、玄関や車庫への浸水があります。特に台風の季節は心配です。
自宅を購入するときは、その土地のこと（高低）は考えないでしょう。
そのことが、将来、後悔することになるのです。
285&288 の匿名さんの投稿が参考になりました。
不動産を購入する場合、将来のことはあまり考えませんね。
このマンションについて言えば、買い物が不便、低地のためゲリラ豪雨の影響など
十分考慮のうえ購入を考えましょう。
２０１３年７月、台風でないのに、ゲリラ豪雨に襲われました。このマンション前の道路は、浸水し、大騒ぎになりました。地面より低いところの玄関や車庫は浸水しました。区から罹災証明を発行してもらいました。この地域には、道路より低いところに玄関、車庫、機械室、地下室などを設けてはいけません。
このマンションはどうでしょうか。
1階は浸水が恐怖。
多分出口はない。
2階で7000万になったら買いたい。
電気設備は地下にあるので、浸水したら２階も大変ですよ。
購入前に不動産会社から「地下浸水の危険」について説明はないでしょう。
地下には駐車場や電気設備、機械設備があるので、浸水すると上階に影響します。
武蔵小杉の例で実証済みです。
このマンションを買うと後悔するでしょう。
豪雨に弱いという土地の特性を知らずに設計されているから。
玄関側（南側）は階段で数10㎝高くなっているが、北側は道路と同じ高さだから。
地下に駐車場や電気・機械設備を設けたのは失敗。
2013年のゲリラ豪雨から８年、再びこのような豪雨に見舞われたらと思うと怖い。
このマンションはどんな被害にあうだろうか。
水害が不安で、東京水道局に確認したところ、呑川幹線増強工事が今行われており、３年後に新下水管の運営を開始する予定らしいです。そうなれば、このあたりの浸水リスクはかなり軽減されハザードマップの表示も変わってくるだろうとのことでした。情報として、ひとつ勉強になりました。
３年後ですか。それまで台風やゲリラ豪雨による被害がないことを祈りましょう。
浸水の可能性がネックですよね。
歳もとってきてるので逃げる自信がないです。
デマが飛び交ってるが、地下に電気設備は無いよ。気になるなら、販売会社から直接説明を受けると良い。
そうなんですね！ありがとうございます。
電気設備の位置なんて
モデルルームに行った時に優先事項として聞くことじゃないし、
どうしても確認のしようがあまりないんですよね。
直接２９９さんは説明をうけられたんですね！！
今日（３月２７日）は土曜日で、このマンション前の呑川（のみがわ）緑道の桜並木は満開で、多くの人々で賑わっています。建物と桜の両方に興味のある方は是非この機会に訪れてください。明日の日曜日は雨の予報なので、今日中にどうぞ！
1階が57㎡程度で6,530万円で売り出し中ですがなかなか買い手はいない模様です。
理由は3つあります。
①自由が丘からも都立大学駅からも徒歩15分かかるので将来的なことを考えるときつい。時代は駅近マンションです。
②価格が強気過ぎる設定です。2年以上も売れ残っているのでせいぜい5,000万円程度の物件です。
③水害の心配があります。
それでもHP上ではあと２戸なんだね。頑張ってるね。
おそらくバルクセール状態なんだろうけど、そういう情報はずっと残る。
つまり今は良くてもリセールで痛い目を見る。
確かにモデルルームで電気設備の場所は聞かないですね。
現地モデルルームがあれば検討する部屋とせいぜい共用施設をチェックするくらいで
電気系統や構造系までは気が回らないかもしれません。
これから行く方には是非聞いていただきたいです。
公式サイトを覗きに行ってみるともう残り1戸の状態で
完売まで秒読み段階なんですね。
最後なので値引きがあるかと思いましたが特に記載はないようです。
あと、こちらの駐車場は9台のようですがまだ空きはあるんでしょうか。
完売しました。建物完成から２年半かかりましたが、めでたく完売です！！
この掲示板は終了です。
公式URLで確認しました。「販売中」の旗はもう見られないですね。
中古で57㎡が7,980万円で出ているようですね。
売り出し中のときは6,500万円程度だったので、諸経費考えてもかなり乗っけてますね。
