ガーデンパレス自由が丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都目黒区八雲3丁目95番3（地番）
交通：東急東横線「自由が丘」駅 徒歩14分
東急大井町線「自由が丘」駅 徒歩14分
東急東横線「都立大学」駅 徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.69平米～81.53平米
売主：第一交通産業株式会社 三信住建株式会社
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/146/
[スレ作成日時]2018-11-04 13:41:33
目黒通りの北側で「自由が丘」の名前は無理がある。普通に八雲でいい。
マンションの目の前は桜並木が広がっているのでしょうか。桜が咲く時期には賑わいそうですし、きれいなんでしょう
元よりの駅は自由が丘駅というよりは都立大学駅の方が近いのかな
ただ、自由が丘駅の方がアクセスが良さそうですから利用するなら自由が丘駅になりそう？実際に歩いてみないとわかりませんが。
桜並木といえば聞こえがいいですが、正式には「呑川緑道」といって下には川が流れています。
夏などは川の匂いがしますしハザードマップには浸水危険性が高い表示になってます。
こちらは地下があるようですが、周りの戸建ては1階をガレージなどに使っているお宅が多いです。
新春モデルルームOPENという事になっているので、おそらく年が明けてから、もっと情報が出てくる形になるのだと思います。
どういうグレードでやっていくのか、
どういう価格帯なのかと言うのはその時にならないとわからないのかなぁ？周りの相場をそれまでにある程度把握しておくのも良いかもしれません。
建物の竣工時期そのものが1ヶ月くらい変わったのですが、
そういうことはよくあることなんですか？
好意的に見れば、何かトラブルがあっても無理して工事を急がず、
きちんと解決させて、その結果、スケジュールが後ろにずれ込んでしまったということになるかと思います。
どうして変わったのかということも含めて
理由は教えてもらえるものなんですか？
内廊下設計になっているので、高級物件で売ろうということなのかなと思います。
ただ駅まで遠いマンションです。
どういう価格帯のつもりなのかが読めないなと感じました。
すごく高くしてしまうと、うーん、だし。
ふつうの価格帯にして、
それでマンション自体に付加価値を着けて魅力を高めようとする感じなのかな。
地下1階は何になるのでしょう。
駐車場も9台とあるだけで機械式なのか平面なのか屋内なのかまったくわかりません。
自転車置き場は戸数分しかないみたいなので、ファミリー層はどうするのかなと疑問。
自転車を持たない人と家族で複数台持つ家庭とのバランスが良いといいのだろうけど。
内廊下は日中でも照明が必要なイメージがありましたが、ここの場合は自然光が入るようになっているのがいいなと思いました。
呑川緑道および両側の車道は、ゲリラ豪雨になると５０ｃｍ程度の深さの雨水がたまり、
地下ガレージや地下室が浸水することがあります。
この物件は、道路から３～４段の階段の上に玄関があるようですから、１階に直接浸水することはないでしょうが、地下があるということなので、心配です。
この物件の近くの一戸建てに、地面より低いところに玄関やガレージ、地下室がある家があります。住人の話では、「家を建てるとき、購入するときはこの情報を知りませんでした。ゲリラ豪雨で浸水するので、今では後悔しています」ということです。
この物件には地下があります。地下にはどのような設備があるのでしょうか、駐車場だけでしょうか。機械室があると心配です。
「ガーデンパレス自由が丘」という名称は適切ではありません。
この地域は「八雲」ですから「ガーデンパレス八雲」が正しいと思います。
自由が丘駅まで徒歩１５分程度かかります。目黒通りに面していれば「自由が丘」でも
いいでしょうが、この物件は目黒通りに面していません。
この地区（呑川緑道沿いの地区）には、地面より低いところに車庫や地下室、機械室などを設けてはいけません。条例で決まっているわけではありませんが、豪雨で浸水する危険があるからです。過去の例では、２０１３年夏と２０１８年夏に浸水しました。この物件の設計者にはこの情報が知られていないのでしょう。この物件の購入を考えている方はご注意ください。
去年の夏も浸水してるんですか。
ここの建築中のことになるかと思いますが、現地はどんな感じだったのでしょうね。
地下部分は駐輪場・駐車場として使われるのでしょうけど、そうなると車が心配になってきますね。
対策がきちんと取られているかどうか、営業さん等から説明されるのか知りたいところ。
物件概要からするとそろそろ完成ですね。イメージイラストになってる外観、リアルなものに合えてくれると嬉しいですが。
呑川沿いの豪雨時の浸水は思いのほか発生頻度が高いですよ。普通なら床上浸水まではないと思いますが、玄関や駐車場を彫り込んでいる場合は床上浸水もあるかもしれません。
うちは等々力6丁目なのですが、八雲三丁目隣接の深沢一丁目の呑川緑道沿いのご家族から、大雨の時は苦労されているという話をよく聞いています。
豪雨対策について、設計者側からの説明を聞きたいものです。
地下室には、駐車場や機械室などがあるようで、住戸はありませんが、
（１階：８戸、２～３階：各１０戸、合計２８戸）
地下室が浸水すると生活に大きな影響が生じます。
八雲よりも自由が丘のほうがマンションの注目度は高いでしょうね。
ワイドスパンの間取りは室内が明るいでしょう。
廊下がクランク式のため玄関先から室内が見えない作りになっています。
これはプライバシー確保ができるのでいいでしょうね
現地近くに用事があり、工事状況を見ました。植栽も終わり、ほぼ完成です。
完成予想図のとおりです。ただし、桜はまだ咲いていませんが・・・
エレベーターがない！
敷地配置図（１階）を見ると、階段は２個所にあるが、エレベーターの場所がないようです。３階建ての建物だからエレベーターの設置義務なしということでしょうか。
大きく重い荷物や、家具、ベビーカーなどを運ぶとき不便でしょう。
エレベーターのないマンション。売れるかな？
名無し
[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]
駅までの近さを優先に選びたい人にはちょっと厳しいかもしれませんが
どのプランも専有面積が広めで部屋の配置も良い感じです。
ウォークインクローゼットがあれば、尚よかったかもしれないですね。
「ガーデンパレス自由が丘」が竣工！
価格を知りたい。
昨年秋から今年春にかけてこの近くにマンションが３棟完成しました。
エクセレントシティ自由が丘 ２２戸
グランレジェイド自由が丘 ２３戸
ガーデンパレス自由が丘 ２８戸
戸数合計＝７３戸
人口が急増しますね。
正直、あまり駅から近いエリアではないのに、マンションがこんなにできるって
それだけ需要があるエリアなのですか？
なんとなく、自由が丘素敵だなぁくらいにしか思っておりませんでしたので、
驚きがありました。
このあたり自体は、生活の利便性というのはどうなのでしょうか。
スーパーマーケットはあるのか、クリーニング店はあるのか、
病院はあるのかなどが特に大切になってくるのかしら。
住所は八雲（やくも）なのに、不動産会社は自由が丘という名を付けたがりますね。
この場所は、2駅（自由が丘と都立大学）を利用でき、どちらの駅にも徒歩１５分程度で便利です。
徒歩３分のところにスーパーがあります。駅付近には東急スーパー、家電の山田電機、書店、薬局、都市銀行、郵便局、各種医院もあり、日常の買い物、用事は徒歩圏内でOKです。
この地域の人は、医院で紹介を受け、東京医療センターを利用するようです。
ホームページによると2月から建物内モデルルームの見学ができるとのことです。
見学の予約には、見学者の氏名、住所、電話、メアドなどの情報を伝えなければなりません。この情報を伝えずに単に見学だけできると良いのですが、無理でしょうか。
売主の三信住建のホームページに間違いがあります。
TOPぺージ→新着物件→２３区の物件→ガーデンパレス自由が丘
この完成予想図が間違っています。
この図は、「グランレジェンド自由が丘」の完成予想図です。
No.28の投稿について
１月３０日、間違いは修正されました。
1階が半地下？？駐車場のしたに部屋があるみたい。なんだか変な設計ですね？
NO.31の投稿について
この情報の根拠は？
１階は半地下ではありません。正面玄関は地面から約１ｍの高さにあります。
地下にあるのは駐車場や機械室でしょう。
来週から見学会が始まります。確認してみましょう。
２月８日
「建物内モデルルーム公開中」の看板が出ました。
１０種類の間取りプランもこの看板の中に表示されています。
外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。
モダンな感じがして、女性には特に好まそうだと感じました。
また、高層マンションが増えていますが、
低層階のほうが何かあった場合も外に出やすいですし安心だと思いました。
外観を見てきました。
正面玄関側（南側：桜並木のある緑道側）のデザインはとても良いです。
道路から４段の階段を上がったところに玄関があります。階段の横には斜面が設けてあり、
ベビーカーでも楽に入れます。
北側には駐車設備（機械式）があり、地下に駐車するようになっています。
心配なのは、豪雨のとき浸水することです。もし、機械設備があるとどうなるでしょう。
この地域には地下室を設けることは厳禁です。
浸水被害が何度も起きています。心配です。
人それぞれと感じました。
私は賃貸、もしくは老人ホームかと、思う見た目と思いました。ガラスのバルコニーの手すり？が残念に感じました。
１階 南側：３戸 北側：５戸
２階 南側：４戸 北側：６戸
３階 南側：４戸 北側：６戸
合計 ２８戸
南側住戸は桜並木のある緑道に面していますが、
北側住戸は東または西に窓、ベランダがある造りになっており、
隣家に近接しています。
したがって、南側の住戸から売れていくでしょう。
価格差を大きくしないと、北川は売れ残るかも・・・
北側住戸に日があたるのは朝または夕方ですね。
昼間は全く日があたりませんね。売れるかな・・・
特に北側住戸の１階と２階は、隣家（２階建て）に近接しているので、
１日中 日が当たらないことになるかも。
購入を考えている方は、ぜひ確認してくださいね。
目と鼻の先に賃貸アパート、1階は庭なし共用部分のため管理人が頻繁に出入りするのか？ベランダが狭く賃貸に見える。
北側の住戸は、昼間から照明が必要になるかも。
北側の住戸を購入することを検討している方へ、よく考えてから決断を！
野村不動産のホームページには
「桜並木に寄り添う 第一種低層住居専用地域に 都心プレミアムレジデンス
〈ガーデンパレス 自由が丘〉、誕生」
と書かれています。
これは南側の１１戸だけに言えることで、北側の１７戸には当てはまりません。
北側の住戸を購入したら 後悔しますね。
価格はいつ決まるのか？
８０００万～１億２０００万円？
28戸で完成後販売。正直、駅は近くないですが、すごく自信がデベにはあるということなんだと思います。
桜の木が本当にああいう風になるのならば、春はきれいだろうし、
夏は葉が日差しを和らげてくれるでしょう。
いろいろな方向に間口があるので、人気は分散するようになるかもしれないですね。
朝しか家にいないならば、東向きの方がよいでしょうし。
近くの一戸建てに住む人に聞いてみました。
「この緑道近くの家に住んで数十年、桜の季節は確かにきれいですが、桜を楽しめるのは１～２週間だけで、あとは散る桜、秋には落ち葉の処理が大変です。これを怠ると豪雨で排水が処理できず、地下に浸水して大騒ぎ。案内にあるような素晴らしい場所とは思いません」
バルコニー側からは桜が眺められるのは四季を感じれて、見た目は良いのかもしれませんが、４５さんのレスにもある通りそれなりの弊害もあるようですね。浸水してしまうのはちょっと怖いかな。
桜の咲く時期は見た目もきれいですが桜の時期だけで他の時期は毛虫が落ちてきたり、
桜の実が落ちてきてつぶれて周辺が汚くなるということもあるのがデメリット
投稿４５の続きです。
「この地へ転居した当時は若かったので、駅（都立大学、自由が丘）までの徒歩１５分は遠いとは感じませんでした。しかし、高齢になった今は、多くの店がある両駅周辺までの買いものに出かけるのはしんどいと思うようになりました。やはり駅に近いところに住まいを構えたほうが良かったかなと思います」
駅自体は遠いかもしれないですが、ここはすぐ近くに路線バスのバス停があります。
だから、特に交通の便が悪いというわけではないのでは？
専用バスレーンもありますので、朝の時間帯は優先的に走ることもできるわけで。
公共の交通機関がすぐ近くにあるのは
年を取ったときにはとても大切になってくると思います。
施工会社にこのような評判がありましたが、大丈夫でしょうか？過去のことならいいですが・・・https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47615/4/
価格が発表されました。
販売時期：第1期 ３月１６日～２３日
販売価格：６，４８８万円～１２，４８８万円
販売戸数：未定
間取り：１LDK～３LDK
敷地面積が１４００㎡の土地に２８戸。１戸あたり平均５０㎡（１５坪）
この地域は坪３００万円ぐらいと聞いています。
販売価格のかなりの部分が土地代ということですね。
３階建ての低層マンションですから、土地代の占める割合が高いですね。
販売価格の半分が土地代？
ちょっとあんまりわからないのですが、
仮に価格の半分が土地代だとしたら購入者にとってそれはどう影響しますか？
将来的な資産価値とか、売却時の価格に影響したりするのでしょうか。
土地の価格は全体の価格の中でどれくらいの割合なのかは、聞いてみないとわからないことの一つだと思います。
建物自体は消耗するものなので、土地と建物の価格の割合がどちらに比率があれば良いのかは、考えればわかってくることでしょう。
デザインは、自由が丘ということでもっと華やかな感じになるのかと思っていましたが、
意外と落ち着いていますね。
これだったら、
好みが分かれないだろうなとも思いました。
桜が満開です。
緑道の各地で花見会が開かれています。
このマンションの近くでも「みやまえ桜まつり」という会が開かれ
多くの人々で賑わっています。最高のシーズンですね。
公式ＨＰの物件概要を見ると、
総戸数２８、販売戸数は３戸になっています。
これはどういう意味でしょうか。
すでに２５戸は販売済み？
第二期物件とは？ 先着物件とは？
ＨＰにこのような言葉が出てくるのですが、お分かりになる方説明お願いします。
第二期は、まだ売り出していなかった物件
先着は、第一期で売り出したが客がいなかった物件
一般的に新築マンションの場合、期分け販売で登録抽選方式を採用する。登録抽選方式は、登録期間を設定してその間に同じ住戸に複数の登録があったら抽選。先着物件ってのは文字通り先着順。期分け販売している場合、その前の期の売れ残りを先着順で販売するったの一般的。
初めての購入検討だと知らないことだらけだよね。
最新情報（４月５日現在）
第１期販売住戸：９戸 抽選日：３月２３日 先着販売住戸：３戸
このことは ６戸売れて ３戸売れ残ったということでしょうか。
第２期販売住戸：５戸 販売予定時期：５月
売れ残ると先着順で販売するということなら、最小から全部売れば
買いたい住戸を買えるるのに、よくわかりません。
訂正 最小から → 最初から
完成から３カ月。どれだけ売れたのかな。
情報では全２８戸中、まだ６戸しか売れていないらしい。
駅から徒歩１５分がネックになっているのか？
それとも他に理由があるのか、知りたい。
62匿名さんへ
高齢者側から、その理由として考えられること
１．自由が丘駅から徒歩１５分（約１２００ｍ）、坂道あり
２．徒歩５分以内にスーパー（店名ガーデン）が１店だけ
など
高齢者は歩くスピードが遅いので、駅まで徒歩２０分ぐらいかかります。
バスの便がありますが、往復４４０円の運賃を払う気にならないでしょう。
近くのスーパー（ガーデン）の商品は高めの値段なので、駅に近いスーパーを
利用したくなるでしょう。
書店、銀行、電気店、衣料品や日用品店などは近くにないので、
駅近くまで行かねばなりません。
若い人には住みやすいけれど、高齢者には住みにくい場所です。
このマンションを購入する際には、
マンション自体の検討の他に、環境（交通や買い物の便、医院など）を
調査しておく必要がありますね。
桜が散り始めた。
道路はピンク色だが、雨で花びらが道路から排水溝に向かっている。
掃除をして花びらを取り除かないと地下に浸水の危険だ！
家の周りに桜の木が植えられているのって今までにありませんでしたので、
ちょっと新鮮といいますか、なんか素敵だと思います。
駅の距離をみると、今は良いかもしれませんが老後がどうかという感じですね。
桜を売りにしてるマンションは時々ある。ただ、桜って散った後の掃除とか毛虫とか意外に厄介な木。
近くある桜を眺めるが得策。
結構駅まで距離ありますね。
老後の事考えると違い方が便利なように思いますが、
ある程度駅から離れている方がのんびり暮らせるような気もします。
機械式駐車場に６台となっていますが、６台すべて地下に駐車することになります。
豪雨による地下浸水に対する対策はできているのでしょうか。
案内掲示板に「老後の住まいに人気のマンション」と書かれています。
バリアフリー、管理体制、安全安心な設備などだそうです。
高齢者用に設計されたマンションとは知らなかった。
金持ちの高齢者なんているのかな？
高齢者向けの住宅だったとは！ 知らなかった。
古い自宅に高齢者夫婦だけで住んでいると、維持管理が大変なので、自宅を売却してこのマンションに移り住むという方法も考えられますね。
見学するためには、個人情報（住所、氏名など）を伝えなければいけません。
参考にするために、匿名で見学申し込みできますか。
見てきました。
「老後のお住まいとして 人気の新築マンション」
・バリアフリー
車椅子での生活も考慮に入れた段差の少ない暮らし
・セキュリティ
鍵一本でお出かけOK 防犯センサー付きサッシ
・管理サポート
２４時間３６５日かけつけ体制
水、煙のトラブルでも安心
・先進設備
生ごみ処理機、冷暖房など便利で快適な設備
とあります。
高齢者ばかりでなく、どの年齢層の人にも人気がありそうですね。
７８匿名 について訂正
見てきました。 → 案内掲示板を見てきました。
（建物内部を見てきたのではありません）
マンション近くに住む知り合いからの情報です。
４月２９日、郵便受けにこのマンションの広告が入っていました。
Ｇタイプ（２０７号室）：販売予定価格 ６，９９８万円
月々返済額 １７万円、借入金額 ６，６４０万円、頭金 ３５８万円、期間 ３５年
となっています。そして部屋の写真が添付されています。
このＧタイプは北側の住戸で、バルコニーは西側にあります。
ところが、写真の部屋の窓には満開の桜が見えます。桜は南側に咲いているので、
この写真はＧタイプではありません。
Ｇタイプの窓（西側）からは隣の建物が見えるだけです。
物件がなかなか売れないので、いろいろな手を考えているのでしょう。
購入を考えている場合、実際の物件を詳細に調査する必要があります。
完成から４カ月。入居者の感想を聞きたい。
えっ？ 入居者いない？ 売れていない？
割高なので、お金のある高齢者夫婦のためのマンションなのかもしれないですよね。
Yahoo！不動産にもマンションのページがあります。
ファミリー層ではなくて、夫婦2人くらいがちょうどいい広さで、1LDK、2LDKの部屋もあります。3LDKもあるものの、広さは最大で81.53㎡。
入居は2019年7月なので竣工前に完売したらいいと思うものの、価格は最低でも6948万円からで、価格は高い・・・。高いものだと1億1858万円や1億2488万円の物件もあります。買える層は限られてくるはずです。
購入するなら、バルコニーが南側（桜が見える）にある住戸（Ａ～Ｄ）。
Ｅ～Ｇは西側、Ｈ～Ｊは東側にバルコニーがあり、隣の住戸が見えるだけで、
日が当たらない。
Ｅ～Ｊを購入すると後悔しますね。
（狭い、日があたらない、隣の屋根が見えるだけ）
バスアクセスが充実しているようですから、ご高齢の方の移動手段としてはバス移動というところは
非常に利用しやすく住みやすそう。
高年齢の方が結構いらっしゃることに関しては、小さな子供がいる家庭や昼夜逆転のお仕事をされているという方にとってはマンションとしては
住みにくそう。
子供がいるとどうしてもうるさくなってしまいますから、肩身が狭い生活になってしまうということにもなりかねません。
同じような世帯が揃っているほうが住みやすいですね
敷地に対して、建物の占める割合が、高めになっているのでしょうか？でも2方向からマンションに入ることができるので
マンションの敷地内の動線は
そこまで悪くはないのかなと思います。
人と車の動線は、完全に分かれているところは
いいところに上げることはできるのかなと思いました。
ホームページのトップページに「Ｄtype３０４号室」の写真が出ています。
この写真の右下に「２０１９年２月撮影」と表示されています。
窓の外には桜が咲いていますので、この写真は合成したものでしょう。
実際の写真ではないことを明記すべきです。
24時間365日対応の駆けつけサービスは
特殊工具を必要としない30分以内の作業であれば無料となっているようですが、
これってどれくらい管理費に影響しているんですかね。
応急処置までが無料なんですね。
それであっても24時間体制で対応してくれるので、
入居者にとってはとてもありがたいサービスですね。
フルタイムマイボックスって、宅配ボックスが自分の家用で、郵便物と複数の宅配便を置くことができるということみたいですね。
プラスして、共用の宅配ボックスがあるということなので、
他の人が通販しまくってボックスを占拠してしまったみたいなのは
少なくなって来るのかもしれないなともいました。
桜並木沿いは魅力的ですね。桜が終わっても緑が映える立地で悩み中です。
ＨＰの桜の写真には下記に記載がありますね。
※掲載の写真は、2019年2月に撮影したものに一部CG加工を施しています。
※掲載の室内写真は、モデルルーム（Dtype304号室）を撮影（2019年2月）したもので、エアコン・造作家具・アクセントクロス・照明・装飾用小物等オプション（有償）も含まれております。また、家具・調度品等は販売価格に含まれておりません。また、室内写真に2018年4月に撮影した桜並木を合成しCG加工を施したもので実際の住戸からの眺望と異なります。眺望は階数・住戸タイプにより異なり、将来にわたり保証されるものではありません。予めご了承ください。
どのくらい売れたのかな？
第2期の販売時期が当初６月上旬だったけれど、今は７月上旬になっている。
近くに２棟のマンションが完成しているが、完売したとは聞かない。
不動産の不況時代に突入か？
第1期の物件は３月に７戸売り出したが、６月現在、２戸が先着物件になって売れ残っている。第２期物件は５戸で７月までに売れるとは考えられない。入居開始は７月末。
売れない理由は何でしょう？
・若い人：価格が高すぎるので、ローンを組んでも支払いは苦しい。
・高齢者：自宅を売却して購入できるでしょう。しかし、駅から徒歩１５分とはいっても
高齢になると歩く速さが遅く、２０分ぐらいかかるので、遠いと感じる。
近くに住んでいる者です。毎日のようにこのマンション前を通ります。
ＨＰを見ると、午前１０時と午後２時の２回見学予約できるようになっています。
この時刻に来訪者を見かけません。どうしてでしょうか。
１階の道路側住居の一室には明かりが灯っています。
恐らく不動産会社の事務室として使用しているのでしょう。
このマンションの不人気の理由を知りたいものです。
若い人でも駅までのこの距離はどう思うでしょうか。
慣れれば良いかもしれませんが、やっぱり老後のことを考えるとという部分もあります。
しかし自然も多くで個人的に住み心地は良さそうな気もしています。
若くてこの価格帯を検討できる層は共働きなので、駅徒歩15分は時間の面で少し嫌なのかも？と思いました。
我が家はそのクチで、やはり駅徒歩がネックで見送りました。
とてもいいところだったので、老後に中古で買って住めたらいいなあと思いますが、他の方の書き込みを見ていると、老人にも駅から遠いのは辛いんですね。
夜、このマンションの前を通りました。上を見上げると３階の住戸のひとつに照明がついていました。すでに入居が始まっているのでしょうか。それとも何か理由があるのでしょうか。単に照明の消し忘れか？
共働きだと確かに徒歩14分は少し考えてしまうかもしれませんね。。
少し高くても近いところとか思いそうではありますが、
個人的には15分くらいなら割と我慢できると思っていますが。
７月下旬入居開始となっていますが、何戸売れたのでしょうか。まだ数戸？
実際に住む人にとっては、寂しいマンションですね。
駅から距離があるため、売れ行きはスローな感じですね。
物件内容を見ると使いやすい間取りですが、
収納スペースは若干狭い感じはしました。
価格はなかなかの強気な感じです。
購入にあたっては、何か決め手に欠けるかなと思いました。
このマンションは今年１月に完成したので、今年中に売れないと中古物件になってしまう。
実際、どれだけ売れたのだろうか。担当者は大変ですね。
2期1次が6戸なんですね。
HPの様子だと1期の先着順の分は売れたのでしょうか。
全部で28戸なので、たしかにスローペースですね。
１期は募集８戸だったと思う。それが２戸売れ残っている。
２期は募集６戸。抽選は７月２０日。
全部売れたとしても、全２８戸の半分（８＋６）に過ぎない。
あと半年、がんばれ！！！
台風シーズン前に完売すると良いですね。
豪雨になるとあたり一面浸水騒ぎになりますから。
そのような状況になる前に全部売ってしまいましょう。
近くの別物件を見に行った時に、ここはハザードマップかぶってますよ！と言われましたね。
浸水はどれくらいするのでしょうか、気にならない程度ならいいかなとも思いますが
地面より低いところに玄関や車庫があると浸水します。
地下室がある家は浸水して大騒ぎ。
確かこのマンションには地下室がありますね。
地下室には何があるのでしょうか。駐車場、機械室？
公式HPによると、第２期抽選日が本日（７月２０日）午後５時半からとなっています。
たまたま午後６時ごろ、このマンション前を通りましたが、人影はなく、玄関以外は真っ暗になっていました。抽選会が実施された様子はありません。売れていないのか？
えっ？ あと５カ月で中古物件になる！
まだ半分も売れていないらしい。この理由は何か？
単なるマンション不況のせいでもなさそう。
販売開始が竣工後だったのもありますが、みんな買い控えてるんでしょうか。
特別高いとは感じませんが、、
竣工後の販売だと、住んだ雰囲気がわかっていいメリットもあると聞きます。
私が買っていない理由は、ガーデンパレスというあまり知名度がない会社のマンションだからかなと思います。
パークハウスやプラウドなどわかりやすいブランドマンションだと安心感があります。
売主紹介と書いてあり、第一交通産業株式会社が売っているとわかりましたが、異業種。タクシーで聞いたことがありますが、マンション事業にも進出しているみたいです。ただ、私が知らないだけで20年を超える実績があると書いてありました。
不動産素人からすると、タクシーの会社が住宅産業に進出のイメージは否定できない気がします。
浸水常習犯の地域だからな、わざわざここを選ぶ人どれくらいいるのか
浸水常習犯と言われるようになったのは、ここ数年のことです。
１０年以上前にここに１戸建てを購入した人は、後悔しています。
地面より低いところに玄関や車庫があると、ひどい目にあいます。
これが毎年のことになっています。
このマンションの玄関は、南側（緑道側）に面し、地面より１ｍぐらい高いところに
あるので、浸水の心配はありません。
しかし、北側の入り口は地面と同じ高さ、駐車場は地下にあるので、
浸水の心配があります。地下に機械室があるとどうなるでしょうか。
そんなことを考えるとマンション購入は心配です。
おの周辺地域は湿度が高く、建物に黒カビが生えやすいですね。
呼吸系の疾患者が多いというのもうなずけます。」
７月末入居開始となっているが、入居した様子はない。どうなっているんか？
2期後の先着順募集、５戸になってますね。2期、3戸しか売れなかったんでしょうか・・・
あと５カ月で中古物件になるので、それまで待つか。
どんだけ安くなるかな。あわてて買うことないね。
呑川沿いの多くのマンションの外壁がカビているのを見ると、湿気は相当覚悟が必要そうですね。
カビだの、浸水だの、売れてないだの、けなしてばかりだけど、これから入居する人や、周りに住んでいる人達への配慮が足りないのでは。検討もしないのにわざわざサゲコメントするのは、マナー違反だと思います。
前から気になって、見学してきましたが、しっかりと説明いただけましたよ。ここにコメントされてる事も質問しましたが、全部解決しましたよ。
百聞は一見にしかずですね。
営業トーク説明を真に受けて信じてしまう人っているんだな～
マンコミュファンさん
「コメントされてる事も質問しましたが、全部解決しましたよ」
というのであれば、内容の説明をお願いします。
119＞甘く見過ぎ。
ほぼありそうな来客の質問に対応・応答できる営業マニュアルが事前に用意されているのも知らないなんておめでたい。
リスクがある内容についてはかなり甘く見積もった結果を言うのは常套手段ですよね。
浸水や駅徒歩の距離、このへんは、住み心地よりも資産価値かな？と。これらの状況があるのに買うのはリスクが大きすぎるかなと思います。
賃貸で住めたらいいな?。行ってみるとわかると思いますが、緑も多いしとてものどかでいいところなんですけどね。マンションの内廊下もとても素敵でした。
120＞営業トーク説明？
121＞内容説明？
122＞営業マニュアル？
それぞれ何をムキになってらっしゃるのか。
意味がわからないですね。
それこそ、見学し確認すれば済む話でしょう。
ささいなことですが、クランク型の廊下って微妙にありがたい仕様と思います。
プライバシー面でこういう配慮のあるとこが好きです。
あと、駅から離れていますが、その分周辺が落ち着いていてよいとこですね。
>124
そういう話を議論する掲示板のはずなのに「現地に聞きにいけばいい」はないですよね?。
みんなそんなカモネギになりたくないから見聞きした話と外部の情報を総合して話をしようとしてるんですよ。
モデルルーム見学日は、８月１６日までない。
なぜ？ 会社の夏休みらしい。
一流会社は違うね。１０日間も休めるんだ！
126＞
本来ならそうしたいところですが、さも私が時間をかけて聞いてきた事に対して、批判をされるものですから、だったら直接聞いてみたらいかがですかと申しただけです。
議論する場と解釈されているのであれば、私を批判されるのは、いささか道義上間違いがありますよね。
世間的には、逆ギレというみたいですよ。
お盆しか休めない旦那さんや出資元の両親を連れてくる絶好のチャンスなのに休むんですね。すごい。
サービス業は交代制の休暇が基本ですね。
消費者目線の商売を展開していかないと、これから始まる売れない時代
を乗り切れず淘汰されていきますね。
先着順物件が５戸とある。このことは５戸以上が売れ残っているということ。
「８月６日～１５日は夏季休業いたします」となっている。
休んでいる場合か！
もうゆっくり売ると決めたんでしょうね。
こっそり値下げもあるかも？買っちゃった人は残念ですが
夜、照明がついている部屋が見えるので、入居が始まっています。
しかし、緑道側の１４戸のうち１戸だけのようです。
訂正
「緑道側の１４戸」→ 「緑道側の１１戸」
Gタイプにて冷蔵庫の空間が窮屈そうに見えますが、
どれくらいのサイズまでいけるんですかね？
キッチンの空間に入るのにも仕切りみたいなのがあるので、
あまり大きなサイズだと切り返せなさそうな気がしまして。
お盆にマンション見学？
休みの日に営業すべき？？
普通に土日に行けばいいだけじゃん
何かおかしなのに粘着されてますね
複数アカ使っているようですが、全部同一人物かな
世の中みんな土日が暇と思わないほうがいいのでは？
それこそ平日に行けばいいじゃん
土日も休めない人が、どうやってお盆休みにマンション見学に行けるんだか
何をそんなに、お盆に営業してない事に怒りをぶつけてるんだい？
夏休みも今日まで、明日（８月１６日）から働きましょう。
モデルルームの見学は８月１７日から連日実施されます。
緑道側の２戸だけ入居済みのようです。
あと４カ月で中古扱いになるので、不動産会社はのんびり休んでいられませんね。
電車で通勤通学する必要のない人ならば、終の棲家としてこういう立地はいいとは思います。
ただ毎日、出かけなければならない場合は
駅までワンクッションあるのはどうなんだろうというところでしょうか。
一応、路線バス自体は、専用バスレーンがあるということで、
交通住宅などはあまり考えなくてもよさそうなんですけれど。
始発と終バスがどれくらいの時間なのかもチェックが必要でしょう。
売れない理由を考えてみた。
１．値段が高すぎる。
２．北側住戸からは桜が見えない。（南側住居から見える）
３．駅から遠い。（高齢者では徒歩２０分ぐらい）
４．近く（徒歩５分以内）の店は高級スーパ（食料品）だけで
書店や電気量販店、文具店などはない。
（１０分ほど歩けば、コンビニ、郵便局があります）
５．呑川（のみがわ）に隣接しているため、豪雨のとき、浸水の心配がある。
利点を考えてみると
１．小学校まで徒歩１分
２．東京駅までバスで直通約１時間で行ける。
３．目黒通りから離れているので静か
４．近くに高層ビルがないので、日当たり良好
家の近くに書店や電気量販店（家電量販店？）がないのはそれほどデメリットではないかと思いますが、
確かに少し駅の距離は気になってしまいますね。
小学校が近いのは小さなお子さんのいる家庭にとってはかなりの安心材料だと思います。
駅とか周辺環境はなんだかんだですぐに慣れるので。
駅距離やハザードマップは資産価値に直結するので、そこが最大のデメリットではないかと思います。購入するには気が引けますね・・・高いし。
結局、先日の台風で浸水被害とかあったんですか？
夜、マンション前を通ることがあります。緑道側に面した住戸（１１戸）のうち
照明がついているのは、２～３戸です。あと２カ月ほどで中古になる・・・
先日の台風は近隣もそんなに浸水してないみたいですね。雨量は大したことなかったのかな？
Dタイプのような億超えの物件を長期ローンで購入する人はいないのでは。
そういう生活水準の人は検討しないと思う。
銀行から融資を受けるのも大変だよね。
今は時代が違うからそうでもないのかな。
公務員とかなら問題なく借りれるのかもね。
億超えを公務員がローン組むなんて、現実的にあり得ない。頭金相当入れらなら別ですが。
億超えはもう珍しくもなんともないですよ。このエリアは数年前から億越え物件は結構出てますからね。
新築物件が１年後に中古物件になると、どうなるのですか。
３ＬＤＫで１億２０００万円を購入すると、毎月１８万円、ボーナス４７万円を３５年間払い続けることが可能でしょうか。４０歳で購入しても、払い終える頃には寿命を迎えるのか。一生借金に苦しめられる人生なんて御免です！
1億2000万円の購入をし、ローンを組む人、また組める人は、そこまでバカじゃないよね。そもそも。笑笑
借金苦？笑笑
コメントの意図がわからない。
なんか必死になって、ここを貶めようとしている人がいて、可哀想になります
盛んに脅していた浸水被害とやらも無かったので、今度は「ここを買ったらローン地獄になる」とか言い出してきたのには、哀れに思います
よほどここを買いたいのに買えなくて、ムキになっているのでしょうか
現在、第二期三次物件となっていますが、「期」と「次」の違いは何ですか。
億越えのマンションはローンを組むのはないという意見がありますが、
そうしますと実際には富裕層が数回で支払ってしまう事が多いということですか？
あまりに身近な感じがしないのでイメージがわきません。。
現在住んでいる家を売却して、新マンションに転居するという場合が考えられます。
この方法ならば、ローンを組むことなく、売却してすぐに転居できます。
知り合いに、都心の古家（土地付き）を売って、マンションや一戸建てを購入して転居した人を知っています。
完成したのは今年の１月ですから、あと２カ月で１年になります。
緑道側の１１戸のうち、夜照明が点いているのは２～３戸です。
売れない理由は何でしょうか。
値段が高すぎるから？
晴海や豊洲地区のマンションは半額ぐらいで購入できますから。
３階建ての低層マンションですから、１戸当たりの建築費が高いということでしょう。
駅から１．３ｋｍ（１５分）は、高齢者の場合２０分ぐらいかかりますから、
これも敬遠する理由の一つでしょう。
1億2000万くらいだと、夫婦ペアの住宅ローン減税をフルに使えて800万戻ってくる価格ですね。
税金対策で住宅ローン減税を使う富裕層がいると聞くのでもしかしたら・・・
実際にやる人がいるかはわかりませんが。
完成後の販売って、自伝的にはとても理想的な購入方法です。
部屋をじっくり見ることが出来るので
部屋のイメージや家具の配置など考えやすいですね。
駅までの距離は少し遠いですが、気に入った間取りがあれば納得かも。
今回の台風で、呑川緑道は被害が無かったみたいですね。台風の翌日は、いつも通りのジョギングやワンちゃんの散歩などの光景でしたよ。
今回の台風では、大雨が長時間続かなかったからですね。
怖いのは短時間の豪雨（ゲリラ豪雨）です。
下水からあふれ出た大量の雨水が浸水すると怖いです。
地面から低いところにある玄関や車庫は対策が必要です。
このマンションの場合は、正面玄関は地面から１ｍぐらい高いところにあります。
しかし、駐車場は地下にあるので、心配です。
浸水するほどの大雨だと事前にわかるからか、高台の駐車場に1泊させてた人が多かったみたいですよ。
案外どうにかなるものなのかも？と
台風の場合には事前に予報が出るので、浸水対策ができます。
怖いのは突然やってくるゲリラ豪雨です。
この緑道沿いに住む知り合いは、２０１３年の豪雨で車庫が浸水し、
車がダメになりました。車庫前の道路が狭いため、業者が車を出すのに苦労したそうです。
普段から土のうを設置するなどの対策をしておくことが大切です。
１６５について このマンションにはあまり関係ないことですみません。
今日（１０月１９日）は、１７時３０分から第２期３次の抽選会
販売戸数は４戸
夕方６時ごろ、マンション前を通ったのですが、真っ暗でした。
事務室として使用していると思われる部屋は暗く、看板はなし。
どういうことでしょうか。
過去の投稿から判断すると、「売れていない」という結論ですね。
そうですね。先着順物件が８戸もある。第２期が４次物件になった。
これほど不人気とは思わなかった。あと２カ月で中古物件になってしまう。
売れない原因はなんでしょうか。
理由は色々ありそうですね。自由が丘駅や都立大学駅からも遠く終の棲家として魅力が少ないこと、土地柄仕方ないですが立地の割に高いこと、売主のネームバリューがなくブランド価値の点からもリセールが心配なこと等々・・・
駅が遠いというのはやはりあるかもしれませんが、
個人的にはこれくらいの距離があった方が暮らしとしては良いと思っています。
特に治安とか騒音とか、利便性とは別の部分にメリットがあると思います。
現役時代にこのマンションを購入して、リタイアして高齢になったときのことを想像してみました。
・駅までの徒歩での所要時間は、若い時は１５分、高齢になると２０分程度かかるので
遠いと感じる。
・そのことが日常の買い物に影響する（マンション近くには商店が少ない）
・金融機関について、郵便局はあるが、銀行は駅近くまで行かないとない。
など、高齢者には住みにくいでしょう。
（バスを利用すればよいという意見もありますが、バスはすぐ来ないので、利用する気にならないでしょう）
続きです。逆に良い点は
目黒通りから離れているので、静かです。春には窓から満開の桜が見られます。
心配な点は、目黒通りから下っており、川にカバーした緑道に沿っているので、ゲリラ豪雨による浸水の危険があることです。過去には２０１３年の豪雨で浸水の大騒ぎがありました。目黒区では対策を考えているようですが、すぐには解決しないでしょう。
続きです。
良い点（追加）
個人経営の医院が充実しています
・内科 ・外科 ・胃腸科 ・眼科 ・歯科 ・整形外科 ・皮膚科 など
約１.３ｋｍ先には「東京医療センター」があります。
バスについて
「東京都シルバーパス」を利用すれば、バス代がかからず利用できますが、
バスを待つより歩いたほうが早く着きそうです。
あと２カ月で中古物件になるということですが、そのとき価格は下がるのでしょうか。
まだ2期4次とか出てますし販売自体はのんびりペースですよね。
戸数が少ないのでそんなに焦ってはなさそうな印象がありますがどうなるでしょうね。
これからボーナスシーズン、年末年始向けてキャンペーン等をするでしょうし、販売状況は読みにくいように思いました。
ところで>>174にある過去の浸水被害というのが気になりますね。ハザードマップではどうなんでしょう？
目黒区の水害ハザードマップでは、１～２ｍの浸水地域になっています。
このマンションの地下には、駐車場や機械室、配電盤などがあるようですので、安心できません。このことを承知で設計しているのか疑問です。
武蔵小杉のマンションのようなこと（地下への浸水による停電や断水）が起きないと断定はできない。
一年経ったら中古とはなりませんよ（笑）
購入されたわけでもないのであくまで、未入居物件。そんなことになったら，販売中の完成物件は全部中古になってしまうし，そんな事で安くなるならみんな急がずに一年位待つでしょ?。
178＞機械室や配電盤が地下に設置されているとの事ですが，どちらでお調べされたのですか？見た感じ広い敷地なのに，わざわざ地下に設置される必然性が感じられないので，にわかに信じがたいのですが…。
駅まで距離があるので、もっと駐車場って必要になってきそうだと思います。
おそらく停められない方が多くなってくるでしょうから
近隣でどこか見つけておかないといけないですね。
駐車場って、営業さんに聞くか、あとは周辺の不動産屋さんを回って聞いていく形になるので
ちょっと大変カナ。
現状で、駐車場って空きはあるのですか？
HPによると
・南向き最上階最終１邸 →売れている？
・第２期 ４次物件 販売時期 １１月上旬 →過ぎている
・先着順物件 販売戸数 ６戸 →まだ６戸も売れ残っている
・駐車場は９台分しかない → 売れない原因のひとつか
実際はどうなっている？
緑道側に面した１階に、毎日１日中 照明が点いている住戸があります。
夜遅くマンション前を通ることがあるので、気になっています。
単なる消し忘れか、それとも他に理由があるのでしょうか。
電気がついてるとか、前を通っているからとわ言え、もし自分家もそうだとしたら覗かれてるとか思うと怖い。少し不謹慎のように思います。
完成後の販売物件は少ないので、
実際に確認して購入できるのはいいなと思います。
がゆえになのでしょうか、
他の方が書かれているような電気の消し忘れがあるというのは
ちょっと嫌な感じを受けてしまいますね。
電気くらいのことですが、他にも何かあるのではないか・・みたいな感じがします。
かなり高額な物件だけに残念ですね。
この物件の前をちょくちょく愛犬を連れて散歩しているのですが、目の前の道路は枯れ葉掃除されてるので、しっかり管理されてる印象です。少しマンションを眺めていたら、優しそうな管理人さんに感じの良い挨拶していただきました。今住んでいるマンションと比べると羨ましく感じてます。
管理人さん、マンションだととても大切ですよね。丁寧でしっかり仕事をしてくれている人が今は担当されているのですか。
会社がきちんとしていると、きちんとした仕事の管理人さんが来る率が高いので
そこは安心してやっていくことが可能なのかな?と思っております。
サービス内容がマンションの金額に見合っているのならば尚良いですね。
小学校が近かったり、公園があったり、子育てしていく場所としてはとてもいいエリアに感じます。このあたり、学校自体も多いですものね。
駅までの距離をどう考えるか。
結局はこちらの場合はそれに尽きると思います。
環境自体は穏やかですし子育てにあっているので。
開口部の方角、いろいろありますね。
向きによってもかなり人気があるところが出てきそうに思いました。
通り沿いに面しているプランが
南向きということになっているので、そこが一番人気が出てくるのかな？
ただ人通りもあるので
上の方から人気になりそうです。
ここ購入なら近隣の新築戸建ての方がいいんじゃね？
立地は良くて、落ち着いた雰囲気は個人的に凄く高評価です。
しかし、ハザードマップでもろに指摘を受けているので、将来的な売却を考えると、購入は躊躇してしまいます。
あと間取り図を見てもエレベーターは見当たらないのですが、高齢者向けを謳っておきながら、もしエレベーターがないというのならば論外だと思います。
広告を何度している現時点でこれほど売れないということは、将来はもっと売れないのではと考えてしまいます。
竣工後、１年が経過しました。まだ、完売していません。
マンション不況がこの地域にも及んでいるのでしょうか。
売れない理由は何でしょうか。
駅までの距離、というのが純粋にその理由じゃないかと思います。
駅まで遠ければ、その分価格に存分に織り込まれているとそれはそれで需要はありそうですが、
低層のマンションで、1戸あたりの価格が高くなっているのですよね。
低層マンションだと価格は高くなりがちですから、ある意味仕方はないです。
ある程度落ち着いているエリアで、ゆったりと暮らしたいというニーズはあると思います。
駅まで遠いですが
なにげにここはバス便は便利な地域。
ハザードマップで浸水地域になっているのが売れない理由ですよ。
ゲリラ豪雨や台風がくるたびに気にしなければならないのは大きなマイナス。
にもかかわらず価格が高い。
地下がありますからね。
地下には駐車場があります。ほかにどのような設備があるのでしょうか。
浸水したらどうなるでしょうか。心配です。
近くの一戸建ての家では、土のうの設置など対策をしています。
聞くところによると、地下室や地面より低いところに車庫や玄関のある家では
過去（２０１３年夏）の豪雨のとき、浸水して大変だったそうです。
武蔵小杉のタワーマンションの被害を思い出します。
上の階に住んでいても、安心ではないのです。
地下が被害を受けると、上の階にも影響が出るということ。
このマンションを購入する場合、このことを考慮に入れましょう。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
