Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮はどうでしょう

>>800 匿名さん
芝離宮の弓道場と遊休地（赤枠部）も再開発されますので、何か出来ると思います。

JRは水辺を全面に押し出して売りにするみたい
正しい選択だ

「すぐそこに東京の水辺があります」

JRの有志が、不遇時代の劇団四季を支えたって知ってましたか？
四季劇場がある理由です

>>793 匿名さん

パークコートは影響を受けないですよ
ただ、ここがパークコートより高くなることはないだけです

>>802 匿名さん
確か、山手線の駅で一番海に近い駅なんだよね。
景観も更に良くなるだろうし。

以前、首都高ではないけど幹線道路沿いに住んでましたが、吸気口の回りはすぐに黒いススみたいな汚れが付くし、窓ガラスの汚れもハンパなかったです。

ここは海も近いし、台風の後は塩も混じってすりガラスみたいになりそう。

>>805 匿名さん

東京湾の塩分濃度は低めです。
ここは隅田川沿いなので淡水が流れて来ますから更に低いです。
それくらい常識かと思います。

高速道路側が汚れるのはその通りかと思います。
かなり先になりますが、EVや水素自動車が走るようになれば少し改善します。

今の黒ずみはほぼタイヤかすです。

>>806 匿名さん

塩分濃度が低いから窓ガラスの汚れが気にならないのも常識、と言うことでしょうか？

論点は、塩分濃度とかではなく窓ガラスの汚れです。

友人が湾岸のタワマンに住んでおり、窓ガラスもエアコン室外機もドロドロでバルコニーには一切出ないと言ってました。
塩分のせいかどうかは定かではありませんが。

せっかくの眺望がもったいないと思った次第です。

ディスるわけではないですが、空気が悪いのは確定ですね。
妻が幼少期に喘息持ちだったのでちょっとためらいます。

>>809 匿名さん
私は高速童話脇のマンションに住んだことないのでわかりません。
現在東南向きですが、南側だけ台風後にガラスが汚れます。
これは黄砂や空気中の微粒子が影響していると思います。

ドロドロになってる湾岸のマンションって何処のこと言われてますか？

高速童話　→　高速道路

スミフにありがちなピカピカの部屋を広くするためのダイレクトウィンドウじゃないから、何時でもガラス掃除できるでしょ。

>>810 匿名さん

コメントありがとうございます。

ちょっと整理しますと、私は都内幹線道路沿いに住んでいて、換気口の黒ずみと(道路とは別かもしれないけど)窓ガラスの汚れが気になる
→ここは首都高もあるので黒ずみはさらにひどいのかな？
→おまけに湾岸なので塩水の影響で窓の汚れはさらにひどいのかな？

と、いう疑問です。
友人は、多少ボカしていうと辰巳豊洲勝どき辺りです。
海というか運河に面しているタワマンの高層階ですが、方角までは不明です。

今は賃貸だし高層階でもないので気にしなかったけど、ここに大枚はたいて眺望を期待しても、窓の汚れがひどくて掃除が大変だと残念な感があります。

いずれにせよ空気がかなり良ろしくないのは確実なので、家族の健康も考える必要がありますね。

タイヤのカス、EV化の話もなるほどですが、気になるのはむしろトラックなどのディーゼルです。
2035年までにEV化などの議論は乗用車が対象で、商用車は含まれていないと理解してます。

排ガスの影響ゼロを求めるのは不可能ですが、ここは住居としては厳しい環境だと思ってます。

空間の体積なので距離が離れると3乗に反比例してその影響が薄れるので、100mでも離れてくれればと思いますが、ここはかなり交通量の多い幹線道路と高速道路にも直接面してるので、長い将来に渡りその影響から逃れられません。

空気清浄器を各部屋に置いてガンガン回しとけば心配するほどではないでしょうか？

いろいろ言ってますが、気になるからこその悩みです。
ケチを付けてるわけではないので、ご了承ください。

長文ですみません。

パークコート浜離宮の上層に住んでいるけど、そんな特別汚れるというようなことは無いけどとしか言えないな。
未だに拭き掃除したこと無い。

>>813 匿名さん

東向き高層階ならだいぶ良いのではないでしょうか。汚れた空気は下層に滞留しますし。

コメント、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

PC浜離宮は首都高から100m以上離隔があるので、離隔ほぼ0のこちらの方が環境は厳しいと思います。

湾岸のタワマンに住む友人に、バラコニーの窓ガラスの写真を送ってもらいました。
話は聞いてましたが、見るのは私も初めて。
ちなみに、幹線道路沿いではありません。

常にキレイな眺望を求めるには、マメな掃除が必要かもしれません。

写真を見ると塩害っていうのが入っているかな。
海近の眺望あるからしょうがないとこですね。

>>818 匿名さん
こんなに汚れる物件あるんだ。
どのくらいのスパンで掃除してるんだろう。
家は掃除しても年末に１回くらいだけど、こんなことにならないな。

写真拡大して見たけど、これはキツいですね。
首都高速隣接だと塩害に排ガスの油分も乗ってさらにヒドい可能性もありそう？
ここはワイドスパンで窓が多いし、バルコニーに水道付いてないから、マメな掃除も大変かも。
自動窓拭きロボットを使うとか？

>>813 匿名さん

窒素酸化物は空気清浄器ではとれないよ。
そんなものでとれるならみんな高速沿いにすむよ。

港区のベイエリアはローレルタワールネ浜松町、ブランズタワー芝浦が大失敗なんですね。プラウドタワー芝浦もいまいちみたいですし、次はここかもしれませんね。

>>818 匿名さん

経験者ですが幹線道路とか塩害とか関係なくバルコニーの室外機なんか、特に春の黄砂の時期は1週間でこうなりますよ。ただ、浜松町では窓はここまで汚れないと思います。

>>824 匿名さん

こんなこと、普通はならねーよww

皆さん、様々なコメントありがとうございます。

窓ガラスの汚れは掃除するしかないと思いましたが、調べてみると、確かに窒素酸化物(NOx)や硫黄酸化物(SOx)などのガス状の成分は空気清浄機では除去できないようですね。
うちは妻と子供が気管支が弱く、喘息の気があるので、今回は見送り他の物件をあたることにします。
いろいろと勉強になりました。

ただ、程度の問題、気持ちの問題かも知れません。
喫煙者の方がはるかにリスクが高いでしょう。
気にならない方にとっては良い物件だと思いますので、みなさんが良いご縁に恵まれますことを祈ります。

>>818 匿名さん
都内では、黄砂を掃除しなけりゃ室外機はどこでもこんな感じになるよ。
窓ガラスに付着した汚れは室内にいると目立たないだけ。
気になるなら掃除出来る物件を選んだ方がいい。

丸3年以上だけどホコリが付く程度
普通に使用していればあんなにならないよ

高速道路隣接による懸念事項も気になるけれど、私はやはり地権者住戸が圧倒的に多いことが気になっています。
ワンルームが多くを占めるようですが、安い部屋でも億前後にはなりそうなマンションを購入するにあたって、検討者の皆さんはそのあたりは気にされていませんか？

>>828 坪単価比較中さん

何郡にお住まいですか？

>>829 マンション検討中さん
地権者のこと考える人多いけど関係無いと思う。変人でも悪人でもないだろうし、物件の評価が全てじゃないですか。

>>830 マンション検討中さん
青山の住宅街だよ、うちが特別だとは思わないけど。もし湾岸の潮や排気ガスであんなに汚れるとしたら考えないとかも。

>>832 坪単価比較中さん

ここは青山の住宅街のマンションじゃないよ

規制強化のおかげで自家用車の排気ガスは今時極めてクリーンで、煤汚れのほとんどは規制の緩いトラックなんですよ。空気を気にするなら周辺にトラックが多いかどうかを気にすべき。

>>831 坪単価比較中さん

数の比率が問題なんですよ。
収益物件として保有している人と居住用として保有している人の考え方の差が。
重大決定は4分の3ないと決議できないですからね。

>>835 マンション検討中さん
では検討を辞めてください

>>833 eマンションさん
意味が分からないよ

>>835 マンション検討中さん
そんなもんですか。考えた事もなかったですね。

>>836 eマンションさん

議決権構成比を確認してからですね。
地権者が個人で、かつその議決権の合計が新規購入者の個数を上回るのであれば、本当に検討止めます。地権者の構成が法人が過半であれば、慎重に検討します。
そういうことです。

>>838 坪単価比較中さん

上大岡タワーザレジデンスの悲惨な例はよく研究しておいた方が良いです。

>>828 坪単価比較中さん

良い環境にお住まいですね。
少なくとも、湾岸のタワマン高層階でそれはあり得ないでしょう。

>>831 坪単価比較中さん
坪600万?のマンションを買う人と、地権者では金銭感覚が異なるから大変だと思うよ。管理にしろ修繕にしろ。

>>829 マンション検討中さん

経験から、ワンルームの属性はこのクラスの格からは著しく下がり、入れ替わりも激しいことは想像に難くない。

少なくとも、パークコートのようなランクにはならないでしょう。
「いやそんな事はない」、「もしそうだとしても気にしない」と言う人が買えばよい物件で、慎重に判断してください。

前出の塩害や高速道路沿いの空気の悪さも露呈し、購入には相当な覚悟が必要です。

ワンルームを所有してるのは投資家でしょう

スカイも高速道路脇だろ？

高速道路沿いの汚れは、羽田線沿いの似た住民に聞けばよいんじゃね？
ツインパークス、南下して、ローレルタワー、ベイクレスト、WCT

欲しい部屋坪900。もうウッヒャーですよ、サラリーマンは買えないね。

PC浜離宮買っておけばよかったねと。

港区中心部と変わらない価格帯。
地権者住戸（ワンルーム）が多いことはマイナスとは考えていなくて、売出し戸数が少ないことが希少性を高めているという考え方なのでしょうか。
東京建物、超強気ですね・・・

この辺りタワマン分譲少ないからね
しかも建てられる場所も無さそうだし

>>850 匿名さん

そもそも住んでいる人自体の絶対数が少ない、かといって一部の限られたお金持ちだけではなく浜松町駅周辺はほとんど社用賃貸の住人。

浜松町のゴクレタワーとかは芸能人も多いですよ

ゴクレタワーのレインボーブリッジと東京タワーの両方見られる眺望よかったからね。東芝再開発で見られなくなるけど。浜松町は価格が安かったことが最大の住む理由かな。他はあまり魅力は無いよね。

芝公園、浜離宮、芝離宮に囲まれた浜松町。
緑の豊かさは都心随一かと思いますが、その辺りはなかなか評価されにくい要素なのでしょうかね。

>>854 匿名さん

浜離宮、芝離宮はわざわざ「入園」する感じ。リタイア高齢者ならいいかもだけどねぇ…
そして建物周辺はビルに囲まれ感+高速…
緑好きでもあまり魅力的ではないかと
都心緑好きなら芝公園至近か有栖川至近の方がいいね

>>855 マンション検討中さん
土日の浜離宮は子連れも多いですけどね。確かに芝公園の方が遊びがいはあります。

>>855 マンション検討中さん

今日竹芝桟橋行きましたが、景色良かったですよ。
地上から東京湾、隅田川、レインボーブリッジ、スカイツリー、東京タワーが見れる。
気持ち良い風も吹いており、ベンチに座って休憩するのも良し。
この物件から2～3分でしょ。
都内でこんな場所ありますか？

>>855 マンション検討中さん

うーん、公園と庭園の違いがわかってない方がいるようですね。
公園、庭園両方近い方が選択肢があり良いと思いますけど。

浜離宮や芝離宮は入園料払わなくても、あの辺り歩いてるだけで緑の多さが分かるので良いと思いますよ。
駅やビル、デッキからから全景も見れますし。

有栖川公園も良い所だと思います。
ただ高台のテニスコートのアクセスが不便なので、青山運動場や芝公園のテニスコートを使ってます。
人それぞれです。

芝離宮には児童公園も併設されてるので子供が小さいうちはここも良いですよ。オフィス街ということもあり土日も割と空いてます。

浜離宮の年間パスポートってたった1200円(65歳以上600円)ですよ。
ここ購入できたらぜったい利用します。

港区湾岸は環境良くないところが多いので竹芝は希少ですよね。

ここって環境良いの？笑
子供いたら、さすがに首都高ジャンクション真横には絶対住まないわ
小学校も遠すぎだし

>>855 マンション検討中さん
有栖川公園押しなら、浜離宮や芝離宮の良さはわかるのではないでしょうか。
森の様になっていて木陰が多く静かで良い。ただ周辺に他の公園がないのでは？
ただ、あのヘドロの池はどうにかならないものか。
水質改善しなかったのでホタルの放流は成果が出なかったのでは？
韓国大使館、中国大使館が近くにあるから街宣車の騒音我慢できる人向けだな。

と問題点を挙げればいくらでも出てきます。

>>863 匿名さん

港区湾岸は江東区湾岸よりははるかにマシ

>>866 匿名さん
江東区湾岸へどうぞ。
こっちに来るな。

竹芝は下水場や清掃工場のような嫌悪施設もないし、環境良いですよね。

築地再開発も近いので将来性かなり高そうですね。

ここは良いタワマンですね。坪950ぐらいでしょうか、市況的に。

>>870 eマンションさん
練馬や足立よりはいいですね。
市況的には坪580、最上階が730でしょうか。

>>871 職人さん
浜離宮の中古や白金、目黒の強気の価格設定と需要の強さを見るとプラス100くらいのイメージです。文京区でもその位の値付けですし。
社長や医者、士業じゃなくても、エリートサラリーマン共働きなら買えるのでは。

>>42291 匿名さん
平均700ですか、魅力無いですよ
価格上昇しているから急いでる人は買っちゃうかな。
待った方がいいねー

これから再開発が進む都心ど真ん中で、近い将来坪1000超えても全く違和感ない。ここは間違いなく買いでしょう。下がる要素が見当たらない。

>>874 匿名さん
ははは、頑張って買ってちょーだい
竹芝はど真ん中じゃないよ、どアホ

>>873 匿名さん
42291
どこのスレと間違えて投稿されてるんですか？

>>875 匿名さん
ど真ん中は虎ノ門辺りだけど、この辺りも中心に近い。

築地再開発を見据えるとまさに竹芝のあたりが中心に近くなるイメージ。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/08/post-c424b3.ht...
屋上テラスのイメージが出てる

>>877 匿名さん
よほど期待してるね
まあそう言う事にするか

>>876 匿名さん
ブリリア浜離宮

デッキの浜松町駅直結までが遅すぎますね

そんなに中心が良ければ三田ガーデンが坪600代でまだ出てるよ。
あえて芝浦湾岸を選ぶのは眺望？

>>883 匿名さん
希少性:
東京一番JR山手線に近い海眺望物件
再開発ど真ん中
港区アドレス

交通利便性:
JR徒歩5分内、都営モノレール6分、おまけに竹芝2分
首都高汐留入口近
竹芝埠頭(羽田空港アクセス計画中)

緑:
芝離宮、浜離宮、芝公園

浜松町はこれから大化けすると思うよ。

無いね、大化けは
付近の施設、ホテル、レストランがパッとしないし、マンション周辺が高速道路があるせいか暗い。高級感もないこの地が大化けは難しいですね。小化けくらいは間違ってあるかもしれない。

ブリブリっていうダサい名前なのやめてくれないかな
価格次第ではかなり良さそうなのに

>>886 職人さん

同意です
いくらキレイに整備してもやはりこの分断と回遊性の欠如が決定的に痛い
インターコンチ、劇場、埠頭に「用事のある人」が「用事のあるとき」だけ仕方なく訪れるだけ
あとはオフィスが増えて、サラリーマン用の居酒屋が増えるだけ

>>886 職人さん
あなた検討者？

>>889 マンション検討中さん
検討してますよ。価格と品質みて購入は考えますね。

昔、インターコンチの近くで働いてたけど夜は人気が無くてちょっと怖かったな。
いっとき日本のSOHOとか言ってクラブがいくつもできたけど、みんななくなったね。何やっても人が来ないから。もっとも品川の湾岸も昔は屠殺場と倉庫街だったのに今はタワマン街。ここも変わるのかな。そこに賭けて当たればラッキー。

>>891 匿名さん
品川は広いから、竹芝はどうしても閉ざされ感があるね

間取りどれもいいですね。価格の発表はまだなのでしょうか？マンマニ氏は600からと言ってましたが、650-700スタートでもおかしくないのではないでしょうか。欲しいなあ。。

>>891 匿名さん
品川も変わったのは一部だけで食肉市場も倉庫街もまだ残ってるよ。下水処理場もそのまま。

>>892 職人さん

あと2,3件古いのを建て替えたら竹芝開発は終わりですものね
拡がりがなさすぎる

広がりの無さが問題なのか…

>そう、住宅やマンションも小さいとどんなに頑張ってもカッコよくならない、あぁまぁねで終わっちゃうのと同じかな。猫の額の土地じゃね。浜松町駅から竹芝と逆方向は開発で少しは良くなるかも。

再開発には交通に加え核になる商業施設が必要なんだよな。恵比寿も二子も豊洲も小杉もそれがある。品川はそれが弱くて交通に頼ってるのは開発主体がJRだからか。今度の駅前とプリンスの再開発で良くなれば変わるかも。浜松町から田町にかけてはこれが全く計画されていない。だから外から人が来ないから街が発展しない。デベも分かってるんだから作ればいいのに、そこまでの予算はないんだろうな。

>>898 匿名さん
基本的にはオフィスが一番儲かるからね。
商業施設は、オフィス需要がないところで仕方なく作るもので、あまり儲からない。儲けるには原価が安い必要があって、豊洲や二子は安くまとまった土地があったから「遊べた」けど、田町～浜松町は地価が高過ぎてデベも「遊べ」ない。
期待できるのは駅ビルくらいかな。まだ計画すらないと思うけど。。

麻布再開発も徒歩圏なのでそちらに期待するのも良いかもしれないですね。