パークホームズ日本橋人形町二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、よろしくお願いいたします。
所在地：東京都中央区日本橋人形町2丁目23番1.2.3.4.5.14（地番）
交通：日比谷線「人形町」徒歩3分、半蔵門線「水天宮前」徒歩5分、新宿線「浜町」徒歩6分
総戸数：39戸（うち事業協力者2戸。その他に店舗2戸）
入居時期：2020年4月下旬
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：40.68～80.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジンデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-10-26 11:45:58
間取りは悪くないですね！
ただ、内廊下で無いのは残念です
場所良いので、坪400万円から、平均450万円程度ですかね。
ザレジデンスがつかないですね
ここまで待ったから、オリンピック終わるまでマツワ。
この規模でMR作って青田売りするんだから相応高いでしょ
コレド室町を彷彿とさせるデザインも気合い入っていてかっこいいが、最近の三井がここと同じIAO竹田使ってるのは荻窪ザ レジデンスと品川大井
どちらも凝った外観デザインで高値追求路線だったね
ただ三越前がけっこう残ってるからどこまで頑張るかなー
>>5 マンション検討中さん
プラウド日本橋富沢町が、確かパンダ部屋が坪400万円程度、平均470万円なので、最近の弱含み相場からして450万円平均かと。
でも、場所が場所だけに強気なのでしょうか。
まさに人形町の中心！って場所なので市況を加味してもプラウド富沢町より安くなることはないんじゃないのかなぁ。
プラウド富沢町は南向きは平均坪500だったから、それくらいでは？
ホームページも相当気合い入ってますね。
三越前より住環境の観点で、場所は良さそう。
久松小学区でないため、その辺りの坪単価アップはないかもしれないけど、確かにそれでも500は行きそうですね。
2年後には下がる
この辺も駅近財閥なら450万-500万が定着してきましたね。
市況で多少の上下はあるかもしれませんが、利便性と再開発を踏まえると、長期的には資産価高い資産価値を保ちそうです。
この辺はホテルと思いっきりバッティングするからまず下がらないよ
一方で人によっては雑居ビル街と忌避するので大幅な上昇も見込みづらい
供給が絞られながら価格は底堅く推移するんじゃないかね
Gが出たりするんですかね…
GもMも出るかも。
場所いいですね。いくらになるか気になります。
GやMはまだしも火が怖いんですよね。中華料理店と焼肉屋は火元の両横綱ですから…。
玄関側に窓があるということは外廊下ですよね。。？
まさか！
今のマンションは、内廊下ですよ。
80Aタイプ
間違いなく外廊下です。
60Bタイプ
ま、行灯部屋減るんで良いんじゃないですか？
小規模の場合人通りも少ないので、私は外廊下のデメリットより採光通風性のメリットの方が高いと感じてます。お風呂に窓あったり。
共用廊下側に風呂とか落ちない。
換気できるし衛生的だと思うけどな
このところの内廊下礼賛には辟易していたところ
ここの敷地形状なら内廊下にするのも不自然
浴室と共用廊下が隣り合わせですか(-_-;)
坪480くらいと予想
橙花好きでしたが、一年半休んだお店に魅力はない。味落ちそう。潔く他の場所移転して欲しい。。
共用通路側にお風呂は、女性は特に気になってしまうと思います。
おそらく可動式のルーバーがつくのかな？そうであるとするならば、外からは見えないでしょうけれど、なんとなく気配がしてしまうのは気になるのかなぁ。そういう点では、角部屋だと人が通りかからないから、気が楽かもしれません。
地権者さんに飲食店が入るんだ。日本橋の覇権を狙う三井さんのフラッグシップかと思ってましたがここはガチの人形町の本丸ですからね。大門通り沿いとは言え商業エリアど真ん中ですから騒然とした感じは免れないでしょう。
臭いとかゴキ○○とか、心配。
1階が焼肉屋トラップという地雷があったか。いい場所なのに野村が手を出さなかったのもこういうことね。
よりによって焼肉屋とは。
臭いますよね？
>>31 匿名さん 場所は悪くないけど下駄履きになる、ザレジデンスがつかないと情報が回ってました。仕様も価格もごく平均的な物件になると思っていました。最近建った人形町のマンションで地権者ゼロなのは近くのザレジデンスだけではないでしょうか。
お隣はハンバーガー屋さんですね
時々買って帰りますよ
焼肉屋は致命的だよ。
でも個数少ないから、値段によっては売れるんじゃない？
焼肉屋に接するパンダ部屋に予約殺到！みたいな感じで売っていくと思われ。
外廊下物件の１階に焼肉屋とか臭いがすごそう。。
ここの現地を見に行きましたが、そんなにいい場所ではないですよね？
>>44 匿名さん
>>44 匿名さん
人形町が気に入って20年買い換えしながら住み続けています。おっしゃるとおり、この街らしい活気やお店の雰囲気があるのは二丁目と一丁目ですね。金座通りを挟んで三丁目や富沢町は商店が少なくて、小さな問屋さんや会社が多いところ。夜はシーンとしています（笑）から住宅街や郊外から転居される方にもフィットするのでは。実際外から来た人たち、若い人たちが多い印象です。二丁目は甘酒横丁を擁していて老舗がきっちり仕切っているエリアです。調整区域なので久松小に通学できますし、夜にお酒飲んでいる方も年齢層高めなので危ない雰囲気は皆無だと思いますね。
なんだかんだ二丁目に住むのがあとあともいいと考えますが、燈火はネックですねー。
以前、夜に人形町を訪れた際に
黒服を着た夜のお店の客引きを
何人も見かけたのですが
今でもいるのでしょうか？
>>49 マンション検討中さん たまに同じような投稿を見るんですが、黒服の人々は全然見かけたことがないんです。いるとすれば、人形町大通りだけでしょうね。この物件の周り、大門通り、甘酒横丁では夜の客引きをするタイプの店はそもそもないと思いますし、大家さんたちの意向でラストオーダーが早い店も多いので。町の不文律みたいなものはありますね。
>>50 さん
たしかに大通りでした。
裏通りにはいなかったので、おっしゃるとおりだと思います。
あういう客引きは新橋とか神田ならわかるのですが、人形町にいるとは思わなかったので少しびっくりしました。
でもそもそも商業地域だからしょうがないですね。
ありがとうございました。
>>48 匿名さん 焼肉店舗は気になりますが、久松小学校が選択できるのは、大きな魅力です。ここ数年、人形町、浜町の物件をなんとなく探してきましたが、大伝馬町、一丁目、三丁目あたりは久松が選択できないと知ったので、候補からはずしました。
近所ですが、飲食店の件も来月の説明会を聞きたいですね。坪400でパークホームズ三越前並の内装ならすぐにでも買いたい、、
黒服店は数店舗ありますが、銀座にいるキャッチみたいにさりげな気なく声掛けするイメージであまり気になったことはないです。ちなみに風俗店は条例で禁止されてるからないですよ。
数年住んでますが、神田とか新宿みたいな繁華街のような雰囲気は一切ないので、その点は安心していいかと。気になるなら、人形町のスタバからマックまで8時くらいに歩いてみると雰囲気確認できますよ^_^
概要に店舗二戸とあるのですが、焼き肉店の他は何になるのでしょうか？
正式な説明会は来年ですから、焼肉店の件はまだ憶測かと。どんなお店か気になりますよね。
>>57 通りがかりさん ザレジデンスを検討していたとき（予算オーバーで見送りました。。）に、蛎殻町のモデルルームで営業の方から燈花が入ると明確に聞きましたので、これは間違いないと思います。もう1店入る話は出ませんでしたが、なにになるのかな？また、ザレジデンスよりはだいぶお求めやすい価格予定とも聞きましたので、かなり期待しています。
>>58 マンション検討中さん
私も同じ説明を受けましたので、焼肉店は120%間違いないですね。もう1店舗はこれから募集をかけるのではないでしょうかね？
価格帯は、坪430前後かと思っています。
もしかすると、最近の弱含み傾向を加味して、、、もう少し安くなる可能性もありますが。
周りを見ていても3ldkの80平米は一億超えてますよね。9000万前後なら買いたい、、
>>60 マンション検討中さん
たぶん、下限で坪430前後だと推測されますが430?550／坪だと思われます。
おそらく、1億円前後?1億3,500万程度かと。
庶民じゃ無理ですよねぇ。
ザ・レジデンスより価格上がるんですかね、、
ザ・レジデンスもファミリータイプはだいたい一億前後でしたよね。430だとそれより高そう。
最近ホテル建設も多いので用地取得も毎年値段上がってそうですよね。
外廊下でもありますし、レジデンスよりお安いのでは？
場所だけで言うならこちらを選ぶ人多そう。
向こうは三越前が近いといってもどの駅も若干遠いし、そもそも閑散としてますしね。
>>62 マンション検討中さん 同じ2丁目のザレジデンスとターゲットを変えているので、そこまでの価格にはならないと聞いています。あちらは内廊下はもちろん、地権者ゼロ、ゲタばきなしの物件ですし、仕様がよかったですから。
>>64 匿名さん 買い物や飲食など生活利便性がよいのは断然こちらですね。人形町近辺に住む最大のメリットは複数の路線と駅に徒歩5分くらいでアクセスできることだと思うんですが、三越前は最寄り駅からも5分では行けないですしね。あの場所にマンションをプランしたのが個人的には解せないです。
不運にも事故がありましたよね。
>>69 匿名さん そうです（笑）火事ではなかったけど、東電の設備から火花が移っちゃったそうですね。近隣説明がありました。
私はプラウドディアージュと2丁目のザレジデンスも検討しました。天カセにはそれほどこだわりないですが、眺望の抜けはマストなので、上層階狙いで結果的に手が出ませんでした。どちらも建具のグレードや天然石フロアとかよかったですよ。その2つが完売したあとに、三越前が出てMRもいきました。仕様はよかったですが、やはり駅や日常の買い物場所まで遠いので（この近辺に住んでいる人間の感覚ですが）見送りました。
この物件が価格抑えめなら上層階いけるかもと期待しています。
あそこら辺だと東日本橋三丁目にも三井が建ててますね。次々とマンション建ちますね。
>>70 マンション比較中さん
解体中に、防護板が倒壊して、人が亡くなっていますよね？
私は絶対にあそこは買わないと決めていたのですが、購入された方は、重説でそういった話聞くんですかね？言わなくてもいいのかな？
>>79 通りがかりさん
金座通りから富沢町側の東日本橋にかけて、特にマンションとホテルの建設ラッシュみたいですね。歩いていて工事が多くて把握しきれません（笑）人形町付近で物件探している層は、うちもそうですが久松小に通える立地であるかを最大重視する人も多いと思います。結婚前にその観点なく購入した物件が手狭で売却した際、学区ピンポイントで出物を待っている人たちがいてびっくりしました。将来的な引きも考えると、富沢町、人2、浜2、久松町かな。
久松小学区は人気ですね。すぐ近くの交差点挟んだとこ(浜町2丁目？東日本橋1丁目？)にサピックスがあるのも教育熱心な方にはポイント高そうです。
久松小のすぐ隣には久松警察署もあり治安も良いですし、休日急患対応の診療所もあり、子育て世代には何かと便利ですね。
>>82 匿名さん 独身時代は子育て環境や小学校の学区なんて全く要素に入れていなくて、人形町の駅近は通勤や出張に便利だからという理由のみで物件を選びましたが、駅からの分数が同じでも、細かく町内や学区で住み心地やリセールバリューみたいなものが変わってくるエリアですね。
価格はまだかね？
人形町って住む人から住むと暮らしやすい地域でしょうか？
ここは駅が近いようですが、あまり周辺の事について詳しくなくてなんともわかりません。
利便性のほか、治安についても気になります。
>>85 匿名さん 久松警察管内しか分かりませんが客観的事実からも治安は非常にいいです。久松警察についてよく出る笑い話ですが、東京一ヒマな警察と言われています。署長ポストは、昔から警視庁で実績を上げた定年近くの方の花道だそうです。それだけ事件がなくて安寧という理由です。小舟町、小網町、大伝馬町は所轄が違うかも。一般的には駅の周りは商店街や飲食店が固まっているため落ち着かないものですが、浜町はそういう雰囲気ではなく浜町公園や明治座があるので落ち着いています。この物件の立地は24時間のピーコックと成城石井、ドラッグストア、クリーニングが固まっている場所に3分あれば行けますし、エリアの中で買い物のしやすさは抜群では。強いてネガポイントは浜町以外の駅（人形町、水天宮前）まで歩いて6分はあることでしょうか。よそのエリアと比較したら贅沢な話ですけどね。あと小さなお子さんがいる家庭が多いです。お祭りやイベントが場所柄盛んなので、楽しいですよ。
焼肉マンション？
86です。すみません！立地は別の物件のこと書いてしまいましたー。全くどうかしてます。。
住み心地や治安はとてもいいと感じてます。
というか利便性、治安、教育環境求める層が選ぶのが人形町ですよね。住環境を重視する人にはオフィス街色強いのでイマイチに映るかもしれません。
私はパスしますー
十思公園横の大規模マンション２棟待ちかな。昭和通り、首都高のせいかなんともシャビーな辺りですが。
それでも坪600くらいはするのでしょうか？ 年明けの事前案内会ではっきりするのでしょうけど･･･
さすがに坪600はしないかと…。
400後半から500中盤で、平均500前後では？
坪500だと80Aの3LDKタイプで1億2千万
う～ん。それなりの値段ですな
人形町のど真ん中で80平米なら、まあそんな感じなのかなぁ。プラウド富沢町が70平米で1億ちょっとでしたし。
将来性を考えると、割高になるのも仕方ないような気がします。
1LDKや2LDKもプランがあるんですね。
1LDKはLDKとキッチンで10畳くらい。4.5畳のマスターベッドルームがあり、1人暮らし用かと思います。
40Cのタイプだとベッドルームが狭いので2人暮らしだと手狭に感じそう。
2LDKだと部屋が6畳×2、LDKで14.6畳なので、夫婦2人や子供がいる家庭も住みやすそうな感じもあります。
あとは料金です。払えるかどうかも不安です。
２馬力1500万円DINKSで3Lは厳しいでしょうか？
沖式の時価評価で坪単価542.1万円の評価を受けていますね
パークコート文京小石川並なのでこれは相当高くなってしまいそう
ここって、陽当たりどうでしょうかね？
何だかんだ言っても、焼肉マンション、リスク高いですよねぇ。。。
予定価格届きましたね。
案の定というか、70平米で1億～、80平米で1.1億～でやっぱりちょっと条件の良い部屋は坪500万は越えそう
事前案内会のお知らせ届きました
40Cタイプ(1LDK) 6,000万円台～
60Bタイプ(2LDK) 8,000万円台～
70Dタイプ(3LDK) 10,000万円台～
80Aタイプ(3LDK) 11,000万円台～
やはり皆さんの予想通りですね
焼き肉億ション
自称ですけど下町の人形町が高輪とか白金とかとほぼ同じ価格帯ですね…(^o^;)ちょっと前までは信じられない光景です。。
価格がついてる案内きてなーい
安くはないけど高くもない。焼肉屋はいただけないけども
単価から察するに2LDKは8000前半なら買いですね。後半できそうですが。1LDKは論外です。
皆さん、お金持ちが多いですね。
でも、「人形町」に、、、
すみません。日々時代は変わってますからね。
>>109 匿名さん
何度もDINKSという言葉を使用されていますが、ちょっと止めませんか？
各々家庭の事情がどうであれ、DINKSという言葉が個人的にあまり好きではありません。
予想通りの金額ですね。最近の日本橋シリーズのなかでは圧倒的に場所が良さそうです。
>118
10年ほど前の話になりますが、
人形町駅徒歩5分圏内の新築マンションは70m2台で5000万円を割っていました。
今は1億です。
慌てて買わなくて良い人は今無理して買わない方が良いと思います。
子供は久松幼稚園・小学校、塾はSAPIXに通わせなくても元気に育ちます。
>119
世界的な経済危機は10年ごとにやって来ると言われています。
それがそろそろ来るのではと投資家達は予想しています。
デベもそれは感じていると思います。
株価が下がれば、それに連動して不動産価格も下がります。
今でもマンションの成約率６０％未満が現状です。
買ってる人は投資家の類いが殆どです。
実際に住む為の人は今の金額では買えないと言うのが実情です。
数年後、例え表向きの金額が下がっていなくても、
価格交渉をすれば3割4割引は当たり前な時がやってきます。
>>120 坪単価比較中さん
>価格交渉をすれば3割4割引は当たり前な時がやってきます。
それっていつ来るのですか？
1年後？2年後？3年後？・・・10年後？
それと3割4割引きはどのくらいの期間になりそうですか？
半年間？1年間？2年間？・・・5年間？
今朝、2020年に首都直下地震がやってくるとテレビでやってた。
地震でマンション崩壊したら、ローンは返さなくて良いんだよね？
>>119 坪単価比較中さん
10年前とは街が大きく変わりましたから、当面は価格が下がることは無いと思います。再開発が今後も続きますし。大手町から日本橋の再開発予定マップを見ると、ものすごい勢いです。
値引き交渉できるかは、物件によりますね。
このマンションがどうなるかは分かりませんが、竣工前に完売するような人気物件を割り引くようなデベはない。
もちろん販売開始し、竣工前に完売が危うい場合は、スミフ以外は割引するかもしれませんが。
１０年前と比べているようでは一生買えない。
ていうか、売れ残るような物件は買わないのが一番なんだけどね
あの跡地に以前建っていた古いビルに飲食店が入っていたのですが、出すのにすごいお金要求されたと言ってました。
かなり長引いて、三井もやむなく建てたら入れる権利を与えたのですが、退去してから入居するまでの家賃保証やらなんやかんやらの、マンションを建てるのにかかった必要経費が上乗せされている物件です。
飲食に貸すと出す時一苦労ですよね。
>>124 職人さん
大手デベは今期増収増益が多いようですが都心の在庫だったら今後の新築よりは安くて売りやすくかつ収益率高いと思われるので安易に安売りしないのではないでしょうか？
郊外のたいして利益の出ない物件は安売りしてもサービス額が大きな額にはならないからそういう物件が安くなるのではないでしょうか。
外観デザインがおしゃれです。
細かいところまで日本らしさを取り入れられたデザインは
マンションではありますが、ほっこりできるような気がします。
さすが日本橋の物件。どのプランも高めの設定が納得という感じがしました。
やっぱり焼き肉やの上には住みたくない。
それに、１２月に夜、前の道を通りがかったら、サラリーマンが５人くらいマンションの前の居酒屋から出てきて、大声で騒いでいた。
酔っ払いで煩そう。
億以上の金支払うなら、もっと環境の良いところ、他にありそう。
そろそろ事前案内会が始まりますね。皆様のところに予約案内は届いておりますでしょうか。
デベ関係者の皆様。
買い煽り頑張ってください。(^^)
高い。以上
まじ高すぎるわ。
すぐ近くにパークホームズ日本橋橘町ができるみたいですね。
予算的に苦しい場合こちらも検討対象になるのでしょうかね。人形町駅は徒歩7分になり、どちらかというと東日本橋エリアにはなりますが。
たっか。。。
70平米の一番下の階で1億とか高すぎます。9000万くらいが妥当だと思います。
たしかに、、。
場所はいいけど、あんなにビルに囲まれた場所であの値段はちょっと手出せないな。一千万くらいは下げないと現実的ではないと思う。
60狙いの人はありかもしれないですね。
70狙いの人にはかなり厳しいかも。10平米上がるだけで、2千万アップはハードル上がりますね。
今日から事前説明会スタートですね。既にほぼ全住戸に申し込みがされた感じでしょうか。
近隣住民にバカにされてまで焼肉マンションを買うべきか??
マンションの価格差ってどうして起こるんでしょう。結局のところマンションブランドと言い値なのかもしれないと素人は考えてしまいます。
24時間ゴミ捨てやディスポーザ、立水栓が海外製など設備が充実していたり、コンシェルジュサービス、有料オプションが無料になっているなど・・・？
1LDKでも6,000万円なんですよね。
エントランスの上部分に和風の切り絵モチーフ？のような造作がほどこされていて素敵と思います。行燈風のフットライトも和風です。
焼き肉やが入れば、ゴキブリやネズミもでるし、臭いや煙もないとはいいきれません。
帰り際のほろ酔いの客の話声も響くでしょうし、場所が良いとはどういう意味なのでしょうかね？
商売には場所がいいかもしれませんが、住環境には他にもっと良い場所いくらでもあるのではと思いますが、
結論から申しますと、焼き肉やが入ることは残念です。
外廊下も今時ありえません。
臭い、煙、ゴキ、チュチュがますます、建物に入りやすくなってしまいます。
>>154 匿名さん
煙は気になりますが、最新のダクトではほとんど煙も臭いも出ないと聞いたことがあります。
モデルルームでその辺りの説明を受けた人がいたら教えてもらいたいですね。
>>153 匿名さん
まず、土地の仕入れ値に、材料費、人件費、デベの利益がのって算出されます。
ただ、現状、供給過多になってきてますから、必然と「売れ残り」が出てきますよね。
そうすると、価格が下がります。
もちろん、逆も然り。
>>155 匿名さん
煙や匂いが出ない焼肉屋は皆無です。
まして、焼肉屋が入っているマンションもあまり聞いたことがありません。
三井も初めてのことなので、「やってみなきゃ分からない」ということでしょう。
まして、販売する際、「臭いんですよー」という販売員はいないと思いますよ。
一種のギャンブルに億の値段でチャレンジする住民には余程思い入れのある場所、もしくは、とても裕福は方々かと思われます。
私は絶対に買えませんが。。
焼肉屋さんの排気、屋上までダクトを引っ張ってるんじゃないんですかね？モデルルームで図面を見せて貰えば直ぐに分かりますね。私の経験上、匂いが気になったことは無いですが、音は気になります。忘年会や送別会のシーズンは終電間際の時間に路上で万歳三唱もしょっちゅうです、この辺りは。低層階は日当たりの悪さと音が嫌ですね。勿論それなりに価格差をつけているのでしょうが。。
濱田屋裏の野村不動産の値段を見て当分の間、住み替えは無理と諦めているのでもうモデルルームに行く気も起こらないですけど
最上階は風の吹き方によっては部屋に臭いが入ってくるかも。
外廊下だと、玄関から入る可能性もありえます。
あと気になるのは油でギトギトになるので、害虫ですかね。
低層階はそれに加えて、酔っ払い客の出すの騒音。
以前焼き肉やの下の地下に居酒屋がありましたが、その店もマンションに入るのでしょうか？
たしか。２店舗がマンションの１階に入るといってましたが。
居酒屋と焼き肉やが入るのであれば、お話になりません。
残念です。
この物件から近くに
リガーレ日本橋人形町という
かなり大きなマンションが
あるのですが、一階と二階に
複数の飲食店テナントが入ってます。
鉄板焼き屋さんとかあります。
外を通った印象では、匂いとか
特に感じませんでした。排気など
工夫されているのでは？と思いました。
参考まで。
でもやっぱり焼き肉やの上には住みたくないです
どうぞどうぞ、ライバルひとり減るから^ ^
おとといの金曜日の夜の現地です。
灯りがいい感じ！
随分長細い建物ですね。
地震の時横揺れに弱いのでは？
心配です。
一階に行けば焼肉、徒歩1分にキャバクラもあるし利便性高い。おすすめ。
100点中73点くらいの物件？
やっぱり天カセは無さそうですね。
オプションで用意されてるかどうかですね。
テンカセ反対！！！
人形町ではない日本橋エリアに住んでいるものです。ここを選ぶくらいなら、金座通り沿いのパークホームズか、富沢町界隈のプラウドシリーズの中古の方が魅力的と思います。甘酒横丁のあたりは食事しに出かけるには良いですが、住むなら少し落ち着いた立地が良いので。
[No.181～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信削除しました。管理担当]
最近モデルルーム行きました。80平米は5階があと1戸だけでしたよ。
1期でわりと売れ行きよかったみたいですね。
まぁ、この辺りで80平米は珍しいですもんね。
甘酒横丁はいつも賑わっていて雰囲気明るくていいですね。
完売間近みたいです。
人形町二丁目の強みですかね。
戸数が違いますが、三越前よりも魅力的だったということですね。
39世帯だと、役員がすぐ回ってきますかね？
任期1年なら39年に1回。
199さん
焼肉マンションとか言い方やめなよ。
焼肉好きなクセに。
