パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
たとえ幹線道路沿いであっても、数十年にわたって、駅前の
ランドマークとして存在し続けるヴィンテージマンション。
こちらのマンションも、古川沿いの最も開放的な場所に
パークコートらしい堅実なマンションを建築いただいて
新しい南麻布の象徴となるのですね。
新しい南麻布のランドマークの誕生ですね。
インフラや治水対策が整備された現在、ヒルトップに固執する理由があります？単なるマウンティング発想では？
古川沿いのフラットなライフスタイルも麻布暮らしの一側面ではないでしょうか？
幹線道路沿いの微妙なパークコートに対して何を一体訳のわからん妄想ポエムを書いてんだこの人は。
401〜403は武蔵小山さんの自作自演ですね。
わかりやすくて笑ってしまいました。
パークシティ、パークコート、パークホームズの仕様差は、思っているほどないと思います。開発規模でいうと、シティが大規模、コートは中規模、ホームズが小規模、この規模に応じた共用部になってますね。パークコートもプレミアムを除くと変わらない印象です。これがコンセンサスですね。
というより、パークシティとパークホームズの中で差が激しい印象
限りなくパークコートに近い物件もあれば、比べるのもおこがましいレベルも
よく名前上がる武蔵小山は価格帯的にもパークコートに近いんだと思いますが、エアコンが壁掛け、浴室が天然石仕様でないあたりがパークコートに及ばないポイントだったかと
それならパークマンションもパークコートも差がないです。
面白い珍理論となりました。かしこ。
パークコートでも広尾ヒルトップは浴室天然石仕様でなかった。少し前だけと神楽坂レゼリアもそう。しかも外廊下。あの辺りがパークコートの下限という印象だね。
だから、マンションのブランド名など所詮三井のご都合主義にすぎないということだ。 ここがパークホームズでもパークマンションでもどうでもええわ。
パークシティだけは、何となくわかる。
場末的な場所を再開発したところが、そうなる。
そいや中央湊も変なマンションだったな。笑笑
で、このマンション。パークコート内では下の中くらいかな。
立地的には完全にパークホームズの物件。なぜなら目と鼻の先にパークホームズがあるんだから。
しかもこの物件そばのパークホームズの方が立地はまだましという。
まああっちはボイド型外廊下で専有部の仕様もイマイチだけど。
定借だからパークホームズ、所有権だからパークコートなのかな？
いや、あくまでも、マンションのグレードは、立地も含めた
マンションそのものの質の高さに依存すると思うのです。
こちらのマンションは、仕様の小さなところまで
近くのパークホームズと比較されてしまいますね。
タワマンカーストみたいにならないといいですね。
比べられるのは、同じパークコートのヒルトップの方でしょうね。
どちらのグレードがパークコートに相応しいか。
注目です。
すぐ近所のパークホームズ南麻布の賃貸物件の家賃って
坪あたり1.7万円くらいですよね。
賃貸料金は、定借でも所有権物件でも基本的に同じと考えて、
こちらのマンションの家賃も近所のパークホームズと
おおむね同等と考えます。
で、物件価格を
家賃の200倍と考えると、坪340万
家賃の250倍と考えると、坪425万
家賃の300倍と考えると、坪510万
次に、物件を現金一括で購入して賃貸に出した場合、何年で元本を
回収できるのか考えます。マンションの税金・管理費・修繕費など
のランニングコストを、大雑把に家賃の4割として計算、
マンション価格を、家賃の250倍と考えた場合
（250＋250×0.4）÷12＝29.2年
ただし、港区の物件は、売却時にほとんど購入時と変わらない
価格で売却可能な場合もあるので、港区の物件は強いですよね。
やっぱり、パークコート青山一丁目と比べてしまう。
南麻布低地のここと青山を比べるのはいくらなんでもおこがましいかと。
パークコート青山一丁目
他にはありますか？
私の知る限りはもうなさそうですが。
パークコート六本木ヒルトップはタワーになります？
あそこ好きです
「Ambassador’s villa―大使別邸」ってコンセプトはなに？
妄想しすぎなのか狙いがまったく分からないし、そもそも坂下・GS横に大使が住む訳がない。
パークホームズ立地にパークコートだったり、すべてが無理矢理、無茶苦茶なんだよね。
あくまでも参考ですが、マンションの敷地面積と延床面積から
マンションの専有面積に比例すると思われる土地持分を計算してみますね。
パークコート南麻布：敷地面積1374㎡÷延床面積9776㎡≒0.14
つまり、専有面積10坪の部屋の土地持分は1.4坪ですよね。
パークコート青山一丁目：敷地面積1625㎡÷延床面積5697㎡≒0.29
パークマンション南麻布：敷地面積3508㎡÷延床面積10879㎡≒0.32
マンションは建物部分と土地部分のセットものなので
敷地面積×（専有面積÷延床面積）で土地持分を計算しても無意味です。
しかし計算上は、同じ専有面積の部屋を購入するという場合は、
パークコート南麻布よりもパークコート青山一丁目やパークマンション
南麻布のほうが土地持分は多くなるわけですよね。
考えやすくするために、あえて、3Aの地価はすべて等しいという仮定で
考えたとしても、パークコート南麻布のほうがパークコート青山一丁目や
パークマンション南麻布よりも買いやすくなっていいわけですよね。
べつに土地持分の割合が少ないマンションが
レベルの低いマンションということではなくて
それだけ土地を有効利用しているマンションとも
いいうると思うのです。
考え方によっては、それだけ気楽に楽しめる
マンションということですよね。
パークコートタワーよりハイグレードなパークコート物件は
青山一丁目と六本木の２つでよろしいでしょうか
>>425 マンション検討中さん
言葉の響きなんじゃ無いですか？
実際は現場監督の質やバジェットの余裕度とかによるでしょうけど。外からわかるのは物件概要に載る文字だけですから。
Ambassador’s villa―大使別邸
日本の将来を左右するような重要な案件を持って先進国の外交官が日本にいらしたときに、
心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる宿泊施設として
こちらの26㎡のお部屋をおすすめできるのかということですよね。
パークボームズで坪単価350万円が本来の実力の場所だと思う。
新聞広告でよく見る(最近減った？)投資用ワンルームマンションが似合う場所ですよね
立地：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
２LDKの間取り：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
それで
分譲価格：パークコート南麻布＞ピアース麻布十番
だと、さすがに天下のパークコートでも厳しいですね。
やはりこちらは、フランス大使館やフィンランド大使館に負けない
質の高いマンションを、容積率の優位性を最大限に有効利用して、
安価にて提供するのが、本当のコンセプトだと思いますよ。
>>439
それしか理由が思い浮かばない。高額単価で販売しないと採算が合わないから、止むを得ずパークコートにしたとしか思えない。
ガソリンスタンドと幹線道路に挟まれた低地の川沿いのパークコートって、体を張った笑えないギャグかと。
ガソリンスタンドの隣なんて富裕層は買わないでしょ
価格勝負だね
成金や、アドレスやパークコートへの憧れだけで買っちゃう短絡思考者に狙いを定めたコンセプトで統一された素晴らしい企画、さすが三井です。これは売れる。
昔から非タワーのパークコート自体はパークホームズとさほど変わらないし、こんなもんじゃないかな。
>>172
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、 丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、 ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。
>>326
マンションのコンセプトは「川べりの家」
あえて、古川沿いにパークコートというマンション企画も、「川べりの家」のような、
肩肘をはらない美しさ、 素朴で、純粋で、美しい建築作品をめざすのならアリということ
したがって、こちらのマンションは名称を
「パークコート南麻布 リバーサイドレジデンス」
ないし
「パークコート南麻布 リバーサイドテラス」
に変更すれば、マンション名だけが立派な成金趣味、あるいは、
立地がマンション名に名前負けする悲壮感がかなり薄れると
思われます。
あるいは
十番マンションがロケ地になった「植物男子ベランダー 」を見習って
ちょっと素敵なベランダのマンションを設計し
「パークコート南麻布 リバーサイドベランダー」
に名称変更で決まりだね。
この三か月は、私にとって、信じられないような出来事が次から次に起きた、忘れられない期間であった。それ以後に起きた様々なことは、状況が変わっただけで、相場の本質的な動きという点では、この三か月間の応用で済むように思う。相場は、下落する事が考えられないほどに力強く上昇する時に大天井を造ること、糸が切れて下がり出したら激しく乱高下する事、そして、一度そうなると、ひょっとしたら、すべての会社がつぶれて株式市場が消滅してしまうのではないかと思うほどの下げ方をするまでは、止まらないこと。
末永徹「メイク・マネー！」より
こちらは、時期的に、オリンピック前後の相場の変化の影響をもろに受ける物件
ということで、分譲価格の値付けがなかなか難しいですよね。
なおかつ、こちらは、幹線道路沿いで26㎡からのパークコートということで
新価格のパークコートにて新しい購入層の開拓といえば聞こえはいいのですが、
結局のところ、良質なマンション用地が確保できなかったので、パークコート
ブランドの大安売りでもするしかなかったのか、と思われるときついですよね。
つまり、こちらは、大きく変化する市場からそっぽを向かれないような価格設定を
考える必要があるけど、なおかつ、パークコートブランドの大安売りのような
価格設定もできない。こちらは、いろんな意味で試金石のようなマンションですね。
さて、どのような一流企業でも、少しずつ変化していかなくては、
存在し続けることができないわけですよね。
そして、必ずしも条件のよくない場所にも、質が高いマンションを設計して
買いやすい価格で提供するという企画は、決して間違っていないと思いますよ。
天気がいい日に、屋上から、富士山は見えるのでしょうか？
>450
差はあれどタワーは全てハイグレード（乃木坂だけは……）
非タワーのパークコートは六本木ヒルトップがよい。比較としてよく話が出るパークコート南麻布ヒルトップは、パークコートとしては下の方。
タワーのパークコートは立地がダメですよね。三田アドレスなのに麻布十番だったり笑
港区の浸水ハザードマップ見たら、該当エリアでした。最大深さ1mとのことで、これは心配になります。
浸水も困るけど、隣のガソリンスタンドから油が流れてきて引火なんてしたら大惨事ですから。
>>453
三田も別に悪いアドレスじゃないでしょ。とは言え、三田よりも麻布を名乗ったほうがより威張りが効くんだと思うけど。まあ、低地なのは良い立地とは言えないけど、それはここも同じ。
坪550：長期在庫決定
坪500：条件がいい部屋なら なんとか動く
坪450：条件が悪い部屋は 坪450でもかなり厳しいと思われる
不動産をとりまく市場環境が変化して、坪450でも売れ残ったら、
私が坪400で指しときますよ
スーモの人に、こちらは坪単価600万を超えると聞きました。到底手が出ません。。
シティタワー麻布十番15階の中古物件は、部屋から富士山が見えることが
セールスポイントとして売りに出されているようですが、
本当にこちらの屋上から富士山は見えないのでしょうか?
見かけ上の売り出し価格と、実売価格は違うよね。
それでは港区で、窓から富士山が見えるのは
具体的にどのマンションですか？
この際ですから挙げられるだけ挙げてみましょう。
部屋の方角の問題で見えないという場合は、
屋上から富士山が見えるマンションで結構です。
富士山など興味ないので、どうぞご自分でお調べください。
いくらパークコートでも坪600はきついような。
それだと皆さんの予想通り、恐らく完売できないので、竣工後の値引きに期待ですかね。
でもパークコート住めるなら住みたいよね。リセールの成約事例見てても隣接するマンションより必ず1割は高いのがパークコート。リセールだとブランドマンションの強さ際立つ気がするけどどうかね。
低地川沿いであれば既にすぐ近くの三田綱町でパークマンション販売してたし、あんまりネガと考えてないのでしょう。
アドレスが南麻布で駅から5分、小学校区も含めてストロングポイントありますので売れると思いますよ。
パークマンション三田綱町フォレストは台地の頂上ではないが坂の中腹だし川沿いでもないから、ちょっと事情は違うのではないかと。
そもそもあっちは隣がオーストラリア大使館で住宅街の道を挟んだ向かい側が三井迎賓館。
こっちは隣がガソリンスタンドで幹線道路を挟んだ向かい側が在日韓人会館。韓国の人たちに対しては何も思うところはないが、週末時々愛国団体のヘイトスピーチがうるさい。
安物のパークコートヒルトップのくせにパークマンションにいちゃもんつけるとか、滑稽っスは。
ニューヨークのマンハッタンにあるトランプタワーだって
幹線道路沿いの低地、中州みたいな場所に存在するよね。
べつに低地の幹線道路沿いだからだめってことはないと思うよ。
>>468 匿名さん
あのお、あそこのパークマンションどう考えても坂下でしょう。川沿いでない、確かに沿ってはいないが充分に渋谷川のオイニイと気配を感じられる至近距離では。坂上は確かに雰囲気いいけどマンションがある坂下は周り歩いたことある？高級住宅街とは程遠い雰囲気だわ。ありえへん！
昔から坂上と坂下は雰囲気違うし、住む人も違う。それは万国共通。三田は違うなんて通用しないよ。あなた認めたくなくてもね！
それとあなたのご指摘の施設はパークマンションとも至近距離でしょうに。拡声器がうるさいなら大して変わらんよ。
何をムキになってんのかの人。まあ、あなたがどう言おうと、ここの販売価格帯とあっちの販売価格帯は全く違うと思うよ。
偉そうにネガ並べてる人に事実を教えてあげただけだけど何か？
価格帯の話など触れてもいないしパーマンとセカンドブランドじゃあ異なるのは当然だなぁ。ヤッパリ国語力って重要だ。
472と474は同じ人？あまり賢くなさそうです。
本当のライバルは、グランスイート南麻布ではなくて
グランスイート広尾の中古物件なのでは？
よっぽど、価格設定に気を付けないと
広尾側の中古物件んのほうが買われてしまうような気がするよ。
来年2019年になってしまうと、ほとんどの人は
「オリンピックまであと1年なのだから、オリンピックが終わるまで待ってみるか」
という考え方をすると思う。
したがって、売り手にとっては厳しい1年になるだろうし、
買う側にとっては大きなチャンスが転がっている1年でもあると思う。
こちらは、ご近所の中古物件と比較して、
明らかにお買い得な価格設定なら動くと思う。
そりゃそうでしょ
こちらを本気で購入希望の方には、下記コースでの散歩をおすすめします。
広尾駅→グランスイート広尾→プラウド南麻布→パークマンション南麻布→
フィンランド大使館→ドムス南麻布→ナチュラルローソン→こちら→十番駅
さて、プラウド南麻布、クオン南麻布、パークマンション南麻布、
ホーマトシャロンが素晴らしいのは、私にも感覚的に理解できます。
しかし同時に、それらのマンションは、私にはそぐわないといいますか、
まったくおよびじゃないことも感覚的に理解できるわけです。
グランスイート広尾も、上記4物件と同等水準の最高水準のマンション、
三井様が分譲していればパークマンションレベルのマンションと考えます。
グランスイート広尾には、50㎡、60㎡、70㎡くらいの手ごろな広さの部屋も
あるので、手ごろな広さの中古が出れば、こちらのいいライバルだと思います。
11階以上にある90m2～のお部屋は2億円超えでしたね．
耐震だし，駐車場は外だし，いろいろないです．
エアコンも一部ビルトインではないし．．．
うちも、エアコンは各住居内の一部の部屋は後付けエアコンと説明を受けましたよ。
リビングはビルトインです。子供部屋などの一部の部屋が後付けですとのことでした。
最近の三井は高値で予定価格を出して、その後ガクッと下げるのが常態化している。
ここも大幅に下げるでしょうね。
投資用としては、かなり厳しそう。目黒のタワーマンションみたいに、ありえない賃料で出さざるを得なくなって、いつまでも空室ってパターンだろうね。
いまが一番買っちゃいけないタイミング。
グランスイート広尾 か プラウド南麻布の中古でも探すよ
本当に高いですね。
以前、金額のアンケート来ましたが、購入期待のある人が三井に回答した価格が参考になっているはずです。
びっくりです。南麻布1丁目は、2015年には坪500～550程度だったので値上がり幅が著しい。
駅から近いし、欲しかったのですが再考します。
［一部テキストを削除いたしました 管理担当］
浜松町で坪500、シティタワー東麻布が600、そしてここが700か調子のりすぎ。
みんなが買わなきゃ下がるよ。
参考にして価格を決めている根拠はないでしょう。
参考にはするでしょ。どの程度販売価格に反映するのかは別として。
アンケートに答えている人の中には、本気で購入を考えている人も
相当数含まれると思われます。
したがってアンケートとかけ離れた価格を提示した場合は、結果的に、
マンションがほとんど売れない可能性もあると思われます。
マンション価格が、予想と大きくかけ離れる場合は、それだけ質が高い
マンションが提供されることを意味すると思うのですが、やはり、
相当数の人は、マンション用地の取得に費用がかさんだのかなと勘ぐって
しまうかもしれません。つまり、市場からそっぽをむかれてしまうのです。
今は、不動産市場をとりまく環境が変化してきている時期なので
物件の価格設定には細心の注意が必要だと思いますよ。
アドレスは南麻布でも立地条件は麻布エリアで最底辺クラス。
いくらパークコートとはいえ、坪単価700-800台はありえない。
[No.2369～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・意図的な迷惑行為
・削除されたレスへの返信
>>240
やっぱり、財閥不動産様には、その財力で、麻布富士見町（南麻布4丁目）
のドイツ大使館に隣接した国家公務員共済組合連合会所有地 5677平米
（1720坪）をマンション用地に取得いただいて、日本人向けに、
窓から富士山が見えるマンションを提供してほしかったです。
南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった場所こそ、
パークコート南麻布にふさわしい立地であり、
その立地なら坪700～800でもアリだと思いますよ。
ホームページ更新されましたね。
バス通りから見たCGが更新されてましたが、横のガソリンスタンド無くなったない。
取り壊す予定とかあるんですか？
半工業地域みたいな立地。
上物も安っぽい。
でも坪700なのよ。
>>518
実際に準工業地域だし。2012年ごろは平米100万ちょい、坪350万程度の単価だった場所。
今でもこの辺りの中古は坪300万円台後半程度。いくら新築のパークコートとはいえ坪700万円台は割高感が相当にある。
準工業地域のパークコート・・・。
ちなみにパークコートのコンセプトは「都会の静寂な住宅地に本物志向の邸宅を」。
ここは住宅地ですらないという矛盾。
再三指摘しているが、マンションのブランド名など所詮は企業の場当たり的なものに過ぎないよ。一貫性など全くない。 パークマンションでもパークホームズでも名前などどうでもいい。 納得した人のみ買えばいいということ。
準工業地域という用途はマンションにとっては狙い目ですよ。商業地域や第１種低層よりもましです。賢い人は知っています。
そうなの？まあここは工場が密集しているわけでもないから、工業地域のようには思えないけど、住環境が良いとも思えない。
ここの魅力というか、唯一の利点はアドレスが南麻布ということに尽きると思う。
>>522 匿名さん
そうなんですよね。
デベの仕事は、
・土地買う
・設計をさせる（自社のコンセプトに沿って）
・施工させる（不正してないかチェック）
・ブランド名を付ける
・値づけして販売活動する
・管理会社にマンション管理をさせる
ですから、施工されるモノの躯体自体は別にどこのデベだろうが変わらないんですよね。
外観デザイン、共用部を豪華に見せる、住戸内の設備に高いものを使う、などで付加価値を付けるのかどうかがデベ毎の違い。
そこに価値を見出せれば販売価格、管理修繕費高くてもパークコートにすれば良い。
逆に住戸内のみ重要ならブランド気にしない最低限管理されたマンション買ってリフォームすると言うのでも全く問題なし。
それで一生で支払うお金もだいぶ違いが出ますからね。
最低限のマンションは、ブランドマンションよりキャッシュフローは有利かもしれないが、バランスシート上、有利でない可能性が高い。
本郷にもパークコートは既にあるけどね
パークコートらしい立地ではないぞ
隣の小学校の校内放送や運動会やってるのが聞こえるのかな？
紅組がんばれ、白組もがんばれー
一種低層は一軒家なら良いと思うけど、マンションの場合はまた違うかと。
坪いくらですか？
780かな
>>527 匿名さん
バッグに例えるなら、同じ素材でも希少性とブランド価値の高いバーキンは、百万円するものの中古でも値上がりの可能性すらあるようなイメージですかね。
ありきたりノーブランドのバッグは素材が同じかつ、より多機能で数万円で買えても、使った瞬間から値下がり決定で損するみたいな？
どうやらモデルルームは新宿らしい。しかも駐車場もないらしい、、、。
港区内陸部では最低に近い立地。アドレスが南麻布ということだけが取り柄。パークコートでもこの立地で坪単価800前後は流石に割高感が拭えない。
すぐそばの定借のパークホームズか麻布十番ザ・タワーからの住み替えの人がいれば、そっちの中古を狙ったほうが良いかも知れない。
下町、準工業地域、GS横、大通り沿い、目の前に目障りな歩道橋&麻布ラーメン・・・。
麻布内最低立地。三田のほうがマシ。
パークコートもここまで落ちたか。
＞＞538 匿名さん
パークコートは、浜松町あたりからおかしくなったなあ。前はもっと吟味された立地だったのに。単に交通の便とかアドレスだけでパークコートの名をつけて高値販売するとは。
パークコートは、本郷三丁目から怪しいじゃん
坪500ちょっとからありましたよ
タワー以外のパークコートは、買ってはいけませんよ。
市況が相当厳しい中、三井としては下駄を履かせる意味で「パークコート」ブランドで高級物件を演出した模様。ただ、現実には韓国大使館周辺を右翼の街宣車が大音量で走り回り、それを街の至るところで警察や公安が監視する街。現地近くにモデルルーム造らなかったのは、週末の現地周辺の物々しい雰囲気(右翼のヘイトスピーチ)を懸念したのでは？現地を見れば坪500はあり得ない。
現地に来たらマンション斜向かいの韓国人会館前での右翼のヘイトスピーチがすごいわ、隣がガソリンスタンドだわで、一気に興ざめしてしまうからね。
2015年ぐらいまでは坪単価350万円程度の場所だったしね。いまでも土地所有権で築20年程度の中古が坪単価350万円台で出されているし。
低中層の多くが単身者用住戸。恐らく大半は投資用(賃貸)。パークコートって、そういうマンションだったっけ？あとエントランスと屋上の水盤って必要？この物件のターゲットがいまいちわからない。市況が厳しい中、デベロッパー側も相当迷走してますな。
コンシェルジュの案内ページが更新されてましたが、まさかの20:00まででしょうか？だったら帰宅の際はほとんど居なくて使い物にならない。パークコートなら22:00までは居てほしいね。
HPリリースないので、仕様がわかりませんが、どなたかモデルルーム行ったかたなどご存じのかた、教えていただけませんか？
ディスポーザー、フロアーのどこまでが大理石か？床暖房はリビングのみか？寝室までかなど。。。
コンシェルジュをどうするのか？、エントランスと屋上の水盤をどうするか？、
あるいはコピー機やコーヒーメーカー、自動販売機の設置をどうするか？、
などの問題については、マンション入居後、マンションの住人が決めれば
いいことのような気がするのですが？
なぜ、そんな事を、ホームページで宣伝するのですか？
重要なのは、マンションの設計や部屋の仕様ですよね。
ですよね。ここのコンセプトが迷走しているような気がします。
安物の土地に建てるマンションを無理矢理高級にしようとしているように思えてなりません。
ウィークリーマンション、ないし、滞在型ホテルが最適？
個人的には水盤は不要。維持管理にお金かかるし、将来的に管理組合の判断で水を抜いたとしても、他に活かしようがない設備。
ウィークリーマンションとして利用したいです。
麻布ブランドやらマンションブランドやら、
そういう基準を大切にする方もまだまだいらっしゃるのね…
今どき、ほどよく便利でほどよく住みやすければいいじゃんと思うけどね。
単身者だろうと家族だろうと、変な人が住まなきゃ全然構わんよ
便利で、住み良い条件や、変な人の基準が、人によって違うし…
短期(長期修繕前に売却)で住む計画の人と、永住する人では考えが違うし…
住んでから決めるのは、理事会で草案練って、総会で合意が必要なので面倒が多いし…
（花火大会が見れる場所じゃ無いので、屋上に関しては、それがちょっと救いかち思う。）
この立地で坪500では購買層がついて来られないだろう。ただ、デベロッパーも市況の悪化を隠せなくなってきた。売り手市場ももう終わり。今まで完成在庫お構いなしで小出しに高値販売していたスミフが、今年に入り銀座と有明の大規模物件で未販売住戸を一斉放出しているらしい。この近隣でも、三田五丁目、白金一丁目、高輪一丁目と大規模物件が続く。立地や価格がイマイチと思うなら待ってみるのも一考かと。
白金から麻布十番にかけては不便ですし、誇れるようなブランド力も利便性の欠点を補えるようなバリューはありません。
麻布や青山のロジックは通用しない、中途半端なエリアですから、最近は価格の落ち込み・不人気さが目立つのでしょう。
このエリアの中古マンションの単価を見ると、このマンションを坪単価500万円で買ったら即含み損になると思う。
パークシティ武蔵小山はまだ竣工前ですが、坪500は今考えればあり得ない値付けでしたね。契約された方がお気の毒です。パークシティ武蔵小山のホームページに「人生は、このタワマンで変わる」とあります。皮肉にも(悪い意味で)人生変わってしまいそうな不動産市場の変化が起きていますね。ここも同じ三井物件ですが、我々は踊らされないよう冷静にいきましょう！
ここに関して言えば、白金高輪方面で後続の物件も予定されてますので、早めに売り切りたいなら坪350～450が妥当かと。投資用住戸はやや高めになりますかね。
坪単価350万円なら即完売でしょう。300代後半から400代前半が落としどころのように思われ。
私は都内を広めに探してますが、豊洲のブランズは販売開始を遅らせた事がアダになりました。昨夏に販売開始していれば、坪400でも行けたかもしれませんが、今の湾岸地区はハルミフラッグと同時販売のため買い手に厳しく比較されます。ここも、高値でのんびり売ってると次々と後続物件との比較(価格だけでなく立地や仕様も含めて)にさらされます。デベさんは、ここを坪500で売りたかったのですね～。でも、そういう時代は昨年までで終わったようです。買い手の私も急速な市場の悪化に驚いています。あとは、住宅ローン金利の動向も気になりますね。
ここの後続となると、白金1、高輪1×2、三田5、三田1×3などがあるけど、ここより良さそうな立地条件は駅ほぼ直結の高輪物件ぐらいかと。それでも麻布アドレスには勝てるとは思えない。
「麻布アドレス」と言っても元麻布や麻布台ではありませんし、南麻布でも高台の広尾や有栖川公園に近い４、５丁目でなく、仙台坂下の１丁目ですからね。「麻布アドレス」は嘘ではないけど、「麻布」というだけで不動産価値が高いとも言えないと思いますよ。高輪、白金、三田も同様です。
このマンションの最大のセールスポイントが、南麻布という「アドレス」です。
しかし、南麻布といっても広く、「立地」は旧お屋敷街の坂上の高級住宅地と、旧来町人の住む坂下の準工業地域に明確に分けられています。そして、今回のマンションは坂下の準工業地域側にあり、住環境として良いとはいえません。
この点、デベロッパーは殊更に南麻布という「アドレス」のほうを全面に出し、さらにパークコートブランドで下駄を履かせ高級物件を”演出”しているように見受けられます。
しかし、「アドレス」はあくまで表面的で肩書き的な要素で、住環境は「立地」によって決まります。「アドレス」と「立地」を分離して考えないと、不動産価値を見誤ります。ご参考までに。
南麻布、白金、高輪、三田の低地同士で比較すると、ヒエラルキー的には南麻布>白金>高輪=三田だと思うから、
今後再開発されるエリアとの比較で考えても、ここの方が少しマシな場所ではないかと。
でも坪単価500万円は高すぎると思いますけどね。
ここって前に坪単価７００～８００位って書かれてませんでした？
値下がりしたのですか？
そうですね。流石にデベも売れないと思って下げてきたのでしょうか。
>>568 検討板ユーザーさん
三田小山西地区再開発は、麻布十番ではないですよ。三田の低地ですから、麻布アドレスのこちらより、地位は下です。
しかし三田小山もここも麻布十番頼みなのは、少々恥ずかしいですね。
供給が増えますから価格下落圧力が働くという点は、同意。
地価の面でも一番安い三田小山が坪550、こちらが坪600、白金一丁目が坪700。
収束すべき適正価格はこう推測できます。
白金1と南麻布1の地価の比較では南麻布1の方が高いのでは？
麻布十番って下町商店街風情で住む場所としては冴えないイメージだったのに、今では住みたい街に変わっている。東カレのせいでもあるけど。
そう考えると低地の南麻布、白金、高輪、三田も何年後かには住みたい街にかわっているかもしれない。
流石に坪700万からは下げて、坪600万台にしてきたね。
坪700から600に下げたと言われても、最初があり得ない価格設定だっただけで、買い手としては下がったとは思えない。むしろここからスタートでどれだけ下がるかが興味深い。
下げたんですね？以前、92平米で2億円で紹介されましたが、今はいくらになってますか？
古川沿いは落ち目エリアなんですね。
こんな場所が坪単価500って落ち目どころか、7年前は坪単価350万円だったんだから、爆上げでしょう。
ま、私はせいぜい坪400万円が今の不動産相場でもこのエリアのフェアな水準だと思いますけど。
以前も書かれている方いらっしゃいましたが、エントランスと屋上の水盤って、検討されている方たちからご覧になって魅力的な共用施設なのでしょうか？エントランスはともかく、屋上までわざわざ行くほどのエリア(眺望)でもなさそうですし、何より管理費が心配だなぁと。
屋上に上がって見えるのが元麻布ヒルズと六本木ヒルズ。ここよりも高級なマンションから見下ろされていることをわざわざ確認しに行くなんて、どうなのよ。
屋上から、富士山や東京タワーは見えないのでしょうか？
富士山は麻布山が近いので仰角的に山かげになって見えないと思う。
東京タワーはパークコート麻布十番ザ・タワーとシティタワーが邪魔するけど一部分は見えるかも。
すぐ目の前にある 朝日南麻布マンション、
賃貸中ではありますが、坪260万（7階 31㎡ 2400万）
で売りに出されましたね。
いざ買うとなったら、ご近所の中古と比較して
割安な中古で妥協かもしれませんね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
麻布ですから、どこ高いですか？
麻布アドレス最低の立地で、コンセプトもファミリー向けか単身向けかよくわからないマンションが坪500～700ですかぁ。完全に危険水域ですね。バブルが弾けるのを待った方が賢明です。経済誌では、不動産バブルは今年の夏から秋には崩壊すると言われています。もちろん、モデルルームの営業マンさんは認めたがらないでしょう。でも、一例として、湾岸タワマンはハルミフラッグによってだいぶ厳しい価格競争にさらされているようです。ある意味、デベロッパー自身が、バブルを崩壊の引き金を引いているとも言えます。
予定価格ベースですが、検討していた中層階が坪600との事でここを見送り、後発を待つことにしました。高層階は当初より値下げしたみたいですがそれでも坪650くらい。広尾や恵比寿と違い、ここは市況が冷めれば一気に暴落する地域なので、怖くて手が出ません。
ここより少し高台寄りに建つ築20年のフォルム南麻布が70平米7400万円で売りに出されている。
このマンションは立地が劣るけれども建物のブランド価値が高いことを考慮して、プラス10%上乗せして考えても、
このマンションの20年後の単価は坪385万円ぐらいだと思う。
何人か営業と話しましたが、ここが坪500～650であることの妥当性を誰一人説明できませんでした。普通ならこちらが聞かなくても近隣中古の成約事例を示してくるところですが、どうやらここのエリア(南麻布の坂下低地エリア)では坪500どころか400でも中古の成約事例は皆無のようです。つまり買った瞬間に大幅な含み損が発生。最近のパークコートは物件のコンセプトもぶれてるし、値付けもおかしいです。昨年春に竣工したパークコート千代田駿河台も値付けに失敗し、竣工から10か月が経ちますが完成在庫を抱えています。後続物件を待った方が良いと判断します。
