パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
要するに、言いたいをすっきり整理すると下記のごとくです。
港区山手線内（内陸側）の高台のマンションは評価が定まっており、
築年数にかかわらず価値が維持されやすい。したがって、資産家の人が、その資産を
分散させるために、高台の優良物件を購入するといった購入の仕方は十分成立する。
港区山手線外（海側）は、住宅地としては評価が定まっていなかったが、同時に
大きなチャンスがあったとも言える。そして、勝負ができるのは、評価が定まっていない
うちである。そして、そのことは、現在の、再開発前の、古川沿いについても同様の
ことが言える。そして、人間は、人生のどこかで勝負しなくてはならないのである。
近隣の築15年以上経過した古い中古物件からの
買い替え希望者が多そうですね。
長文の連投、迷惑と言われていながら人のコメント無視して続けるのは、さすがに悪意ありますね。
パークコート浜離宮も当初パークタワーだろうと言われていたのが、直前のお化粧でパークコート企画になったくらいだし、ここもパークリュクスだったのをお化粧したかんじではないかしら？
WEBサイトを見ましたが、
この建物の外観が全くわかりません。
小さなイラストは数個見られましたが...
どこかにCGがあったりするのでしょうか？
麻布十番に近いけど南麻布ってことですね。
あんまり高台のお屋敷みたいなマンションには惹かれないから（不便そう）、
フラット5分で住めるんならこっちのほうがいいかなー
南麻布なんだしこんなもんだろ
住所は、南麻布なので虚偽は無い。が、PCは浜離宮PCの成功体験と現在の市況を勘案して早くさばきたいのでしょう。
リーディングデベとしては、節操が無い。
でも、南麻布に踊らされて、踊る購入者は多いのでしょう。
ポイントに踊る消費者と同じ構図ですね。 価格がどうなるのか楽しみです。
パークコートのスレッドが荒れ始めたのは、記憶している限り千代田富士見のタワーが最初。
マンションブームにおされてパークコートタワー自体が嫉妬や羨望の的となり、同じく浜離宮も荒れに荒れた。
逆に非タワーのパークコートスレは落ち着いている流れだが、近隣に妬む住人層がいる地域だと、場合によってはタワーより荒れる可能性を秘めている。
ここがそうならないよう、祈りたいものだ。
浜松町は本来パークコートが建つようなアドレスではないから荒れたのでしょう。
契約者も必死すぎて、ちょっと痛々しかったですね。
ここはどうなるか。
こんなところにまで余波が。
とりあえず本物件の話をしましょう。
タワー版のパークコートでは六本木ヒルトップが最高に良いと思うわ。
ピアース南麻布もまだ売れ残ってます
ピアース南麻布はここ以上に場所が悪い。高速と古川がまさに目の前。駅から近いことだけが良い点。
浜松町とか、南麻布とはいえ超低地とか、最近パークコートの名前の安売りが酷く、残念至極。いっそどこかみたいに「ザ・パークコート」とかしてみてはどうか？
26㎡ １K 2600万円
40㎡ １LDK 4000万円
55㎡ ２LDK 5500万円
平成初期のバブル崩壊後、マンション価格が最安値
だった頃（1998年〜2004年頃）によく見られた
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
普通のサラリーマンでも、なんとか都心の物件に
手がとどいた時代でした。
26㎡ １K 3500万円
40㎡ １LDK 5000万円
55㎡ ２LDK 7500万円
オリンピック景気によって、上昇した
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
オリンピック景気による不動産価格の上昇は
都心の物件が中心なので、ちょっと郊外に行けば、
まだまだ買いやすい物件はいくらでもある。
26㎡ １K 3980万円
40㎡ １LDK 6500万円
55㎡ ２LDK 9000万円
南麻布（低地）のパークコート価格（推定）
南麻布の地に、なんとか手がとどく価格帯のパークコート
を期待している人も相当数いると思うので、
財閥の器の大きさを感じさせるような
寛大なる価格設定をお願いしますよ。
いくらアドレスが南麻布とはいえ、こんな悪立地のパークコートの55平米に9000万も出す人はアホだと思う。
過去に26m2と100m2の共存タイプがPCにありましたか？
あえて26m2を間取りに加えたデベの意図は？
グロスを抑えた。売りやすさ優先ですかね。察するに、デベ自身、立地に対する自信の無さの裏返しか
単価が気になるところです
26m2 4100万円台から
55m2で9500万円台
これくらいを予定してるのでは
パークリュクス白金高輪が初期410ー520で販売、現在中古で坪470以上なら
これくらいが下限では
いろいろ言ったって、仕込みの土地がないんだからアドレスさえくっついてりゃパークコートくらい名付けるだろ。
浜松町アドレスでさえパークコートの時代だぜ。
パークマンションくらいだよ、ふさわしい立地でなきゃ企画しないなんてのは。
パークコートはオーダースーツじゃなくて吊るしなんだよ。
六本木のヒルトップ級でなきゃパークコートにしない！なんて言って数年休んでたら三井も商売に成らんだろ。
六本木ヒルトップも南麻布低地も同じパークコートだなんて、世知辛い世の中だね、
>>118: 匿名さん
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。
マンション業者さんもプロですから、マンション用地を仕入れる時には
その土地の容積率、マンションの建築費用、完成したマンションの販売予想価格
などを勘案したうえで「商売になる」と判断したからこそ
土地を仕入れていると思うのです。
・・にもかかわらず、高値でマンション用地を仕入れたということは
良好な住環境で、良心的な価格のマンションを企画できるようなマンション用地がない
ということだと思うのです。
エンドの人の立場で考えると
「今は、無理して、マンションを買うような時期ではない」
「買わないで済むのなら、買わないに越したことはない」
ということになるのでしょうか？
>>151
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。
最近タワーもそうでないものも、こういうパークコートが多すぎるな。六本木ヒルトップのころからは隔世の感。
>>145さんの値付けを参考にさせていただいて
南麻布（低地）パークコートの価格表（あくまでも推定）
を作製させていただきます。
103m2 最上階プレミアム住戸 16000万円
80ｍ2 2LDK 13500万円
70m2 2LDK 11500万円
60m2 2LDK 10500万円
50m2 2LDK 8500万円
40m2 1LDK 6500万円
26m2 1K 4100万円
きわめて大雑把には、麻布十番（三田1丁目）のパークコートの
低層階の中古物件とかぶりそうな価格帯と考えていいのでしょうか？
一般的には、タワーマンションは分譲価格や維持費が割高な印象があります。
見方によってはタワーマンションの低層階よりも有利な物件ですよね？
パークコート麻布十番タワーは駅近だし古川と大通りから1ブロック下がってるから、それと比べるとここの立地はもう少し落ちるのではないかと。
アドレスが南麻布になる分、綱町ではない三田よりはプレミアムがつくと思うけど、どうだろうね。
六本木ヒルトップは梁だらけで現代版パークコートタワーを経験した人だと住むにはストレスたまるよ
同じ仙石山尾根道沿いに建つ虎ノ門タワーズレジデンスも、新築時坪単価400万円を切るぐらいだった。
パークコート論を各自の持論で評価しても無意味でしょう。
マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。
たとえば、幹線道路沿いにパークコートが企画されるとして、
そのすぐ近く、幹線道路からほんの少し奥まったところに
パークホームズが存在するとしたら
パークコートよりパークホームズのほうが立地がいい
ということになるのでしょうか？
そりゃ立地に関してはそうなるでしょ。
そろそろオリンピック価格もピークアウトして
新価格のマンションを売り出して欲しいですね。
>>85 さんのように、コツコツ、年数をかけて資金を用意して
なんとか手がとどく価格帯のパークコートを期待している人もいるので
「さすが財閥不動産」「さすがパークコート」とみんなに思われる
物件を提供して欲しいものですね。
最近はパークコートと呼んで良いのは、タワーだけだな。
初心者マークの人をスルーすれば、このスレは健全に議論が進むと思います。
最新のタワー建築物と立地を差し引きすれば浜松町も赤坂も大差はありませんよ。
別格と呼んで良いのは、檜町公園と青山のパークコートタワーだけ。
私は迷わず買いましたよ。
檜町公園のパークコートは非の打ち所がないマンションだと思う。
たしかに、ここでパークコートなんだ、という感じですね。
浜松町とか、線路脇でパークコートはどうなのよ、と思いましたが、都心でタワーなら、なんでもパークコートなんだろう、と思っていました。
立地的には麻布最底辺レベルだけど、物件の仕様を高めに仕上げてくると思われ。
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、
丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、
ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。
ただし、このスレの流れのごとく、パークコートは
「快適な住空間、暮らし向きのよさ」を意味するグレード
なのだと考えれば、こちらのマンションには、
「下町にパークコートという新しい発想」
「駅近の便利で生活しやすい場所に、パークコートの快適性」
といったコンセプトを感じ取ることができます。
業者様には「なるべく沢山の人に、パークコートの快適性を」
「お手軽に楽しめるパークコート」という方針で、
間取り、価格帯など、幅が広いニーズに対応できる物件を
期待しています。
>>151 マンション検討中さん
なるほど、良い観点ですね。
たしかにこの立地はリュクスで販売できて利益が出るのが解っていたから仕入れたんでしょう。
では、なぜコートにしたのか？
ターゲットが投資家寄りから実需にブレる。さらにはアドレスは良いが幹線道路沿いガススタ横の微妙立地、コートなのにこの立地で良いのか？
次に三井が仕込んでるのがスーパーNISSIN跡地ですよね、あそこも駅近ですが微妙環境。
そこの集客も見越して、ここをコートで設定して集客するんでは無いでしょうか。仕様はどんなもんで着地させて、どれくらい集客できるか？買わなかった見込み客はNISSINを買うか？等
日進の跡地は目の前が幹線道路、すぐ裏が高速道路と古川、しかもアドレスは麻布とは言え最底辺の東麻布という、麻布エリアでは最悪中の最悪な立地ではないかと。
新しい日進に今日行ってきましたが、店舗は少し狭くなりましたね。ワインの試飲も少なかったです。
悪くはない立地だと思いますけどね。結局のところ価格次第だと思いますが。平均坪単価550ぐらいですかね
>>173さん、私の投稿読んでくれて有難うございます。
こちらの物件と、たとえば白金高輪のパークリュクスとを比較した場合、
こちらの物件の方が、敷地、建築面積ともに余裕があると思うのです。
（建築面積で白金高輪のパークリュクスの1.5倍）
したがって、こちらの場所には、ペンシルでもない、建築設計に余裕ある、
スタイリッシュな15階建てのマンションが建つことが予想されます。
つまり、立地としては、パークリュクス向きであっても
建築面積に余裕があるので、お試しで、いろんなバリエーションの
間取りを企画できるということですよね。
したがって、上層階に、付加価値をつけたペントハウス的な部屋、
本来のパークコート的なプレミアム住戸を配置して、
下層階に、パークリュクス的なコンパクトな部屋を配置する、
マンション全体としてはパークコートとして分譲する
ということも可能ですよね。
私的な希望としては、上層階のプレミアムがついたペントハウス的な
部屋に、予算の上限は関係なく、快適な部屋に住もうとする資産家に
住んでいただいて、その分、下層階の、リュクス的な部屋を買いやすく
して欲しいという希望がありますね。
>>157
南麻布とはスレチになるけど、マジレスすると
虎ノ門タワーズレジデンスは、真向かい近接に森トラストの虎ノ門トラストタワー（ワールドゲート）
がニョキニョキ建設中で全く日が当たらな。いどころかオフィスから丸見えになるだろう。
反対側もオフィスで挟まれて、とてもお勧めできない。
中古なら六本木ヒルトップをお勧めする。梁の事は知らん。
小生、職場が近所なのでよくわかる。
なんか２人くらいで進行している感じの無意味な投稿が続きますね。
ここ。
初心者マークさんの陳腐な持論は、放置でよいでしょう。
それと虎ノ門（と名が付く）物件は、森ビル様の虎ノ門ヒルズレジデンスに引っ張られた勘違いな物件が多いので、森ビル以外は手を出さない方がよいかと。
虎ノ門はグローバルビジネス国家戦略特区に指定されてるから資産価値が上がることはあっても下がることはないでしょ。住むところとしては魅力ないけどね。
住むなら南麻布の方がずっと良いと思うよ。
ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。
まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。
大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。
ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画はやはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なのでそれなりにゆったりした企画にはなると思われます。
ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね
https://www.sumu-log.com/archives/11303/
よくパークコートになれたなという感想
騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、
港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない
三田小山町西地区は、再開発で、将来、ミッドタウン＋檜町公園
のような場所にならないですかね。
>>187 マンション検討中さん
あそこは、言わずと知れたキワモノ立地、ですからね。
せめて首都高に挟まれてなければ…。
そういえば昨日のゲリラ豪雨で古川が溢れそうになったらしいですね。
南麻布のパークコート できれば購入したいと思いますけど
私に用意できる予算は、>>85: マンション検討中さんと同じく6000万円ですね。
低層階（2階）の条件の悪い部屋でもいいので、6000万円くらいの予算で
40ｍ2くらいの部屋、なんとかならないでしょうかね。
>>85: マンション検討中さんと同ように、
年収1500万円の勤め人 （手取り月80万円の人）が社宅に住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円です。（予算積み上げ方式）
しかし今の不動産市場だと、予算は、1億5000万円ないと、まともな物件は買えない。
つまり、年収1500万円の勤め人が、生活費0円で自給自足の生活をして（仙人の様な生活）、
所得税・住民税などの税金をすべて支払わないで（何か悪いことをして）、
それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、1億5000万円です。
ですから、1億5000万円という予算は、勤め人さんが、自分で働いて、
予算積み上げ方式10年間で購入する金額としては現実的でないのです。
日進旧店舗跡地にもマンションが建つらしいけど、あそこが一番ヒドイ立地だと思う。
東麻布のマンションは、東京タワーが見えるのかどうかが大きい。
日進旧店舗跡地のマンションが、東京タワービューのパークコート
になるのなら、それまで待ってみるのも手だね。
日進跡地はおそらく賃貸ですね。
今回の物件は値付けが悩ましい。あまり平均値を出す意味ないですが@500を下る可能性は低いでしょう。しかしながら、販売戸数や大小混在型の超高級物件にはなりえない企画に鑑みると大台から大きくは超えないのではないかとみています。@510～@520程度が私の読みです。
>>189 マンション検討中さんのような、
予算積み上げ方式で購入しようとする人の予算と
市場での売り出し価格が大きく乖離してくるのは
やはり、都心の優良物件が投機で買われるからなのかな？
予算積み上げ方式と売り出し価格の乖離分がバブル
（泡だとか風船のように膨らんだ部分）だよね。
そのような状況がずっと続くとも思えないので
少し待つしかない
これまでのこのスレの流れをスッキリとまとめます
ただひたすら、採算が取れそうなマンション用地を仕入れて、マンションを分譲する
だけでは進歩がありませんし、長期的には、業界そのものも衰退してしまうでしょう。
「マンションは企画が勝負」と言われますように、業界をリードする財閥不動産様
には、財閥らしい器の大きさで、大胆かつ発展的な企画を考えて欲しいです。
こちらのマンションの企画の勝負どころは、
「本来は高台のマンションであるパークコートを、低地に企画する」
「沢山のバリエーションの部屋をそろえて、なるべく沢山の人にパークコートの
快適性を提供する」だと思われます。
古川沿いの低地に、いかにして、パークコートらしいマンションを設計するのか？
いろんなバリエーションの間取りが混在するマンションで、いかにして、
パークコートとしてまとまりのよい、質が高いマンションを企画するのか？
こちらのマンションは、財閥不動産様の基本的な姿勢が試される
試金石のようなマンションだと思われます。
初心者マークさんはスルーで良いでしょう
初心者マークの人、まとめますとか言ってまとまってないし、そもそもまとめなくて良いから。個人的主観論の押し付けがましいパークコート論は不要です。
初心者マークの人はここで意味不明な謎理論を展開して何がしたいんだ
いろんなところでまとめているよね 笑
自作自演？
こんなの見つけました。
初心者マークを攻撃してるのは武蔵小山君だったのですね。
あれま。これは言い訳できませんね。
有名な荒らしの人ですよね。
もうこちらのスレには来ないで下さい。
あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
三田小山町西地区を含め、古川沿い低地の再開発は、港区山手線内のメインテーマだと思うのです。
こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心となり、未来的な都市型住宅の模範になるでしょう。
そして、こちらのマンションを生活の拠点として、未来都市へと変貌していく港区山手線内の中心に見を
置くことにより、自分自身も Metamorphose していくことが出来るでしょう。
古川沿いはマトモな人間の住む場所ではありません。
昔もこれからも。
古川沿い低地はダメでしょ。
湾岸地区や二子玉川並みに、将来盛大に暴落することが約束された場所。
都心の環境が厳しい場所だからこそ、讃岐会館のビア庭園のような
都心のオアシスがものすごく貴重だと思う。
マンションのワンフロアすべてを、マンション内の庭園、
マンション内のオアシスにするくらいの大胆な企画を期待します。
つーか、東京さぬき倶楽部は再開発で無くなるから〜。
都心の環境が厳しい場所のパークコートだからこそ、
ものすごく工夫して、都心のオアシスのようなマンションを
企画しなくてはならないでしょうね。
都心のオアシスね
敷地面積見てます？
>>209 マンコミュファンさん
Less is more （少ない事はより豊か）
God is in the detail （神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー
マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。
こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」
さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。
そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、
建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。
芸術性うんぬん言う前に、ただの大通り沿い物件なんだけどね。
良い味付け出来ると良いですね。
大げさな分析は何なんだいったい。
流れからすると、PC南麻布ヒルトップの住人のような気がしますね、、。
お古を売り抜けてこちらに上手く買い換えようとしているようにみえます。
そう、ただの、よくある、大通り沿いマンション。厚化粧して、立地不相応なブランドを冠して、高値追求しなければならない大人の事情があるのでこれ以上追求しないで欲しい。
パークコートはハイグレードマンションシリーズの中では好きな方なんですが、ここ5年ぐらいの傾向をみると、タワーより低層マンションの方が良いマンションありますね。
外側では潮が岸壁まで荒れ狂おうとも、内部のこの地は楽園のような国なのだ。そして潮が強引に進入しようとて噛みついても、共同の精神によって、穴を塞ごうと人が駆け集まる。そうだ、おれはこの精神に一身をささげる。知恵の最後の結論はこういうことになる、自由も生活も、日毎にこれを闘いとってこそ、これを享受するに値する人間といえるのだ、と。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの人の立場で考えると
「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。
つまり「マンションは管理を買え」と言われることと、同程度に、
「マンションは企画を買え」は普遍性が高い真理だと思います。
ま、多少、言っていることのまとまりが悪くても、マンション購入を目指して、
コツコツ10年以上予算を積み上げて、マンションの企画についていろいろ
考えている人もいるのです。
港区山手線内（内陸側）＞港区山手線外（海側）
高台＞大通り沿いの低地
>>40 マンション検討中さんが、指摘しているように、
再開発によって激変したのは、港区山手線外（海側）だと思うのです。
投資と考えた場合でも、大きなキャピタルゲインを得ることができたのは海側ですよね。
たとえ不利な立地条件であっても、あっぱれな都市型住宅が建築される可能性は十分にある。
そして、企画として、建築作品として、あっぱれなマンションは、非常に確かな価値観として、
肯定的に評価するしかない。
「どう再開発しても 高台＞大通り沿いの低地 という関係性は普遍」
と割り切ってしまっても、何の発展性もないですよ。
>>218 匿名さん
その、パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。
無ければナシで構わないのでスルーして下さい。
パークコートのマンションをいろいろ検討させていただくと
パークコートは、不動産というよりかは、建築作品であることがわかります。
つまり財閥不動産の意図するとことを整理すると下記のごとくです。
パークマンション：財閥不動産が提案する最高峰のマンション
パークコート：財閥不動産が提案する建築作品
パークホームズ：コストパフォーマンスも勘案した優良マンション
パークコートを不動産と考えると、優良不動産＝好立地ですので、
「パークホームズより立地が悪いパークコートっでなんなのよ？」ってことになる。
しかし、パークコートを建築作品と考えると
たとえ立地がよくなくても、建築作品として優れているということは十分ありうる。
いや、むしろ、厳しい立地条件だからこそ、建築作品としての可能性が広がる場合
もあるでしょう。
