パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

わたしならこう考えます。

アトラスタワーは築15年なので新築プレミアムはすでに消滅して事例適格性を欠くので、採用する事例は、可能な限り築浅・建物グレードで同等・再開発物件・土地価格の類似性が相対的に高い、PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見が適切です。

直近2年のPC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の70m2住戸の成約単価は600万/坪から650万/坪です。平均値の625万/坪ベースにPC文京小石川に比準していきます。

PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の成約平均単価625万/坪を土地価格と建物価格に分けます。ここは既出の指示通り土地建物価格比率を1:1とすれば、土地価格、建物価格ともに312.5万/坪です。

まずは土地価格の比準です。1種あたりの固定資産路線価比を使います。PC千代田富士見168万/600%、プラウドタワー千代田富士見215万/500%ですから平均値は355千/100%です。一方のPC文京小石川は124万/600%で207千/100%です。
PC文京小石川（70m2）の土地価格：312.5万/坪×207千/355千＝182万/坪

続いて建物価格の比準です。建物の減価修正に用いる経過期間はPC千代田富士見は築5年、プラウドタワー千代田富士見は築10年ですから平均で7.5年です。建物の経済的耐用年数は既出の指示通り50年とします。ここからPC文京小石川の新築時建物価格を逆算します。
PC文京小石川（70m2）の建物価格：312.5万/坪÷((50年-7.5年)/50年)＝368万/坪

以上により、土地価格と建物価格を合算して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格：182万/坪+368万/坪＝550万/坪
比準価格は550万/坪です。

賃料からも見てみましょう。
PC千代田富士見の直近の賃貸事例では70cm2で45万円程度です。ここからPC文京小石川の70m2賃料を比準します。補正にあたっては簡易的（ホントはダメですが）に比準価格比を準用します。
PC文京小石川（70m2）の賃料：45万円÷70m2÷0.3025×(比準価格比550万/坪÷625万/坪)＝18,700円/坪

直近の都心部ファミリー向け新築マンション利回り3.5％を採用し、収益還元法を適用して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格＝18,700円/坪×12か月×経費率（1-20%）÷還元利回り3.5%＝513万/坪
以上により、収益価格は513万/坪です。

いまのところ実需をメインとしたマンションであることを鑑みれば比準価格の方が説得力がありますので、PC文京小石川70m2の新築プレミアムを含む適正価格は550万/坪となります。ただ収益価格が低いため、景気減速や金利の上昇による実需の減退により500万/坪程度まで価格下落が急激に進むことも考えられますので10年程度で住替え予定の方は注意です。なお、裁判等で公的評価がなされれば収益価格の低さを考慮して540万/坪になる可能性が高いです。

これが論理的に求めた現時点の適正価格です。収集した資料が十分ではありませんが大きくかい離することはないでしょう。不動産購入の際は、会計士、鑑定士、FPなど、しっかりとした資格と知識も持つ専門家のアドバイスをぜひ受けてください。