「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理会社の仲介がなくなることで、修繕費そのものも安くなるし、修繕に値する工事か否かの判断も、管理組合のペースで進められる。

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マンションの総合保険を結んでいるマンションは多いと
思いますが、築２０年を経過すると大手損保会社の保険料は
今までと同じ契約内容としても、２倍程度の大幅な保険料に
なると思います。
そこで建物設備（特に給排水管の管理）の配管の管理を専有部分
も含めて管理組合として取り組めば保険料が大幅に削減されます。
日新火災海上さんのドクター保険の審査を受けて評価が良ければ
それに合わせて保険料が安くなります。
是非そういうマンションの方は、ドクター保険の審査を受けてみて
下さい。
日新火災海上のドクター保険で検索すればやり方等は簡単にわかる
と思いますので。
うちのマンションはＳＳ評価を受けて、従来の保険料より更に安い
保険料でやれています。

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スレ主ですが、私はご近所さんの書き込みについては一切
返答等はしません。
この方はＰＡＲＴ２でも拒否しましたし、別スレでも無視
されている方ですので。

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ドクター保険は、マンション管理に自信があれば
是非応募すべきです。

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>>6882 匿名さん
ちなみに東京海上と日新火災は同じグループだけど保険商品が全く異なるよね。

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同じグループというだけのことですよ。
営業方針や財務も全くの別物です。

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是非ドクター保険の審査を受けてみませんか。
自分のマンションの管理状況がどういう位置に
いるかもわかりますよ。
審査は、長期修繕計画の内容、漏水状況、管理規約や
各種細則、理事会の状況、広報活動のやり方等あらゆる
分野の審査があります。
特に配管の工事の計画は、共用部分、専有部分とも重要視
されます。それに修繕積立金の１戸当たり月の金額も。
そういったものを総合的に審査して評価され、それに
よって保険料が決まります。
審査は保険会社と契約したマンション管理士が行います。

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ドクター保険の審査を受ければすべて保険料が
安くなるものではありません。
マンションの管理状況が悪ければ他の大手損保会社
と変わらない保険料になります。

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この問題に関心をしめさないということは、現役の理事が
ここにはいないのかな。

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＞現役の理事がここにはいないのかな。
当たり前でしょ。
ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
構図としてはマン管士がフロントマンを教育している。
あるいは、フロントマンがフロントマンを洗脳している。

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　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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>ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
その根拠に、自主管理の話に移行するとその他大勢がヒステリックな罵声を浴びせてくる。
管理会社による管理方法も自主管理による管理方法も、管理組合にとっては同レベルの選択肢。
参加者が管理会社関係者のみだから、自主管理の話となるとヒステリックになり、管理会社関係者が妨害する。
スレ主もその一人だ。

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管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたので
ここにきたんだろう。かわいそうに、誰からも相手にされないんだな。
ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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>管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたのでここにきたんだろう。
意味不明？
頭大丈夫？
＞ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。
返答などいらない。
管理会社関係相手に説教する気はない。
理事会関係のROM専の方に発信している。

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　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

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　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

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理事会は議題を誰が考えるかが大切です。
管理会社任せにせず、理事長が考えることですね。

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