「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>22949 匿名さん
うちは管理規約の改悪を阻止できたからまだ希望はあるかなー

総会（区分所有者）抜きで「今だけ、金だけ、自分だけ」の利権構造・既得権益を維持されるから修繕積立金が枯渇するんだよね

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区分所有者・総会によって何度否決されてもKさん（現理事長）と長谷工が争う姿勢なので困っています

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>>22952 匿名さん
争点は？

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>>22953 購入経験者さん
　２年前から水管調査を含め建物の長命化に関する調査費を予算に組み込むことを求めてきたのですが、現理事長と長谷工が取り合わず、こちらに対しては嘲笑したような表情を浮かべたり質問に答えず自分達の議案を強行しています。
　2015年８月の水管劣化診断調査で共用部配管の問題が報告されていますし、専有部についても発錆や継手部分での錆詰まり、接続部分での漏水が懸念されると記載されています。長谷工フロントに調査や修繕計画について問い合わせても返事をしない。問題がないと読める部分を蛍光ペンで強調して現理事長には「問題ない」と言い聞かせているようです。理事長と長谷工と結託して建物の内部の痛みを隠そうとされます。多くの区分所有者は調査書の存在も知らないので私的なお手紙でお知らせしましたが「勝手なことをする」等彼らは憤慨している様子です。
　大規模修繕も今年には第3回が完了していなければいけなかったのですが、長谷工案（タイル全面張替えなど不必要な内容が含まれていて高額）は総会では否決になりますし、多くの区分所有者が賛同している「減額案」（管理会社を通さず見積書を出してもらいました。タイル全面張替えは不必要とのことです）については彼らが攻撃的で「理事会で決める」と強硬です。創業70年以上で公共事業の実績などもある会社に現地確認していただいて見積書を出してもらいましたが、相見積もりをとることについては事前に理事会でも承認されていたのに、長谷工と現理事長はその会社に対しても大変失礼なことを言っています（誹謗中傷）。
　マンション保険更改にあたって、高額（従来の３倍に値上がり）議案が提示されましたので総会で否決にすると同時に修正した内容のお見積書を検討して満了日までに臨時総会で可決し無保険期間が発生することを回避することを求めたのですが、こちらに対して攻撃的な内容のビラが管理組合の名前で配布されています。
　２年前から水管劣化について2015年のが最終であるのはおかしいので更新時期を聞いてるのですが無視されています。

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長谷工フロントは「問題ない」と読める箇所を蛍光ペンで強調していますがよく読むと問題があると記述があります。

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2015年の診断書がこうなので、水管や配管についての調査や修繕の計画を長谷工や現理事長に何度も問い合わせているのですが全くお返事がありません。問題がある水管を高圧洗浄すると逆にそれが原因で漏水する可能性もあるのではないでしょうか。継手の素材が不明です。カメラが入らないので確認できないと書かれています

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もし水漏れの事故が起きても保険金がもらえるというお考えなのでしたら「モラルハザード」ではないでしょうか。
事故が起きる前に調査・診断・修繕するべきだというのが私の主張です。
そのためには組合のお金の無駄遣いをやめて合理化するべきだと思うのです。マンション総合保険の個人賠償責任についても一般的に重複保険になるので合理化するべきだと思います。
修繕費にお金をかけることで事故を予防することのほうが事故った場合を予測して高額保険にしましょうというより合理的ではないでしょうか。

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　個人的に保険会社の職員さんにお聞きしましたところ、事故を予防しようという区分所有者の意見を無視して調査も修繕も行わない場合、何十件も漏水が起きたら次の更改時には「引き受けられない」お断りされる可能性もあるようです。

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　共用部配管で穴があいて土に染みている状況から十年以上が経過しているので周囲の道路などへの影響なども心配です。

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近くの学校や幼稚園に通うために道路には人通りが多いですし車も走っています。
事故が起きる前に共用配管や水管の修繕をしなければならない、管理組合としてマンション躯体部の調査のための予算を組んで結果を区分所有者に知らせるべきですと意見書を出したり、区分所有者から署名を集めたり（5分の１請求が可能な人数の署名が集まっています）しているのですが、長谷工フロントは法律用語を用いながらこちらに対して攻撃的な様子です。

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1年半ぐらい前から「5分の１請求」を行っているのですが、Kさんの思い込みなのか長谷工フロントの考えなのか、5分の１請求が却下されています。
私が理事であることに対してKさんが「否決だ」と憤慨していて理事会の案内も届かないので、総会に上程する前に話し合うことができず（Kさんは電話番号もメールアドレスも教えない）仕方がなく総会で否決しています。もう12月ですが2025年の事業計画も予算も総会で承認されていません。

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　マンション躯体部（コンクリートの下地など）の修繕が絶対に必要だと思うので大規模修繕の実施を強く希望しているのですが、Kさんがいろいろ嘘を言いながら引き延ばしています

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　このマンションの水回りのトラブルで、もし運悪く近くを走っている車がスリップして人を死傷させた場合、誰の責任になるのでしょうか？
　電車が止まったり、交通事故の原因になったり、共用配管の問題で事故になった場合、損保会社に請求するのは違うような気がするのです。
　実際には、どのような判例がありますか？　このケースでは、現在の管理会社や理事長を訴えることが可能でしょうか？

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>>22963 匿名さん
理事長個人の責任追及はできないが組合責任追及はできる場合はある。組合内部のトラブルに法的追及は現実的ではない。

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>>22964 匿名さん
レスありがとうございます。
事故が起きたときに理事長が現在と違う人だったら誰の責任になるのだろうと思っていたのですが、高市政権時代の決定により問題がおこっても高市さんの責任ではないというようなことでしょうか？

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他国に賠償責任があれば税金で支払われる。
首長の私財ではなく区分所有者全員の財産が充てられる。

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>>22955 匿名さん
長谷工報告書で劣化進行て他人事みたいに言うてるが高い金払って管理委託してるんやし責任追及できないんか？

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>>22965 匿名さん
そうです。
占拠で選んだのは国民ですから国民が責任を取ります。横領等公金を私用した場合は個人の責任です。だから公私を混同してはいけないのです。議論することではないですけどね、常識の範疇です( ´艸｀)

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新任理事長が業務引き継ぎで過去の組合等の資料を整理していると過去の総会資料から規約違反等や組合員からの告発等を受けた時はその期の理事長個人の事情聴取を行い組合の将来に遺恨等を残すと判断した場合はその是正を理事会に諮り是正案を総会に図ることができる。

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　理事会は管理会社の「建物点検報告書」を読んでいるはずなのに何ら対策を行わず、区分所有者にも知らせていない。
　読めば2024年8月実施の建物点検の報告書にも「ひび割れ」「1年をめどに改善を要するもの」が複数ある。

　実際に植え込み横のひび割れから地下室に漏水し、漏水調査にお金がかかっています（どこが原因かを特定するために色水を撒いて水濡れ原因調査費用が支払われています）。

　理事会が建物の不具合を隠そうとし、理事の一人が「コンクリートのひび割れからの漏水が実際に起きているのだから１年以内には大規模修繕が必要」と一年以上前から主張しているのですが、長谷工とKさんが「管理組合の意思ではない」などと仰い封殺しておられます。

　あいおい損保の担当者に実情を知らせましたところ「どういうことだろう」と悩んでいる様子です。

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　Kさんと長谷工フロントMさん（現理事会？）は、あいおい損保は1事故あたり百万円まで何十回請求しても保険料が変わらないと仰います。あいおい損保の担当者に確認しましたところ、区分所有者が調査や修繕について問い合わせても答えず事故が何十件も発生したら問題になるそうです。
　他のマンションでも、建物点検や水管劣化診断書で問題が報告されているのに無視して修繕を行わず、事故待ち（損保会社に保険金を請求する）という状況ですか？

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2020年以降は、共用部の更新と同時に区分所有者にお知らせして専有部の給湯管・給水管など横引き管を同時に更新するかについて考える管理組合が増えているかと思います。
区分所有者への説明や合意形成を行わない、区分所有者には劣化報告さえ行っていない某マンションのような有様では築30年を超えると漏水が多発し大きな問題になると思います。
某マンションのように管理会社フロントと理事長が結託して嘘をつく場合、どこかに監督責任があればご指導いただだけるのではないかと思うのですが、そのような機関はありませんか？

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>>22972 匿名さん
監督責任は組合員全員になる。個人の責任追及をしても無駄です。管理者が悪質であっても理事会決議で総会に図るのが筋だからね。良いことも悪いこともすべて組合員のもの。

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管理会社の言う通りにしなければと理事長が子供っぽい振る舞い、例えば敬われなかったらプイっと顔を背け、村八分のようなことをする。当人は権威や威厳のつもりだ。「長」のつく地位のやつのカスさは異常。

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>>22974 匿名さん
選ばれたわけでもないし、
順番せいだしね。しょうがないよ、
立候補にするととんでもない奴が立候補するかも知れないし。しめて登記事項証明書と健康診断書くらいの提出を義務付けられないかね。最近は第三者管理者管理方式なるわけのわからん案件も横行しているしね、優秀な組合員を選んで規約等を考えたら、

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>>22974 匿名さん

区分所有者になってから、発言しよう。

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理事長が言うことと管理会社が言うことと法律に書いてあることが全部違ってるわけだから、ここは組合員自身がよく考えて最適解を出せばいいと思います。

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対策のための予算措置をとらなかった時ではなくて、
実際に事故が起きた時の理事長の責任になるんやで

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管理者の選任についての法令の強行規定はないので管理規約で定めることができるので法令の定めがすべてだと思われる表現は控えられた方がいいでしょう。各組合の事情に合わせて規約に定めるとよいことになっている。( ´艸｀)

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>>22980 匿名さん

規約で定めるにしても、区分所有者でなければ集会での議決権はない。

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また、規約の別段の定めによって管理者が選任されていても、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる（区分所有法25条2項）。

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上がバカなんだから仕方がない

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管理会社と理事会が癒着してるから一区分所有者が変革なんて無理無理
普通はフィールドを変えてリセットする
いいなりになってばっかなってたらなめられる
やり方がわからないだけではないんだよ

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管理会社職員は営業マンだから自分らの利益にならないことはやらない。
建物長命化のための調査・修繕費を却下させ、高額契約で手数料を取ることしか考えていないのでしょう。

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ハイハイ言いなりになる人にも問題があると思う、俺は。

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現実問題として、管理組合の修繕積立金ほかが無駄に過剰に支出されている。しかし、不当利得返還請求訴訟を起こせるケースは滅多にないだろう。住民及び区分所有者からの通報があった場合に限って消費者庁ほかが管理会社及び理事会を管轄できればいいのだが。

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>>22986 （＝>>22985）坪単価比較中さん

まずは、区分所有者になってから。

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追加です。
>>22987 （＝>>22985-22986）匿名さん

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>>22989 匿名さん
この人シツコクナイ、
大嘘１００億円トレーダー( ´艸｀)

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閉鎖的ていうか内輪で王様気取りなのが笑える
外部のマン管も弁護士も理事長の許可がないと組合集会に入ることすらできない
匿名掲示板までも感覚同じかよ
賃借人と友人や家族には発言させない
俺様ルールが笑える

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大嘘１００億円トレーダーの貼り付け投稿も下火だよね。話題が同じだから誰も読まない。隣接マンションは正月も工事提案はあったらしいが、あまり無理をさせてもいけないので年末年始は休ませたらしい。ドローンカメラで完成予想図をみたら敷地の中心部には管理棟や駐車場等が配置されて素晴らしかった。皆がモニターで自由に見れて繰り返し繰り返し見ていた。ウキウキしてくる。

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理事長の意向に反するから排斥するとかがゆるされている社会こそ問題だと思うね
インクルーシブ社会実現への道のりは平坦ではないな

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>>22991 名無しさん

この掲示板で発言するのは自由だが、管理組合内における適正な手続きによらない発言は、単なる野次である。

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>>22994 匿名さん
賃借人、同居の家族、マンション購入を考えている人も「利害関係人」だろ？
利害関係人の権利は区分所有法に記載があるぞ
傍目には「単なる野次」とかバッサリ切り捨てる方が立場をわきまえていない。
外部のマン管や弁護士の申し出を受け入れられない理由は何だ？

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>>22995 匿名さん
>利害関係人の権利は区分所有法に記載があるぞ

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者以外の「利害関係人」の権利は区分所有法のどこに書いてあるのでしょうか？

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区分所有法と標準管理規約と各マンションの独自規約と自治会規約が悪いビンタの中で思考が右往左往している自分は誰よりも頭がいいと思っている大嘘１００億円トレーダーの顔を拝んでみたい。今日は忙しいが時々のぞいてみようか( ´艸｀)。考えすぎないことだね。

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＜参考＞

【区分所有法（令和8年4月1日 施行）】
（規約の保管及び閲覧）
第三十三条
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。


【マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正：令和7年10月17日）】
（議事録の作成、保管等）
第49条
３　理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

【コメント】第49条関係
①　第３項の「利害関係人」とは、敷地、専有部分に対する担保権者、差押え債権者、賃借人、組合員からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上利益や不利益を受けたりする者、親族関係にあるだけの者等は対象とはならない。

（規約及び総会の決議の遵守義務）
第３条　区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
２　区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。

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家賃を支払っている人は、マンション管理組合の議決事項に対して利害関係人としての権利を持つ場合があります。具体的には、マンションの修繕決議や管理費の増額決議など、賃借人が直接影響を受けます。

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＜参考＞

【区分所有法（令和8年4月1日 施行）】
（占有者の意見陳述権）
第四十四条　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２　前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

【法律上の利害関係と事実上の利害関係】
　区分所有法第44条１項に定める「利害関係」とは、あくまで「法律上の利害関係」を指すもので「事実上の利害関係」は含まれないと解されています。法律上の利害関係とは、色々な考え方がありますが、ある事項が自分の法律上の権利または地位に直接影響を与える場合をいいます。事実上の利害関係とは、ある事項が自分の法律上の権利ないし地位に直接の影響を与えるとはいえない場合をいうと考えてよいと思います。
　したがって、管理組合総会の決議事項が、マンションの建物やその敷地または附属施設等の使用方法、用途の制限等に関するものであれば、賃借人は、賃借権に基づく使用収益権に直接影響を受けますので、区分所有者の承諾を得て意見陳述をすることが認められます。
　これに対し、共用部分の修繕等は、管理費の増額等が問題となる場合は、単に事実上の利害関係を有するのみと考えられるので、意見陳述権は認められないことになります。

＜以下より抜粋＞
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A...

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