「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

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エクセルで3分割の書式を作り標準管理規約と現行規約と改正案の３分割での比較表は良いと思うよ。ダメ( ´艸｀)

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AIの得意分野です。改正案も提案してくれます。AIに勝る提案ができる組合員はほぼ皆無。感情が入らないから信用はできる。

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今夜は徹夜だった。組合投資の件で有志が管理棟に集合して先ほど解散して部屋に戻った。午前４時のFRBのパウエル長官の発言内容によっては株価の暴落は避けられないとする危機感から事前に心配する組合員が集まりだした。レベルが高い組合員たちです。パウエルの最後の意見だから世界中が注目している。今期は０，２５％の利下げは織り込み済で株価は推移していたが途中からその後の利下げ回数が問題になりパウエルのタカ派的利下げを危惧して株価が低迷しだした。先物も売られて悲観的だったのである。４時過ぎてからはナイスファング以外は買われだして株価がぐいぐい上昇しだしてはいるがドルは売られている。現時点ではナイスファングも徐々に上昇している。日本株の先物も急騰しだした。投資家の心配は払拭された。

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日本全国約10万～12万棟以上あるといわれる、マンションの修繕積立金の残高はいくら位あるのでしょう？
年金機構のような公的な仕組みを創り、希望する管理組合が預けて投資運用したらどうですかね。

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素人集団で何ができる。
いい加減管理組合の資金をあてにするな。

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※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

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それを誰が作成するかです。
それができなければ全面改正は無理です。

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全国のマンションで、管理規約や各種細則が分譲時のままという
マンションは数多くあります。
各年度で総会で規約や細則が変更になっても、まとめてないので
知らない者が殆どです。
理事が変われば変更等になったことさえ分かりません。
特に築１０年以上経過しているマンションなら改正もいろいろあった
と思います。
それを是非まとめあげて１冊の規約集にしてください。

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>>22804 匿名さん
また自慢話が始まったね。
株価は毎分、毎日、毎週、毎月、年間を通して上がったり下がったり
するもんだよ。いろんな状況によって上下する。
株価がぐいぐい上昇しだしたといっているが、今日の日経平均は現在
２３０円下っている。
投資家の心配は払しょくされた　笑
確定利益を早くだした方がいいんじゃないのか。絵空事だよ。
それから、お宅のマンションの投資の状況とかは我々は全く関心がない。
儲けようが、損をしようがお宅らの自己責任だよ。

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日経平均、今日の始値は50,878円、高値が51,107円、現在の株価が
50,308円。もう570円も下落している。今日の高値からは799円の
値下がりだ。
このように株価は毎日変動するんだよ。
一体日経平均がいくらまで上がると予想しているのかな。そしていつに
なったら利確するんだ。まさか組合資金なので損切はできないだろうしね。

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>>22811 匿名さん
それでも１００億円トレーダーか、可哀そうで無視できない。( ´艸｀)　

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あらあら現在４０１円まで下がったよ。
今月も儲かってるよ。５億円ぐらいだけどね。

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昨日の植田総裁国債買い入れ発言で投資家の不信を買うはめになり現物株動きが様変わりした。組合資金は日本株の現物ではないので被害は少ないので心配ない。

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ERBの政策金利下げでのパウエル発言を鷹とみるか鳩とみるかは個人差はあるが市場の多くは鷹派発言とみて先物が売られている。パウエルの任期は来年５月までだが後任の議長はトランプ派になる予定で政策金利は下げになる確率が高いので株式にはポジティブな反応が常識だがンネガティブな反応をしている。米国の中央銀行の独立性の喪失を世界は心配して株価に反応している。逆パターンなので空売りを仕掛けるのも一考ではある。( ´艸｀)

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組合資金投資評価額は２４億円に対してもう含み益が２０億円を突破した。益率は為替変動で少ないが確実に増えている。

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>>22810 匿名さん
何処が自慢話( ´艸｀)。

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>>22800 匿名さん
左側が標準管理規約
真中が現行規約
右側が改正案
どうねダメ( ´艸｀)

会計報告書等の案の挿入が必要でであれば２分割が易しい。

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( ´艸｀)
株の売買は証券会社のプロに任せれば良い。
投資額が大きければ大きいほど、証券会社は全力で対応してくれる。
もし損失がでれば、インサイダーまがいの銘柄を紹介して確実に
損失を補填してくれるよ。
素人集団なのに儲かった儲かったと自慢ばかりしているようだが
利益確定の話しは聞いたことがないね。
利益がでたら売却し、次の投資をしていく。これをやらないといつまで
たっても儲からないよ。
住民の意識が高いとか自己満足しているようだが、単なる自慢に
すぎない、滑稽だよ。プロより優れていると思っているあほだね。
笑っちゃうよ。

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米国の三指数の先物は売られて日経平均は買われている。明日は組合投資分の含み益は若干減るかもしれない。それでも含み益は２０億円を超えている。現在利益の確定はもったいないので組合員との相談によることとしている。隣接マンションが完成後の組合合併はさらに投資に弾みがつくと思われる。楽しみである。基金を預金で放置している組合は運用を考えた方がいいでしょう。将来の組合員の負担を減らせたらと思う。最近の先行きの相場はどんでん返しが多々発生している。今夜も徹夜でしょう。

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なんで組合の修繕積立金で苦労するのかな。
将来の修繕積立金が不足するので値上げをしたいが貧乏マンション
であれば値上げもできないのだろう。
必要な修繕積立金ぐらいは支払えるようになりたいね。
ご愁傷様。
うその書き込みはやめなよ。含み益は殆どないか赤字だろう。
投資は自分の金でやりなよ。
僕は今月も５億円程度は稼がしてもらったがね。笑いが止まらん。

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米国三指数とドルが共に売られている。気になる相場であるので徹夜で監視しようと最上階のデイトレーダーのお呼びに答え退席する。地球は丸くて人間は皆地球の頂上に座していると聖書は述べている。山上の垂訓が語るイエスの言葉が気にかかる。人は嘘をつくが相場は嘘をつかい。嘘ほど汚いものはない。

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>明日は組合投資分の含み益は若干減るかもしれない。
あれれ、今日の株価は現在８００円程度騰がっているよ。
株の予測は難しいね。プロでも大きく外れるんだから
素人にはもっと難しい。

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組合の資金は個別株には投資はしいていません。長期で分散投資です。ゆとりをもって投資には望んでください。個人の投資については長期・積み立て・分散のポートフォリオで組んでいます。隣接マンションとの組合合併後は資金が増えますのでトレードに挑戦する予定で話し合っています。個人的には日本も生活防衛策として投資を勉強された方が生活に張りが出るかもしれません。クレグレ物生活が苦しい中では投資は禁物です。現時点での長期投資はお勧めしません。かならず暴落がありますのでそのタイミングを狙いましょう。当マンションは修繕費は潤沢に積み立てられており遊んでいる多額の基金がもったいないので投資をしました。誤解になきようにしてください。私は特にトランプの行動と目的を模索しています。長期投資が天国になるか地獄を見るかの両極端に思えるのですがいかがでしょう。有意義なご意見を求めています。

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修繕積立金が潤沢にあるのであれば、なぜ訳の分からない
基金で一部の者が投資遊びをするのかが分からない。
現在投資に関わっている者がどんどんいなくなったらどうするのか。
利益がでたらどうするのか。永遠に投資を続ける訳でもなかろう。
マンションは途中で退去する者が年々増えていく。
退去していく者に対してのフォローはどうするのか。その基金は
なんのために徴収したのかも分からない。
退去する者と中古で購入した者の基金の扱いはどうするのか。

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本日のソフトバンクグループの株を安値の16,925円で10万株買い
本日の高値の18,405円で売却すれば、税や手数料を別にすれば
僅か１時間ちょっとで、14,800万円の利益を得ることができたね。
買わなかったけどね。

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株の投資は配当のためにやる者もいれば、利益を得るために
やる者もいる。
殆どは短期で売買をしているがね。

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組合資金の投資はあくまで長期で分散が鉄則。ソフトバンクグループの株は個別株で組合資金の投資銘柄としては適さない。絶えず安全性には注意。ソフトバンクグループの個別株は個人的には時々買って売ってはいるが、エヌビデア株売却は良しとしテリその他のスタートアっプ企業への投資をした時点で売り逃げた。最近は又デープシークがウロウロしだしたので要注意。トランプ口座報道や台湾のTSMCの熊本工場での先端AI半導体製造報道で考慮中である。私の持ち株特定銘柄は公表している。あくまで個人の投資は長期・積み立て・分散が原則である。デイトレは個人の賭博であるが勝組は少なく財産を失って株式と見たらネガティブになり反抗してくる。勉強を怠りなく粘り強く勝負に挑めば勝算はある。最後にしつこく付け加えますが組合資金は長期・分散で日本の個別株には投資はしていません。特定日本株デイトレなボラテリティーが高く組合等の資金投資はしてはいけません。偽１００億円トレーダーが本物ならばその理由は投稿できると思いますが( ´艸｀)。離接管理組合の合併後の投資はそれに加えて積み立ても考えようと言っている。

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>>22828 匿名さん
答えは無理でしょう。
他に話題を変えようとしていつもの癖で逃げるよ。嘘をつくのは得意だからね。

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>>22829 匿名さん
こんな易しい問いに即答できないのでは投資をすれば確実に損をする。時間切れである。答えはいらない( ´艸｀)

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デイトレをしているのは、証券会社と取引をしている現物株の
動向をみるためだよ。
デイトレは１日5,000万円までしか買うことはできない。先物ならその
倍まで買えるけどね。
デイトレは4本値リストをみながら、証券会社といくらで売買をするかの
大きな判断材料になる。証券会社と取引をしている者がデイトレを
同時にしていないようではどうしようもない。

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話題をかえるのではなく、それが本題なんだよ。
マンション管理のスレで投資の書き込みはなんのプラスにもならないからね。

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基金とかいっているが、修繕積立金なんじゃないか。
建て替え費用も含めてね。
修繕積立金が潤沢にあるのであれば、なぜ訳の分からない
基金で一部の者が投資遊びをするのかが分からない。
現在投資に関わっている者がどんどんいなくなったらどうするのか。
利益がでたらどうするのか。永遠に投資を続ける訳でもなかろう。
マンションは途中で退去する者が年々増えていく。
退去していく者に対してのフォローはどうするのか。その基金は
なんのために徴収したのかも分からない。
退去する者と中古で購入した者の基金の扱いはどうするのか。

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修繕積立金であれば問題はないがね。
いろいろ恰好つけているが所詮積立金だろう。
投資は自分の金でやれ。
ここのスレには投資の書き込みはいらない。
やりたければ自分でスレを立ててみな。
誰もかきこまないだろうが。

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>>22832 匿名さん
お前がデイトレの話をしているからだ。100億円持っているとか、今月は１０億円稼いだとか等々嘘ばかり吠えるからだ。本物ならばこんな易しい基本的問いには即答できる。話題を変えて嘘をついているのはお前だ( ´艸｀)。私は大切な組合資金を株式のデイトレで稼ぐ話などはしていない。

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( ´艸｀)
お前こそ嘘で塗り固めた書き込みをしているじゃないか。
俺は組合資金で投資をするようなことはしないよ。
俺はデイトレで稼いでいるとはいっていない。あくまでデイトレは
いくらで売るかの判断材料としているだけだ。
株価は刻一刻と変化しているから、いくらで売買するかの判断を
しなければならない。それが４本値リストだ。
話題をかえているのではなく、このスレの本質から離れているから
それに戻しているだけだ。
１００億円は大きいよ、うらやましいかい。あほ

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現物買いをしている者は、証券会社を活用しているよ。
扱い額が大きければ大きいほど、大切にしてくれるからね。
個人の株を売買するときの指値をだすときは何を基準にしているんだ。
株は１分、１秒で上下しているよ。わからんのかあほ

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管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

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近いうち組合の投資資金は１００億円を超える予定だが個人で１００億円は持ってみたいとは思うがかなわないでしょう。最上階の投資家は聞いたことはないがそれくらいは持っていそうなのでうらやましく尊敬している。隣接マンションの分譲前からの地主で元々が育ちもいいからね( ´艸｀)

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>>22838 匿名さん
又逃げた。貼り付け専門がお似合いだよな。日本株現物のボラテリティの高さの原因を答えられないの。偽１００億円所有が笑うよネ( ´艸｀)

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>>22837 匿名さん
これが１００億円の投資資金で月に１０億稼ぐデイトレーダーだそうだ開いた口がふさがれない。あきれてものも言えない。個人の株って何。日本現物株のボラテリティーの高さの原因には答えられないから証券会社を頼るのか( ´艸｀)　株で大損して株アレルギーになったものの癖だよね。デイトレは証券会社などの知恵を借りたりはしない。利用するものだ。マンションの管理に置き換えると管理会社を頼るのではなく利用するのが本物の管理者だ。わかったか( ´艸｀)

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100億円の投資資金で毎月１０億円を稼げるデイトレが証券会社に毎回指値時に指示を仰ぐ暇があるわけがない( ´艸｀)

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( ´艸｀)
お前はデイトレをしたことがないよな。
４本値リストって言葉しってるのか。あほ

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株の売買を長くやってれば、ボラテリティで計算しなくても、
だいたいの判断はできるよ。ボラテリティの大きい銘柄じゃないと面白味
がないよ。ハイリスクハイリターンンだよ。証券会社の上顧客ともなれば、毎日いい銘柄の情報がわんさとながされてくるよ。
そのなかから個人ではチャート、時系列、営業実績、信用買算、信用売算
ＰＢＲ、ＢＰＳ、ＲＯＥ等も参考にして銘柄を絞り、発注するときは、４本値をみながら証券会社の担当と検討して、買値、売値の指値を出す。
僕は短期投資中心だが、１日の中で売買を繰り返すだけでなく、１ｶ月
ぐらい保有することもある。そしてダメと思えば損切も当然やる。
株は必ず儲かるわけではないからね。

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まず銘柄をどれにするかをきめるのに、１００銘柄ぐらいの中から
選ぶのをどれにすればいいのか難しい。
その仕事を証券会社の担当者に任せればいいんだよ。
証券会社はいろんな角度から分析したり情報を収集して銘柄を絞っていく。
そしてそのなかから良い銘柄を推薦してくる。
それを個人ではいろんな情報とか会社の分析等をし絞っていく。

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　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

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２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

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３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

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理事が転勤とかなると欠員が生じますから、その対応を
しておくことも大切です。

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４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

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５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

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マンション管理は全員が交代でやらなければならない。
現役世代は大変だ。
今は共働きが普通だし。

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左右比較表をつくるのが大変です。
誰かエクセル等の特異な方に手伝ってもらえばいいと思います。

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分譲時の管理規約であれば、標準管理規約はかなり改正
されているだろうし、各種細則はないものがかなりある
と思うけどね。

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施工時の区分所有法、現在の区分所有法、その時の標準管理規約（単棟型、団地型、（複合用途型等々含む）委託契約書　組合の分譲時の規約等を作成されたエクセル書式に落としこんでおくと対比した改正案を記録して説明書とする。議案書等も同じ方法で作成しておくと議案書の配布時に会計報告等も関数で落とし込めば着服された金額も一目でわかる。この書式を作るにはそれ相当の労力と時間が必要です。弁護士等への相談内容等も即座に記録でき原本と比較した書面を提出すれば証拠としても使えます。

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管理規約とか細則をエクセルに落とし込んでおくだけでは
住民や理事はその内容を把握できない。
全面改正された規約集を１冊にまとめて配布しておくことが必要です。

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特に中途で入居してくる住民にたいしてのフォローも
必要です。

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エクセルに落とし込んだ改正案が総会で可決されればそれが原本になるので製本にして組合員に配布した。中途で入居してくる賃借人・使用貸借人には組合員の許可を得て有料にて配布。購入や相続等での新組合員には前組合員の許可を得て有料で配布する。こんなことまで説明せんなあかんのか、２２８５６・２２８５７の阿保( ´艸｀)

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やっぱ金投資でっせｗ

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>>22859 匿名さん
可哀そうな奴。

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談合をしているという確証は掴んでいるのか。
単なる憶測でものをいってはいけない。

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談合や賄賂に関しては全て憶測にすぎない。
証拠をつかむことは至難の業。

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　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

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※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

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ルールを守る生活は快適ではないという住民に対する措置はどうすればいいでしょうか。

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ルール違反者がいて、それがほったらかしになっているのと
ルールを守るのとはどちらがストレスがたまらないだろうか。

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ルール違反者に対する対応ほど難しいことはない。その他のルールは学習で補える。

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米国は連邦政府閉鎖で債務上限上限問題で債務不履行fr.えれっぽう政府職員への給料未払が続き.各経済指標の公表が出来ずFRBの政策金利下げの行方が利下げ基調から据え置きではないかとの市場予想とAI銘柄の先行予想が悲観的で大幅に売られている。その余波で暴落している。今夜も徹夜で含み益が大幅減益となった組合資金を占いたくて米国市場を監視しているが普通よりもボックス指数も買われてビックス指数は売られているのでまあまあ安心だと.思った矢先にドルが大量に売られだした。見ていると売り圧力が.強いんで明日も組合資金は予定の含み益はかなわないと判断。反対派が.騒ぎ出しそうである。

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憲法（生活の基本ルール）は変わらないが、時代に合わせて法規制（特定の制限やルール）は変わるものだ

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ルール違反は学べるが、その者を注意することは難しい。

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ルール違反を起こす住民は得てして自己顕示欲が強い確信犯がおおいので注意する必要がある。指定された反社は意外とおとなしい。大型マンションには管理が甘いと入り込んでくる。入り込んだものを理由付けをして追い出すのは不可能に近い。

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　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求

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マナーの問題は管理組合がタッチしてはいけない。自治会の問題だ。勘違いするな

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>>22873 匿名さん
騒音と感じるか否かはひとそれぞれだ。最初にしなければならないのは、当該騒音が大多数の一般人の受忍限度を超えているのかを確定することだ。
当事者でああのこうのと話し合ってもらちが明かない。
人によっては些細と思われる音でも騒音と感じる。子供がはしゃぐ声を騒音と捉える者もいる。あるいは建物の構造や作り方で音が増幅される場合もあるだろう。見知った顔同士であれば騒音とは感じられないかもしれない。
騒音計で計測して、何デシベル以上が騒音だといっても、それを騒音と感じる者、感じない者がいる。
口頭や文書による注意レベルはどうということはないが、内容証明郵便、裁判となれば双方が取り返しのつかない痛手を被ることもある。
戸建てであっても騒音問題は起きている。戸建ても共同住宅も変わりはないだろう。人付き合いとか交流がプライバシーを口実に避けられている現状では、根本的な解決は難しいのかもしれない。

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