「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

今日の午前中、現マンションのオーナーで隣接マンションの２室を所有する理事との雑談があった。優に８０歳は超えてはいるが今も株取引をしている。隣接マンションの建設時の地主で建築用地買収時に見返りとして売却資金で３室を所有して２室は賃貸とし当マンションが建設時に蓄えた資金で当マンションを.購入している。隣接マンションの３室は賃貸・使用貸借中だそうで建て替えにも同意されて同じ賃借人が引き継いで住みそうである。当時の地主を数人紹介されたので茶話会を開いた。隣接する一軒の豪邸の住民の話は夢があって楽しかった。

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( ´艸｀)
良く内容を吟味してから書き込みなよ。
２００円の円安になるというのは、あなたのことをいっているんだよ。
僕の本音は１３０円ぐらいと思っている。

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>>22703 匿名さん
あなたがたのマンションの住民のことなど眼中にもないよ。
そんなことをわざわざ書き込むことでもないだろう。
22702さんも書き込まれているが、相当自己顕示欲が強い方なんですね。
そんな性格だからいろんなことに首を突っ込むんでしょう。
隣接する大々豪邸の住民の話しは夢があるとか、偏屈な性格ですね。
見栄っ張りでもある。そんなあなたは信用できない。

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>>22705 匿名さん
２００円だとか考えたことないよ。この投稿はお前に言っているのではない。こういう建替え事例や資産形成方法等を提案を兼ねているのだ。書くことによって自分のスキルも少しは上がるからね。お前こそ被害妄想的で自己顕示欲が強く美恵華君だよね。大ボラは可愛げがあるが大嘘は良くないよ。( ´艸｀)

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２００円になれば株価はまだまだ騰がるよ。
物価はかなり上昇するけどね。
日本の円は益々強くなる？
お前は大ぼら吹き、俺は真実を書き込むだけ。
羨ましいから否定したいだけのことだろう。

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お互い真実はわからないだろう。
それをいろいろ詮索しても意味ないことだよ。あほ

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この中のどれとどれかな。

シーアイハイツ和光 埼玉県和光市 1,616戸 1984年 AからK棟までの中層マンション
シティタワーズ東京ベイ 東京都江東区 1,539戸 2019年 3棟のタワー
ガーデンアソシエ 神奈川県横浜市栄区 1,502戸 2004年 13棟の中層マンション
プラウド船橋 千葉県船橋市 1,500戸 2013年 5棟の中層マンション
パークシティ豊洲 東京都江東区 1,481戸 2008年 2棟のタワーと1棟の低層
ユトリシア 千葉県習志野市 1,458戸 2009年 5棟の中層
DEUX TOURS 東京都中央区 1,450戸 2015年 2棟のタワー
パークフィールドみさとテラスウエスト 埼玉県三郷市 1,447戸 1990年 中層と高層マンション
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
ステーションフォレストタワー 神奈川県川崎市中原区 1,437戸 2008年・2009年 2棟のタワー
YOKOHAMA ALL PARKS 神奈川県横浜市鶴見区 1,424戸 2010年-2012年 AからK棟までのマンション
KACHIDOKI THE TOWER 東京都中央区 1,420戸 2016年 1棟のタワー（1棟では日本最大）
リヴァリエ 神奈川県川崎市川崎区 1,394戸 2012年-2017年 3棟のタワー
東京フロンティアシティ 東京都荒川区 1,313戸 2007年 4棟の中層
ブリリア多摩ニュータウン 東京都多摩市 1,249戸 2013年 AからG棟の中層
SHIROKANE The SKY 東京都港区 1,247戸 2022年（予定） 1棟のタワー
ブリリアシティ横浜磯子 神奈川県横浜市磯子区 1,230戸 2013年 13棟の中層
ワンダーベイシティサザン 千葉県船橋市 1,211戸 2007年 4棟の高層
M.M.TOWERS FORESIS 神奈川県横浜市西区 1,206戸 2007年 2棟のタワー
パークシティ武蔵小杉ザ ガーデンタワーズ 神奈川県川崎市 1,205戸 2017年・2018年 2棟のタワー
広尾ガーデンヒルズ 東京都渋谷区 1,181戸 1984年-1986年 中層の複数棟
ザ・タワー横浜北仲 神奈川県横浜市 1,176戸 2020年 1棟、横浜市最高層のマンション
セントプレイスシティ 大阪府大阪市都島区 1,170戸 2012年
サンマークスだいにち 大阪府守口市 1,163戸 2007年-2009年 3棟のタワーと中層
サンステージ緑園都市東の街 神奈川県横浜市泉区 1,162戸 1990年
Wコンフォートタワーズ 東京都江東区 1,149戸 2004年 2棟のタワー
SKYZ TOWER&GARDEN 東京都江東区 1,110戸 2014年 1棟のタワー
アイムふじみ野タワー 埼玉県富士見市 1,108戸 2003年-2005年 2棟のタワー
パークシティ溝の口 神奈川県川崎市高津区 1,103戸 1982年
名称 所在 戸数 竣工年 備考
ベルパークシティ 大阪府大阪市都島区 3,058戸 1983年-1990年 A棟からO棟までのマンション（うち2棟タワー）
THE TOKYO TOWERS 東京都中央区 2,799戸 2008年 2棟タワー
パークタワー勝どき 東京都中央区 2,786戸 2023年 2棟タワー
クレストプライムレジデンス 神奈川県川崎市幸区 2,506戸 2015年- 10haに14棟の中層マンション
西武小手指ハイツ 埼玉県所沢市 2,100戸 1977年-1997年 A棟からU棟までの低層マンション
ワールドシティタワーズ 東京都港区 2,090戸 2007年 複数棟のタワー
サンシティ 東京都板橋区 1,872戸 1978年-1980年 AからN棟まである
レイディアントシティ横濱 神奈川県横浜市金沢区 1,805戸 2004年-2006年 11棟のマンション
ザ・パークハウス晴海タワーズ 東京都中央区 1744戸 2013年-2016年 2棟のタワー
パークシティ新川崎 神奈川県川崎市幸区 1,714戸 1985年-1988年 高層棟・中層棟の複合

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これら以外にも、全国には多くの大規模マンションが存在する。

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1,000戸以下の大規模マンションは多々あるけどね。

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1,000戸超の大型マンションは全国にある。
宮崎県にはないようであるが・・・

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>>22708 匿名さん
２００円だと益々円がつよくなる？恥の上塗りは辞めたがいいよ。為替が理解できてない( ´艸｀)

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隣地の大豪邸の主は近接マンションの分譲前の旧地主。当マンション隣地や隣接マンションには旧地主の子孫がたくさん住んでいる。建て替えマンションにも火旧地主やその子孫が所有することになる。大豪邸の主は旧土地を分譲会社に売った代金で現在の住まいを建設した。先祖は明治・大正・昭和時代の官僚で離接する土地を売りに出るたびに買い増していた。大地主となり現在も投資物件を多数所有している。本人曰く投資でないと資産は増えないと言っている。

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隣地の大豪邸の主は旧地主とのことだが、あなたもその類かな。
それとも水飲み百姓のせがれ？
大地主とか大金持ちとかに弱い御仁だね。
よほどコンプレックスをお持ちのようだ。

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>>22716 匿名さん
あなたはなぜ物事を悪い方に導くのか。確かに自分よりは質のいい人間との付き合いは大事だよ。それは認める。私の友人はミス００を嫁にした。毎日が楽しくてしょうがないと喜んでいた。美人の妻さえいれば何にもいらないと笑っていた。男は美人をこの虫女はイケメンを好むものだ。貧乏よりは金持ちがいいに決まっている。あんたは大法螺ではなく大ウソつきだから多分誰も相手にはしないでしょう。ちなみに私の先祖は士・農・工・商　の商です。

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ぼくの先祖は侍。

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あなたが自慢ばかりするからその反動だよ。
剰余金でいくらもうかったとか、優秀な理事長とかの手助けを
しているとか自慢以外のなにものでもないよ。
投資についても、素人なのにプロ気取りをしているとか。
プロはね、お金をもらって仕事をするのが職業人だよ。

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単なる知ったか君だよ。

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自慢したいのも分からなくはないけどね。
しかし、ここのスレでは相手にされない。

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>>22718 匿名さん
又嘘をついた。
本当ならばご先祖さんが泣いている( ´艸｀)

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>>22721 匿名さん
規約等の貼り付け業で同じことを繰り返して自作自演で欲求不満を紛らわしていたが。組合の剰余資金投資話が投稿されて正論のつもりで組合資金の投資は禁止されていると反論したが思うに任せず敗退した。ここは負けじと背伸びしてキーエンスの株を２０００円が６００００円になっていると儲け話をでっちあげた。のから頭が狂いだして嘘に嘘を重ねて大ウソつきになった。可哀そうだが過去の投稿に残っているので読み返しなさい。自分の言ったことを忘れるくらい痴ほうが進んではいないと思う。引くに引けない状況だよね( ´艸｀)　長文になるのでまたね。

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>>22719 匿名さん
自慢などはしないけどね
事実に基づいての投稿だけど
お前は自分が大嘘をついているからそういう解釈しかできないのだろうね。都市計画法や宅建業や建築基準法等を理解していれば建て替え等の投稿に理解を示せるはずだけどね。組合員は建て替えを行うことに対するリターンの大きさに気づいたから賛成したのだ。出なければ無理でしょう。隣接マンションの理事長はこのリターンとリスクを組合員に十分理解させる.能力があったわけだ。組合員が理解できなかったら無理でしょう。ただそれだけの事です。お民にはそれだけの能力はないから愚痴りだした( ´艸｀)

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>>22721 匿名さん
相手にされたいとは思っていないよ( ´艸｀)
あんたは自己顕示欲の塊だからしつこく相手にされようと愚痴っている。金塊を１０㎏、１００億円の投資資金を所有するものだとはだれも思っていないよ。いい加減大嘘は辞めたがいいよ。お笑い草だよね( ´艸｀)　大法螺ならばかわいいけど、大嘘は品格を落とすからやめたがいいよ。

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＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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どの方法が一番いいかは、それぞれのマンションの戸数や
修繕積立金を勘案して決めていきます。
理想は設計監理方式です。

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一番の問題は、設計コンサルタントをどのように募集をして
相見積もりや説明会を開催してコンサルタントを決めるかです。
管理会社や住民からの推薦等はやらないことです。
公募が一番いいと思います。

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管理会社が管理組合の財政をしっていても何も問題はありません。
大規模修繕工事で相見積もりを取るときは、設計図面をもとに建築士に
同じ条件での要項書を作成してもらい、相見積もりをとればいいのですが、
それができないときは、修繕箇所わ委員会で検討してそれをもとに相見積もりを取ればいいと思います。
そして、積立金との兼ね合いで工事個所を後で減らしていけばいいと
思います。

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１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

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瑕疵担保責任保険への加入者は施工会社になります。
施工会社はこの保険に加入するのは管理組合と思って
いるところもあります。

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見積要項書の作成は建築士に依頼します。

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１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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だから大規模修繕工事やめとけって言うてんねん
数年前にやったとき、夜に見回りと称して足場歩いてた役員に大声浴びせかけたら、転落しそうになりよって面白かったわ

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大規模修繕工事をしなければおんぽろマンションに
住むことになる。

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引っ越したらええだけやん

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１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

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すまいる債を解約して金地金を買うときは特別決議しといた方がええで

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普通決議で十分です。

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香港のタワーマンションの火災は考えられない参事だ
複数のタワーマンションが一挙に燃えるとはあり得ない火災に思える。

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足場が竹だったからね。

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>>22742 匿名さん
竹ならよく燃える。
風にあおられての火の広がりが早すぎない。
短時間で全棟が全焼状態。
燃えが早すぎない。

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中国ならなんでもありだよ。

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>>22744 匿名さん
情報が入りませんよネ
中国の不動産市況に影響するからね

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＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

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１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

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大規模修繕工事を成功にもっていく大きなポイントは
設計コンサルタントと施工会社の選定です。

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管理組合も勉強しなくちゃね。
努力もせず管理会社や施工会社任せにするから痛手を被る。

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そして施工会社を決めるときは、同じ条件で
相見積もりをとること。
応募業者はどこでも良い。

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但し、同じ条件で相見積もりを取るには１級建築士に
たよらなければならない。

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施工会社選定で一番困るのはマンションの住民からの推薦です。
人情等が絡むと厄介ですから。

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大規模修繕の工事費が大幅に上昇しています。
長期修繕計画の洗い直しをして、修繕積立金の適正な
金額を決めなおしましょう。

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長期修繕計画の洗い直しをするときは、専門委員会を
設置して、建築士と一緒に工事個所等を検討していくべきです。
その際、設計図面から平米数とかを計算し正確な工事金額を
算出すべきです。

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やっぱ土方や鳶の同級生がおると心強いからな

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それにしても工事費の大幅な値上げにはうんざりだ。

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玄関ドアの交換だけで、１戸当たり３０万円弱だった。
耐震性のある頑丈なものではあったが。
ちょうどその時行政からの補填が１戸当たり４万円あったけどね。

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大規模修繕工事は難しい。

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日本国債10年利回りが急上昇している。本来ならば日銀総裁のタカ派発言では当然だは解せないのは株価の暴騰である。これ等をどう解釈するのかが解せない。金利高は株安が常識だが暴騰は異常事態が想定される。ォれからの修繕費等は高騰する。クレグレモご用心。

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またばかなのがきたな。

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>>22758 匿名さん
通常の大規模修繕は外壁塗装工事を指している場合が多いが本来は工事別に論じた方がいい。外壁塗装工事のみであればさして難しい案件ではないが工事費は高額である。以前は工事費高額を理由として特別決議を要したが法令改正で普通決議に緩和された。ただし外壁塗装工事時に他に主要構造部分等を弄るとなると特別決議になるが規約で区分所有者の賛成は過半数に緩和してもいい。

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組合投資資金評価額は米国三指数の高騰でかなりの含み益が想定されるがあいにくドル安で含み益が思うに任せられず面白くないので数字までは公表していない。しかし、かなり増えてはいると思う。最近は組合員も慣れてきて株価の上げ下げには右往左往はしなくなった。銘柄選定さえ間違わなければ下落しても回復することが理解できたのでしょう。投資資金の半分は絶えず待機資金として守りに徹した投資法を行っている。ボロ勝ちはしないが損はしない。

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今夜の米国市場のイベントはミシガン大学消費者信頼感指数を重視している。小生の想定は下振れとみて株価は上昇とみている。週明けの日本株現物は上昇で.始まるとみて以下の株を仕込んだ、ソフトバンクグループ、アドバンテスト、スクリーンホールでキングス、レーザーテック、キ＾円ス、ファーストリテーリング、東京エレクトロン、国際エレクトリック、ソシオネクスト、フジクラ、IHI,三菱重工業、川崎重工業、JX金属、キオクシア、キーエンス、三井金属、三菱UFJ、東電、キヤノン、等々。来週は刈り取りで忙しい。

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ここニ三週間は田植え時期でこのスレを見る時間もなかった。田植えも時期が.遅れたのでその分痩せた米になりそうではあるが儲けは儲けである。預金をしていては含み損が増えるばかりで面白くない。株式取引をしていると現金の価値の下げには驚く毎日だ。貨幣の価値は下がるばかりです。組合の剰余金も二束三文になる日が近い。その分組合員の負担が増える。

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僕は平均株価がさがったときに買って５万円になったときに売ったので
１１月から１２月上旬で早くも５億円の確定利益を得た。
今月も２０億円程度は軽く稼げると思う。
笑いが止まらないね。
良い正月が迎えられそうだ。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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ニューヨーク市場が開場した。今夜１２時に各指標が公表されるがその先詠みをしているが的中している。来週の日本株も良い結果になりそうである。VIX指数が足りないのとドル安が気にはなるが挽回してくれることを.予想する。組合投資分も大丈夫でしょう。管理組合の.多額の剰余金を寝かしておくには勿体ないですよ。

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投資家の恐怖を煽る事情の原因が解ればこの相場の動きをつかめるのだが。

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丁度１２時時点でSOX指数大幅に黒転、VIX指数は赤に転じた。ドル高で推移して三指数はそろって上昇。組合資金の含み益の増加が期待できる。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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区分所有建物の管理者等は規約や板ky契約書の内容を理解することは当然だが、それ等以上にコストの判断等が出来る人材が必要。管理費等が総会の普通決議で値上げ承認がなされ強制徴収ができることを安易に考えて組合員のコスト軽減を図れる役員でなければならない。そのためにも余分な現金を遊ばせている組合は毎日手持ち資金を放出しいぇいることになる。

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デイトレ等で稼ぎ出してるトレーナーはチャット等で政治や経済の知識を駆使して市場の予想を頭で.はじき出して瞬時にネットで取引をして莫大な資産を築いている。私にはその力量がないのでスイングトレーナーに徹している。マンションの資産形成にも非常に役立つ。来年度の参考書として金融.　経済手帳２０２６を買い求めた。難しく考えると成る物も成らない。区分所有建物の管理者は金融と経済の知識は必須である。なぜならば経営者だからである。

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　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

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　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

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>>22777 匿名さん
理事会の成立要件は理事の過半数が出席すれば足りる。以上は余計だ。( ´艸｀)

議案の作成については理事長が管理会社に.協力要請をするのであって管理会社が理事長に協力をするのではない( ´艸｀)。

共用部分の重大変更は法令改正だ区分所有者の賛成要件は規約で過半数まで減ずることができる。区分所有者及び議決権の総数の４分の３は誤り( ´艸｀)。。オタクみたいなあら捜しはしたくはないが大事ですのでね。

滞納金の放棄は普通決議でいいんじゃないの？

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>>22777 匿名さん
>＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
>　　理事の過半数で決するとなっています。

>>22778 匿名さん
>>>22777 匿名さん
>理事会の成立要件は理事の過半数が出席すれば足りる。以上は余計だ。( ´艸｀)

標準管理規約のことを言っているのであれば、
>理事会の会議は、「理事の半数以上」が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
である。

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>>22780 の URL は、以下のとおり

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%90%86%E4%BA%8B%E3...

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　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

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管理規約や各種細則の全面改正は難しい。
議案書でしらべれば改正された内容等は分かるが、そこまで
調べる者はいない。
だからどこかの時点で全面改正をしなければならない。

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管理規約や細則が分譲時に与えられたままになっている
マンションは多いと思います。
また、各種細則については作成されていないものも多いん
ではないでしょうか。
例えば、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会所や
ゲストルーム使用細則、防犯カメラの映像に関する細則、
管理規約改正規約、大規模修繕工事に関する細則等

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( ´艸｀)さん
批判したり過去の書き込みをもってきたりするのはやめた方が良いね。
嫌だったらここのスレに来なければいいし、問題提起をすればいい。
投資の書き込みばかりしていてもマンション管理には何の役にも
立たないよ。

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マンションは新しいものが次々に建てられている。
住民も新しい者が次々に誕生する。
だからマンション管理の基本は繰り返し提案していく必要がある。
以前書き込まれたものだから繰り返し書き込むのは無駄というのは
的外れだ。
そして書き込まれたものに興味がなければ読まれないだろうが
それでもいいんじゃないかな。

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何故マンション管理士等に質問しようのスレが、ＰＡＲＴ１から
ＰＡＲＴ３で35,000のレスあるのかも考えてみれば理解できるのでは。

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しかし、ここのスレ主はすごいね。
これだけのスレををたちあげたのだから。

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ここが嫌だったら、自分でスレを立ち上げたらいいよ。
批判だけならだれでもできるよ。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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どのレスが、どのレス（どの内容を）を批判しているのですか？

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>>22787 匿名さん
なんだかんだ愚痴ってもマンションを所有する組合員のマンション管理士に対する期待度が大きいという事でしょう。期待に応えるようにしないといけないよ。

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　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

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２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

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３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

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この左右対照表の作成が規約の全面改正の
大きなポイントになります。

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管理規約を改正したら、標準管理規約との対照表を作り、中古マンションの購入検討者等、利害関係人に標準管理規約との相違点について、理由を説明できるようにしておくと良いでしょう。

新築マンションの場合（原始規約）は、通達で努力義務とされています。

〇 中高層分譲共同住宅(マンション)に係る管理の適正化及び取引の公正の確保について
平成四年一二月二五日
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/017/74000485/74000485.ht...
第一　管理規約の適正化

二　宅地建物取引業者若しくは管理業者が管理規約の案を作成した場合には、管理組合に対し、当該規約案と併せて標準管理規約を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該規約案と標準管理規約との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること。

宅地建物取引業者については、宅地建物取引業法第三五条第一項第五号の二に基づき、規約案の中の一部の事項を説明することが義務付けられているが、法律上の説明義務の厳正な履行に加え、前記の説明に努めること。

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管理規約は標準管理規約をひな型として改正点等を中心に検討して
行けばいいが、各種細則はそれぞれのマンションの実情に基づいて
作成していかなければならない。
管理規約等を全面改正するには、理事会や総会で説明する資料の作成が
大切なのです。そのために、左右比較表の作成が必要になってくるのです。
その作成方法の勉強をしなければなりません。

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管理規約や細則類のマンション独自の規定については、外部の利害関係人には経緯が解からない場合があるので、コメント（補足説明）を付けておくと良いと思います。

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４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

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５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

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エクセルで3分割の書式を作り標準管理規約と現行規約と改正案の３分割での比較表は良いと思うよ。ダメ( ´艸｀)

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