「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

今日の午前中、現マンションのオーナーで隣接マンションの２室を所有する理事との雑談があった。優に８０歳は超えてはいるが今も株取引をしている。隣接マンションの建設時の地主で建築用地買収時に見返りとして売却資金で３室を所有して２室は賃貸とし当マンションが建設時に蓄えた資金で当マンションを.購入している。隣接マンションの３室は賃貸・使用貸借中だそうで建て替えにも同意されて同じ賃借人が引き継いで住みそうである。当時の地主を数人紹介されたので茶話会を開いた。隣接する一軒の豪邸の住民の話は夢があって楽しかった。

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( ´艸｀)
良く内容を吟味してから書き込みなよ。
２００円の円安になるというのは、あなたのことをいっているんだよ。
僕の本音は１３０円ぐらいと思っている。

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>>22703 匿名さん
あなたがたのマンションの住民のことなど眼中にもないよ。
そんなことをわざわざ書き込むことでもないだろう。
22702さんも書き込まれているが、相当自己顕示欲が強い方なんですね。
そんな性格だからいろんなことに首を突っ込むんでしょう。
隣接する大々豪邸の住民の話しは夢があるとか、偏屈な性格ですね。
見栄っ張りでもある。そんなあなたは信用できない。

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>>22705 匿名さん
２００円だとか考えたことないよ。この投稿はお前に言っているのではない。こういう建替え事例や資産形成方法等を提案を兼ねているのだ。書くことによって自分のスキルも少しは上がるからね。お前こそ被害妄想的で自己顕示欲が強く美恵華君だよね。大ボラは可愛げがあるが大嘘は良くないよ。( ´艸｀)

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２００円になれば株価はまだまだ騰がるよ。
物価はかなり上昇するけどね。
日本の円は益々強くなる？
お前は大ぼら吹き、俺は真実を書き込むだけ。
羨ましいから否定したいだけのことだろう。

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お互い真実はわからないだろう。
それをいろいろ詮索しても意味ないことだよ。あほ

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この中のどれとどれかな。

シーアイハイツ和光 埼玉県和光市 1,616戸 1984年 AからK棟までの中層マンション
シティタワーズ東京ベイ 東京都江東区 1,539戸 2019年 3棟のタワー
ガーデンアソシエ 神奈川県横浜市栄区 1,502戸 2004年 13棟の中層マンション
プラウド船橋 千葉県船橋市 1,500戸 2013年 5棟の中層マンション
パークシティ豊洲 東京都江東区 1,481戸 2008年 2棟のタワーと1棟の低層
ユトリシア 千葉県習志野市 1,458戸 2009年 5棟の中層
DEUX TOURS 東京都中央区 1,450戸 2015年 2棟のタワー
パークフィールドみさとテラスウエスト 埼玉県三郷市 1,447戸 1990年 中層と高層マンション
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
ステーションフォレストタワー 神奈川県川崎市中原区 1,437戸 2008年・2009年 2棟のタワー
YOKOHAMA ALL PARKS 神奈川県横浜市鶴見区 1,424戸 2010年-2012年 AからK棟までのマンション
KACHIDOKI THE TOWER 東京都中央区 1,420戸 2016年 1棟のタワー（1棟では日本最大）
リヴァリエ 神奈川県川崎市川崎区 1,394戸 2012年-2017年 3棟のタワー
東京フロンティアシティ 東京都荒川区 1,313戸 2007年 4棟の中層
ブリリア多摩ニュータウン 東京都多摩市 1,249戸 2013年 AからG棟の中層
SHIROKANE The SKY 東京都港区 1,247戸 2022年（予定） 1棟のタワー
ブリリアシティ横浜磯子 神奈川県横浜市磯子区 1,230戸 2013年 13棟の中層
ワンダーベイシティサザン 千葉県船橋市 1,211戸 2007年 4棟の高層
M.M.TOWERS FORESIS 神奈川県横浜市西区 1,206戸 2007年 2棟のタワー
パークシティ武蔵小杉ザ ガーデンタワーズ 神奈川県川崎市 1,205戸 2017年・2018年 2棟のタワー
広尾ガーデンヒルズ 東京都渋谷区 1,181戸 1984年-1986年 中層の複数棟
ザ・タワー横浜北仲 神奈川県横浜市 1,176戸 2020年 1棟、横浜市最高層のマンション
セントプレイスシティ 大阪府大阪市都島区 1,170戸 2012年
サンマークスだいにち 大阪府守口市 1,163戸 2007年-2009年 3棟のタワーと中層
サンステージ緑園都市東の街 神奈川県横浜市泉区 1,162戸 1990年
Wコンフォートタワーズ 東京都江東区 1,149戸 2004年 2棟のタワー
SKYZ TOWER&GARDEN 東京都江東区 1,110戸 2014年 1棟のタワー
アイムふじみ野タワー 埼玉県富士見市 1,108戸 2003年-2005年 2棟のタワー
パークシティ溝の口 神奈川県川崎市高津区 1,103戸 1982年
名称 所在 戸数 竣工年 備考
ベルパークシティ 大阪府大阪市都島区 3,058戸 1983年-1990年 A棟からO棟までのマンション（うち2棟タワー）
THE TOKYO TOWERS 東京都中央区 2,799戸 2008年 2棟タワー
パークタワー勝どき 東京都中央区 2,786戸 2023年 2棟タワー
クレストプライムレジデンス 神奈川県川崎市幸区 2,506戸 2015年- 10haに14棟の中層マンション
西武小手指ハイツ 埼玉県所沢市 2,100戸 1977年-1997年 A棟からU棟までの低層マンション
ワールドシティタワーズ 東京都港区 2,090戸 2007年 複数棟のタワー
サンシティ 東京都板橋区 1,872戸 1978年-1980年 AからN棟まである
レイディアントシティ横濱 神奈川県横浜市金沢区 1,805戸 2004年-2006年 11棟のマンション
ザ・パークハウス晴海タワーズ 東京都中央区 1744戸 2013年-2016年 2棟のタワー
パークシティ新川崎 神奈川県川崎市幸区 1,714戸 1985年-1988年 高層棟・中層棟の複合

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これら以外にも、全国には多くの大規模マンションが存在する。

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1,000戸以下の大規模マンションは多々あるけどね。

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1,000戸超の大型マンションは全国にある。
宮崎県にはないようであるが・・・

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>>22708 匿名さん
２００円だと益々円がつよくなる？恥の上塗りは辞めたがいいよ。為替が理解できてない( ´艸｀)

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隣地の大豪邸の主は近接マンションの分譲前の旧地主。当マンション隣地や隣接マンションには旧地主の子孫がたくさん住んでいる。建て替えマンションにも火旧地主やその子孫が所有することになる。大豪邸の主は旧土地を分譲会社に売った代金で現在の住まいを建設した。先祖は明治・大正・昭和時代の官僚で離接する土地を売りに出るたびに買い増していた。大地主となり現在も投資物件を多数所有している。本人曰く投資でないと資産は増えないと言っている。

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隣地の大豪邸の主は旧地主とのことだが、あなたもその類かな。
それとも水飲み百姓のせがれ？
大地主とか大金持ちとかに弱い御仁だね。
よほどコンプレックスをお持ちのようだ。

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>>22716 匿名さん
あなたはなぜ物事を悪い方に導くのか。確かに自分よりは質のいい人間との付き合いは大事だよ。それは認める。私の友人はミス００を嫁にした。毎日が楽しくてしょうがないと喜んでいた。美人の妻さえいれば何にもいらないと笑っていた。男は美人をこの虫女はイケメンを好むものだ。貧乏よりは金持ちがいいに決まっている。あんたは大法螺ではなく大ウソつきだから多分誰も相手にはしないでしょう。ちなみに私の先祖は士・農・工・商　の商です。

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ぼくの先祖は侍。

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あなたが自慢ばかりするからその反動だよ。
剰余金でいくらもうかったとか、優秀な理事長とかの手助けを
しているとか自慢以外のなにものでもないよ。
投資についても、素人なのにプロ気取りをしているとか。
プロはね、お金をもらって仕事をするのが職業人だよ。

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単なる知ったか君だよ。

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自慢したいのも分からなくはないけどね。
しかし、ここのスレでは相手にされない。

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>>22718 匿名さん
又嘘をついた。
本当ならばご先祖さんが泣いている( ´艸｀)

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>>22721 匿名さん
規約等の貼り付け業で同じことを繰り返して自作自演で欲求不満を紛らわしていたが。組合の剰余資金投資話が投稿されて正論のつもりで組合資金の投資は禁止されていると反論したが思うに任せず敗退した。ここは負けじと背伸びしてキーエンスの株を２０００円が６００００円になっていると儲け話をでっちあげた。のから頭が狂いだして嘘に嘘を重ねて大ウソつきになった。可哀そうだが過去の投稿に残っているので読み返しなさい。自分の言ったことを忘れるくらい痴ほうが進んではいないと思う。引くに引けない状況だよね( ´艸｀)　長文になるのでまたね。

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>>22719 匿名さん
自慢などはしないけどね
事実に基づいての投稿だけど
お前は自分が大嘘をついているからそういう解釈しかできないのだろうね。都市計画法や宅建業や建築基準法等を理解していれば建て替え等の投稿に理解を示せるはずだけどね。組合員は建て替えを行うことに対するリターンの大きさに気づいたから賛成したのだ。出なければ無理でしょう。隣接マンションの理事長はこのリターンとリスクを組合員に十分理解させる.能力があったわけだ。組合員が理解できなかったら無理でしょう。ただそれだけの事です。お民にはそれだけの能力はないから愚痴りだした( ´艸｀)

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>>22721 匿名さん
相手にされたいとは思っていないよ( ´艸｀)
あんたは自己顕示欲の塊だからしつこく相手にされようと愚痴っている。金塊を１０㎏、１００億円の投資資金を所有するものだとはだれも思っていないよ。いい加減大嘘は辞めたがいいよ。お笑い草だよね( ´艸｀)　大法螺ならばかわいいけど、大嘘は品格を落とすからやめたがいいよ。

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＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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どの方法が一番いいかは、それぞれのマンションの戸数や
修繕積立金を勘案して決めていきます。
理想は設計監理方式です。

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一番の問題は、設計コンサルタントをどのように募集をして
相見積もりや説明会を開催してコンサルタントを決めるかです。
管理会社や住民からの推薦等はやらないことです。
公募が一番いいと思います。

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管理会社が管理組合の財政をしっていても何も問題はありません。
大規模修繕工事で相見積もりを取るときは、設計図面をもとに建築士に
同じ条件での要項書を作成してもらい、相見積もりをとればいいのですが、
それができないときは、修繕箇所わ委員会で検討してそれをもとに相見積もりを取ればいいと思います。
そして、積立金との兼ね合いで工事個所を後で減らしていけばいいと
思います。

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１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

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瑕疵担保責任保険への加入者は施工会社になります。
施工会社はこの保険に加入するのは管理組合と思って
いるところもあります。

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見積要項書の作成は建築士に依頼します。

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１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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だから大規模修繕工事やめとけって言うてんねん
数年前にやったとき、夜に見回りと称して足場歩いてた役員に大声浴びせかけたら、転落しそうになりよって面白かったわ

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大規模修繕工事をしなければおんぽろマンションに
住むことになる。

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引っ越したらええだけやん

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１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

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すまいる債を解約して金地金を買うときは特別決議しといた方がええで

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普通決議で十分です。

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香港のタワーマンションの火災は考えられない参事だ
複数のタワーマンションが一挙に燃えるとはあり得ない火災に思える。

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足場が竹だったからね。

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>>22742 匿名さん
竹ならよく燃える。
風にあおられての火の広がりが早すぎない。
短時間で全棟が全焼状態。
燃えが早すぎない。

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中国ならなんでもありだよ。

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>>22744 匿名さん
情報が入りませんよネ
中国の不動産市況に影響するからね

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＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

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１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

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大規模修繕工事を成功にもっていく大きなポイントは
設計コンサルタントと施工会社の選定です。

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管理組合も勉強しなくちゃね。
努力もせず管理会社や施工会社任せにするから痛手を被る。

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そして施工会社を決めるときは、同じ条件で
相見積もりをとること。
応募業者はどこでも良い。

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但し、同じ条件で相見積もりを取るには１級建築士に
たよらなければならない。

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施工会社選定で一番困るのはマンションの住民からの推薦です。
人情等が絡むと厄介ですから。

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