「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

総合保険の場合、損害賠償は保険が適用されています。
ただ、経年劣化に伴う配管や外壁からの漏水に対しては
補償はされません。

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>>22375 匿名さん
建て替え作業に入れば１年もあれば建て替えは済むでしょう。
解体、建て替えに至るまでの過程が最低３年はかかるということですよ。
建て替え総会からのいろんな手続き大変ですよ。

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解体が決まれば住民は引っ越さなければならない。
引っ越し先がすぐ決まればいいが、なかなか決まらない者も
でてくる。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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専有部配管の更新や更正を管理組合が一斉に行うのは無理があるだろう。

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＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

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　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

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③が一番良い選択でしょうが修繕積立金不足で不可能なマンションがほとんどでしょう。共用部のみでさえ難しいのですから。
②は各区分所有者全員が負担することを承諾しないと意味がありません。それまでに自己負担で修繕している所有者のことも勘案しなければなりません。
となると必然的に①となる。

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配管の対応ができなければスラム化するのは必ずやってきます。
借り入れをすれば修繕積立金での返済となります。
値上げをしなければならなくなりますが、個人で配管の工事をしようが
管理組合として一斉に工事をするかになりますが、いずれにしても
同じ住民が負担することに変わりはありません。

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>>22377 マンコミュファンさん
調査費用なんで床を戻すまでは含まれていない。
ちなみに、大半の住居区域の水漏れなんで、メータの元栓を閉めれば、専有部か？共有部か？わかります。

水漏れ調査費用については
管理会社による不適切な助言が目立ってきて
保険会社も注視しています。

ちなみに、水漏れ調査が年数件ある物件は売り逃げするタイミングです。

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ちなみに、保険を使えば
掛け金も上がります。

誰が上がった掛け金を払うのか？
管理規約では、専有部の場合、使用者が負担することになっている。

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調査のために床を開けたのですから、その床を戻す費用は調査費用として保険適用されますよ。

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水漏れの原因調査費用は保険で対応できます。ただ調査して
原因を調査するだけですから、それから先はマンションによって
対応が違ってきます。
漏水で保険を使えば５年に１回の保険の更新のとき、保険料は
騰がります。

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共用部分の地下ピット（１階の床下の空間）の湧水等は、床面に勾配がつけてあり、連通管で釜場に集められポンプで排水される。そうなってますか？

＜参考資料＞
https://www.s-mankan.com/information/5705/

一時的に水が発生したとしても、各ピットは連通管で繋がっており、本来なら勾配によってたまった水が流されていきます。最終的には下の写真のような釜場（水が集積される一段低くなった場所）まで流れる仕組みになっています。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/mag/na/18/00005/011400180/

管理組合によると、1階部分でカビが発生したため、2018年にマンション管理・調査を手掛けるコンサルタント会社に調査を依頼。地下ピットを調べたところ、躯体のひび割れによる地下水の浸入や床の勾配不足による排水不良で、複数箇所に深さ2～3cmの水がたまっていた〔写真2〕。

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>>22389 匿名さん
つまり、修理をせずにフローリングを直す？

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>>22392 匿名さん
22389 匿名さん 7時間前
調査のために床を開けたのですから、その床を戻す費用は調査費用として保険適用されますよ。

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>>22392 匿名さん
匿名掲示板だからね.
総会でお前みたいな訳を理解できない組合員なら退場を命じるね。順番製の役員選任方法のマンションが多いから順番でお前みたいなやつが理事長になって弔い合戦を仕掛けてマンションが荒れるよ。だから分譲の役員がなり手がいなくなり優秀な組合員の影が薄くなる。

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6月に亡くなった父宛に、「15万円」の住民税納税通知書が届きました。相続人である私が支払わないといけないのでしょうか？

c ファイナンシャルフィールド
家族が亡くなったあと、しばらくして故人宛に住民税などの税金の納税通知書が届くケースがあります。 「相続人である自分が支払う必要があるの？」と戸惑うこともあるかもしれません。また、もし住民税の納税通知書が届いたときは、まず支払い期限を確認しておくことが大切です。 今回は、故人に対して課された税金は誰が支払うのか、また、故人に課税されていた場合の相続人の対応などについてご紹介します。

故人の税金は相続人が負担する
住民税が課税される基準日は1月1日です。1月1日時点に存命で住民登録のある人は、前年の所得を基に住民税が課されます。例えば、令和7年6月に亡くなった場合でも、令和7年1月1日時点で存命なら令和6年分の所得に基づき住民税を支払わなければなりません。

そして、すでに亡くなっている人の分の住民税は、相続人の誰かが支払うことになります。ただし、負担するのは基本的にその1年分のみです。翌年以降の住民税は課されません。

故人の住民税があった場合の相続人の対応
住民税を課税されている人が亡くなっている場合、住民税の納税通知書は基本的に相続人の誰か1人に送付されます。

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

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　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

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>>22397 匿名さん
理事会になりたくないのは
区分所有がわからない人間がいて
何かあれば自分の権利の様に主張するからです。

専有部は自分で直しなさい
与えた損害は所有者で行いなさい。
理事会は関与しませんのスタンスが基本です。

それが区分所有法です。

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何かあれば保険で賠償してくれます。
専有部分は基本的には区分所有者の責任で修理をしなければならないのですが、
配管については、それでは対応できないので、できれば管理組合として
一斉に工事をした方がいいでしょう。
修繕積立金であろうと個人のお金であろうと各人が積み立てたお金ですから。

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マンション管理組合の保険は
某保険会社がシェアを広め
代理店の謝った保険の使用と保険会社の黙認が問題になってきている。

自動車保険でのビックモーターのニュースを
思い出しましょう。

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先日、理事会の議事録が回ってきたのですが
？？？な議事録。
そんな経験みなさんにもあると思います。
反論すれば喧嘩になる…

そこで、思ったのが
チャットAIに相談して
その答えが正論だとする。
それに反する回答に対しては
その理由の提出を求める

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管理会社が保険の代理店をしているからね。
管理会社はマンションに有利になる取り扱いをする。
それは当然と言えば当然だが。

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漏水を故意に発生させるとか?

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そうではないよ。
できる限り管理組合を有利にしたいだけ。

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　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

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マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

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管理会社のフロントがパソコンソフトで作成する長期修繕計画は
設計図面を細かく入れていないのでアバウトです。
やはり建築士に依頼して専門委員会を設置して一緒に工事個所等を
検討して作成した方がいいでしょう。

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裏でリベートを取っているといっているが証拠を
掴んでいるの？

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噂で判断するだけ。

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税務署から管理士への回答が
「納税の義務は国民の義務であり、総会等でその支払いを判断するものでない！」。

一撃で撃沈する管理士…
税務署としては、管理士の理解不足と不適切な指導と判断されたんだと思う。

インボイス制度が始まり税の流れが徐々に見えてきて、マンション管理組合の不適切な税処理の摘発も増えてきてるようです。

がんばれ管理士
善管注意義務違反で賠償されない良いに

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正直なところ
総会の言葉が出た時点で
組合に判断を仰ぎ責任を転嫁する様にも思えた。

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税務署の見解は、それぞれの税務署で見解が分かれる。
よその見解はこうだと説明しても税務署の担当者は意地になって
かたくなに自分の意見をいう。
統一する考えは税務署にはない。泣き寝入りせざるをえない。

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　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

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又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。

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1年半ごろに組合が投資した２４億円の評価額が２０２５年３０日時点で基準価格が４６５５８円となり購入した口数８５７８６ですので評価額は３９９４８２４５８６円となりました。投資せずに手元に２４億円を放置しておくと現金の評価額は約１５億円になったと推測できます。インフレに備えて資産のヘッジに務まらるように組合役員は心して組合員の奉仕に努めて下さい

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僕の１０月の利益は５億円だった。
１１月も頑張らなくちゃね。

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　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

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>>22419 匿名さん
組合の投資でいくら儲かったとの話ばかりだが、それでは何の
参考にもならないし、よそのマンションのことに誰も興味はもたない。
どうせでたらめの書き込みなんだろうがね。
本当にマンションのために投資は必要だというんなら、具体的にどこに
投資をすれば良いとかの書き込みをしたらどうなの。
いくら儲かったとの書き込みだけだから、何の参考にもならない。
単なる数字の書き込みならやめた方が良いね。
現在の全国のマンションで剰余金は全くない。修繕積立金ならあるけどね。
しかし、その積立金も計画的な工事のために順次使用されるから、長期の
投資はできない。必要な時は預金等を取り崩して支払いに充てるんだよ。
だから剰余金とかもってない全国のマンションに投資は必要ないんだよ。

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大規模修繕工事や専有部分の配管の工事等に必要な積立金は
しっかりしたマンションでは計画的に積み立てられているよ。
それ以外のお金は必要ない。

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貧乏マンションで積立金が不足しているところは、投資や博打で
稼げばいいけど、その資金がないのが実情。
積立金の値上げもままならない。
積立金が計画的につみたてられているマンションはそのままでいいし、
値上げもできないマンションはスラム化するしかない。
この二択なんだよ。
どちらにしても、投資や博打はできないし、必要ない。

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1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

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３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

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６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

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