「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>21456 匿名さん
小規模でもSNSやポスト投函は有効だよ。悪徳理事長の出方をまつには絶大な効果がある。同調してくる組合員は少数だが烏合の衆の大多数よりも大きな力を発揮する。公共の利益になる案件は政治的にも法的のも勝算はある。頑張りたまえ、

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隣接マンションの理事長等の話では組合いがマンションの宅建業を営む情報を聞いて打ち合わせが数十件に上るらしい。中には仲介業者が受けている物件とすでに空室となっている部屋を入れると相当な数になるらしい。単純計算すると四分の一棟分の部屋数は確保できているらしい。意外と順調に建設着工にこじつけそうである。銀行の繋ぎ資金も約束されている。現在の棟数が４倍になるなら業者は仕事がもらえるならば建て替えには参加してくれるでしょう。優秀な理事長で役員会や懇親会では自らの考えが正しいか正しくないかの確認をして皆が正しいと思ってくれていると確認して.次に進むようです。見ていて気持ちのいい人物です。

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いくら建て替えをするのに個人の資金の負担がゼロだったとしても
それでも高齢者にとっては建て替えに参加するのはむずかしいのではなか
ろうか。
解体から建て替えまで３年間はよそで生活しなければならない。
アパートをかりるにしても引っ越し料や引っ越し先のカーテン、電化製品、
引っ越し手続き、家賃等の負担が生じる。
そこまでして引っ越さなくても現状でいいと思う者も多いと思うが。
現在の棟数が４倍になるとのことだが、現在の居住者の部屋はどう振り分け
られるのか。
１０階建てが３０階となった場合、最上階に住んでいる者は３０階に住めるのか。
駐車場の確保もしなければならないので、単純に４倍の部屋数は無理だな。
４倍にするということは、部屋数だけでなく、いろんな施設も必要になってくる。
銀行の資金も約束されているというのは、建て替え決議も承認されていないのに
早計である。銀行もそんな約束はしないだろう。
考えがあますぎるんじゃないかな。

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隣接マンションは隣接地内に公立の小中学校があり成績もよく優良校です。子育て世代には人気があります。わたしもこのマンションで子育てをしました。相続後にこのマンションには子供を住まわせています。高齢者も建て替えには賛成が多いです。
現在の棟数が４倍ではなく戸数が４倍です。勘違いはしないでください。
完成まで名隣接マンションの空き室への異動で経費は組合が負担します。
銀行の繋ぎ資金は建設費用の件だが、建築協力者の協力で不要になる可能性が高いが万が一の話で組合員の銀行の幹部の話では大丈夫だからとの意見です。
これらの詳細の意見交換や説明等は毎日２４時間休日を返上して行っています。中には理解しきれずに毎回のように不安そうに質問する老婦人はいますが最近では組合を信用してくれるようになりました。
駐車場や管理棟等の件も新築します。住民は敷地内のマンションの移動はどうしても従っていただきます。

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当マンションの組合員と隣接マンションの組合員は重複していて交流は個人的にも濃厚である。分譲して４０数年を経過しているが相続して住んでいた私みたいな組合員も多い。私の父は現役中にこのマンションの将来性を投資家として見抜いていたらしい。死後私が相続したのだが父のおかげで役員を務めた。当時の同僚も多数住んでいる。私が組合の剰余資金を投資の回して運用している情報もほとんどの組合員は知っている。隣接マンションは普通の組合からすると資金には余裕はあるが分譲時には管理費等以外の基金の負担はないのでうちほどは余裕はない。ただし組合役員が優秀なので管理費等は２００円/１㎡で推移している。駐車場代やその他の使用料は別であるがそれでも通常よりも安い計算になる。管理を分散して費用の節約を実行したのは私である。隣接の役員連中の考えはほとんど私と同じ考えをしている。

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若い世代は、負動産には興味ない

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誇大妄想協理事長が仕事の邪魔にやってくる。ほったらかしていると勝手に台所に入り込んでコーヒーを焚いている。今は相場は動かんから俺の話を聞けと催促する有様である。隣接地を購入してマンションの建設を始めるらしい。数人の地主は売るらしい。総会にかけてダメならば自分で購入するらしい。度胸のある投資家ではある。ブスの妻を見て美人だよな、と、お世辞を言う。アホな妻は機嫌がいい( ´艸｀)、大物とはこんなものかね( ´艸｀)。

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マンションの資産運用　証券会社への相談急増　修繕積立金の運用先は

2025/8/17　朝日新聞東京社会部
https://www.asahi.com/sp/articles/AST8D3DNRT8DUTIL006M.html

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修繕積立金自体が少ないのに、一攫千金を夢見てもたいした額にはならない。
現在は積立金は段階的に値上げをしていく方法がとられているからね。
工事が近づいたら値上げをするやり方だね。それまでに少ない積立金で稼ごうと
しても無理無理無理。
却って墓穴を掘ることになる。もし、損害を被れば更なる値上げで補填しなければ
工事ができなくなる。
夢はみないこと。

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投資で稼いで積立金の値上げを抑えられないかと、証券会社に問い合わせが
全国で数十件あるとのことだが、微々たる数だね。
もしかしたらという淡い期待を抱いて相談する輩もいるとのことだが、証券会社は
相手にはしていない。その積立金は時期がきたらとりくずさなければならない。
株というものは積立金が必要だから売却するという構図ではなりたたないからだ。
売るタイミンク、買うタイミングが必要なので、余裕資金でなければ対応するのは
無理だからだ。せいぜい投資信託ぐらいしか薦めないだろう。それも額が少なければ
投資をしてもだめだけどね。そんなことは証券会社も織り込み済みだから、
マンションの修繕積立金には魅力も感じていないのだ。
それぐらいは理解しなければね。

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私の現在の手持ち資金は４５億円。
これぐらいあれば、現物取引でも証券会社は必死で対応してくれる。

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米国の経済指標はインフレで雇用情勢は芳しくない。トランプ関税を織り込みつつあるのでさらにインフレは止まらないが労働市場はさらに芳しくない。ERBは政策金利を上げなければいけないにも関わらずトランプはFRB議長に利下げを強制して言うことを聞かなければ首にすると脅迫。さらに雇用統計を司る労働局長官を瑕疵があると因縁をつけて首にした。米国の統計指標で世界の投資家は取引するのだが信頼性の低下でうかつに動けない状態になり相場の変動が激しくなる。投資の知的センスが求められる。組合の５５億円の基金は２４億円投資で１０億円超の含み益が出ている。

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トランプ発言を総合すると不安に感じて株価も下がると踏んだ素人投資家は多くて一時は暴落した。私は上がるとみて米国株を今もすべて保有している。保有し続けるのは非常に不安だった。いつ売り逃げるかを思案中です。

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私は４５億の資金で現物買いをしている。
現在含み益は１５億円となっている。
そろそろ手放そうかな。

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昔は良く４倍になった株があった。
ドワンゴ、リサ、日本開発都市。
これらの株にはお世話になった。
東電も原発事故後、売買を繰り返しやってたけど、２倍に数日でなったり
してたのでおもしろかったね。

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ライブドアが倒産したときは、デイトレ中のときだった。
あわてて全株成り行き売りをいれたけど、３分の２は売れたけど、
あとは値がつかず最終的には１円になった。このころは取り扱い高が
1,000万円程度だったからそんな大きな損害にはならなかった。

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経済情勢を分析している者がいるが、単なるコピペ。

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>>21473 匿名さん
>経済情勢を分析している者がいるが、単なるコピペ。

単なるコピペを堂々と張り付けているなんて、とんでもない野郎だ。
コピペ元を晒してやれ！

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>>21470 匿名さん
>私は４５億の資金で現物買いをしている。
>現在含み益は１５億円となっている。
>そろそろ手放そうかな。

単なる物まね投稿は恥ずかしいだけである。

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米露会談でトランプが見せるフエイス、政治家の顔ではない。投資家は日本時間午前２時の米国とウクライナとNATOの.首脳会談の様子見で相場は一伸一退。ロシアは.なぜ強いのか。

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経済指標は相場が終了したあとに発表される。つまり勝負は決まっている。投資家は絶えず指標とにらめっこである。この繰り返しが先を見る目が研ぎ澄まされる。当たる確率が格段に上達する。デイトレはさらに研ぎ澄まされた勘で素早く相場の先を読んで勝負する。その指標の信頼性がトランプにとって.塗り替えられる。今までの常識が通用しない相場の動きが始まっている( ´艸｀)。今夜は徹夜でニュースとにらめっこでsる。

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もうこれ以上株価は上昇しないし、騰がったとしてもたいした額ではない。
今後は下がるのを待つしかない。
下がった時が勝負となる。
経済情勢を見極めてどうする。株は下がったときに買い、騰がれば売る。
今は待てばいいだけのこと。上がった株は必ずいつかは下がる。
儲かる株、今売らずにいつ売るの。

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村上ファンドに投資をして稼ごうかな。利益は小さいけどね。

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いや、株は自分でやるべきだ。
他人まかせの投資ファンドは素人がやれば良い。

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世界は民主主義の危機に瀕しているのにマンションの管理は呑気じゃの　　　～。

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頭を使えば資金不足を組合員に頼らずに稼げる術があるのに気付かないあほ集団。崩壊民主主義マンションの成れの果てが見える。投資で稼ぎだせる民主主義マンションが登場する。嫌反民主主義マンションの方が勝負は早いかもしれない。トランプ理事長はもっと早い。米国民はのらりくらりの.裏で嘘つく民主主義が嫌になったのかもね。

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うちのマンションは資金不足はなく、長期修繕計画分の
積立金の確保はできているので工事に対する不安は何もない。
それが普通のマンションだけどね。積立金の額ぐらいはどの家庭も
そんなに大きな金額とは思っていないし。
余裕のあるマンションに住みたいね。

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建て替え等の為の資金不足対応を述べて言っているのであって修繕費用の不足をおぎいなうための資産運用でないことは何回も説明している。当マンションは大規模修繕計画にのっとって資金は十分である。基金の５５億円が国債等に運用していたのだがリターンが少ないので２４億円を投資信託を購入して１０数億円の含み益が出た。当マンションの会計報告は、一般会計・特別会計・駐車場会計・資産運用報告・貸借対照表・財産目録等々である。剰余資金でなければ投資の話は出なかったでしょう。

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個人投資も余裕のない投資は禁物です。仲間の投資家はゆとりある人たちです。暴落などを気にしたら投資は無理でしょう。

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基金は何のためにあり、利益がでたらどうするのか。
また、将来的にその基金の解消はあるのか。ただ、もっているだけでは住民にとって
儲かろうが損をしようが何の関係もないですね。
剰余資金ではなく、住民から徴収したものですよね。徴収したときの目的は
なんだったのですか。
全く意味をなさないお金ですね。

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基金は建て替えのための資金のようですね。
５５億円の基金を集めるということは、かなり大きなマンションですね。
しかし、現実問題として、建て替えができますか。
築年数もかなりのものでしょう。いつその基金は徴収したのですか。
かなりの金額になりますが、住民の皆さんは良く出しましたね。
建て替えに参加しない住民には当然還付されますよね。

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建て替えに全員参加はありえません。
その場合の対応も検討していかなければならないでしょう。
建て替えをするということは、取り壊しから建て替えまで約３年かかるんですよ。
その間の取り組みが大変なのも理解しなければなりません。
まず、建て替えについての勉強から始めるべきです。

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建て替えをするにあたって資金面で問題がないとしてもマンションの建て替えには
変わりません。
もし、住民が建て替え追加資金ゼロだとしても、基金でしはらっているんですよ。
一般の建て替えと全く同じ扱いになります。
まず建て替え決議を行い、承認を得てからスタートですね。
建て替え総会の準備は、法で決められた通り４項目を議案として提案します。
①新たに建築する建物の設計の概要。②建物の取り壊し及び再建建物の建築に
要する費用の概算額。③建て替え費用の分担に関する事項。④再建建物の
区分所有権の帰属に関する事項。
これがまず建て替えのとっかかりです。それ以降も大変な作業があります。
十分勉強してください。

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建て替え総会で承認されてからの手続きが大変です。
取り壊しにかかるまでにやらなければならないことが多々あります。
取り壊せば建物がなくなりますので、管理をする必要がないので
管理会社は不要となります。

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建物を取り壊せば管理組合はなくなります。
そこで建て替え組合を設立します。
①建て替え合意者５人以上が協同して定款及び事業計画定める。
②建て替え合意者の４分の３以上の同意を得る。
③都道府県知事の許可を受ける。
総会で建て替え円滑化法及び定款で定める権限を行わせるために総会で３人
以上の審査委員を専門家に依頼し選任します。

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建て替えをするということは、資金面だけの問題ではなく
いろんな労力が伴います。

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まず住民がばらばらになる。
集会所を設けなければならない。
コピー機等の準備。
なによりそういった細かい作業をだれがやるのか。

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自力建替えでなければ、建替組合に参加するデベロッパーがやるのでしょう。

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>>21494 匿名さん
自力建て替えでも建替組合に参加するデベロッパー入るよ。問題をややこしくしないで( ´艸｀)

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隣接マンションの役員と懇談中に誇大妄想理事長の型破りの訪問を受けた。気のいい人物であることは承知なので隣接マンションの役員たちは微笑みで受け入れた。この理事長は現マンションには途中入居で理事長を拝命しているので過去の議案書を読んでいるうちに規約違反と法令違反ではないかと思われる事項を発見した。当時の資料を片手に公開しだした。違反や不正がかなりの数が見えてきた。複雑なので後日投稿します。

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何の問題提起もないのに書き込むなよ。
建て替え問題はどうなったの？

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立て替えしなくてはならないようなマンションを買う奴が池沼

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法令違反と言いましても
標準管理規約（区分所有法）自身が特殊です。
違反していても合理性があれば問題ないです。
上手く運用できているならは、法令違反と騒ぐ必要は特にありません。

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標準管理規約は区分所有法ではないよ。
規約の中には、法でさだめられたものもある。
法に違反するものはやっちゃだめだよ。

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法に違反すれば犯罪。分かってる？

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標準管理規約の条文の中には区分所有法の条文を素人にも分かりやすいように書き直した部分も多い。団地型マンションの場合、多くのマンションでは団地総会と棟総会の２つの総会があり、団地総会の決議事項は区分所有法６６条に規定されている。ただし、この条文は並みの法学部出身者でも読み下せない代物なので、国家公務員試験合格の賢い国交省職員がバカな管理組合員でも読めるように、標準管理規約に書き直している。

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>>21502 匿名さん
その通りにです。
区分所有法を元に国土交通省が実際マンションの事例に作成したものが標準管理規約です。
その標準管理規約をコピペして部分修正や加筆したものが各マンションの管理規約になります。

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管理規約が全て法律ではない。区分所有法や建築基準法、消防法等も
含まれるが、それは一部にすぎない。
単なるマンションの決まり事も含まれている。
また、区分所有法には、強行規定と任意規定がある。法律が許す範囲で
管理組合で規約を変更することができ、それは法律に優先すとなってる。
標準管理規約は管理規約を作成するときの単なるひな型であり、全て
その通りにしなければならないことはない。但し、法律の許す範囲であればだがね。

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建て替えが難しいことがわかったのかな。
何の反応もしめさないが。

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建て替えは簡単にできると思っている輩がいるからね。
全国的にみても建て替えをしたマンションは殆どないというのが
分かっていない。
高島平で一部の建て替えはあったけどね。

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建て替えは資金だけでは解決できない諸々の難題がある。

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誇大妄想狂理事長には失礼なので.今後は誇大は外して妄想狂理事長と表現を変えて投稿します。規約の問題が紛糾しているようですが小生は仕事中なので後ほど参戦します( ´艸｀)　一言、発明は妄想から生まれる。ホント？

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標準管理規約と全管連の規約で違う点について
　標準では修繕積立金の取り崩しは、総会の決議事項となっている。
　全管連では、積立金の取り崩しは、総会と理事会の決議事項となっている。
これでは、理事会だけで積立金の取り崩しができることになる。問題である。

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>>21501 匿名さん
犯罪？
区分所有法を理解してからコメントしましょう。

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>>21506 匿名さん
立替が多くされた地域はありますよ。
もう少し勉強をしましょう。

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どこで建て替えがおこなわれましたか。
教えてください。

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法律を犯したら罰せられるというのを
ご存じないの？

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>>21513 匿名さん
区分所有法の罰則内容をお願いしますw

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>>21512 匿名さん
阪神大震災
東日本大震災等で多くのマンションが立替られていますw

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分譲マンションの組合活動を経験すると未知との遭遇を目にする。

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>>21516 匿名さん
それって、いままで食べていたカレーが
＊＊だったて気付く瞬間？

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建て替えがあったマンションというのは大震災で倒壊した
マンションですよね。
それは当たり前のことですよ。

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>>21518 匿名さん
全壊、半壊、一部損傷等いろいろありましたよ。
　

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倒壊や半壊したマンションであれば建て替えをやらなければ
ならないのでスムースに建て替え決議は成立しますよ。
そうではなくて、築古マンションの建て替えのことをいっているのですよ。

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地震の倒壊で早く再建築できたのは
敷地が広く容積率と建蔽率が低く抑えられた物件。
デベロッパーが所有者より一旦土地を買取前提で、再建築案を説明。
中には以前の倍近くの部屋数になるマンションもありました。
部屋数が増えれば増えるほど、デベロッパーの利益も増え、専有者の負担も減ることになります。
その様な物件はデベロッパーも協力的で所有者も前向きです。

問題は、ギリギリで建築されたマンションなどは…所有者の負担ばかりで、全然前に進みませんでした。

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大規模滅失があった場合と、築古で建て替えをする場合は
法的にその対応の仕方がちがってきます。
大規模滅失の場合の方がやりやすさはあります。

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>>21520 匿名さん
容積率及び建蔽率ギリギリで作られたマンションは
特に築浅は、多くの世帯が立替と前の二重ローンで
立替が全く進んでませんでした。

地震以外での再建築は、再建築できる上限が余程良くないとできないです。

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容積率に余裕があるマンションであれば住民の負担は少なくてすみます。
しかし、前に書き込みましたように、建て替えに参加しない者もでてきます。
高齢者がゆえに３年もよそで生活するのがたいへんであり、追加資金の負担も
難しい者もでてきます。
建物を取り壊せば集会室も管理会社も管理人もいなくなります。
バラバラになった住民に連絡をとるのも大変です。
管理組合も解散になり、建て替え組合を設立しなければなりません。
建て替え役員の集会所の確保やコピー機や電話等の設置も必要になります。
住民との連絡や広報等も誰かが作成し、コピーし郵送しなければなりません。
総会をする場合の資料や案内の通知、会場等の準備も必要になります。
管理費もなくなりますが、代わりに賦課金を徴収することができます。この賦課金は
参加組合員以外からの徴収も可能です。この賦課金で専門家を雇ったり、
集会所や事務所、コピー代や郵送費等の支払いにあてます。

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保留床の見込みが多い等、デベロッパーにとって事業性がある建替えならデベロッパーが参加するが、そうでなければデベロッパーが参加しない自主建替えなのでしょう。
自主建替えでも、コンサルタントのような専門家が必要と思いますが。

＜参考資料＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf#page=...
自主建替えの円滑化に係る検討

◆ 一般的な建替え（デベロッパー等が参加）

資金確保
・ デベロッパー等が事業資金を確保。
　※ デベロッパーは、抵当権等の担保設定をせずに、比較的容易に低利で資金調達できるケースが多い。

事業ノウハウ
・ 建替えコンサルタントやデベロッパーが、合意形成支援、事業手続き、工事手続等を実施。

保留床の処分
・ デベロッパーによる分譲販売。

==========

◆ 自主建替え（デベロッパー等が不参加）

資金確保
・ 建替組合が事業資金を確保。
　※ 債務保証機関がないと融資が受けることが難しい場合あり。

事業ノウハウ
・ 組合が主体的に合意形成、事業手続きを実施する必要。

保留床の処分
・ 組合自ら又は販売代理店等を通じて分譲販売。
　※ 組合自ら分譲する場合、宅建物取引業の免許が必要か否か個別に行政協議等が必要な場合あり。

・ 建替え組合は、事業完了後に消滅してしまうため、分譲敷地に瑕疵があった場合（地中埋設物や土壌汚染など）への対応に課題あり。

==========

自主建替えによるマンションの建替えの事例
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf#page=...

一方、約10社のデベロッパーに対して建替え事業への参加を打診したところ、保留床の見込みが少ない等の理由により、いずれも参加せず。組合は建物の老朽化状況を踏まえ自主建替えを選択。

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不動産か負動産か
車と同じで価値のないマンションは
売却した方が賢明

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8月20日夜組合投資の件について打ち合わせ会を組合有志で行った。テーマは８月２２日夜１１時に年１回のジャクソンホール会議のパウエル長官の発言内容について万が一タカ派発言となれば世界の相場は暴落する危険性をはらんでいるのでその対応についてであった。賛成多数で保留となりハト派発言で株価は暴騰した。しかし、ドル安ドル高で為替差損を生じてはいるが含み益は増えているので胸をなでおろして投稿している。組合剰余資金の投資には一憂一喜している。隣接マンションの有志も自由参加として見守っている。２４億円投資で１年で十数億円の含み益は大きいので興味を持っているのでしょう。

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建て替えを計画する場合、デベロッパーがなぜ必要かといいますと、
建て替えに参加しない者の住居を買い取らなければならないからです。
相当数のマンションを購入するには多額の資金が必要になりますから。
自主建て替えができないのはそのためです。
建て替えをするには専門家は必要です。特に建築部門の専門家は必須です。

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自主建て替えは現実的には無理ですね。
建て替え前と同じ棟数であった場合、デベロッパーが参加し、不参加の
組合員の権利を購入するための資金を提供するのですが、建て替えに参加しない者が
すくなければ、デベロッパーの利益がすくなくなるので建て替えに参加
しないと思います。
建て替えに参加する住民がすくないのでデベロッパーが協力というか参加して
くるのです。商売のためです。

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デベロッパーには不動産会社や管理会社が多いようです。

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マンションの建て替え等についてはそのマンションの様々な状況が異なるので一概に結論を出すことはできない。１００戸のマンションは１００種類の事情を抱えている。各々の管理組合で考えないといけない。私の考えはマンションの建て替えは管理者の能力では自立建て替えは可能だと考える。隣接マンションの理事長はしれを率先して実行している。

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自主建て替えは無理だよ。
デベロッパーがいなければ建て替えに参加しないマンションを
購入しなければならない。
建て替えに参加するのは通常のマンションでは３０％以下だからね。
７０％のマンションを購入する資金をマンションはもっていないからね。

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いくら容積率に余裕があり資金もある程度確保していたとしても
実際建て替え決議を行えば不参加者が想像以上に多いのだ。
３０％の戸数が不参加であればその戸数を組合が購入しなければならなくなる。
かなり大きな金額になるので、組合では対応できなくなるだろう。
その購入分と解体、建て替え費用を考えれば無理だと思うよ。

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>>21533 匿名さん
>いくら容積率に余裕があり資金もある程度確保していたとしても
>実際建て替え決議を行えば不参加者が想像以上に多いのだ。
>３０％の戸数が不参加であればその戸数を組合が購入しなければならなくなる。
>かなり大きな金額になるので、組合では対応できなくなるだろう。
>その購入分と解体、建て替え費用を考えれば無理だと思うよ。
　↑
意味不明
（そもそもの話、建替え決議は８０％以上の賛成がなければ成立しない。）

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隣接マンションは私が理事長時代に用途地域の変更で現在の戸数の４倍以上建築で来るようになった。私は子供に譲渡して現在のマンションを購入した。法人化等は私の父の時代に済んでいる。現在の役員たちは総会の５分の４以上の賛成を得やすくするために準備中であるほぼ整いつつある。近日中に宅建業の登録を済ませて設計図等を基に金融機関等の繋ぎ資金の調達の交渉をする。現在の棟数を４棟のマンションに集約すると４分の一以上の戸数の空き室にまず最初に取り掛かる一棟目のマンションが建設出来次第順次４分の１ずつの住民を住まわせて全棟完成したときに残り４分の３の建物の専有部分を分譲売却してその利益を各組合員の専有部分の床面積の割合で分配して終了となります。組合員が管理棟に殺到してその計画にはほとんど賛成しています。宅建業登録の件は後日説明します。

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法律無視のやり方だね。
建て替えの法律勉強した方が良いね。

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思考力がネガティブの度合いが大きいと可能なことも不可能になってしまう。不可能を可能にするポジティブ思考になりましょう。法律に反することはございません。自分が不利ななると短文で攻撃したり。長文で煙に巻いたりする輩との議論は控えます。労力の無駄です。

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妄想協理事長から気になる相談を受けた。理事長を拝命した後に組合員からお前も偽理事長の烙印を押されるから気をつけられた方がいいと言われたらしい。その組合員と膝を詰めての話し合いを持ったらしい。相当量の議案書と議事録を示してある期からマンション管理運営が可笑しくなったと資料を示して説明を受けたらしい。証拠は総会の出席表を確認すればわかるが資料の閲覧をさせてほしいと言われたので規約通リ許可して共同で確認をした。この組合員はマンション管理士、宅建士、日商簿記、フアイナンシャルプランナー、司法書士等の資格を所持しているらしい。問題の期の理事会と総会には大きな瑕疵があるのを確認したらしいのだ。つまり偽理事長が誕生して改善要求を無視して今期まで続いているのでお前も偽理事長の烙印を押されるので改善してほしいとのことであった。どうすればいいかの相談だった。アドバイスとして違反行為以前の組合運営に戻すべきだとアドバイスした。その方法を共に考えてほしいと約束して今日は別れた。法令や規約に違反して誕生した後の管理委託契約等は無効になるのではないかとの考えらしい。彼はいったん受けた理事長であるから事態を収拾した後に規約に従い理事に立候補して組合活動をしたいらしい。隣地の買収案もそれまでは据え置くとのことであった。

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建替え決議に賛成すると、自動的に建替え参加者になるのですね。非賛成者は、「催告」で参加か不参加を選べ（無回答は不参加）、確定した不参加者は区分所有権と敷地利用権を「時価」で「買受指定者」に売渡す。

＜参考＞
● マンション建替え実務マニュアル（最終改正：平成22年７月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001374072.pdf#page=...

※注：買受指定者（区法 63-4）とは、建替え決議に賛成した各区分所有者もしくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む）の全員の合意により区分所有権および敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者をいう。

② 売渡し請求における時価
　売渡し請求における「時価」は、建替えを相当とする物理的な状態における建物および敷地の価格ではなく、「建替え決議の存在を前提としての時価」、つまり、建替えによって実現される利益を考慮した価格であるとされる。

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>21534さん
その通りです。
マン管試験のときは勉強したつもりですが、合格後マンション管理に
携わってきましたが、建て替えについてはまったく縁のない事項でした
のでいい加減になっていました。
５分の４以上が決議要件です。

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建て替え決議が承認されても、１００％の賛成者にならなければ
建て替えはできません。
そのために、建て替え反対者に対して売渡請求権があります。
それを活用して徐々に１００％にもっていきます。
ただ、その資金は大きな額になります。
５００戸５棟の団地型マンションで例示してみます。
１００戸が反対者としますと、１００戸×2,000万円＝２０億円が必要になります。
取り壊し費用を１０億円とみます。
建て替え費用、５００戸×3,000万円＝１５０億円
合計１８０億円がかかります。
こういった莫大な金額が必要なので、自主建て替えは不可能です。
だから不動産会社等のデベロッパーがいるのです。

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デベロッパーは、完成後１００戸のマンションを売却します。
その利益は、１００戸×２，０００万円＝１０億円
５，０００万円で売れたとしての試算です。

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>>21540 匿名さん
来年４月施行の改正区分所有法では、客観事由（耐震性の不足、防火性の不足、外壁等の剥離・落下、給排水設備の劣化、バリアフリー不適合）が認められる場合の建替え決議は、４分の３以上の賛成で成立する。建替えを検討するような老朽マンションの大半は、客観事由のいずれかに該当するでしょう。よって、現行法の５分の４以上に比して、不参加者が増え、権利買取の費用負担が重くなる可能性があると思います。

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建て替えは経済を促進するためにも政府は奨励していくでしょう。
多分その法令は可決されるでしょう。
ということは、あなたのいわれる通り権利買い取りの費用負担が重く
なるでしょうから、益々自主建て替えは不可能となるでしょう。

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>>21544 匿名さん
>多分その法令は可決されるでしょう。

どういう意味でしょうか？

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来年４月に施工される区分所有法は客観事由が認められる場合と
限定的です。
建て替えを検討するような老朽マンションの大半が客観事由が認め
られるとは限りません。
しかし、建て替えについては行政は積極的になるでしょうから多分
その法令が採用されることになるでしょう。

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多数決の原理は民主主義の根本原理とされて私たちはそれに従って生きている。それに従わない人間を犯罪者として扱う。なぜこんなシステムが出来たのかを誰も知らない。政治家（管理者）の選任方法も同じである。これ以上の正しい方法は見当たらない。マンションの管理運営もまさしく民主主義の原理である多数決を採用している。ある哲学者は神は存在するが、神とは何ぞやと質問すると誰も答えられない。と言っている。なんだか神の存在は否定しないがそれ等を補完するために神の存在を偽装して生まれたのが民主主義の多数決の原理であり、正しいか正しくないかを選択する私たち人間が神の子としての位置付けをしているのではないかと思われる。最近来日したビル・ゲイツがそれらしき表現をしていた。ビルゲイツは自分の投資等で稼いだ資産を死後に使い果たすように遺言したが、変更して生前のこれから２０年以内に使い果たすと.言っていた。資産は日本の国家予算の３分の１である、使途は社会福祉の為だそうです。これは新約聖書の使徒行伝に明記されている。神はいるがわからないので神の子である私たち人間の多数の意見に従う、の意味がうっすらと理解できそうではある( ´艸｀)が？

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規制改革推進会議が、買取りの費用負担は、ファイナンスの問題に過ぎないというのは、デベロッパーにとって、ということなんでしょう。

● 規制改革実施計画 令和４年６月７日 閣議決定、より。
（原案は、令和４年５月27日、規制改革推進会議、規制改革推進に関する答申。）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/program/220607/...

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③ 決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。
その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。

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>>21543 匿名さん
建替えすることになると、そこに住んでる人は経済的な負担が大きい。
管理費や維持費でお金が高いから空家率が多くなって廃虚化しているところもある。
業者の考えではいいことずくめなんだろうけど、住人（顧客）志向で安くする（良心的な）方向にすすめるべきでしょう。

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建て替えに参加するデベロッパーは資金の確保ができるから参加するのです。
資金の借り入れについても担保等があるから借りられるのです。
管理組合が借り入れをしてもどこの金融機関も融資はしません。いざという時の
支払いは理事長がしますか？

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建て替え決議時点での反対者が気が変わって賛成にまわることはできます。
しかし、最終的には全員参加しなければ建て替えができないのです。
そのために売渡請求権があるのですから。
全員参加の原則は総会での建て替え決議とは違いますから。

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>>21550 匿名さん
当マンションは建替えしなくてもすむように大規模修繕をおこなう方向性です。ところが、管理会社の説明を信じると、建て替えを前提として高額徴収を行う方向性になってしまう。安易に管理費・修繕積立金を値上げすることによって廃虚化（納得がいかず不満を持つ人がマンションから出ていく）が起きるでしょうから結果として買いたたかれる（管理会社や建築はウハウハ・住民は泣き寝入り）状況を招くことになるでしょう

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建て替えを前提とした修繕積立金の値上げをするには、現在の積立金の
５～６倍以上の値上げをしなければ資金の確保はできません。
それでも建て替えを自主でやるには資金が足りません。
足りなければ通常の法律に基づいた建て替えをしていかなければならないので
結局は建て替え不参加者がでてきます。
大規模修繕工事で対応できるならそれで乗り切るべきです。
建て替えはできる者だけが参加すればいいんです。それができない住民は
建て替え決議に反対すればいいのです。そうすれば建て替え決議は承認できません。
へたに積立金の値上げをすれば工事の無駄遣いが生じるだけです。

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建替まで考えるから話がややこしくなるんです。
立替ではなく、建壊まで考えれば良いです。
引き続き住まれる方は、建築費から区分持分の地代を支払う
生まれない方には、区分持分の地代をもらうだけです。

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修繕積立基金は修繕費等地とは別の会計処理でプールされているでしょうが。私のマンションは基金は５５億円の総プールのうち２４億円を投資に充てて現預金は３１億円プールしている。２４億円の含み益が１０数億円になっている。３１億円は万が一の場合に備えての買い増し資金で保留されている。隣接マンションは築４５年位だから当時は基金制度はなかった。しかし幸運にも用途地域の変更で建ぺい率と容積率の緩和で現在の４倍の戸数を建て替えで確保できる。共にデメリップとメリットがあるがメリットを発揮して理事長は頑張っている。私のマンションは商業地域による建設だからこの恩恵はないが基金はあるので投資で稼ぐつもりである。どちらが有利かと言えば隣接マンションの方が圧倒的に有利。

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現在の４倍の戸数の建て替えができるといっているが、大きくなれば
それに伴い施設や駐車場等の確保も必要になってくる。
基金の使いみちは何なのかが分からない。
僕は個人で株の売買をしており８月は２０億円の儲けがあり利確した。
建て替え資金を稼ぐといっているが解体、建て替え、不参加者への資金を
考えた場合２０億とか３０億の資金では話にもならないよ。

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