「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>21335 匿名さん
貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

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組合投資当日に.同じフアンドをニーサの２４０万枠で購入した組合員がいた。昨夜の懇親会で含み益の話をして喜んでいた。トランプ政権で揺れる世界の政治経済の話でもちきりだった。残念なことは日本株は暴落するのではとの予想で全部利確して手持ちはゼロにした。逆に株価は暴騰している。よく考えてみたら私と同じ投資家が売りまくった功罪で売り手がいない状態で買うしかないのが日本株だと悟った。次のチャンスはいつになるかは不明でsる。幸い米国のフアンドは上がるとみて持っていた。しかし.不確実性の続く世界の政治と経済は無事米国政治経済が軟着陸してくれることを祈ります。トランプが世界を変えてくれると信じている。

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　マスコミに取材してもらえるかということについてですが、とある国際ジャーナリストさんが某誌で次のように日本メディアを分析されたことが思い出されます。

　本来、記者といえば決して「お行儀がいい」人たちではない。相手が誰であろうと、問題があれば手段を問わず周知することで状況を改善させようとする――それが職業上の行動原理であってしかるべきでしょう。
　日本のメディアや国民は根本的に、権威に従順です。
　良好な関係を優先して控えることは国際的に見れば極めて異例です。
　日本人の"合理的泣き寝入り体質"とでもいうべきメンタリティは、「なんでそうなるの？」と思ってしまいます。
　おそらく日本メディアは、主義主張なきいつもの"客観報道"を決め込むことになる。自分たちが権威と持ちつ持たれつの関係を続けているという自覚すらないままに。誰もが文句を言う"お上"を、いったい誰が支えているのか。それはメディアであり、その奥にいる大多数の国民（自分では現政権に批判的だと思っている人々も含む）ではないでしょうか。

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>>21339 匿名さん
管理組合運営も全く同じです。それを利用する悪徳組合員や管理会社が台頭する。気付いた時には管理費等の値上げや一括徴収である。先ほども書いたように１㎡２００円＋駐車場代で十分大規模修繕等の費用は賄える。それ等以上の不足は嘘でありもしかしたら不正使用されていると見た方がいいよ。計算してみなさい

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>>21339 匿名さん
日本人は権威に対して従順である。一言でいうと悪にも善にも染まりやすいのです。それを逆手にとればいいよ。それは悪事がはびこりにくいマンションにすることです( ´艸｀)

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予防措置を講じた規約作成に弁護士はいらない。自分で考えるといい。私の場合は長年勤めている管理人を抱き込んでいろいろレクチャーしてもらったことをメモって区分所有法に反しないように気を付けて規約案を理事会で作成した。一言で言うと悪人が住みにくく介入しにくい規約にしたのよ( ´艸｀)。これ等を見た不動産屋は取引がしにくいマンションだというものとそうでないものに分かれた。面白い( ´艸｀)

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隣接マンションとの管理協力関係は思わぬ事態に遭遇した。宅建業とマンション管理業の登録をするらしい。いろいろな事態に対応するためらしい。私は管理業の登録は無駄ではないかと提案した。宅建業の登録は実利があるが管理業登録には反対が多い。なるほどと.思った。相当勉強している組合員が多いのには感心した。話が通じやすくて楽しい気分になった。建て替え円滑化法までにらんだ計画とみた。私は隣接マンションを親から相続してこのマンションに移転し隣接マンションに子供を住まわせている状態である。

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なんぼマン管士有資格者の理事長でも集会室で総務担当の人妻理事とオ○コしたらアカンやろ

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>>21339 匿名さん
難しい問題を投げかけられてうれしく思います。日本人は地政学的にみても生きるためにはそうせざるを得ない人種のようである今日はもう時間がないので後ほど論戦しましょう。

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組合投資フアンドは雇用統計が悪く政策金利下げにより反騰すると踏んだが、その意に反して金利据え置きで急落した。怒ったトランプは辞任理事の後任に積極財政優先論者の理事を後任に送ることを明言した。おかげで市場は買い戻される。今回のFRBの態度はトランプに対する反感から依怙地になっているといると思われる。確かに政策金利下げは正当な手段でトランプが正しいと判断する。世論に反する私の意見であるがこの件から判断してFRBの.権威は落とされると思う。そのうち投資を博打呼ばわりする低能輩に反論します。マンションの管理に携わる者が相場を知らずしていい管理はできない。超インフレは手持ちの現金の価値を大幅に下げる。その予防方法を知らなければ先は見えない。

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お前のとこは要するに修繕積立金が足りないんだろう。
金のないマンションに住むのは嫌だね。
お前のとこのマンションの懐事情にはみんな関心も興味もないよ。
お前はここにはくるな。

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当マンションは分譲時の修繕積立基金が５５億超。その他の管理費と修繕積立金と施設使用料（駐車場使用料含む）を毎月前金徴収している。修繕積立基金の５５億超を国債等への投資は配当が少ないので米国のインデックス投資にしたらどうかとの意見を踏まえて最初は試験的に１億２千万円を利用した。投資に熱心な組合員や理事から配当が良いので剰余金５５億円をの半額を増額してはどうかとの意見が殺到した。よって臨時総会を開催して２４億円に増額が決定され現在に至りました。含み益は本日で１０億超です。残剰余金２０億円超は暴落に備えてものであり現金保有としました。日常の管理費用は毎月の管理費等で十分事足りておりここからも少額ではありますが剰余金が生じたので特別会計へ入金しています。剰余金があるということは資金不足ではありません。個人的にも貧しければ投資はしてはいけません。管理組合も同様です。あくまで破綻するようなお金を投資にはしてはいけません。剰余資金を投資に向けました。くれぐれも誤解のないようにお願いいたします。今日今からは隣接の役員と組合法人の宅建業登録の打ち合わせがあります。優秀な.組合員の集会なので楽しいです。

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またまたホラオが吠えている。
金額の大小ではなく、積立金が足りているかどうかだろう。
足りないからあくせくしているのだしね。
３０年間のやらなければならない工事の全てが網羅されて長期修繕計画表も
作成されていなようだし。
勿論そんなことに関心も知識もないだろうが。

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隣接マンションは大規模修繕を2回済ませている。３回目に当たり修繕か建て替えかを検討しているらしいが建て替え派が過半数はあるが５分の４以上の賛成は得られそうではないが区分所有法改正の緩和策であればギリギリセーフらしい。しかし、理事長は全員の合意を目指しているという。そのためには資金がもっと欲しいらしい。当マンションの投資状況の情報もシュミレートしているらしくく質問も真剣である。財産目録を検証したところ修繕積立金の剰余部分のほとんどを国債に当てられている。解約の申請をしたところ途中解約は不利であると苦情を言っている。ある程度リスクを覚悟でハイリターンの方が長期投資なら有利であることは理解しているので結論は早いと思った。強みは用途地域が分譲時の第一種低層住居専用地域から商業地域への変更で現在の専有部分と同一の面積での３倍の専有部分が確保できるので銀行からの.融資等で建て替えが可能と判断する。わたしの勘ではこの理事長の力量では可能性が高いし応援もしやすいと判断して組合としては積極参加の回答をした。

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役員は最低でも旧帝・早慶でないとね

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昨夜の隣接マンション役員との打ち合わせ後有志の懇親会を兼ねて銀座へ出かけた。同席した隣接マンションの女性役員と投資についてのひそひそ話に花が咲いた。ほめられた一言が、貴方の投資手法だと負けないね、であった。ほめられたことではないが私の投資情報を参考に投資手法をまねて投資をしているらしい。その中でソフトバンクG株の売買では儲けそこなったのも同じでくすくす笑い出したので周囲の役員が身を乗り出して話題に参入してきた。もうここまでが高値と思い９６００円で打った株が７５００円に暴落して売りは正解だったと思った矢先に暴騰が始まり１４０００超である。つまり私のまねをした連中は損はしないが儲け損ねたのである。この談議で笑われた。ソフトバンクGが暴落したときは買うことにするが当分はないでしょう。解らんがね( ´艸｀)。

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>>21350 匿名さん
第一種低層住居専用地域のマンションって３階建？帝塚山でみたことあるが、なんで第一種低層住居専用地域が商業地域になるの？

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同じマンションに住む住民と投資を通じての話は年を取ると政治経済の話題になりまちがったことはお金を賭けているので雑では済まされない。正確な言葉とデータを基での話題で楽しい。投資をしない連中の政治経済の話はストレス解消の雑な話になるので話さない方がいい。付き合いはそのレベルの人間との付き合いにとどめないとレベルを下げるとついつい自分も低レベルな思考に追い込まれて相場で損をする確率が増える。絶えず自分より高レベルの人間との胸を借りた付き合いに努めている。マンション管理も同様である。

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最近はトランプの話題で満ちている。ほとんどが悪人扱いである。確かにあくは強いと思われるが、彼のアメリカンファーストは理解できる。議論は呼ぶが世界は米国のおかげで民主主義国家が誕生し守られてきた。米国の世界への投資は莫大でそのおかげで財政が縮小した。その裏をかくように中国が世界の覇権を奪われかねない。世界のアナリストはトランプ政権により米国はインフレと景気後退に追いやられて破綻するかのような話題で尽きない。慌てて売却した株価は暴落をするが買い戻されるの繰り返しである。これはいったいどうなっているのかと我々投資家に難問を突き付けている。私はやはり資源国である米国が製造業を立て直して覇権を維持することが日本にとっては朗報であると思う。よって米国に頼り過ぎず自主独立できる強い日本をこの際創らないといけないと思う。米国からの独立を目指す政治家の誕生を期待する。マンション管理とは関m系はない話題かどうかを議論したい。

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>21353さん
時の経過により、商業地域になるということは、その地域が
発達し都市化しているからです。
国債の途中解約は不利ではないですよ。ただ、満期までと比較すると
その分の利息はつきませんが、それはす・まいる債とか定期預金も
同じことです。
修繕積立金には剰余部分というのはありません。将来の工事に対する
積立金ですから。
そんなことも分かっていないで投資投資投資では先が思いやられます。
将来の工事の計画分の金額はたいした額ではありません。その積立金で
投資をすれば簡単に２倍とかになる夢をもたないように。
それに建て替えはできないよ。

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建て替えの難しさが分かっていないね。
お金だけの問題ではないことも。

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　「横浜の傾いたマンションの対応について」

　経費面については、何の問題もありませんので、その点に関しては建替えはスムースにいく
可能性は高いと思います。
　ただ、それでも課題はかなりあり、今後建替が完了するまでにはいろんなハードルがあり、完
成するまでにはかなりの年月がかかることが予想されます。

問題点
　　１．建替えが済むまで、アパート等に引っ越しをして完成を待つ者。
　　　　　＊全員の希望するアパートを探すのに時間がかかる。 約７００戸
　　　　　＊高齢者が完成まで待てるか。全員の建替え同意を得るまでどれぐらいかかるのか。
　　　　　＊ローンが組めない者の不満はある。ローンの残債を支払う場合、元本の残は多い。
　　　　　
　　２．売却に応じる者
　　　　　＊買取価格については、分譲時より高くなると思われるので満足感はある。
　　　　　＊再ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊但し、希望するマンションは簡単には見つからない。新築は特に難しい。

　　３．全然問題のない１棟に住んでいる者
　　　　　＊建替えでなく、慰謝料としてもらった方がいいと思う者が出てくるのでは。
　　　　　＊何も問題のない建物をなぜ壊すのかという疑問も残る。
　　　　　＊建替えの希望の場合は、４～５年待たなければならなくなる。
　　　　　＊買取希望にしても、新たにマンションを探し、ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊高齢者でローンを組めない者もいる。
※建替をするには、合意形成は非常に難しい。特に一般的な老朽化による建替えの場合は。

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「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

　※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

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建て替えをするにはマンションを解体しなければなりません。
解体すれば管理会社はいなくなります。
集会室もなくなります。
住民はばらばらになります。たいへんですよ。
住民に連絡するときの資料作成やコピー、郵送だれがやりますか。
事務所は借りればいいでしょうが、集会ができる広さも必要です。
皆さん仕事をされているでしょうから全員が集まるのは難しいですよ。
建て替え法に詳しい人も必要です。

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事務所は借りればいいでしょうが、集会ができる広さも必要です。
皆さん仕事をされているでしょうから全員が集まるのは難しいですよ。
建て替え法に詳しい人も必要です。

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皆さん仕事をされているでしょうから全員が集まるのは難しいですよ。
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同じことを繰り返し繰り返し投稿する御仁の文面は見ないことにしている。隣接マンションの役員は私の子供たちも含まれていてPTAに参加しているみたいです。当マンションの子弟が隣接マンションを相続しているか使用貸借をしている方が多くてことはスムーズに運びます。隣接マンションの理事長も私と以前は役員をしたりしての付き合いで相場の事も精通していて便利です。打ち合わせ等が終了した後はほとんど二次会で投資の話で情報交換している。宅建業への登録の趣旨もなかなかのもので感心しました。つまり組合員の専有部分の買取指定も組合がその一端を担うとの考えでした。管理会社も買取指定者を希望しているらしいです。管理方式は当マンションとシステムは同じです。自主管理ではないが自主的管理です。

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当マンションの修繕計画は30年分作成されているが最近のインフレに鑑みて予測がつきかねるので様子を見て練り直さなければいけないと委員長から報告を受けている。隣接マンションも分譲当時からの修繕計画通り２回目までは終了しているがインフレ等であまりあてにはならないので概算でいいのではないかと役員は言っている。当マンションはコンサル等の外部の者の意見は聞いても採用はしていないし経費等も支払ったことがない。隣接マンションも同様です。自主管理ではなく自主的管理。分散管理ともいう。

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買い取り請求はデベロッパーがするので任せておけばよい。
建て替えになれば管理会社は全く関係ないというのも分からないらしい。
建物がないのに何を管理するのか。
建て替え総会を開催するには、建て替え費用等の資料を建設会社に依頼して
作成しなくてはならない。
それに参加する区分所有者がどれほどいるのか。
資金もそうだが、建て替え総会から解体、建設まで約３年かかるが、高齢者
が多い建て替えマンションでは決議は無理だろう。
マンション管理に疎い者同志がいくら知恵を出し合っても何の役にも立たない。
管理方式が自主的管理？なんじゃこら。
隣接マンションの理事長と飲み仲間、余計信用できない。
マンション管理に疎いね。
勉強しなはれ。

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長期修繕計画は洗い直せばいいよ。
最近の経済情勢で作成すればよい。
そして、それを元に不足すれば修繕積立金の値上げを提案すべきだ。
長期修繕計画の内容も良く吟味してやるやらないの判断もすべき。
必要修繕積立金が物価のねあげにより不足しているマンションは多いが
思った以上に値上がりはしていない。
５～６年前と比較すると１５％程度の値上がりであり、今後は値上げがあっても
緩やかなものになるであろう。
もともと、３０年間の長期修繕計画がどこかの時点で赤字になる計画表であれば
修正か値上げをするべきであって、それをやらない理事会は失格だね。

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理事長曰く現在は退去オーナーが多くなるのを予測してその専有部分を管理組合が購入する計画らしい。買取指定者（デべ、管理会社、.組合等）が待機している。仲介業者からの買取は進行しているらしい。

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古いマンションを買い取っている業者はいるが、管理組合が購入する
ことはない。そんなことも分かっていないようだ。
退去オーナーが多くなることはない。売却をして新しいオーナーが誕生
するだけのこと。賃貸は多くなるだろうがね。
新しいオーナーは建て替えしなければならないマンションだから当然
格安で買えるだろう。そしてその住民はそのマンションに住むことになる。
分譲時からすればどんどん住民の生活レベルは低くなる。

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将来を見越して中古マンションを買い取る不動産会社等がいるが
なかなかその数が増えないので、手放したり、賃貸に出したりしている。
それほど建て替えは難しいということ。
建て替え法は読めば読むほど難しい。

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私は組合の買取は控えて指定者等にお願いするようにしたらどうかとアドバイスした。理事長もそうしようと思っていたらしい。理由は資金はできるだけ保有するほうがいいとの考えでした。所有物件は条件を付けて宅建業者に仲介を依頼している。

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理事長の考え建替後現在の戸数の３倍の専有部分を確保できるので３分の２を売却した利益を組合員の専有部分床面積の割合に応じて分配すれば組合員の懐には相当の資産が転がり込む計算でことを進めている。

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建替は至難の業です。百も承知で挑戦する怖さ知らずの管理者もいる。もう一人の型破りの大型マンションの理事長も私の噂を聞いてよく訪問を受ける。かれの建替計画も奇想天外である。馬鹿と天才は紙一重のたとえです。奇想天外な発想をする人間は当たれば大成功者になる。ネガティブ人にはとうてい水と油。

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捕らぬ狸の皮算用って知ってる？
それから、建て替え組合の理事はだれがやるの？仕事をしながらでは
難しいよ。理事全員が集まるのも大変だ。
書類の作成やそのコピー、郵送も。
買い取り請求や建て替え総会の資料づくりはプロに任せればいいけど。
管理組合がマンションを買ったり、売ったりはできないのが分かっていないようである。その売買益を組合員に配分するとか夢みたいなことを平気で書き込んでいる。
マンション管理の基礎から勉強しなはれ。

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デベロッパーは中古を買い入れ、新築になったときに売却するんだよ。

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管理組合が宅建業の登録をしてデべになれる。素人には難しいが当マンションの優秀な集団でなら難しくはない。奇想天外な理事長はマンションの敷地に接する雑地を買い取りマンションの建設を始めるらしい。変人のところには奇想天外な空想家が集まる。空想が実現されると面い。夢はまた開く( ´艸｀)

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管理組合（権利能力無き社団）はマンションの売買者を総会で決めれば売買はできる。管理組合法人は組合員の合意があればマンションの売買はできる。管理組合（権利なき社団）が名義人を決めれば宅建業の免許を取得できる。管理組合法人が宅建業の免許を取れば登録はできる。少なくとも一名の宅建士を登録すれば取引に対して重要事項の説明ができる。隣接マンションと.当マンションの役員の中には建築士、.宅建士、マンション管理士、弁護士、司法書士、行政書士等の資格保持者が多数存在するので自前で建て替え等の仕事はできる体制である。

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当マンションからの話題提供は投資であるが、隣接マンションと奇想天外の妄想理事長の大型マンションの話題には事欠かないくらいの難問が山積です。自分のマンションの実情に合わせて参考にしてください。不可能を可能にしましょう。

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>>21377 匿名さん
警察が動いてくれれば簡単なのに～って思ったよ
有印私文書偽造の証拠があっても「民事不介入」だとか

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>21378 匿名さん
行き詰まったかオッサン。
ちっとはマシな回答を望んでいるが。残念無理( ´艸｀)、標準管理規約等の丸写しで満足しなよ。

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政治経済音痴が邪魔をして困る。
管理費等不足は強制徴収で賄えばいいといった短絡的な考えは捨てるべきでしょう。組合の剰余資金や個人の懐にしまい込んでいる現金等は日々の超インフレで目減りしていく。投資で防衛するしかない。近くの銀行員に相談しましょう。

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うちのマンションの住民は修繕積立金ぐらいは簡単に払えるよ。
そんなに大きな金額でもないしね。月１００万円とか支払う訳でもなかろう　艸

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>>21381 匿名さん
＞うちのマンションの住民は修繕積立金ぐらいは簡単に払えるよ

いくら迄なら簡単に払えるの？　５万円/月迄かな？

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月３万円ぐらいの値上げだったら総会はすんなり通るね。しかし、そこまで物価はあがっていないので必要はないけどね。
当然現状の積立金は３０年間の長期修繕計画に基づいて設定され徴収されている。
やらなければならない工事の全てを網羅してあるので、値上げ分だけの値上げで済む。

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今夜隣接マンションの理事長とお茶会をした。宅建業の免許は申請すればすぐ降りるらしい。宅建士の確保は理事長でもいいし組合員の中には大勢いるらしい。建築士との打ち合わせではすでに設計済であるらしい。概要としては敷地内に高さ制限いっぱいの建物4棟に全専有部分を確保できるらしい。一棟づつ4回に分けて順次着工から引き渡しを行う予定だそうだ。問題は最初の１棟分の専有部分の数を買収できるかどうかだそうである。現在引き渡しまでの間に退去できる専有部分の３分の２は確保していて残り３分の１は近いうちに可能だそうである。組合員は完成後の利益配分を見てほとんどの組合員が賛成してくれているらしい。引き渡し後の３分の２の専有部分の購入希望者もかなりの数になりそうである。分譲も現在の協力組合員に優先的に行いたいと思っているらしい。

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もう一人の誇大妄想協理事長からマンションの敷地と隣接している土地の利主たちと打ち合わせ中に電話があった地主の一人が私の事を話したらよく知っているのでと電話を取り次いでくれた。好人物で地元の不動産屋で力を貸すので遊びに来いとの連絡で約束して電話を切った。どうも本気でマンション建設を始める勢いを感じた。この人間は元々冒険家で投資で財を成している人物で組合が建てなければ自己資金ででも建設できる器量の持ち主です。多分実行するでしょう。私はメンタル清掃の役目にすぎません( ´艸｀)

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２０２４/８/４組合投資２４億円.
口数８５，７８６
２０２５/８/７基準価格
３９，４７４円
評価額
３、３８６、３１６、５６４円
含み益
　　９８６，３１６，５６４円

個人組合員ニーサで１０００分の１の２４０万投資で含み益が９８万円
数人の組合員が組合投資と肩を並べて同じ投資信託を購入していた。１年位で利確すれば２４０万投資で９８万円ー税金であれば良いではないか。喜んで長期で持ち続けるそうです。それもいいかもね( ´艸｀)、暴落したら知らんよ、

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