「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>21184 匿名さん

ところで、あなたは管理組合の中でどのような立場の方でしょうか？
理事長ですか？

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>>21200 購入経験者さん
日本株を投資対象としている投資家にとっては悩ましいところです。
現在の相場に置き換えると倍近くの価格になるらしいので影響はあるでしょうね。米国の今夜のCPIと明日の小売売上高の指標が株価の重しになっているが先物は徐々に買い戻されているのでトランプ関税の騒がしさの割には下値は重いとの投資家の判断だと思われます。日本は物価高で日銀は利上げをするかETFの売り時期を狙っていると思われるが米国の関税の不確実性からスタグレーションの恐れを心配して腕組みをしている状態とみる。個人の投資を語りたくはないが日本株は全て売り払い暴落待ちです。組合投資分はさして心配はないと思います。米国での世論の自浄作用が働きつつありトランプ緩和策を講じるとみています。中国とロシアがどう出るかを検索中です。窮鼠猫を噛むで核使用だけは避けたいものです。

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>>21201 匿名さん
土地の購入について全員の賛成が
必要な理由を投稿していないよね
。知識がなければ仕方ないよね。
大事な知識だけどね。
投稿しなくてもいいよ。

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>>21203 １０９爺さん

わたしは、宮崎の爺さん（スレ主）ではありません。
お間違いのないようにお願いします。

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>>21200 購入経験者さん
日銀が証券会社から買い取った株式７兆円を放出した。株価の動きを見ればわかる。日本は米国以上のインフレにもかかわらず実質賃金が追いつかない。利上げはできる指標ではあるができない事情がある。いずれは簿価３５兆円（相場はその倍）の放出もしないといけない。これ等を勘案すれば株式には魅力に欠ける。

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管理組合の資金で投資をするのはいかんね。
修繕積立金はコツコツと徴収すべきだ。
投資が100%儲かるとは限らんしね。

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参議院選挙は保守が過半数割れで株価が上昇するのであまり心配はしない方がいい。魅力のある利益にはならないので参入はしない。本来ならば自公民過半数割れは株価下落であるが( ´艸｀)。

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>>21189 購入経験者さん
全員が賛成でもダメなものが駄目よ( ´艸｀)

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世界の人間の心理に革命がおきている。あまり関心はしないが、ロシア、中国　ブリックス等の諸国で保護主義と権威主義が台頭している。マンションの理事長も二枚舌が通用しなくなった。民主主義の名のもとに建前と本音の使い分けの上手な人は排除しなければならない。ほしい物は欲しい、いやなものは嫌だと意思表示ができる人間に魅力を感じる人が増えている。独裁者に共通している。

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マンションの管理費等は知事会で理事の過半数の決議を得て総会で出席者の過半数で決するのであるから気いつでも簡単に値上げができる。今後のインフレは本物であるから組合員の負担を考慮するために剰余資金の運用等を考えねばならない。国債等の購入では不足であり、国債も長期では不安資産のなる。よって信託投資等の提案をしている。口をっぱくして言いますが投資と博打は違います。知恵があれば稼げます。１００％儲かる仕事などはどこにもない。知恵ある者には１００％近く稼げるかもしれません。勉強して挑戦してください。

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僅かな管理費や修繕積立金ぐらい各区分所有者が負担すればいいんだよ。
大した金額でもなかろう。
値上げがそんなに大変なのかな。月１万円も値上げすれば十分だろうに。
信託投資は証券会社に丸投げだよね。

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隣接する公団型の築４５年経過の大型マンションの役員会からの打診で懇親会を定期的に開催することで合意した。うちは最近の分譲で都市計画法での用途地域は商業地域であるが４５年前は第一種低層専用地域であったらしい。建て替えか修繕かの話し合い中であるらしい。人材もかなり豊富で管理もうまく分散しているらしい。投資の件も含めて知恵を貸してほしいらしいが逆にこちらからお知恵拝借になるかもしれない。今から情報交換で住みよいマンションにしていきましょうと意見の一致を確認したところでした。建て替えには恵まれた仕様の地域です。

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建て替えは戸数が増やせるので通常のマンションよりやりやすいかもしれないが、
それでも建て替えに参加できるものはかなり少なくなると思われる。
まず高齢者が多いということ。建て替え決議から解体、建て替えまでに要する年数は３年程度かかること。その間は各人それぞれアパート等に転居しなければならない。
その間の費用は全て各人負担となる。当然建て替え費用の負担も生じる。
高齢者にとってはそこまでして建て替えには賛成しないだろう。
当然、建て替え委員の労力はたいへんなものとなる。管理会社はいない、マンションも解体される。住民はバラバラになり、連絡をとるのも大変だ。会議場も借りなければならない。建て替えは無理だからやめなはれ。

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「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

　※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

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　「横浜の傾いたマンションの対応について」

　経費面については、何の問題もありませんので、その点に関しては建替えはスムースにいく
可能性は高いと思います。
　ただ、それでも課題はかなりあり、今後建替が完了するまでにはいろんなハードルがあり、完
成するまでにはかなりの年月がかかることが予想されます。

問題点
　　１．建替えが済むまで、アパート等に引っ越しをして完成を待つ者。
　　　　　＊全員の希望するアパートを探すのに時間がかかる。 約７００戸
　　　　　＊高齢者が完成まで待てるか。全員の建替え同意を得るまでどれぐらいかかるのか。
　　　　　＊ローンが組めない者の不満はある。ローンの残債を支払う場合、元本の残は多い。
　　　　　
　　２．売却に応じる者
　　　　　＊買取価格については、分譲時より高くなると思われるので満足感はある。
　　　　　＊再ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊但し、希望するマンションは簡単には見つからない。新築は特に難しい。

　　３．全然問題のない１棟に住んでいる者
　　　　　＊建替えでなく、慰謝料としてもらった方がいいと思う者が出てくるのでは。
　　　　　＊何も問題のない建物をなぜ壊すのかという疑問も残る。
　　　　　＊建替えの希望の場合は、４～５年待たなければならなくなる。
　　　　　＊買取希望にしても、新たにマンションを探し、ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊高齢者でローンを組めない者もいる。

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>>21215 購入経験者さん
相変わらず長文で同じことを書き込むよネ。内容は理解している。相変わらずネガティブ投稿だよね。建て替えは理事会がやる気があれば実現できますよ。子孫が手放したくないくらい充実した管理を行えば大丈夫です。貴方の考えはそのまま放置してスラムマンションになる考えです。そうしないように努力するのが管理者の仕事です。国は組合が努力すればスラム化が防げるように区分所有法の緩和改正を行っています。規制が厳しすぎるのです。

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２１２１４の書き込み内容をしっかり熟読してみるんだね。
建て替えをする場合は、その手続き等を把握することが大切だ。
結構難しいよ。21214はほんの一部だしね。
21216のレベルでは到底無理。子孫が手放したくないくらい充実した管理と
建て替えは関係ないよ。
建て替えをしなくていい管理は、配管がネックになる。配管の更新工事を
どうやるかもポイントだね。在宅問題と午前９時から午後５時（例えばだが）
までの水道とトイレの使用ができない問題もある。
縦列の工事をしていない部屋にもその制限はでてくる。当然期間も長くなるけど
我慢できるかな。
規制緩和は大した問題ではない。

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建て替えするまで住み続けるやつがバカｗ

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築18年のマンションに住んでいました
建て替えが考えられる40年後には90歳になります
そんな年齢になって建て替え運動なんかできるわけないやん
そもそも子供かって私が住んでいる街に住みたいかどうかなんかはわからんし
どこに住むかは子供の人生だから子供が決めたらいいと思う
そう考えるとやがては売れる時に売った方がいいかなと思う

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某マンション管理士との会話

マンション管理士
「Kさんはもう一年理事長をやりたいですか？」
私
「はっきり言ってやりたくありません。管理会社はお金取ることばかり考えるし、他の役員はなかなか理事会には出てくれません。子育てや仕事も抱えてるし、近いうちに売却して一軒家に住みたいと考えてます。」
マンション管理士
「マンションなんかは住むようなところではありません」

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上記の続き

結局は地元の不動産屋で高く買ってくれるところが見つかったので売りました
マンション管理士は売らせないように私と関係を持つようにしあの手この手と使ってきましたが

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隣接するマンションの組合員との懇親会は意義のある話題が満載である。先見の明と言ううのか、はたまた妄想とも解釈される意見も豊富である。話題の内容からして見識の高い組合員が多いと感じた。当マンションの分譲購入者は隣接マンションからの移住組が多くてほとんどは賃貸に出すか子供等に使用貸借している者が多いのには驚いた。両方のマンションの理事を兼ねている組合員も多い。建築士と思われる組合員からは敷地面積で割り出すと現在の３倍の戸数が建築可能であるとの意見は先行きの明るさに喜びの声が聞こえた。ほとんどの組合員は売らずに賃貸に出したりして当マンションを購入していることが判明した。当マンションの投資の情報もすでに織り込み済みで話題はポジテブである。

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管理会社フロントが作成した議案書に問題があり、修正を求めても、原案通りになってしまいます。委任状を集めて総会で事業計画と予算を否決にしましたが、再審議のための議案書に修正案が反映されておらず、同じことの繰り返しになるので困っています。

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>>21223 匿名さん
議案書や議事録は管理組合が作成するのであって管理会社が作成するのではない。

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管理組合（組合員）の多数が賛成の署名捺印をしている議案（理事の一人が理事会に提出）を理事長が「却下」「取り下げを要求」します。管理会社フロントが予め作成してきている議案に積極的に意見を述べてるのが一人だけ（理事会内の多数決）で「原案通り」とされてしまいます。

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議案書は理事会では作れない。たたき台を管理会社に作成してもらいそれを検討して完成させるのが理事会だよ。
収支報告書や予算書等をどうやって作成するんだ。

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>>21226 匿名さん
エクセルで作れると思いますが管理会社に会計や作成をさせるのはわかります。

管理会社任せにすると大規模修繕工事が割高になるので、管理会社のグループ会社でないところに発注したいのですが、KK氏（現理事長）と管理会社フロントが時間稼ぎをし議案書に反映させないのです。

管理会社のグループ会社が提示した金額と比べ他所（公共事業の実績などもある）は半額ほどです。（2021年長期修繕計画で予定されていた工事金額の倍を管理会社は提示し修繕積立金を2倍にすることを検討していましたが、他所に発注すれば予定されていた金額より少ない出費で済むことを確認できました。修繕積立金を２倍にすることには反対です）
管理組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで現地確認をして見積書を出してもらいましたが、事業計画にそのことを載せず、「具体的な検討はなかった。管理会社に支援を要請する」などと書かれていたので、管理組合が主体となって行うことに書き換えたいのです。

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金額については特定を避けるため一律何倍に掛けていますが、大まかな金額では、
一億円でできる大規模修繕工事について二億円かかると言い、二億円で合意形成できないから「部分修繕」（割高な小さな工事を複数）を議案書に載せられていましたので、署名捺印を集めて総会で否決にしました。

具体的には、鉄部塗装（部分修繕）などを先に行うと今期の事業計画にあったので、バルコニーなど足場が必要な場所はどうするのかを問うと「足場が要らない場所だけ」と回答があり、具体的にどの場所かを問うと言葉を濁されました。
他所で作成してもらった見積書には「鉄部塗装」の項目で具体的にどの場所にはいくらの明細がありますが、管理会社のグループ会社に発注の場合にはそのような明細がありません。

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大規模修繕でコンクリートの罅割れを発見しモルタルで埋めたり、サビている鉄部を修繕したりすることは、前回の大規模修繕から13年目の今するべきだと思います。
通学路にタイル壁が面していますので全面打診検査も必要だと思います。

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本来議案書は一年かけて理事会審議するものだと思います。
去年6月から理事会が開催されず、今年2月になって、管理会社フロントが作成した議案書「原案」を理事会でみせられました。
規約では1月から12月31日までの事業計画と予算について3月までに総会で了承を得ないといけないのですが、議案書修正のための臨時理事会開催を要請したのですが「そのままでと理事長が仰っている」と言われました。3月は否決、その後の理事会でも修正について「予算確保できない」など言われました（修繕積立金を取り崩せば大規模修繕の予算確保できるのにできないと言われます）

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管理組合の構成は理事会と独立した監事と組合員で構成されている。理事会の構成は理事長と副理事長と書記と会計担当理事と各担当理事と理事で構成されている。理事会の議論の内容を書記が記録して総会の議案書案を作成して理事全員で精査したものを監事が監査済のアンを総会に提案する。管理会社は理事会の要請で手伝いはするが作成はしない。以上は基本である。

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>>21231 匿名さん
　お返事いただきありがとうございます。
　ご指摘通り「理事全員で精査」できればいいのですが、実際は管理会社フロントと約1名だけで通ってしまいます。

　このマンションの役員は4名（理事3名、監事1人）ですが、議事録は理事長とフロントが（自分達に都合がいい内容で取捨選択し）作成してしまいます。

　去年6月から理事会が開催されず、今年2月理事会でKK氏（現理事長）は第三者管理を考えたいと発言されました。私は「第三者なら長谷工じゃないですよね。行政相談員の方のマンション管理士さんに頼むということでしょうか」「管理会社が発注し受注する全然第三者じゃないですよね」「管理規約では理事会で審議、総会で了承をと書かれている」など発言しました。しかし全く議事録に記載されません。

　このマンションの監事さんは十年以上も同じ人なのですが、1年半、理事会にも総会にも欠席なさっておられます。長谷工フォームさんの大規模修繕の見積もりが高く、金額が提示された理事会でその監事さんは「どうしてこんなに高いんだろ、私からみても高い」とつぶやいていらっしゃいました。その日は私の隣の席に座っていらっしゃいました。その時に「どうしてこんなに高いんですか？」とお聞きしましたところ、リフォームさんは人件費の高騰等と仰いました。その日の理事会以降、その監事さんは理事会にも総会にも欠席続きです。お手紙を郵便受けに投函してもお返事がありません。監事さんとお話したくても、呼び鈴を押しても応答がなく、お手紙を送ってもお返事がありません。（同じマンションの住人なので以前は廊下で立ち話しするような関係性だったのですが）（噂では、私がしていることについて「裏の裏まで知っているとできない」と仰っているらしいです）

　理事会でフロント（管理会社の担当フロント）が聞かれてもいないのに法律用語をつかってやたらに口出ししてくるので困っています。法解釈に違いがあるので「どなたが仰っていることですか」とお尋ねすると「（長谷工の）顧問に聞いた」と仰います。

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>21227 匿名さん
エクセルで作れるのは分かりますが、会計処理はどうするんですか。収支報告書を作成するには日常の会計処理が必要です。領収書等の管理も必要になります。
所謂簿記処理ですよ。そんなことまで理事がしますか。
それに議案書を作成するにも大変な労力が要ります。２０～３０ページにもなりますよ。

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>>21233 匿名さん
　会計処理や収支報告書の作成は管理会社に委託でいいと思います。
　ただ、任せっきりになるとチェック機能が働きません。

　理事会や総会で精査することができていればいいのですが、このマンションの場合、「叩き台」として提出されているのではなく、フロントが作成した原案に意見を言う者に対してKK氏が「議事進行を妨害する」などと叩いている状況でございます。

　しっかりした議案書を作れるところは良いですね。このマンションの議案書（フロント作成）は間違いが多く、区分所有法の強行規定に違反したりもしています。

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>>21233 匿名さん
会計処理は毎回理事会で報告されます。その記録に基ずき管理会社に一般会計及び特別会計の収支報告書及びバランスシートと収支予算書及び財産目録を作成させて理事会で精査して議案書を作成して総会に提出すればいい。これ基本的な知識がない順番制の理事会は機能しないから管理会社による第三者管理方式なる化け物が登場する。難しい事ではない。家計簿と思って勉強しましょう。家計簿より項目が少ないのでわかりやすい。私は役員でない時から議案書をエクセルに入力して毎回理事会や総会に臨んでいる。

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>>21235 匿名さん
まとめ方が的確で勉強になります

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収支報告書は管理会社のフロントはやりません。全て管理会社の事務担当が作成していますよ。支払調書の作成や領収書、請求書の整理もね。
収支報告書や議案書のたたき台は管理会社にまかせ、その検討や修正を理事会でやればいいんだけど、そのチェックができる理事に時間と知識がなければ任せっぱなしにせざるをえない。家計簿は簡単につけられるけど、収支報告書や予算書はそうはいかないよ。
会計処理は毎回理事会で報告されるとのことだが、月１回提出が義務づけられている管理会社からの収支報告書のことですよね。
支払調書のチェックは理事長と会計担当理事がしっかりチェックして押印し管理会社に戻しているでしょう。それを元に支払が行われますから。

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管理会社や工事業者、点検業者、光熱費等の支払いは全て支払調書をもとに銀行に持参して支払います。そのチェックは理事長と会計担当理事がやります。
それに、毎月報告されている収支報告書を基に議案書は作成されます。

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大分遅れているよネ
会計報告書はAIを利用すればいいよ。

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>>21232 匿名さん
裏の裏まで知っているとできない　　

マンションでは治外法権のことが多いてことか

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>>21240 マンション掲示板さん
滅茶苦茶なマンションを蘇らせるのは至難の業ですが度胸のある正義を貴ぶマンション管理士や弁護士が住んでいてやる気があれば大丈夫です。

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令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会
　資料４　マンション標準管理委託契約書の改正ついて
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899...

● 今般、マンション管理法改正に伴い管理業者管理者方式に対応するとともに、理事会方式の場合においても、マンション管理業者が工事等を受注したり施工会社の選定に関与する場合の発注プロセスをより透明化する観点から、「マンション標準管理委託契約書」及び同コメントの改正を行う。

第26条 誠実義務等
＜見直しの方向性＞
> 管理組合以外の者から役務の提供を伴わない金銭等を収受しない旨を規定。
> 工事等の発注プロセスの透明性確保のための措置（管理業者やその関連会社が工事等を受注する場合や、施工会社の選定に管理業者が関与する場合は、工事費用の内訳や積算根拠を区分所有者に説明する等）を規定。

　資料５　マンション標準管理者事務委託契約書等の検討スケジュール
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899...

標準管理者事務委託契約書
標準管理委託契約書
　パブコメ ９月中下旬～１０月中下旬（１ヶ月）
　11月1日公表予定

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>>21241 匿名さん

マンションなんて住むところではありません

某県マンション管理士会理事長の名言です

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地球の皇帝は各子分に高関税で攻撃した。子分は恐れて慌てて自己資産を売却した。皇帝は味方の子分に暴落資産の購入を命じた。世界の資産は皇帝の元に積算された。慌てる乞食はもらいが少なくて嘆いている姿が目に映る。組合資産の含み益はさらに拡大。貧富の差が生まれる事例。

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世界の新興国は米国王と中国王のどちらが皇帝になるかを足踏みされている。やはり民主主義の歴史に従い米国王を世界の皇帝に選ぶでしょう。米国民を信じるしか選択の余地はない。トランプは殺人戦争を避けて経済戦争に持ち込んだのである( ´艸｀)。我々は世界の潮流に乗ってインフレから自己防衛に努力する時期である。組合の剰余資金の運用も組合員を守るための投資である。

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いいかげんに投資の話しはやめろ。

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>>21241 匿名さん
問題かあるのはマンションなのか、排他的ワンマンK 領域なのか？

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マンション管理において悪いも良いも組合次第。他人の責任にするな。

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>>21246 匿名さん
この阿保がマンションをダメにする。

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>>21247 沈黙の羊さん
逆に、正義を尊しとしないマンション管理士や弁護士等が住んでいるマンションは地獄です。

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国土交通省が提示している金額に修繕積立金を上げないといけません
払えない家庭は裁判をすればいいのです

関西圏内　某県マンション管理士会　会長　

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たとえば動物病院って安い所のほうが猫が治ることがある。調査や諸経費が上乗せされる高級店は手術や安楽死を勧めるケースでも、安い所はカテーテルの代金550円だけで治療してくれたりする。
同じように、建物の修繕も良心的なところを選ぶ自由が確保されなければならない

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>>21250 匿名さん
組合員さんがマンション管理士の資格をとれるようになるといいと思うのですが、この考えについてはどう思われますか。

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>>21253 匿名さん
動機が重要です。

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簡単にはマン管の資格は取れない。

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>>21255 匿名さん
合格は簡単だ、
登録は破産者でなければOK
（登記事項証明書提出）
こんな簡単な五択を並べた試験に受からない人物は知能が普通以下である。笑われるよ。

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悔しかったら取ってみな。夢は見るものではなく掴むもの。資格も取ってから吠えるんだな。

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>>21257 匿名さん
うちの理事長などは受験７回目で試験を受けに行く途中に問題のことを考えたら吐き気がして救急車で病院に運ばれたらしい。人によってはそれくらい難しい試験らしいね。その理事長の頭の中はどんな具合か知りたいがね。難しいと思っている御仁の指数が知りたいけどね( ´艸｀)

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高学歴ではあるがね。

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>>21241 匿名さん
弁護士の資格は現実的ではないがマンション管理士はあるかもしれん

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>>21232 匿名さん
>顧問に聞いた

彼奴等は煙に巻こうとしてるんだろ
具体的に証拠をあげて反論しても議事録に載らんしな

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>>21257 匿名さん

正論述べたところで無視されるぞ
弁護士雇わないと無理
つまり課金しないと法律上保護された権利すら与えられないんよ

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顧問弁護士はいるけど、勉強不足。報酬のことばかりいってくる。

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彼らが言う「顧問」が2025年の改定（区分所有法）を知らないのはどうしてなんだろうとおもって「いつ（長谷工顧問に）聞いたのですか？」て質問したんだけど無視されたよ

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マンション管理士等さんに質問です！

管理規約に違反しているとのご指摘があっても取り合わない（彼らは内心、「管理規約に違反しても大したことない、ふふふ」なのでは？）

議決権および組合員数の5分の１以上の署名捺印があっても取り合わない（管理会社のグループ企業ではなく、他者の見積書について具体的な検討を進める件（修繕積立金を取り崩せば予算確保できるのにできないという欺瞞）

管理会社フロントが予め作成した「原案」に積極的に意見を述べてるのが一人だけだという理由で「原案通り」「そのままでと理事長が仰っている」になる（結果、法律違反のままだったり問題があるままなので総会で却下されて７月現在今年の予算が了承されていない）

総会の議案書に組合員の意見を反映させるためにはどうすればいいのでしょうか？（３月までに了承を得ないといけないところ議案書に問題があり２回も予算および事業系勝が総会で否決されている）

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誤字がありました。申し訳ありません

〇予算および事業計画
×予算および事業系勝

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　マンションの管理規約において、役員任期は1年である、変更は４分の３以上の賛成による決議と定めた規約を変更せずに、総会の普通決議だけで２年任期としている件、法律違反と言えるでしょうか？

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>>21262 名無しさん
弁護士さんを雇うことを勧められると「たらい回し」（他所の部署へ転送）されている気分になります。

区分所有法の強行規定の違反（４分の３以上と書かれていことを過半数の減じる。５分の１請求の要件を満たしているのに却下する）は明らかです。

どうして通報によって公務員が動く制度がないのでしょうか？

日本が法治国家であるなら、マンション内の権力者がこう言うからこうだという現状を是正するための窓口を整備しないといけないと思います。

地方自治体のマンションの適正な管理の促進に関する条例を読むと、適正に管理されていないと判断されると勧告や是正命令や立入ができると記載されています。
地方自治体の長が指導や勧告することについて、違反者を保護しようとする「個人情報保護」の濫用・悪用を避けるために「（悪質な場合は）公表する」という文言が必要だと思います。

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マンションには修繕積立金をねらって少ないリスクで不正を行う機会があります。
理事会や修繕委員会に内通者を送り込むことは一部報道されていますが、今後考えられる対策について教えてください。

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政治の世界でも、同じですが・・

『無関心が最大の敵！』と言えます。

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改正区分所有法で、無関心は違法になったのでしょうか？

（区分所有者の責務）
第五条の二　区分所有者は、第三条に規定する団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設（同条後段の場合にあつては、一部共用部分）の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

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>>21270 匿名さん
ですよね。

他人に任せる＝自分ごとにならない

無関心とは現状への黙認であり、その結果、権力が強化されるという危険性を含んでいると言えます。

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マンション管理組合の理事長をしております。

①雨漏り
②水漏れ

③ルールを守らないゴミ出し
④ポストに投函される大量のチラシ

⑤騒音トラブル
⑥高齢者の独り暮らし

■当マンションでは、①～④の問題は管理会社に依頼していません。

管理組合主導で対応しています。

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>>21273 匿名さん
⑤、⑥は依頼しているのだね。

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偽組合員が大規模修繕委員を装うた事件などは規約の緩和が原因の一つだ。偽組合員問題について事実を公開しましょう。総会や理事会にも出席して様子を見ていたり発言等をしている。

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>>21273 匿名さん

⑤騒音トラブル
⑥高齢者の独り暮らし

↑↑↑↑↑↑
⑤⑥を管理会社に依頼しても、消極的な対応になるでしょう。

そもそも、管理組合と管理会社との間で締結している管理委託契約書に、⑤⑥は含まれておりません。

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高齢者の見守りは自治体の福祉窓口に頼むほうがいいのではないですか

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>>21277 情報共有をさん
＞高齢者の見守りは自治体の福祉窓口に頼むほうがいいのではないですか

高齢者の見守りは自治体の（福祉窓口？）民生委員が訪問しているようです。
数年前訪問があったようだが留守の為訪問カード？がメールＢＯＸに投函されていた。困りごとがあれば相談して下さい。のメモあり

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>>21278 匿名さん
うちのマンションの民生委員は不動産屋に情報を漏らしている。大丈夫かね。顔ぶれを見ると分譲当時は若いつばめと同棲している老婦人で隣の部屋は娘夫婦が住み管理費等の滞納者で競売で退去した。二代目は夫が二流不動産会社の営業担当の係長で営業はできるが宅建士にはなかなか合格しきれない。三代目は得体が知れない、どんな基準で先行しているのかが怪しい。民生委員の私生活が怪しいので役所に選考基準を聞いてみたら地域の政治家等が絡んだ利権組織に見えてきた。間違いであればいいがね。

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管理会社任せにせず管理組合主導で対応する事はとても良い事だと思います。
理事長さんが良心的であるマンションは幸せだろうなと思います。
管理会社フロントとKK氏（理事長）が結託して問題がある議案を押し通すマンションは不幸です。正論を封殺し、自分らの議案書を修正しないケースにおいて、区分所有法違反でもあるのに支援は得られず、組合員自ら弁護士を雇うしか道はないのでしょうか？
総会で議案を否決するという強硬手段はあまりとりたくないのですが、議案書の修正を求めても修正されないので仕方なく今年の予算および事業計画を否決にしています。去年3月総会でも「管理規約では１年だから１年」を述べたのですが笑いながら原案通りとされました。本来は１年かけて理事会で審議するべきなのに去年６月から今年２月まで理事会が開催されず、管理会社フロントが作成した議案書が２月に提示され、法律違反でもあることから修正を求めたのに原案通りとされています。

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同調してくれる組合員を集めるしかないでしょう。

民主主義ですからね。

少数派でいる限り、意見は通らないでしょう。

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マンション管理士の試験を受けて合格すれば、同調する組合員を集め易くなると思います。

ところで、今年のマンション管理士試験（管理業務主任者試験も）は、令和７年４月１日において施行されている法令等から出題され、令和８年４月１日に施行される改正法は出題の対象ではない。

マンション管理士制度が創設されてから、初めての大改正なのだから、改正法から出題するべきではないかと思うのです。さすれば、「改正法対応マンション管理士」と自慢することができるではないですか。

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>>21281 匿名さん
総会では多数派なので彼らが提出したメチャクチャな議案は否決になっています
理事会で一年かけて審議するべきなのに総会直前になって管理会社フロントが作成した原案をみせられて問題があるので修正を求めたのに原案通りとされています

大規模修繕について同調してくれる組合員さんの署名捺印は総議決権の２分の１ですが５分の１請求を却下されています

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過半数に一票足りなくても棄権が１以上あるので過半数は取れています

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管理会社フロントは「小さな割高工事」を幾つも通そうとしますが、それを認めると修繕積立金を枯渇させ、大規模修繕ができない（or修繕積立金値上げ）になるでしょう

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>>21284 匿名さん
>過半数に一票足りなくても棄権が１以上あるので過半数は取れています

　↑　意味がわかりません。

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>>21286 匿名さん
棄権の人がいらっしゃいます
賛成・反対の多数決のときに棄権票を除外するので過半数になるかと…
棄権が２分の１あれば不成立

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　父が理事長のときの長期修繕計画（2021年）では今年には大規模修繕を行っているはずでした。コンクリートのひび割れから地下室に漏水がありましたし資産価値の維持向上の観点からも大規模修繕するべきだと思います。
　ここ数年、長期修繕計画には入っていなかった修繕工事（ベンチを撤去して新調や、片側に手摺りがある階段を両手摺りにする改築など）の実施があって予算カツカツになってしまっています。
　今年の議案書には「鉄部塗装」のみ先にやる、大規模修繕〇円で合意できないので部分修繕という議案があり、フロントに「足場が必要なバルコニーはどうするのか」を問うと「足場が要らない場所だけ」と回答がありました。仮設費は高額なので大規模修繕に一括しないとタイパが悪いという意見は賛成多数であり、総会で予算は否決されました。

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公正取引委員会がマンションの大規模修繕工事で談合の実態解明の検査をしているが、理事会や修繕委員会に内通者が送り込まれている問題は取り上げられないのか？

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理事会内の多数決といえば聞こえはいいが真っ当な意見を封殺している。
フロントとKK氏が「原案通り」とし修正のための臨時理事会開催を拒否したため総会で否決される結果となった。

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去年6月から2月まで理事会が開催されず、2月理事会でいきなり部分修繕を告げられたので、相見積もりを組合の名前で取ることの了承を得たうえで他社から見積もりをいただいています。管理会社フロントの説明では修繕積立金を2倍にしないといけなかったのですが（管理会社のグループ会社の見積もりは2倍）、他社に見積もりを取った結果、2021年長期修繕計画のお値段より安く大規模修繕することが可能であることを確認することができました。

ここ数年でベンチ新調や両手摺り化に修繕積立金を使ってしまっているので予算カツカツです。しかし、他社から「フッ素塗装は20年はもつと言われていますし今回はコンクリート部の塗装を見送ることで減額」というご提案をいただいています。コンクリート部の汚れ落としとモルタルによる補修は込みのお値段です。フッ素塗装を省くという減額案があります。
施工の方に総会に来ていただいて説明会、質疑応答（減額案で大丈夫なのかなど）を行いたいのですが、KK氏と管理会社フロントが拒否しています。

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5分の1請求をKK氏（理事長）が却下しましたが、こんなことがあってもいいのでしょうか？
署名捺印してくれた組合員さんの中には「判断がつかない」と消極的だったけれども一票を託してくださった方もいらっしゃいます。
管理会社との関係性を気にする人だけれど「安くなるのはたすかる」と一票を託してくださった方もいらっしゃいます。
修繕積立金を取り崩せば予算確保できるのにＫＫ氏およびフロントは（勝手に）適法に行えない等と議事録に記されました（理事会や総会でそのような議論はありませんでした）

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６月臨時総会でKK氏は私に対して（公共事業の実績もある〇〇建設から）リベートをもらってるんじゃないと嘲笑なさいましたが、出席者から「そうは思わない（管理会社のグループ企業は倍以上の値段を提示しているのでそれについてはそう思うけど）」と発言がございました。
今年２月に見積もり依頼をしたことで見積書を提出してくれた他社は項目別にいくらとお見積書に記載していらっしゃいますので、見積書を読みさえすれば、リベートを疑惑は即晴らされることだと思います。

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>>21287 匿名さん

要するに、賛成が半数以下であった（過半数を満たさなかった）ということを言いたいのですか？

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棄権票を投票総数に含めるなら過半数には届かない。
棄権票を除外するなら過半数となり可決だ。

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>>21289 坪単価比較中さん
取り上げられるみたいですよ。

〇 令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会
第1回（開催：令和7年6月27日）／資料3　マンション標準管理規約の見直しについて
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001898116.pdf#page=...

令和７年マンション標準管理規約の見直しの方向性（２／２）

検討の方向性
・管理組合財産を狙った、区分所有者ではない者による管理組合役員・専門委員への
　なりすまし事案が発生
　＞管理組合役員、専門委員就任時の本人確認についてコメントを追加

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うちの偽理事長は総会に親子兄弟数名をバラバラの席に座らせて賛否の挙手で票にカウントしている。この総会は無効の意思表示をした組合員が組合で孤立して退去した。こんなことは日常茶飯事だよ。身分確認の方法を規約に定めるといい。組合員は知っているがトラブルを嫌気して知らぬふりだよ。その気持ち理解できる。

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>>21289 坪単価比較中さん
修繕委員のなりすましは、内通者ではなかったですね。
報道によると、住民を騙して名義貸しをさせ、なりすましていたらしい。

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権力者の「鶴の一声」が優先され、意見を述べた人は孤立し退去。規約はあっても恣意的な理由で捻じ曲げられることが少なくない。何よりも優先される理事長の命令ではあるが、実際はその場限りで、時間が経つにつれ有耶無耶になることもしばしばある。

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>>21297 匿名さん
法治主義でもなければ民主主義でもないよな

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理事長や管理会社フロントが悪質な場合、法律違反を本人らに訴えてもかえって睨まれるだけです。彼らは管理規約に違反しても大したことがないことを知っている確信犯です。

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>>21232 匿名さん

監事の仕事について公正中立な第三者を雇えば臨時総会開催等できますよ

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>>21301 匿名さん
同意
救いようがないので他人（管理会社、マンション管理士、建築士）等を頼ザず組合自力で管理する方がいい。自分の事は自分で処理できないとき気付いた時にはぬいぐるみがないよ。

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>>21303 匿名さん
同意
理事会がしっかりしていれば断れるのに言いなりになり
気付いたときには修繕積立金が大幅に値上げされ家賃に上乗せ搾り取られるよ

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行政オンブズマンがマンション内の統治についても動いてくれたらいいのにどうしてダメなんですか？

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うちの偽理事長は至る所で規約等の違反を繰り返している。単細胞なのでそのうち尻尾をつかまれることを理解していない。百数台駐車できる機械式駐車場の交換工事を発注した。工事終了後に撤去した部品の鉄の相場の急騰に乗って売却した代金を懐にしまい込んだ。組合総会で管理に詳しいマンション管理士有資格者の組合員から着服金の証拠を示されて追及されて総会は中断したままである。多分その他の不正を暴かれていると推測する。追求の組合員は投資のプロで物品等の相場にも精通していて逃げられないと思う。

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マンション法等が年々緩和される。その弊害を防ぐにはどうすればいいかを論じる場所が欠けている。役員の資格の緩和等は偽役員や組合員が登場する機会が増えている。利権に絡む場には偽組合員のチェックを怠ってはいけない。総会の出席者資格もチェックされたい。個人情報等で悪人も守られている。悪人を守るための個人情報であってはならない。うちのマンションでは悪人住民の個人名と部屋番号等の情報等の証拠を添えてポステイングした組合員がいた。大分マンションも良くなった気がする。

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>>21306 匿名さん
しっかり追求できる人がいるマンションは幸せですね

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>>21308 匿名さん
くだらない人間との付き合いほど嫌なことはない。嘘はつくし、.虚勢ははるし。厄介な生き物を相手にするのがマンションの管理者稼業だ。生活に困窮してはいないから強気なこともできるが、そうでなければ長い者には巻かれる忖度生活を強制される。ほとんどはその類の集団がマンション生活だからよくはならない。親しい住民には投資手法を紹介して利益を上げた喜びを共有している。相手は嘘はつかないからね( ´艸｀)

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マンションの悪を退治する方法を法令や規約等違反での告発等をしてもせいぜい過料等の１０万円から５０万円どまりの罰則であるからして悪人には痒くも痛くもありません。このような結果を見るとマンション管理士や弁護士等に相談しても無駄使いの連続で得をするのは幼児でも解る。マンション管理等の法令は勉強するのは必要であるが無駄を省くには個人情報等を勉強して住民に悪人の公表をした方が賢明である。その効果は絶大である。これは組合員個人に与えられた権利である。勉強してあや得られた権利を行使してください。

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　フロントとKK氏が強行した「議案書（原案）」を読むとおかしな点が多いのに、区分所有法や管理規約に違反していても、バルコニー鉄部塗装をどうやって足場を組まずに行えるのか説明責任を果たさなくても、大規模修繕で相場の２～３倍の金額を提示しそこから値引き交渉という茶番をやろうとしていたことについても、どうして彼らに意見する人が少ないのか疑問に思っていましたが、「長い物には巻かれろ」という思想、中世の身分制度のなごりなのかもしれませんね。

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国交省に実態調査してほしい。「裏の裏まで知っているとできない」と言われていますが「裏」は何を意味するのでしょうか

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「裏の裏」の詳細はココ！

>>21232

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　当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

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管理規約で議長を除きと書かれているのに誤認させるのは自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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誤字すみません

×　２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
〇　２．管理組合の集会は、「区分所有法」に定める集会とする。

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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管理組合の総会では、元々は国会のマネをして議長（理事長）は議案の採決に加わらず（投票せず）、賛否同数のときに議長の判断で物事を決める（ここで初めて投票する）ルールだった。
しかし、組合総会の議案は理事会決議を経ており、理事長はその議案を成立させるために総会に提出している。それなのに議案の採決に加わらない（「俺は知らん」の態度）のはおかしいという意見が強まり、議長を務める理事長も最初から投票に加わる代わりに、賛否同数のときは否決になる（議長の判断で決めることはしない）というルールに変わってきた。
ただ、管理組合のなかには、議長も投票に加わりながら「賛否同数のときは議長判断」の昔のルール（規約）をそのままにしている組合がある。実際には投票結果が賛否同数になることは滅多にないので、規約改正せずに放置しているのである。

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つまり、昔のルールでは議長は賛否同数のときに初めて投票する、最近のルールでは議長も初めから投票するが賛否同数のときは原案否決になる（ここで議長が決定すると、最初の投票と決定票の合計２票を持つことになって不公平）というわけである。

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大の大人が長々と小学低学年の算数談義にはあきれるよ( ´艸｀)

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　KK氏（理事長）と管理会社フロントが結託して議事録で捏造（A社の見積書の大規模修繕を推薦する理事や組合員の署名捺印に対して、適法に行えないから却下したとか、悪意のある物語を流布）。組合員に配布する議案書も法律違反（区分所有法の強行規定に違反）のまま。マンション理事会の場合、利権や政治や不正があっても事件化されず、修繕積立金の無駄遣い（２千万円でできる工事が５千万円など）が民主主義のように扱われ（実際は議長である理事長と管理会社が結託している）、対抗しようとする者に対して不得意分野で詰問、密室でのイジメのような状態です。理事長に社会的地位や利権が認められるのだから、自治体に準じる「調査」「立入検査」「報道」「オンブズマン」が介入できるように構造的な改革を行うしかないと思う。性善説に基づいた「まあ、まあ」「なあ、なあ」にはもううんざりです。
　解決策として「弁護士を雇う」ことが推奨されていますがKK氏やフロントがやっていることがおかしいことは誰でもわかることなのに（見積書を比較したり規約を読めば明白）どうして庇われるのでしょうか？

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>>21320 匿名さん
理事長が２票というのは滅茶苦茶ですね

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>>21323 匿名さん
小学生に教えてもらいましょう。
大の大人が論ずる案件ではない。

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先週末と今週初めに米国株（組合投資分も含む）の変動の激しさは肝を冷やした。トランプ相場は歴史上かってないほどの未知の世界だ。関税収入は米国経済を太らせるとの公算で利確を控えて保留している。案の定十数億円の含み益である。中露連合軍が米国ワシントンに長距離弾道弾を打ち込まない限り元本割れはあり得ないと踏んで勝負に出ている。勿論個人の分も同様である。その意に反してアナリスト評価の日本株は暴騰している。その原因は私たち日本国民がどうあるべきかを示唆している相場の動きであるので次回に投稿する。トヨタの考えを推測するとこの機に乗じて虎視眈々と狙いを定めているのが決算報告や相場に表れている。中小の企業倒産と超インフレが到来する。資産防衛にも努めなければ貧富の差が大きくなる。頑張りましょう。

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またあほが現れた。
どんな神経の持ち主なのか、常識の欠片ももちあわせていない。

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組合の剰余資金を眠らして資産の目減りを手をこまねいてみているノータリン君こそ非常識極まりない。

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管理組合剰余資金投資金２４億円
本日（２０２５年８月９日現在）
基準価格３９，７９３円
×　口数 ８５，７８６
評価額
３、４２３、６８２、２９８円
含み益
１、０２３、６８２、２９８円

管理組合の財産を大切にしよう。
現金を放置したりしないように。
組合員の負担の減少に管理者は思いをはせて下さい。
国債への投資にはしないよりはした方がいいがあまりにも妙味に欠ける。将来の超インフレには勝てないでしょう。

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毎回マンション管理にはほとんど関係のない書き込みしかしない。
マンションの管理には疎いのは分かるけど、ほかの書き込みはできないのか。
投資とか博打とかの書き込みにはマンションの住民は興味はないよ。
マンションが投資するのは、銀行の定期、国際、ス・マイル債ぐらいだよ。
元本が保証されているのと、いつでも解約ができるというのがポイントだしね。
修繕積立金については、毎月組合員が積み立てているので心配はないよ。
たまには、博打以外のマンション管理について書き込みをしなよ。勉強しろ。

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昨夜近隣のマンションの管理組合役員との交流で建て替えを模索しているので力を貸してほしいとの要望で役員一同全員一致でまとまった。組合員が重複しているのでことはやりやすいのではないかと思った。両マンションは法人化にしているので今後空き家で売りに出す家主の一室を管理組合が購入する案がまとまりつつあるのには驚いた。斬新な考えだと賛同した。

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隣接マンションとの重複役員や組合員の調査は自主申告で済ましている。当マンションの投資の報告もその都度重複組合員により情報は漏れているので情報の交換は自由である。隣接マンションからの移転組には親族への使用貸借や賃貸や社宅や空き室として親族友人等の来客時の宿泊先として利用している組合員が多くいる。建て替えに際しての反対者も相当数いるのでその方策を考えているようである。先立つものは資金であるのでその調達先も考えているらしい。当方の投資手法には非常に関心が高いとみている。高度な知識のある組合員も存在するのでお互いに良きパートナーになりそうである。噂ですが当マンションの会計報告を見た購入希望者が殺到しているとのことでした。そろそろ情報管制を敷く時期かもしれない。値上がりは今後の作業に支障をきたす。

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　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。範囲を絞れば２億４千万円にお値引き可」と金額が提示されました。
　KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」「Tさんが反対してるからあげられない」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　合意形成できないから、フロントとKK氏は「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書を作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報や俗っぽい噂話を提供など情報操作を頑張っている）
　Tさんは大規模修繕を推しています（外観の汚れ。コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために必要）
　修繕積立金を取り崩せば予算確保できますがフロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。

　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。

　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。
　バルコニーはどうするのかを質問してもKK氏は質問に答えません。フロントが「足場が要らない場所だけ」と仰いましたが、雨風があたるベランダ・バルコニーが除外されるのはおかしいですね。専門家に問い合わせたところ「足場が必要なマンション構造」です。ベランダ・バルコニーの鉄部塗装はどうやって行うつもりなのでしょうか？　立案した方に説明責任はないのでしょうか？（作成したのは長谷工フロントです）

　議案書を修正するための臨時理事会開催を請求したのですが叶わず、総会で否決するための委任状集めをしました。
　予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。

　A社のお見積書は２月理事会において組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。

　A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、５分の１請求を「適法にはおこなえないと判断し、却下した」「厳重注意」等と議事録で一方的に告げられました。

　KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、長谷工の見積もりが高過ぎることについても否定せず理由を聞こうとしています。

　そもそも長谷工との契約では日常的な管理委託業務だけなのに、大規模修繕が利権として扱われていることが問題なのではないでしょうか

　管理費余剰金や修繕積立金は銀行の預金やすまいる債の形（これを「貯金」と表現することは間違いでしょうか？）なので予算確保に問題はないと考えていますが、管理会社フロントは重大なミスであるかのように仰います

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契約では管理委託業務だけなのに、大規模修繕が利権として扱われることについて、それに対応する法律、法令、コメントなどはどこで調べればいいでしょうか？

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>>21333 匿名さん
弁護士に相談しましょう、
経験上知っても無駄です。
悪徳組合管理関係者を証拠を添えて告訴したところでせいぜい罰金等は多くても３０万円位です。弁護士費用にも不足します。それよりも予防措置を規約等で講ずることと組合員に証拠を添えて公開する方法が効果的です。勿論逆告訴の準備は怠ってはいけません( ´艸｀)

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ある意味分譲マンションの組合員が良識のない者であれば無法地帯と言っていいよ。知人のマンションの理事長から相談を受けた時にこんなに汚い連中が住んでいるものだと思った経験がある。そのマンション管理の実情を知らない国や管理者組織やマンション管理士等は規約や法令の緩和策で利権にあやかりやすくなっている。組合員は自分の財産だと思って自主性を持った管理をしなけれな取り返しがつきませんよ。超インフレ時代の到来には備えて下さい。うちは管理費等は１㎡当たり２００円で十分賄える。これ等以上の管理費等であれば割高である。別途駐車場代は徴収している。近いうちに駐車場代は免除にしようと思っている。努力をすれば可能です。専有部分が８０㎡であれば管理費等の合計は１６０００円です。組合幹部は努力しています。これを聞いたマンション管理士等はけつを巻いてこなくなった。うちに出入りしても儲からないと踏んだのでしょう。管理は分散しています。

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>>21334 匿名さん
　レスありがとうございます。

>予防措置を規約等で講ずること
　予防措置について詳しい弁護士さんはいらっしゃいますか？
　現在、一般組合員（理事長以外）にとって不利になるような改悪を阻止することしかできていない状況です。　

　役員が「力でものごとを決める、談合体質」「管理会社任せ」である傾向が強いと、組合員の共有財産である修繕積立金の無駄遣いにつながるりますので（管理会社と管理組合の利益相反）それを助長するような改定には慎重にならないといけないと考えますが、世の流れがそういう流れであるように思えて気掛かりです。

>逆告訴の準備は怠ってはいけません
　本当のことしか言ってないので告訴されないだろうと思っています。もしKK氏か長谷工から告訴されたらマスコミに取材してもらおうと考えているのですが難しいでしょうか？

　消費者庁や総務省に証拠を添えて相談することには経験があるのですが、マスコミに取材してもらうためにはどのような準備をすればいいでしょうか？

　法テラスや県の弁護士会に相談いってみようとは思っていますが、自分が何を求めているのか（弁護士さんに味方になってもらって具体的に何をするのか）がまだよくわかっていないような状態です。

　理事会が機能していないからと「第三者管理」を言われると、下手したら増々管理会社任せ（言いなり）になってしまうことが心配です（割高工事が発注されたり修繕積立金の値上げなど）。これまでの長谷工の提案が「鉄部塗装（足場が必要なバルコニーはどうするのか回答しない）」「３割高いどころか倍以上で高額過ぎる」など絶対に任せることができない内容であることを証拠を添えて組合員さんに郵送することを頑張ろうと思っています。

>組合員に証拠を添えて公開
　ご多忙の折にもかかわらず、ご助言をいただき、誠にありがとうございます。
　

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>>21335 匿名さん
貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

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組合投資当日に.同じフアンドをニーサの２４０万枠で購入した組合員がいた。昨夜の懇親会で含み益の話をして喜んでいた。トランプ政権で揺れる世界の政治経済の話でもちきりだった。残念なことは日本株は暴落するのではとの予想で全部利確して手持ちはゼロにした。逆に株価は暴騰している。よく考えてみたら私と同じ投資家が売りまくった功罪で売り手がいない状態で買うしかないのが日本株だと悟った。次のチャンスはいつになるかは不明でsる。幸い米国のフアンドは上がるとみて持っていた。しかし.不確実性の続く世界の政治と経済は無事米国政治経済が軟着陸してくれることを祈ります。トランプが世界を変えてくれると信じている。

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　マスコミに取材してもらえるかということについてですが、とある国際ジャーナリストさんが某誌で次のように日本メディアを分析されたことが思い出されます。

　本来、記者といえば決して「お行儀がいい」人たちではない。相手が誰であろうと、問題があれば手段を問わず周知することで状況を改善させようとする――それが職業上の行動原理であってしかるべきでしょう。
　日本のメディアや国民は根本的に、権威に従順です。
　良好な関係を優先して控えることは国際的に見れば極めて異例です。
　日本人の"合理的泣き寝入り体質"とでもいうべきメンタリティは、「なんでそうなるの？」と思ってしまいます。
　おそらく日本メディアは、主義主張なきいつもの"客観報道"を決め込むことになる。自分たちが権威と持ちつ持たれつの関係を続けているという自覚すらないままに。誰もが文句を言う"お上"を、いったい誰が支えているのか。それはメディアであり、その奥にいる大多数の国民（自分では現政権に批判的だと思っている人々も含む）ではないでしょうか。

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>>21339 匿名さん
管理組合運営も全く同じです。それを利用する悪徳組合員や管理会社が台頭する。気付いた時には管理費等の値上げや一括徴収である。先ほども書いたように１㎡２００円＋駐車場代で十分大規模修繕等の費用は賄える。それ等以上の不足は嘘でありもしかしたら不正使用されていると見た方がいいよ。計算してみなさい

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>>21339 匿名さん
日本人は権威に対して従順である。一言でいうと悪にも善にも染まりやすいのです。それを逆手にとればいいよ。それは悪事がはびこりにくいマンションにすることです( ´艸｀)

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予防措置を講じた規約作成に弁護士はいらない。自分で考えるといい。私の場合は長年勤めている管理人を抱き込んでいろいろレクチャーしてもらったことをメモって区分所有法に反しないように気を付けて規約案を理事会で作成した。一言で言うと悪人が住みにくく介入しにくい規約にしたのよ( ´艸｀)。これ等を見た不動産屋は取引がしにくいマンションだというものとそうでないものに分かれた。面白い( ´艸｀)

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隣接マンションとの管理協力関係は思わぬ事態に遭遇した。宅建業とマンション管理業の登録をするらしい。いろいろな事態に対応するためらしい。私は管理業の登録は無駄ではないかと提案した。宅建業の登録は実利があるが管理業登録には反対が多い。なるほどと.思った。相当勉強している組合員が多いのには感心した。話が通じやすくて楽しい気分になった。建て替え円滑化法までにらんだ計画とみた。私は隣接マンションを親から相続してこのマンションに移転し隣接マンションに子供を住まわせている状態である。

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なんぼマン管士有資格者の理事長でも集会室で総務担当の人妻理事とオ○コしたらアカンやろ

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>>21339 匿名さん
難しい問題を投げかけられてうれしく思います。日本人は地政学的にみても生きるためにはそうせざるを得ない人種のようである今日はもう時間がないので後ほど論戦しましょう。

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組合投資フアンドは雇用統計が悪く政策金利下げにより反騰すると踏んだが、その意に反して金利据え置きで急落した。怒ったトランプは辞任理事の後任に積極財政優先論者の理事を後任に送ることを明言した。おかげで市場は買い戻される。今回のFRBの態度はトランプに対する反感から依怙地になっているといると思われる。確かに政策金利下げは正当な手段でトランプが正しいと判断する。世論に反する私の意見であるがこの件から判断してFRBの.権威は落とされると思う。そのうち投資を博打呼ばわりする低能輩に反論します。マンションの管理に携わる者が相場を知らずしていい管理はできない。超インフレは手持ちの現金の価値を大幅に下げる。その予防方法を知らなければ先は見えない。

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お前のとこは要するに修繕積立金が足りないんだろう。
金のないマンションに住むのは嫌だね。
お前のとこのマンションの懐事情にはみんな関心も興味もないよ。
お前はここにはくるな。

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当マンションは分譲時の修繕積立基金が５５億超。その他の管理費と修繕積立金と施設使用料（駐車場使用料含む）を毎月前金徴収している。修繕積立基金の５５億超を国債等への投資は配当が少ないので米国のインデックス投資にしたらどうかとの意見を踏まえて最初は試験的に１億２千万円を利用した。投資に熱心な組合員や理事から配当が良いので剰余金５５億円をの半額を増額してはどうかとの意見が殺到した。よって臨時総会を開催して２４億円に増額が決定され現在に至りました。含み益は本日で１０億超です。残剰余金２０億円超は暴落に備えてものであり現金保有としました。日常の管理費用は毎月の管理費等で十分事足りておりここからも少額ではありますが剰余金が生じたので特別会計へ入金しています。剰余金があるということは資金不足ではありません。個人的にも貧しければ投資はしてはいけません。管理組合も同様です。あくまで破綻するようなお金を投資にはしてはいけません。剰余資金を投資に向けました。くれぐれも誤解のないようにお願いいたします。今日今からは隣接の役員と組合法人の宅建業登録の打ち合わせがあります。優秀な.組合員の集会なので楽しいです。

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またまたホラオが吠えている。
金額の大小ではなく、積立金が足りているかどうかだろう。
足りないからあくせくしているのだしね。
３０年間のやらなければならない工事の全てが網羅されて長期修繕計画表も
作成されていなようだし。
勿論そんなことに関心も知識もないだろうが。

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隣接マンションは大規模修繕を2回済ませている。３回目に当たり修繕か建て替えかを検討しているらしいが建て替え派が過半数はあるが５分の４以上の賛成は得られそうではないが区分所有法改正の緩和策であればギリギリセーフらしい。しかし、理事長は全員の合意を目指しているという。そのためには資金がもっと欲しいらしい。当マンションの投資状況の情報もシュミレートしているらしくく質問も真剣である。財産目録を検証したところ修繕積立金の剰余部分のほとんどを国債に当てられている。解約の申請をしたところ途中解約は不利であると苦情を言っている。ある程度リスクを覚悟でハイリターンの方が長期投資なら有利であることは理解しているので結論は早いと思った。強みは用途地域が分譲時の第一種低層住居専用地域から商業地域への変更で現在の専有部分と同一の面積での３倍の専有部分が確保できるので銀行からの.融資等で建て替えが可能と判断する。わたしの勘ではこの理事長の力量では可能性が高いし応援もしやすいと判断して組合としては積極参加の回答をした。

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役員は最低でも旧帝・早慶でないとね

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昨夜の隣接マンション役員との打ち合わせ後有志の懇親会を兼ねて銀座へ出かけた。同席した隣接マンションの女性役員と投資についてのひそひそ話に花が咲いた。ほめられた一言が、貴方の投資手法だと負けないね、であった。ほめられたことではないが私の投資情報を参考に投資手法をまねて投資をしているらしい。その中でソフトバンクG株の売買では儲けそこなったのも同じでくすくす笑い出したので周囲の役員が身を乗り出して話題に参入してきた。もうここまでが高値と思い９６００円で打った株が７５００円に暴落して売りは正解だったと思った矢先に暴騰が始まり１４０００超である。つまり私のまねをした連中は損はしないが儲け損ねたのである。この談議で笑われた。ソフトバンクGが暴落したときは買うことにするが当分はないでしょう。解らんがね( ´艸｀)。

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>>21350 匿名さん
第一種低層住居専用地域のマンションって３階建？帝塚山でみたことあるが、なんで第一種低層住居専用地域が商業地域になるの？

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同じマンションに住む住民と投資を通じての話は年を取ると政治経済の話題になりまちがったことはお金を賭けているので雑では済まされない。正確な言葉とデータを基での話題で楽しい。投資をしない連中の政治経済の話はストレス解消の雑な話になるので話さない方がいい。付き合いはそのレベルの人間との付き合いにとどめないとレベルを下げるとついつい自分も低レベルな思考に追い込まれて相場で損をする確率が増える。絶えず自分より高レベルの人間との胸を借りた付き合いに努めている。マンション管理も同様である。

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最近はトランプの話題で満ちている。ほとんどが悪人扱いである。確かにあくは強いと思われるが、彼のアメリカンファーストは理解できる。議論は呼ぶが世界は米国のおかげで民主主義国家が誕生し守られてきた。米国の世界への投資は莫大でそのおかげで財政が縮小した。その裏をかくように中国が世界の覇権を奪われかねない。世界のアナリストはトランプ政権により米国はインフレと景気後退に追いやられて破綻するかのような話題で尽きない。慌てて売却した株価は暴落をするが買い戻されるの繰り返しである。これはいったいどうなっているのかと我々投資家に難問を突き付けている。私はやはり資源国である米国が製造業を立て直して覇権を維持することが日本にとっては朗報であると思う。よって米国に頼り過ぎず自主独立できる強い日本をこの際創らないといけないと思う。米国からの独立を目指す政治家の誕生を期待する。マンション管理とは関m系はない話題かどうかを議論したい。

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>21353さん
時の経過により、商業地域になるということは、その地域が
発達し都市化しているからです。
国債の途中解約は不利ではないですよ。ただ、満期までと比較すると
その分の利息はつきませんが、それはす・まいる債とか定期預金も
同じことです。
修繕積立金には剰余部分というのはありません。将来の工事に対する
積立金ですから。
そんなことも分かっていないで投資投資投資では先が思いやられます。
将来の工事の計画分の金額はたいした額ではありません。その積立金で
投資をすれば簡単に２倍とかになる夢をもたないように。
それに建て替えはできないよ。

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建て替えの難しさが分かっていないね。
お金だけの問題ではないことも。

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　「横浜の傾いたマンションの対応について」

　経費面については、何の問題もありませんので、その点に関しては建替えはスムースにいく
可能性は高いと思います。
　ただ、それでも課題はかなりあり、今後建替が完了するまでにはいろんなハードルがあり、完
成するまでにはかなりの年月がかかることが予想されます。

問題点
　　１．建替えが済むまで、アパート等に引っ越しをして完成を待つ者。
　　　　　＊全員の希望するアパートを探すのに時間がかかる。 約７００戸
　　　　　＊高齢者が完成まで待てるか。全員の建替え同意を得るまでどれぐらいかかるのか。
　　　　　＊ローンが組めない者の不満はある。ローンの残債を支払う場合、元本の残は多い。
　　　　　
　　２．売却に応じる者
　　　　　＊買取価格については、分譲時より高くなると思われるので満足感はある。
　　　　　＊再ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊但し、希望するマンションは簡単には見つからない。新築は特に難しい。

　　３．全然問題のない１棟に住んでいる者
　　　　　＊建替えでなく、慰謝料としてもらった方がいいと思う者が出てくるのでは。
　　　　　＊何も問題のない建物をなぜ壊すのかという疑問も残る。
　　　　　＊建替えの希望の場合は、４～５年待たなければならなくなる。
　　　　　＊買取希望にしても、新たにマンションを探し、ローンを組まなければならなくなる。
　　　　　＊高齢者でローンを組めない者もいる。
※建替をするには、合意形成は非常に難しい。特に一般的な老朽化による建替えの場合は。

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「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

　※簡単に概要をまとめてみましたが、これ以外にも複雑な手続きや説明会等があります。

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建て替えをするにはマンションを解体しなければなりません。
解体すれば管理会社はいなくなります。
集会室もなくなります。
住民はばらばらになります。たいへんですよ。
住民に連絡するときの資料作成やコピー、郵送だれがやりますか。
事務所は借りればいいでしょうが、集会ができる広さも必要です。
皆さん仕事をされているでしょうから全員が集まるのは難しいですよ。
建て替え法に詳しい人も必要です。

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建て替えをするにはマンションを解体しなければなりません。
解体すれば管理会社はいなくなります。
集会室もなくなります。
住民はばらばらになります。たいへんですよ。
住民に連絡するときの資料作成やコピー、郵送だれがやりますか。
事務所は借りればいいでしょうが、集会ができる広さも必要です。
皆さん仕事をされているでしょうから全員が集まるのは難しいですよ。
建て替え法に詳しい人も必要です。

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建て替えをするにはマンションを解体しなければなりません。
解体すれば管理会社はいなくなります。
集会室もなくなります。
住民はばらばらになります。たいへんですよ。
住民に連絡するときの資料作成やコピー、郵送だれがやりますか。
事務所は借りればいいでしょうが、集会ができる広さも必要です。
皆さん仕事をされているでしょうから全員が集まるのは難しいですよ。
建て替え法に詳しい人も必要です。

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同じことを繰り返し繰り返し投稿する御仁の文面は見ないことにしている。隣接マンションの役員は私の子供たちも含まれていてPTAに参加しているみたいです。当マンションの子弟が隣接マンションを相続しているか使用貸借をしている方が多くてことはスムーズに運びます。隣接マンションの理事長も私と以前は役員をしたりしての付き合いで相場の事も精通していて便利です。打ち合わせ等が終了した後はほとんど二次会で投資の話で情報交換している。宅建業への登録の趣旨もなかなかのもので感心しました。つまり組合員の専有部分の買取指定も組合がその一端を担うとの考えでした。管理会社も買取指定者を希望しているらしいです。管理方式は当マンションとシステムは同じです。自主管理ではないが自主的管理です。

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当マンションの修繕計画は30年分作成されているが最近のインフレに鑑みて予測がつきかねるので様子を見て練り直さなければいけないと委員長から報告を受けている。隣接マンションも分譲当時からの修繕計画通り２回目までは終了しているがインフレ等であまりあてにはならないので概算でいいのではないかと役員は言っている。当マンションはコンサル等の外部の者の意見は聞いても採用はしていないし経費等も支払ったことがない。隣接マンションも同様です。自主管理ではなく自主的管理。分散管理ともいう。

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買い取り請求はデベロッパーがするので任せておけばよい。
建て替えになれば管理会社は全く関係ないというのも分からないらしい。
建物がないのに何を管理するのか。
建て替え総会を開催するには、建て替え費用等の資料を建設会社に依頼して
作成しなくてはならない。
それに参加する区分所有者がどれほどいるのか。
資金もそうだが、建て替え総会から解体、建設まで約３年かかるが、高齢者
が多い建て替えマンションでは決議は無理だろう。
マンション管理に疎い者同志がいくら知恵を出し合っても何の役にも立たない。
管理方式が自主的管理？なんじゃこら。
隣接マンションの理事長と飲み仲間、余計信用できない。
マンション管理に疎いね。
勉強しなはれ。

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長期修繕計画は洗い直せばいいよ。
最近の経済情勢で作成すればよい。
そして、それを元に不足すれば修繕積立金の値上げを提案すべきだ。
長期修繕計画の内容も良く吟味してやるやらないの判断もすべき。
必要修繕積立金が物価のねあげにより不足しているマンションは多いが
思った以上に値上がりはしていない。
５～６年前と比較すると１５％程度の値上がりであり、今後は値上げがあっても
緩やかなものになるであろう。
もともと、３０年間の長期修繕計画がどこかの時点で赤字になる計画表であれば
修正か値上げをするべきであって、それをやらない理事会は失格だね。

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理事長曰く現在は退去オーナーが多くなるのを予測してその専有部分を管理組合が購入する計画らしい。買取指定者（デべ、管理会社、.組合等）が待機している。仲介業者からの買取は進行しているらしい。

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古いマンションを買い取っている業者はいるが、管理組合が購入する
ことはない。そんなことも分かっていないようだ。
退去オーナーが多くなることはない。売却をして新しいオーナーが誕生
するだけのこと。賃貸は多くなるだろうがね。
新しいオーナーは建て替えしなければならないマンションだから当然
格安で買えるだろう。そしてその住民はそのマンションに住むことになる。
分譲時からすればどんどん住民の生活レベルは低くなる。

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将来を見越して中古マンションを買い取る不動産会社等がいるが
なかなかその数が増えないので、手放したり、賃貸に出したりしている。
それほど建て替えは難しいということ。
建て替え法は読めば読むほど難しい。

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私は組合の買取は控えて指定者等にお願いするようにしたらどうかとアドバイスした。理事長もそうしようと思っていたらしい。理由は資金はできるだけ保有するほうがいいとの考えでした。所有物件は条件を付けて宅建業者に仲介を依頼している。

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理事長の考え建替後現在の戸数の３倍の専有部分を確保できるので３分の２を売却した利益を組合員の専有部分床面積の割合に応じて分配すれば組合員の懐には相当の資産が転がり込む計算でことを進めている。

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建替は至難の業です。百も承知で挑戦する怖さ知らずの管理者もいる。もう一人の型破りの大型マンションの理事長も私の噂を聞いてよく訪問を受ける。かれの建替計画も奇想天外である。馬鹿と天才は紙一重のたとえです。奇想天外な発想をする人間は当たれば大成功者になる。ネガティブ人にはとうてい水と油。

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捕らぬ狸の皮算用って知ってる？
それから、建て替え組合の理事はだれがやるの？仕事をしながらでは
難しいよ。理事全員が集まるのも大変だ。
書類の作成やそのコピー、郵送も。
買い取り請求や建て替え総会の資料づくりはプロに任せればいいけど。
管理組合がマンションを買ったり、売ったりはできないのが分かっていないようである。その売買益を組合員に配分するとか夢みたいなことを平気で書き込んでいる。
マンション管理の基礎から勉強しなはれ。

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デベロッパーは中古を買い入れ、新築になったときに売却するんだよ。

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管理組合が宅建業の登録をしてデべになれる。素人には難しいが当マンションの優秀な集団でなら難しくはない。奇想天外な理事長はマンションの敷地に接する雑地を買い取りマンションの建設を始めるらしい。変人のところには奇想天外な空想家が集まる。空想が実現されると面い。夢はまた開く( ´艸｀)

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管理組合（権利能力無き社団）はマンションの売買者を総会で決めれば売買はできる。管理組合法人は組合員の合意があればマンションの売買はできる。管理組合（権利なき社団）が名義人を決めれば宅建業の免許を取得できる。管理組合法人が宅建業の免許を取れば登録はできる。少なくとも一名の宅建士を登録すれば取引に対して重要事項の説明ができる。隣接マンションと.当マンションの役員の中には建築士、.宅建士、マンション管理士、弁護士、司法書士、行政書士等の資格保持者が多数存在するので自前で建て替え等の仕事はできる体制である。

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当マンションからの話題提供は投資であるが、隣接マンションと奇想天外の妄想理事長の大型マンションの話題には事欠かないくらいの難問が山積です。自分のマンションの実情に合わせて参考にしてください。不可能を可能にしましょう。

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>>21377 匿名さん
警察が動いてくれれば簡単なのに～って思ったよ
有印私文書偽造の証拠があっても「民事不介入」だとか

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>21378 匿名さん
行き詰まったかオッサン。
ちっとはマシな回答を望んでいるが。残念無理( ´艸｀)、標準管理規約等の丸写しで満足しなよ。

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政治経済音痴が邪魔をして困る。
管理費等不足は強制徴収で賄えばいいといった短絡的な考えは捨てるべきでしょう。組合の剰余資金や個人の懐にしまい込んでいる現金等は日々の超インフレで目減りしていく。投資で防衛するしかない。近くの銀行員に相談しましょう。

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うちのマンションの住民は修繕積立金ぐらいは簡単に払えるよ。
そんなに大きな金額でもないしね。月１００万円とか支払う訳でもなかろう　艸

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>>21381 匿名さん
＞うちのマンションの住民は修繕積立金ぐらいは簡単に払えるよ

いくら迄なら簡単に払えるの？　５万円/月迄かな？

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月３万円ぐらいの値上げだったら総会はすんなり通るね。しかし、そこまで物価はあがっていないので必要はないけどね。
当然現状の積立金は３０年間の長期修繕計画に基づいて設定され徴収されている。
やらなければならない工事の全てを網羅してあるので、値上げ分だけの値上げで済む。

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今夜隣接マンションの理事長とお茶会をした。宅建業の免許は申請すればすぐ降りるらしい。宅建士の確保は理事長でもいいし組合員の中には大勢いるらしい。建築士との打ち合わせではすでに設計済であるらしい。概要としては敷地内に高さ制限いっぱいの建物4棟に全専有部分を確保できるらしい。一棟づつ4回に分けて順次着工から引き渡しを行う予定だそうだ。問題は最初の１棟分の専有部分の数を買収できるかどうかだそうである。現在引き渡しまでの間に退去できる専有部分の３分の２は確保していて残り３分の１は近いうちに可能だそうである。組合員は完成後の利益配分を見てほとんどの組合員が賛成してくれているらしい。引き渡し後の３分の２の専有部分の購入希望者もかなりの数になりそうである。分譲も現在の協力組合員に優先的に行いたいと思っているらしい。

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もう一人の誇大妄想協理事長からマンションの敷地と隣接している土地の利主たちと打ち合わせ中に電話があった地主の一人が私の事を話したらよく知っているのでと電話を取り次いでくれた。好人物で地元の不動産屋で力を貸すので遊びに来いとの連絡で約束して電話を切った。どうも本気でマンション建設を始める勢いを感じた。この人間は元々冒険家で投資で財を成している人物で組合が建てなければ自己資金ででも建設できる器量の持ち主です。多分実行するでしょう。私はメンタル清掃の役目にすぎません( ´艸｀)

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２０２４/８/４組合投資２４億円.
口数８５，７８６
２０２５/８/７基準価格
３９，４７４円
評価額
３、３８６、３１６、５６４円
含み益
　　９８６，３１６，５６４円

個人組合員ニーサで１０００分の１の２４０万投資で含み益が９８万円
数人の組合員が組合投資と肩を並べて同じ投資信託を購入していた。１年位で利確すれば２４０万投資で９８万円ー税金であれば良いではないか。喜んで長期で持ち続けるそうです。それもいいかもね( ´艸｀)、暴落したら知らんよ、

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建築士との打ち合わせw
図面も見たことなく、現場を知らない人の
書き込みですねw

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誇大妄想の輩が夢物語をかたっているだけのこと。

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Ｑ：投資信託ってなに？ どういう仕組み？
Ａ：プロに資産運用をおまかせして、出資した人が利益を分け合う商品です。
投資信託とは、プロに資産運用をおまかせして、出資した人が利益を分け合う商品です。私たちのような一般人を含む多くの人や団体（「投資家」と言います）からお金を集め、運用のプロが株式や債券などさまざまな資産に投資して運用してくれます。その運用成果（運用のプロが出した利益）は、出資した投資額に応じてみんなで分け合うという仕組みです。

たとえば、ある投資信託の資産が10％増えたら、投資家一人ひとりの資産が10％ずつ増えるイメージです。たとえ投資している金額がわずかでも、投資信託を購入している人はみんな「投資家」の一人というわけです。

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Ｑ：投資信託にはリスクがある？
Ａ：元本保証ではないので、損をする可能性もあります。
投資信託は、銀行預金のような元本保証の商品ではありません。投資したファンドが購入する株式や債券の価格は変動するので、その値動きによって、利益を得られることもあれば、投資に充てた資金（元本）が減って損をすることもあります。これを、価格変動リスクといいます。

投資対象・地域にもよりますが、投資において、リスクのないリターンはありません。その他に考えられるリスクは、次のようなものがあります。

・市場変動リスク…組み入れる株式や債券等の価格（市場）により投資元本を割り込むリスク。
・為替変動リスク…外貨建証券を組み入れるファンドの場合、為替の変動により投資元本を割り込むリスク。
・信用リスク…組み入れる株式や債券等の発行体の経営、財務状況等により投資元本を割り込むリスク。
これらの影響を予測して、短期的な売買で利益を上げることは、プロであっても困難です。投資信託は、投資先企業や経済全体の成長の“果実”を受け取ることを期待して、長期間保有することを念頭に購入するのがよいでしょう。

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Ｑ：どんな人に向いてる？
Ａ：投資初心者や、忙しい方に向いています。
投資信託は、投資初心者や忙しい方に向いている商品です。

投資信託には、「株式中心」「債券中心」「日本国内のみ」「海外中心」など、異なる特徴のあるファンドがあります。最初に、例えば「リスクは大きくても高いリターンを期待したい」、逆に「リターンは低くてもいいからリスクは抑えたい」といった個人の志向に沿ってファンドを決めることができます。

購入後はプロが運用を代わりにやってくれますから、投資信託を長期で運用する場合は、値動きなどを逐一チェックする必要はありません。運用報告書を定期的にチェックすれば、その時点の利益/損失もすぐにわかります。

逆に株式投資の場合は、どの会社の株をいつ購入するか、自分で情報を収集して検討し、購入も自分でタイミングを決める必要があります。

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投資信託の取引限度額はいくらですか。
投資信託の購入は１回あたり１億円未満まで購入できます（金額指定購入のみのお取り扱いとなります）。
投資信託の解約に限度額はありません（全部解約または口数指定解約のみのお取り扱いとなります）。

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所詮プロ任せなんだ。
いずれマンションをでていかなければならなくなる。
住民は怖いよ。

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コピペだらけですね。

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コピペで結構。それが一番正しいからね。

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コピペ元も示さないで、一番正しいなんてわからない。
さすが、ロジックに疎い宮爺ですね。

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宮爺をかなり意識しているんだな。
過去にいじめられたんかな。
宮爺とは、ここのスレ主だろう。すごいレス数を稼ぎだしたスーパースターじゃないかな。
人のことは宮爺とかいいながら自分は匿名さんで書き込む卑怯者だね。
粘着質の強い暗い性格の持ち主なんだろう。明るくなくちゃね。
そんなくらい性格ではこれからの人生も損をするよ。

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>>21397 匿名さん
>人のことは宮爺とかいいながら自分は匿名さんで書き込む卑怯者だね。

　↑　天に唾する宮爺

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しかし、良く過去の書き込みを調べたりするね。
そんな面倒くさいことは考えられない。匿名掲示板でそこまでやる者っているんだね。
僕は０型人間だし細かいことには拘らない。
あなたの血液型はＡＢ型かＢ型かな。
粘着質が強すぎるよ。暗い性格から脱却しなさい。それがあなたの人生にとってはプラスになるよ。
ところで投資の書き込みをしているのはあなたかな。

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投資の話は、宮爺と類友の１０９爺だよ～ん

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１０９爺とは誰？
いろんな詮索をしているんだね。
あなたは誰なの？
宮爺にたたきのめされて恨みをもっている粘着質な御仁かな。
ただ、性格は暗いとみんなにいわれているでしょう。
性格が難しいとか付き合いづらいとかも。

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宮爺にたたきのめされる人などこの世にはいない。
たたきのめされているのはいつも宮爺で、すぐに雲隠れをする。

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かわいそうな奴。
いい加減批判するのはやめなよ。
このレス数をみればいかに支持されているかが分かるだろう。
ＰＡＲＴ２とＰＡＲＴ３の書き込み数をみれば一目瞭然だよ。
いい加減この功績を認めなよ。
粘着質の強い暗い嫌われ者君。
直さも大切だよ。

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ここのスレの書き込みのうち半分近くは僕の書き込みだけどね。

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>お前はここにはくるな。

スーパースターである宮爺の常套句です。
言われている相手こそが「１０９爺」です、宮爺と同じ九州人です。

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良く調べてるね。
その執着心には頭が下がるよ。
ということは、１０９爺が投資の書き込みをしている者かな？
だいたい１０９爺といわれても何を書き込んでいるかもしらないしね。
匿名さんとしか思っていない。

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１０９爺さんには、もっと投資話を続けてもらいましょう。

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>お前はここにはくるな
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%81%8A%E5%89%8D%E3...

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暇だね。
それにいろんな書き込みを調べるその執念には恐れ入ったよ。
粘着質な性格で怖いところもある。
ぼくなんかは、前頁の書き込みでも見るのが億劫だから見ることも
しないけどね。
１０９爺さんもＨＮは匿名さんなんだろう。それでいいんじゃないかな。
別に調べようとも思わないし。

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お前はここにはくるなといっているのは、投資の書き込みしかしない者に
対していっているんだよね。当然じゃないかな。
修繕積立金を投資信託や株につぎ込むのはやっちゃいけないことだから。
それに投資で僅かな利益が出ても大した金額にはならないよ。
積立金の残高は、次の工事や大型設備の更新とか大規模修繕工事のために
つみたてられているんだから。
大型設備や大規模修繕工事は次から次へとやってくるから投資をしている
暇はない。余裕資金ではないんだよ。
だからマンション管理の勉強をしろといっているんだ。

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>お前はここにはくるな
は、５年前からですけど・・・

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実質的なスレ主は私ですけどね

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修繕積立金や管理費の運用の話をしている様ですが、運用はリスクがあり、基本ローリターンて足し程度。

建替そのものがハイリターンになる物件もある。
その様な物件は、立替の合意も取りやすく
デベロッパーが積極的に対応してくれる。
その為、ハイリスクの投資には手はださない。

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基本的な不動産の知識なので
気付いた人は、運用出来ない物件を売却する。

気づかない人は、積立金を運用して頑張ろうとする。全ての答えが出揃って、ようやく難しいことに気付く。

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そんなことより理事会内の不倫とパワハラですわ

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８月１５日の米ロ首脳会談に注意
世界を変える境目になりやも知れず。いい方向なら歓迎。変わらずでも歓迎。アナリストの心痛は外れた方がいい( ´艸｀)。組合投資の含み益も暴騰中だが、利確か放置かでなやましい。多分方値でしょう。解らん( ´艸｀)。恋愛は失恋は痛い。青春真っ只中( ´艸｀)。投資ほど面白いものはない。

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投資は自分の金でやれ。
現物取引なら今日で売りだけど、投資信託ならそれもできない。

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>>21417 匿名さん
おっしゃる通りにしております。
手持ちの日本株をあわてて利確して数千万円の儲け損ねました。候は良くない( ´艸｀)。ココ数カ月情報収集でヒグラシです。組合投資は暴騰で笑いが止まらない。味を占めた組合員が投資の勉強をしているのが多い。今は買うなと檄を飛ばす。損すると誰かさんみたいに投資アレルギーになるからね( ´艸｀)、面白いよ。

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委縮したチジレ脳では無理。
脳をいっぱいふくらましたりチジメタリできる柔軟な思考でないとだめよ( ´艸｀)

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>>21417 匿名さん
投資で負ける人間の方がはるかに多い。それ等がアンチ投資になる。勝つためには難しい問題を解決できる脳を育てないといけない。本日の円の上昇につれて株は暴騰している。これが説明できないと確に相場には勝てない。極意かもね( ´艸｀)

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>>21417 匿名さん
個人投資は枠を設けて毎日しているよ。実績があるから組合に信託のみを提案して承認されたから責任をもって組合員の苦情やら推移を説明しているよ。このスレはマンションの諸々の相談や提案をするところでしょうが、何もお宅のマンションの管理組合に介入はしていない。投資をしたくなければしないでいい。オタクのおっしゃるようにハイリスクで無知識でしたら博打だからね。個人的には私はハイリスクハイリターンを好む投資家ではある。

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>>21410 匿名さん
余裕資金があるから投資に回したと言っている。余裕がなければ投資などはしてはならない。そんなことも理解できないのか、

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余裕資金とは何に対しての資金なのかな。
修繕積立金ではないの？
最終的には何に使うのかな。

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余裕資金の意味を理解できないのか。話にはならない。余裕資金とは余裕資金としか言えない。

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ベッセント財務長官が日銀植田総裁にインフレの抑制を促してきた。政策金利上げの指標は整いつつある。米国のインフレは作為的に抑えられていると　想定する。米局の労働局長を雇用統計に錯誤があるとして首にした。王様は米国の政策金利やCPIや雇用統計等を自由に操作できるシステムになりつつある。日本は超インフレになるからして政策金利上げを迫ってきた。円高株高に操作をしないと日本はう売られる。マンションにお住いの組合員は一軒家い住む住民よりも高額な管理費等を強制されるので生活コストは高くつく。（駐車場、.管理費、修繕積立金、その他の施設使用料等々）

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余裕資金は何のために徴収したのか。

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マンションの便利の良さがわからないということは、マンションの
住民ではないな。
マンションはとにかく便利。
部屋の中以外は管理組合が全てやってくれる。電球の交換、清掃、外観の補修、
エレベーターの管理、給排水、何かあれば管理人が対応してくれる。
マンションの近くには、ショッピング、病院、学校、公園、行政、娯楽等がある。
交通の便もいい。見晴らしもいいよ。

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いい人ばかりだと管理会社フロントになめられてカモにされる。
普通のコスト意識を持ってる人が理事会資料をみれば笑い出すレベル（あれこれおかしすぎる）。
おかしい点を直接言っても有耶無耶にされる（アドバイスに関して管理会社の責任って問えないらしいね）
理事会にも総会にも選ばれた人しか出席できない（「選ばれた人」がカモばかり）

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輪番制の理事ではあたりはずれが生じる。
だからといって理事長とかの長期政権では澱みがでてくる。
理事の任期もそうだが、一部立候補制もとりいれた方がいいのだは。
立候補の任期も理事と同じにすればいい。
なかなか立候補する者はいないと思うので、良識のある経験者に
お願いして立候補をしてもらえばいい。

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>>21426 匿名さん
修繕積立基金５５億延超が預金と国債で保管していた。
そのうち２４億円を総会で承認を得て投資信託に投資した。
現在９億円超の含み益となった。
法的に違反するようであれば簡単に説明を請う。
明日は少しは含み益が上積予想。
この質問に対しては以前数回にわたり説明してある。以上　
今後は知恵遅れと思われる御仁には説明を遠慮させていただく。
２４億円の投資日は２０２４年７月４日です。

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修繕積立金基金は修繕工事に充当するんだよね。
今まで工事はしていないのか。
それに基金が５５億円とはいったい何戸のマンションなのかね。
1,000戸のマンションで分譲時に1,000万円以上の基金ということになるが。
普通基金は１戸１００万円程度だと思うが。

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21430の書き込みはうそとはったりだよ。
そんな夢物語の書き込みに振り回されるな。
どうも虚言癖があるようだ。
嘘の書き込みはいかんよ。
僕は先月の株の投資で５億円の利益を確保した。
先々月は２億円の利益しかなかったけどね。

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すごく儲かってるね。
うらやましい。

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手持ち資金もお陰で５０億円を突破した。
今日の株価は若干下がったけど、42,700円だ。
もう限界かな。これから急降下が予想される。
上がった株は必ずさがるからね。

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>>21434 匿名さん
今日は利益確定の売りだから心配はしない。デイトレも様子見である。世界の政治経済や指標等から推測して下がる気配は感じられない。慌てて売ると儲け損ねる。下げの原因によっては売り我慢か買いかを判断する時だ。今日は利益確定売りである。

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私は２０種類超の投資信託を老後
の為に保有している。
そのうちから一番リターンの多か
った投資信託を提案して承認された。
それ以上のリターンの高い投資信
託があればお知らせください。

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投資信託でなくて、自分の判断で株はやれ。

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https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/02445/
この一件でわかる様に、余裕ある容積率と建蔽率が如何に大事か。
50部屋のマンションで20%余裕があれば
単純計算で10部屋増やすことができる。
2億万のマンションであれば20億。

その様な流れのはずが、違法建築が判明し逆に部屋数が大きく減少…2億??20部屋として40億のマイナス

古いマンションは土地の広さと余裕ある容積率と建蔽率でその価値が決まることになる。
条例法令の改正がない限り、勝負は販売時で決まっていることになります。

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建て替えまで考えることはないのでは。
容積率に余裕のあるマンションは殆どありません。
もしあるとすれば駐車場に活用していますので。

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容積率をオーバーしているマンションは多いですよ。
ギリギリで建てられたマンションで、分譲後に駐輪場を増設したり
雨対策で屋根を造ったり、防風癖を設置したりして。
その時の工事は零細業者に委託するので、容積率とか関係なく工事を
していますから。
消防点検では、消防署も容積率とかの確認はしませんので。

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>>21440 匿名さん
結構ありますよ。
低層高級マンションの大半がそうです。

商業地のマンションは大半がギリギリで建てられてますが、商業地でもエレベーター無の物件は建蔽率に余裕があります。

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>>21441 匿名さん
住民と管理会社の質の悪そうなマンションですね。

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>>21441 匿名さん
住民と管理会社の質の悪そうなマンションですね。

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組合投資の投資信託は上下を繰り返しながらの上昇ですので当分は触らないで放置しようとの組合員の意見が多い。今夜からは隣接マンションの有志との建て替えについての打ち合わせがあります。忙しくなりそうです。個人投資分は先ほど説明したように利益確定が早すぎたようで儲け損ねました。こんなことな日常茶飯事で損はしてないので気にはなりません。買戻しをしたいのだがうなぎ上りに暴騰しています。特に孫正義さんとトランプ大統領の個別会談は私の判断ミスです。勉強の余地を残しました。株に勝つには考え方は重要です。勝てる人と勝たない人の差はその人の考え方の違いでしょうか( ´艸｀)

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建て替えの話しは素人ではできないよ。
投資信託は相手任せだよ。素人がプロっぽく話しても意味がない。

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株が上昇して笑いが止まらない。
今月も３億以上は儲かるよ。

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現在手持ち資金は２０億円。
手持ち株の現在額は２５億円。
まだまだ増やさなければならない。
投資信託はしない。そんな少ない利益しか得られない投資は眼中にない。

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マンション乗っ取り　https://www.kenbiya.com/ar/cl/asizawa/110.html

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株は儲かるよ。
店頭公開株だったヤフーの株を２株買ったのが、みるみるうちに
１株３億円になったからね。１日に１億円以上あがった。今では
考えられない。
そのときから株の売買に興味が出てきた。
時価総額７千円台から31,000円になり、１万円になり現在は
43,000円だからね。
株は安い時に買い、高くなったら売るこれが鉄則。

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マンション理事会がおかしな提案しても修正が難しい
なんとかならないの

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