「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

質問１
　　借り入れは金額に関係なく普通決議デオーケーです。
　
質問２
　　使えないものは、資産的価値がありません。
　　理事会決議で十分です。

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　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

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>>18551 匿名さん

ご回答ありがとうございました。
質問１　了解しました
質問２　一部ＬEDに先行切り替えましたがビーム球使用中の４個ＬED球に交換してしまった。使用中のビーム球が切れ、在庫も無くなたらＬED球に交換するものと思っていたら・・・・新品普通ビーム球使える在庫７個あり判明。
総会にてどうするか問題提起します。これは導入検討時から問題があり質問していたが意見として受けましたとして以後放置された事案。
なんで急いで幕引きをしたのか今となっては？

総会は討議、審議する場だよ。

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総会は討議、審議する場といっているが、議案になければ
討議しても意味ないのでは。
単なる次回の理事会検討事項で終わるからね。

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　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

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このようなマンション管理では資金不足で永遠に管理費等の値上げで対応するしかないよんね。組合員の負担が増えるばかりで面白くはないよね。右肩上がりで管理費等が値上げしているグラフが見えてしょうがないよ。収入を考えた方がいいんじゃありませんか～～～。

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　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

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日銀のニュース見ましたか？
今の調子で行くつもりなのかね、勇気あるわ、尊敬する

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　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

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>>18558 匿名さん
見ました。
かじ取りも大変ですね。
本日の株価の暴落は防げたが。
今夜の米国三指数は少しは持ち直す予定だけどね。

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せっかくの円安で潤うインバウンドを冷やすわけにもいかず、
だと言ってYCCの修正か廃止はしないといけないし一歩誤ると崖から転がり落ちるからね。
米国は信用収縮で弱い企業の倒産が頻発している。
外国旅行もしたいがこれだけ円安だと高くつくしね。
英国はスタグレーション入りではないのかね。
手持ちの現金（預金等）は紙くずになりつつある。
大規模修繕時期のマンションは大変でしょう。

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>>18554 匿名さん

議案にあるから討議するの　寝ぼけてるんじゃない

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なりすましではないよ　連続したほうが解かりやすいと思ったので試しに・・・
分別投稿すると中入りが入りちょっと流れが切れるのは？

※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

***下記はなるほどと思う***
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされているか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

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>>18563 改善者さん
それをなりすましというんだよ。

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　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

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>>18564 匿名さん

でました　批判しか出来ないノータリン

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約１０００円の最低賃金を、２０３０年代半ばまでに１５００円まで引き上げるというから、少なくとも、管理委託費や修繕工事費なども１．５倍になり、管理費や修繕積立金の徴収額も、少なくとも、１．５倍に引き上げなければならない。

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単純に同じ比率で上げても、最賃は１．５倍にはならないよ。

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公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

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>>18564 匿名さん

なりすましの悪いところを述べよ

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インフレには賃金上昇は
追いつかない。
００００の法則。
そのうちの貨幣の切り下
げをして経済再生を図り
ことになる。
その時のお宅の預金と不動産
（もしくは金）を比較すれば
わかりやすい。

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>>18571 匿名さん

　いつだ　デノミ？

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>>18572 匿名さん
その前にスタグレーションでしょう。

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　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

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②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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投資情報もええけど、カメムシ何とかしてくれ
今日は異常に多い

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>>18577 匿名さん
>カメムシ何とかしてくれ

カメムシ？？？？　　　
カメムシなんていないよ　　どこに住めばカメムシにあえるの？

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今週から来週にかけて日銀による為替介入があるかもしれない。
FRBは米国経済は堅調で利下げの必要性が減少したとみている。
よってドルが買われて円が売られる。
日銀は円を守るために行動を起こさないとおけないがせっかくの外国人訪問客によるインバウンドに水を差すことになる。

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KOREA WAVE
韓国・コンビニパン、袋を開けたら「生きたコガネムシ」の衝撃…謎深まる“侵入”ルート
AFPBB News の意見?5 時間

c KOREA WAVE 提供
【KOREA WAVE】コンビニのパンから生きているコガネムシが出てきたとする書き込みが韓国のオンライン上をにぎわせている。

コンビニ客が今月19日、オンラインコミュニティに「ご飯代わりに食べようとパンを買ったら、コガネムシに食べられていた」として、袋を剥がしたパンの写真を載せた。映像も公開し、そこには真っ黒な昆虫がうごめく姿が映っており、衝撃を与えた。

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　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

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大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

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世界全体がインフレに慄いている
。
英国はすでにスタグレーション入
りしているのではないのか、
米国は金利高騰による金融収縮で
倒産が拡大している。
歴史を見れば金融恐慌であるが過
去の黒い歴史を二度と起こさない
ように世界の金融トップが頑張っ
てくれている。
来年の米国の大統領選挙が非常に
気になる。
民主主義の真価が問われている。
戦争だけは避けたい。

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＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

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　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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>＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

>これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。

専有部分は区分所有者が責任をもって管理し修繕が必要ならばこれも区分所有者が実施するのが当然だからです。

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全員がやれればいいんですが、やらない者の階下の部屋で
漏水が発生したら、迷惑しますからね。
どうせやらなければならないのなら、管理組合として一斉に
やれば効率的ですよ。

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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

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>>18588 匿名さん

やらなくていいものを　やらせることをぼったくりという

＞どうせやらなければならないのなら

これは欠陥工事を隠すたためやろうとすることである

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>>18590 匿名さん
誤：これは欠陥工事を隠すたためやろうとすることである
正：これは欠陥工事を隠すためやろうとすることである

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そんなにむきにならずに、管理組合として一斉に
工事ができればそれでいいんじゃないかな。

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そやそや、急いては事を仕損じる、でっせ

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漏水の可能性がある以上、それをどうやって防ぐかを
考えれば、管理組合として専有部分も含めて一緒に
やるのがいいのは明白ですよね。
やる者とやらない者、やれる者とやれない者がいるからね。

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質問です　よろしくお願いします

築１５年目で大規模修繕工事を計画しています
この工事の中でシーリング工事があります。（建物と窓をつなぐクッション材？）
このシーリング工事は何年目が通常でしょうか。
検索してみますとシーリングの表面が「ヒビ」があるようであれば張替え時というの
が検索され理解出来ます。

それで杓子定規てきには何年位でしょうか。
日当たりのいい南側と日当たりが悪い北側それぞれ何年くらい（差はない？）、

またシーリング機能を長持ちさせる方法があればその方法を教えて下さい。
例えば表面に軽く塗装を施すとか・・・
なおベランダ、開放廊下（共用廊下）の防水シートは１８年目～２０年目を検討に進めています
外壁塗装は色落ちが見受けられるので再塗装が必要等わかりやすいのですが。

出来ればシーリングも２０年目くらいで出来ないかな？と考えていますがいかがでしょう。
以上よろしくお願いします

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>>18595 匿名さん
窓枠シーリングやベランダでの工事（窓枠シーリングやベランダの
メンテナンス、軒天の塗装等）は足場を組んだときに一緒に行います。
足場を組む費用は高額ですので、一緒にやらなければならないでしょう。
築１５年で大規模修繕工事をするのなら、ベランダでの工事は一緒に
すべきでしょう。
開放廊下のシートの交換については、足場を組まなくてもできますので、
２０年前後でいいと思います。

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それから、窓枠シーリングは窓枠に直接シーリングを
行うのではなく、窓の枠にある壁からの漏水を防止する
ものですから、壁にシーリング防水がしてありますが、
それを廃棄して新しく設置するものです。

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要するに、足場をくまなければならないときは、ベランダ
にある工事は全てやるべきです。
ベランダの工事をするのにそれだけで足場を組む訳には
行かないでしょうからね。

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大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

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長期修繕計画を建築士と専門委員会でやらなければ
ならない工事の全てを検討して、計画化しなければならない。
そして修繕積立金の値上の検討をしていくべきです。

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