「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

日本にマンションが建てられてから築５０年以上が経過している。
その頃に建てられたマンションは、外壁にタイルが使用されていな
かったり、配管が鋼管であったりと、かなり仕様に問題がある。
最近のマンションは建物設備にいい資材が使用されており、外国
同様建物は半永久的なものとなっている。
それが分っていないのが、上位である。よほど古いマンションに
住んでいるんだろうが。

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>>10201 匿名さん
↑大工さんの仕事がなくなるのがわからないあほ
建物には社会的寿命がある。

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外国の建物が１００年以上もつのはなぜ？

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>>10202さん
昔のＨＮはマンション管理士上位合格者とかじゃなかったったけ。

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>>10203 匿名さん
伊勢神宮、春日大社は20年周期で建て替えている。

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>>10204 匿名さん

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>>10204 匿名さん
冗長が分からないあほ

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あほしかいえないあほ。
それで総スカンくったんじゃないの。

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>>10208 匿名さん
総スカンはスレ主だろう

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>>10205 上位さん
木造建築とマンションと、なんの関係があんの？

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マンションの資産運用のチャンスがやってきた。
今日の日経平均の急落は特別の意味がある。
ほとんどのアナリスト等は今日は急騰すると踏んでいた。
このままいくと衆院選は自民党は相当の議席を失う。
岸田政権に投資家は不信任を突きつけた。

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所信表明演説を聞きましたか。
口数が多いだけで誰かを意識しての演説に見えた。
その点だみ声の田中角栄がなつかしい。
もう日本は益々新興国に追い抜かれて三流国に成
り下がる。
株価がその表れである。
投資家の力を甘く見てはいけない。
力あるものを排除しようとする中国に似ている。

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>>10212 マンション検討中さん
日本が世界最大の債権国なのを知らないあほ

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株を売って国債を買うか。面白くない。

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今後バブルがはじけて自己資本の比率が高い企
業が生き残る。
金利高で借金の多い企業は株価が暴落している。
ここら辺の企業は組合資金での投資は控えるべ
きである。
個人ではトレードしてつまみ食いで利益を上げる。
これは投資ではない。
投資とは優良な企業を育てるために組合資金を投
資して利益を享受するのである。

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修繕積立金で資産運用しようと考えている人は10215のような人もいることを理解したうえで、それでも尚、投資したいのでしょうか？

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??10216 匿名さん
おまえアホか、組合資金の資産運用は組合員の
合意が必要といっている。
嫌なら反対すればいいだけの話。

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>>10217
今日も株価は下がっている。
9:10現在、-501円だよ。組合の資金を株に投資して大丈夫かい。
それを補填するために修繕積立金の値上げが必要となるよ。

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現在-522円

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まだ下がっている。現在-574円

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いつ損切りするの？

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-665円

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どんどん下がってるよ。どうする。

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株式は利確して潤沢な現金を当分は買いである。

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>>10224
だったら補修工事をしっかりやれよ。
建て替えを検討しなければならないほど築古のマンションなんだろう。
しかし、建て替えはできないよ。それぐらいのはした金では。
現金は十分確保してあるということは、修繕積立金があるということだよね。
潤沢な資金を投資で稼いだということは、実際組合資金を投資に運用しているんだ。
だれがそれを担当しているの？デイトレそれとも証券会社を通してやってるの。
買うときと売るときに総会の承認をもらうというそんな悠長なことで株の世界で
対応できるの？
夢物語だよ。もっと現実をしっかりみなよ。それができるのは個人のお金のとき。

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現在-800円

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>10224
もっとしっかりした日本語で書きなよ。いつも間違いばかり。

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金曜日の雇用統計やFBRの記者会見等の中身を判断
して底値を推測して買いを判断する。
国債をと思ったがやはり今は現金が最強と判断した。
これは組合資金の運用ではなく個人資金の運用の話
なのできりはなしてください。
組合資金は投資信託等で長期・分散等を提案しています。
組合員の同意は得てください。

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>>10228
国債も考えたのかい。
国債は簡単には売れないよ。利付１０年国債であれば
１０年間は据え置き。利息だけは毎年配当があるけどね。
利息は微々たるもの。
お前は最初は組合資金を投資に回して、建て替え資金を生み出す
といってたよね。いつの間に個人投資の話しになったんだ。
それにここは個人投資のスレではない。消えろ。

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現在の株価　-892円

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>>10229 匿名さん
だから現金化したと言っているではないか。
建替え資金等とはいった。
個人投資の経験がなければ組合資金の投資の
話などできない。
個人投資とは切り離してください。
組合資金の投資はできるだけ安全を考慮して
長期・分散でお願いいたします。

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もしあなたが株を買おうと思って、業績の良い会社を探そうとするのであれば、実は失敗する可能性が高いです。

なぜなら、それは株を何年も長期に保有する『長期投資』のやり方だからです。実際、業績が株価に反映するためには、３年程度の時間がかかると言われています。つまり、買ったら３年間、その株の上昇を願って、あとは祈るということです。

しかし、その結果として『長期投資』はバブルが弾けるとその影響を丸被りしてしまうのです。

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具体的には、トレードは、当日から２，３日や、２週間程度で売買をするもの。投資（長期投資）は買ってから短くても半年以上は保有し続けるもの。

これほどの違いがあります。

ずっと資金をリスクにさらし続ける『長期投資』と比べて、『トレード』はお金をリスクにさらす期間がとても短いため、もともと市場環境の変化にも柔軟に対応ができる手法です

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投資（長期投資）では、会社の業績を見ますが、 一方トレードでは、株価チャートの形で判断して株価の動きを予測するのです。

なぜ、株価チャートを見るのか？それは、株価に影響を与えるのは業績だけではないからです。株価は、より大きな市場環境の変化や、海外市場の動向、政治の影響など色々な要因で動きます。そのため、株価の動きにはあらゆる情報が織り込まれていると考え、株価の動きを表す株価チャートを判断の元にしているわけです。

結果として、株価チャートの形が崩れたら即座に資金を回収する『トレード』の方が暴落にも対応できるのです。

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>>10234 匿名さん
役に立ちます。
ありがとうございます。
組合資金の運用には専属のトレーダーは無理でしょう
から株式の売買は不向きでしょう。
長期の投資信託が相応しいとは思います。
私は投資信託でも基準価格は毎日チェックします。
動向を見て解約して別の信託に買いなおすかして
利益を確定することはあります。
利確には時差がつきものですから明日値下げが予想さ
れるときに解約します。結構儲かります。
最近はAIでも売買を試しています。
証券会社の指示したポートフォリオの中から自分好み
を連絡すると自動で投資してくれます。
毎日の損益の連絡に合わせて出金を請求すると翌日に
口座に現金が振り込まれます。
老後の生活費はこの方法で稼げそうです。
万が一組合資金でこの方法で投資できればスマホ等で
全組合員が損益の閲覧ができます。

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>>10235
個人資産のことは自分で勝手にやればいい。
組合の資金を活用するには、組合員の承諾が必要になる。
それにだれがその管理を行うかだが、素人に任せて失敗したら
そのつけは組合員の積立金の値上げでカバーしなければならなくなる。
修繕積立金はどこのマンションも有り余っている訳ではない。
長期修繕計画を立て、必要な１戸当たり月の修繕積立金の額を算出し、
できるだけそれに近い金額を積立金として毎月徴収し、その資金は安全な
ものに保管しなくてはならない。
個人の金であれば、株の空売りでもビットコインでも購入すればいい。
例え大損をしても自己責任で済むからね。
積立金を投資に回すのがだめと分かったんならもうここから消えな。

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>>>10235
株とかの書き込みをいくらやっても誰もまともな書き込みはしてくれないよ。
たまたまスレ主の僕が３０年以上株の売買をしており現在もそれを続けている
から理解できるんだがね。
今も株価ボートをみながら、気配ボード、チャートボード、ヒートアップ等を
見ながら売買をしているよ。
証券会社からも殆ど毎日電話がありコピーが送られてくる。
でもね、株の売買は難しい。証券会社のプロのアナリストの情報だけでは
儲けはしない。いつかは損をすることになる。
確実に儲かるのであれば、証券会社のアナリストなんかしないで、会社を
やめて自分でやればいい。
組合の資金であれば尚のこと、確実かつ安全な定期預金とかす・まいる債の
購入にすべきだよ。捕らぬ狸の皮算用になるからね。

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>>10234 匿名さん
トレードでは暴落には即座に対応できますが、
投資信託の解約は時差で損益を知ることが遅
れるんでしょう。

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現在の株安は利上げと中国問題と岸田政権への不信任等
が複雑に絡んで下げが続いている。
そろそろ落ち着きそうではある。
投資家は千歳一隅のチャンスと見て虎視眈々と狙っている。

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あのね、株というのは、いくら日経平均が下がっていても
儲かる者は儲かる。
逆にいくら日経平均株価が上がっていても損をする者もいる。
株の取引は、売る者と買う者が同数いなければ成立しないんだよ。
安い価格で買ったということは、その値段で売る者がいるから成立
するんだからね。アナリストぶった話を素人がするもんじゃないよ。

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>>10237 匿名さん
貴方は投資をしているようだが儲からないのですか、
損ばかりしているような書き込みですが、本当は？
私は合計すると損はありませんが、
勿論個別の銘柄のうち損をしたのもあります。
利確ー損切＝プラスです。
そのうち損をするかもしれません。
信託では損はありません。
これを組合の剰余資金を運用すれば資金を稼げます。
損ばかりを考えると先が見えません。
今日は観光関係の銘柄を１０００株仕買い増しました。
短期、中期、長期に対応できる銘柄です。
いまはこれくらいの銘柄しか思いつきません。

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>>10223 匿名さん
どうすればいい。？

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>>10227 匿名さん
何処が間違いですか。添削してください。
しつこい表現はごめんだよ。わかった、

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前の書き込みに対しては読み返すのも面倒だよ。
要するにここは投資のスレではないので、マンション管理に
関係ないのであれば消えることだな。

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>>10244 購入経験者さん 50分前
分譲の資産運用に関する事項は管理の分野ではないのか。
最大の目標ではないのか、法令の禁止強行規定であれば
それに従います。そうではないでしょう。

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お前のとこのマンションでは修繕積立金で
株を買ってるんかい。現実を見極めよ。

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>>10246 購入経験者さん 2時間前
現実を見極めるとは何の現実ですか。
感情的になっているように伺えますが。
修繕積立金で株を買ったなどとは一言も言っていません。
組合費を資産運用に活用して利益を得たらどうかと伺っ
ているのですが。どこが悪いのですか。
それ等をしてほしくなければお宅のマンションの規約で
禁止にすればいいでしょう。
標準管理規約や区分所有法には禁止は見当たりません。
私のマンションの規約にも禁止の表示はありません。

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中国の不動産屋がヤバくなってきたみたいですね
日本の不動産市場に悪影響が出なければいいのだが

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修繕積立金を株に投資をするということが組合員に
通用するかをまず検討すべきではないのか。
どうすれば受け入れてもらえるかを。
現状では不可能なので、やはりこの話はやめた方が良い。
投資するなら自分の金でやんなよ。

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>>10247
いい加減退散しろよ。
お前の書き込みに対してコメントを書き込むから調子に乗って
いるようだが、これでお前の書き込みに対しては一切無視する。
僕が書き込まなければ株の話しは誰も反応しないよ。

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分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

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「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換。
　　１）カバー工法
　　ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
　　欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　２）持ち出し工法
　　既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
　　ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　３）扉だけを交換する方法
　　施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
　　ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
　　塗装をした後にやればカバーできます。
　　経費は１３万円程度
４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

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＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

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今日は想定通り下げたので仕込んでおいた
また一儲けできる

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長期修繕計画を建築士と検討するときは、周期とか
仕様、グレード等をしっかり相手に伝えるべきです。

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①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

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②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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証券会社の担当者とは仲良く
彼らの成績が上がり顧客の資産も増える、のウィンウィン解明を目指す

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>>10255 匿名さん 2時間前
今月第２週の金曜日はSQ決済日です。
８日間連続暴落には腑に落ちません。
買わない方がいいと思います。
特に組合資金での投資は控えるべきでしょう。

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東京証券取引所の一日の出来高が３兆円超だとする。
米国の大手のヘッジフアンドは４００兆円を動かす
らしいよ。
日本政治の将来を見越して、
どうも裏を感じるので投資は控えたほうがいい。
明日の相場が持ち直してくれればいいが。？
組合資金の運用は失敗は許されない。慎重に。

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昨日の日経の8日連続の暴落は異常。
岸田発言が世界の投資家を刺激したと推測した。
日経先物を大幅に売っているのではないかと言う
プロもいる。私の師匠のアドバイスウである。
このままにしておくと日本は大不況に見舞われる
ような気がする。
その安い株を外人投資家が買い戻して大儲けをする。
ヘッジフアンドを敵に回したら怖い。
日本の投資家はこのヘッジファンドの動向を察知し
て動かないと損をする。日本は弱いのである。
広く会議をおこし万機公論に決すべし。
世界は河野総理大臣を希望していた、
株の動きに表れている。忖度のし過ぎである。
監理組合活動でも改革を口にすると大変である。
組合の資産を運用したらどうかとの提案にも反対の
意見が多数である。
役員会は組合費の出費のことばかりで収入は管理費
等の値上げ、滞納金の徴収方法、それでも足りない
ときは借り入れの話、
資産を運用しないでねむらしたつけである。
リスクを取らないでは何にも先には進まない。

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河野さんはまだ若い。将来がある。

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　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

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　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

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滞納問題は民法の承継人制度と消滅時効5年を考慮して
対応すればいいでしょう。
専用水道等での給水システムのマンションでは滞納に
ついての水道供給規定や施設使用に関する事項でライ
フラインでの使用禁止等で未払金を防ぐことが出来る。
水道供給規定等で００地方裁判所の判例で禁止とはな
っているがそこらへんは知恵を絞れば問題ない。
少なくとも消滅時効が成立する半年前までには簡易裁
判所への訴えの準備はして内容証明等で組合の意思表
示はする。
最悪ここらへんで問題は９９％解決する。
私のマンションでは過去30年間で一度だけ最後の手段
としては滞納者からの逆告訴を覚悟で水道供給を停止し
たら滞納金は支払われた。大騒ぎする問題ではない。

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　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

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　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

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滞納が出た場合の基本的な対応の仕方を書き込みました。
全国的には滞納で苦労されているマンションもあると思いますので。

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>>10268 匿名さん
ガンバレご近所さん
頑張ってもどうにもならないレベルだけどガンバレご近所クン
住宅ローンに不渡りがあるのかわからないけどガンバレ職人さん
とりあえず参考になるを自分で押すのはやめようね上位さん。

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内容証明をやたら送付するとなめっられて効果が薄れる。

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組合財政が豊かだと滞納者に対しても寛容な態度で接することができる
督促状だの裁判だのと無粋なこととは無縁

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寛容ではなくスボラ。やはりお里が知れるな。

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滞納者がでたら厳しく催促しないとずるずるいって
却って本人のためにはならない。

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滞納者がいた場合、たまたま輪番制の理事のときに
知り合いに請求するのも気が引ける。

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管理会社TCなどは縁側の８９３に忖度して回収不能
で見逃している。

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保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

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あれっ。職人さんになっている。

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また職人さんになっている。
匿名さんのつもりだったんだけどね。

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保存行為といっても住民には理解できないでしょうから
分りやすく説明する必要があります。

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専有部分の工事の際、理事長へ工事概要の届け出がされていますか。
勝手に工事をされると共用部分への影響も出てきますので。
専有部分だからといって好き勝手に工事をしたらだめでしょう。

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みんなマンション管理の規約や細則は知らないからね。
広報活動を活発にやらないとだめだね。

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＊ 駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

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本来はすべて課税対象にすることもできるのだが、役所同士の阿吽の呼吸というか政治的判断で課税対象から外してやっている。
税務署はクソ真面目な奴が多いので、ご丁寧に収益事業から外す理由付けまで自分で考えて公表しているわけだ。もちろん、彼らは税法の専門家だが区部所有法は門外漢のド素人。内容はハチャメチャだが、駐車場収入を課税所得計算に含めないという所期の目的は達成されたので、どうでもいいよ。

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ま、素人の組合役員さんは結論だけ丸暗記しておけばケガすることはないねｗ

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大阪の税務署は課税してまっせ。

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大阪民国は日本の法律は適用除外

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ずっと独り芝居だな。ご近所さん

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※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

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しっかりした業務内容だね。

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　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＊現在マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の額は、
　１戸当たり月１７，５００円必要といっています。

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建物の規模も戸数もまちまちなのに1戸当たり１７５００円と言ってるところが素人丸出しですね

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今日は東京市場はお休みだが、こうゆうときこそ研究時間になる。

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組合財政が豊かになると修繕積立金の負担は小さくて済みます。

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組合財政が乏しくなると修繕積立金の負担は大きくなり苦しみます。

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組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。

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恥ずかしい書き込みだね。

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路上でずっとつぶやいているオッサンみたい

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〇号棟のハゲ理事長が「規約全面改正」「防災計画の策定」を言い出してもう３年経つ。
ハゲだから頭が悪くて基本方針すら示せない。
今年は「防火管理者の任期の複数年化」。これならボケ老人でもできるだろう。

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管理規約と各種細則の全面改正は簡単には
できないよ。

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