「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>9445さん
現在当マンションは日新火災海上と総合保険の契約をしています。
日新火災海上は、東海上日動火災の１００％子会社となっていますので、
当然ですが上場はされていません。
今までは事故率等を更新時の保険料評価基準には採用されていなかったの
ですが、それを先駆けて実施したのが日新火災海上でした。
当然事故率だけでなく、マンション管理の実態、修繕積立金の額、専有部分の
配管の更新工事に関する対応等も含めて、マン管士が調査しその結果の報告
をして評価がされ保険料が決まるものでした。
その方式を大手損保もこれから採用するということですよね。
ただそれだけのことです。どこの損保会社と契約するかは各マンションの
自由です。
保険料については、日新火災が大手損保と比較してもかなり安いとは思います。
是非検討されたらいかがですか。要請をすればマン管士が派遣されて理事会と
打合せをして報告書が作成され、評価点と保険料が提示されます。
当然それに係る費用は発生しません。
保険ですから、いざというときに契約の保険料が支払われないということは
ないでしょう。

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保険料は漏水が一番の敵です。
その対策をしているかどうかがポイントになります。

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三流資格のマン管士より自治会長さんやご近所さんや周辺住民さんに聞くのがよい。

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しっかりした管理会社を選べば問題なし
保険のことも万事よきに計らってくれる

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工事費にせよ保険料にせよ、素人はとかく「安い」にとびつく。
低所得者層が多いマンションの管理組合によく見られる傾向です。

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保険料の金額より、契約内容で判断すべき。
折角情報の提供をしているんだけど、馬耳東風、馬の耳に念仏、
猫に小判ということだね。
ただ批判するだけのことかな。

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有益な情報でないと相手にしてもらえませんよ

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猫にご飯

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>>9446 匿名さん
マンション総合保険の保険料は保険会社によってかなり異なります。また保険金が支払われる条件も大きく異なります。
保険料が高い保険会社の保障は手厚いのは当然と言えば当然。なんどでも、の保険会社もあれば、いちどきりで、ここまでが限度、それも少額、というところも。
マンション管理の実態について、マンションそれぞれに構造も築年も、形状も、部材の種類も異なるのに、マンション管理士がどのような基準で調査をして保険会社に申告しているのか、不思議です。
専有部分の配管の更新等、専有部分にもさまざまな配管があり、更新しているだけでは、水漏れが起きないわけではありません。他の原因もあるからです。専有部分だけ更新等しても、共有部分やそことの取り合いもありますし。
保険料の安さで定評のあるところを選ぶには、それなりの状況が必要かと。

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>>9442 匿名さん
すばらしい実績ですね。まさにお手本だと思います。
専門委員会を設置するところまでは漕ぎ着けても、主体的に業者選定の手続きを進められるという事例はなかなか聞きません。

マン管士の業務実態について悲観的なことを書いたようではありますが、私自身も無駄に取得したつもりはありませんし、独立開業という発想こそ無いものの、資格保有者としての知識は今の実務に活かせるところは活かそうという思いはずっと持ち続けています。

重ねて強調したいのは「名前だけでの過信は禁物」ということに過ぎません。専門コンサルに業務委託するまでの橋渡し、コーディネートということであれば仕事は限定的ですし、フィーも相応に抑えられるとは思いますが、そういった入口付近の露払いには相当な実力を必要とするとも思いますので。主に管理組合が業務委託をする際の「第三者的立場でのアドバイザー」がマンション管理の本来在るべきポジションなのだとは思っていますが、今の制度では道のりは険しいと感じてます。

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>>9446さん
調査項目はかなりこまかいものですよ。
実際それで調査が行われ評価が決まり保険料が決定
するのですよ。
一度自分の住んでいるマンションの調査を依頼して
みたらどうですか。
マンションの管理がしっかりしていないと評価は低く
なります。

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>>9455さん
大規模修繕工事を進めていく中で重要なのが建物診断業者と
設計監理業者を選定することになります。
私どもでは、専門委で建物診断の業務内容６項目と設計監理業務
１０項目で見積を出してもらうことにしました。
その際各項目の見積もり積算書も出せる範囲でだしてください
といいましたが、業務内容と一般的な見積要項書と合わせて提出
してもらいました。
積算書で項目ごとに見積もり金額を提出してもらうのがいいのですが、
施工会社の見積もりと違って、修繕個所ごとに単価だけを記載してもらう
方法がとれないのですね。時間や数量、平米数とかの数字を提示することが
できませんので。
そして、応募業者を３社に絞り、説明会を開催しました。その際勤務状態
とか、具体的な監理方法とか、要項書の作成方法、建物診断の日数や
調査方法、長期修繕計画書作成とかについて６項目について説明会を
開催し質問をして評価をして、最終的には見積金額と評価で１社に決めました。
管理会社のフロントと管理員さんも必ず出席しましたが、応募業者の
紹介や募集要項書の質問とかには一切答えてはいけないようになっていました。
管理会社の役割は、専門委で決まったもの、例えば公募する際に各
建設新聞社にいき掲載してもらう交渉とか議事録作成をしてもらいました。

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日新火災海上のドクター保険は実際あるし、業績も上がっています。
だから大手損保もそれに追随しようと路線を変えたんです。
それを認めたくなくて批判だけする者もいるんですね。
人間素直にならなくちゃね。

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>>9457 匿名さん
理事会と専門委員会が主体となる中で、管理会社とマンション管理士が役割分担をして、それぞれの職務範囲を全うした好例だと感じます。優秀なマンション管理士に出会えた（的確に選定した）ということでもあるでしょうね。
私としても理想形だと思うのですが、マンション管理士という資格名を掲げてさえいれば、誰しも同じ成果を上げてくれる訳ではないということは引き続き注意喚起したいですね。特に、自主管理を良しとする方の中には、管理会社など要らない、管理会社がやるような業務があるのならマンション管理士の力でも借りれば十分だという方もいましたので。貴方の事例においても、業者選定の手掛かりを管理士が上手に処理はしたものの、管理の主体はあくまで管理組合であり、それをサポートする管理会社の存在は依然として否定はされていないので、「マンション管理士の業務とその範囲＝役割」については正しい認識が広まるべきだと思っています。

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>>9456 匿名さん
その調査項目や基準を見てみたいものですね。
そして、マンション管理組合がその保険に入った場合、それを繋いだマンション管理士にいくら歩合が入るのかも知りたいところです。
日新火災は東海海上ではなくて、東京海上の子会社です。
東京海上もマンションの管理組合向けの総合保険商品を持っていますし、保険料は高くても保障は手厚いです。

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自主管理は立派にやっている(ように見える)マンションもそれなりにありますので、状況に応じてそれにかえるという選択肢もあるとは思いますが、自主管理にしたつもりが結局、上手くいかず、知見の蓄積に大きな限界があり、不適切な事件を起こしても実効性のある懲戒が効かないマンション管理士等に入り込まれて、管理組合としての自主性や主体性を削がれる、というのが好ましくないパターンではないかと思います。
ある程度、規模のある管理会社では、組織として人材もシステムも実務ノウハウも持っており、業務の種類によっては、管理を委託することで管理会社のスケールメリットを享受できるのでは。
管理会社への委託は全部委託である必要はなく、標準管理委託書通りでなくても構わないので、管理会社をツールとして利用するという考え方もあると思います。

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>>9461さん
私は自主管理は推奨しません。
管理会社と管理組合は共存・共栄であるべきと思っています。
委託費に関しては適正利潤であるべきでしょう。
お互いに信じ信じられる関係を保つことが大切です。
しかし、そのためには管理組合は管理会社主導にならないよう
理事会の力をつけるべきです。
ただ、輪番制の理事会ではそれを維持していくのは難しいかもしれませんが。
力のない管理組合はある程度は管理会社に利益をもっていかれるかも
しれませんが、信頼のおける管理会社と契約がされていれば暴挙が行われる
可能性は低いのではないでしょうか。
管理会社も企業の永続性を求めているでしょうから、委託業務については
信頼のおける行動をされるでしょう。

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>>9460さん
ドクター保険の診断項目を記載してみました。
診断項目
　①管理実態（管理組合の運営は標準的な対応がされているか。）
　②長期修繕計画と修繕積立金の設定状況について
　③消防用設備等の点検状況
　④給排水管（共用部分及び専有部分の配管の更新工事を実施しているか、
　　又は、長期修繕計画に計画がされているか。）
　⑤高圧洗浄は２年以内に実施しているか。
　⑥漏水事故履歴のチェック
　⑦管理規約や各種細則で喫煙管理がされているか。
　⑧防犯カメラの設置状況
　⑨総会の運営状況
　⑩理事会の運営状況（少なくとも２カ月に１回定期的に実施されているか。
　　　　　　　　　　　専門委員会は設置されているか等）
　
上記項目について聞き取り調査が行われます。
そして総合所見として、各項目ごとにマン管士が所見を記載します。
そして、総合判定として、Ｓ、Ａ、Ｂの３評価がされます。
申込をすれば、マン管士から事前に準備しておく資料が通知されます。

だいたい以上のように進められますが、私どもに調査にきたのは行政書士
をやっているマン管士でしたが、実際マンション居住の経験もないので
マンション管理については、マンションの資格試験程度の知識しかない
ようでした。（保険会社とマンション管理士会との契約がされています。）
おかげ様でわたしどもの評価は、最高のものとなりまして、保険料は今まで
契約してます大手損保会社の同条件の見積もりの半額以下に納まりました。
ただ、来年は５年目をむかえますので更改時期になりますが、現在は評価が
かなり厳しくなっているとのことです。

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やはり実際に応募して自分のマンションの評価がどれぐらい
なのかを知る必要があります。
是非試しにやってみてください。お金はかかりませんから。

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>>9463 匿名さん

それってマンション管理士の実力如何で損保の適用等級が決まるということなんですか？
実力が無いおかげで最高等級ということは、実力があってもそれが可能ってことですよね。
めっちゃ利権のニオイがしますが・・・・・

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