「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

なんのために組合の資金をかせがなければならないか。
積立金が足りないし、僅かな値上げでも住民は反対する。
貧乏マンションの典型だね。

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株価はプロでも予測は難しい。
たった一人の動向で株価は変わるし、天候やテロにも大きく影響される。
もちろん震災も株価に大きく影響する。

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アメリカはじめ世界の動向にも影響される。
総理がだれになるかにも影響される。
金融政策、円高円安もね。
株価は投資信託にも当然影響する。

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　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

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ついにきた　信用　不安　さん( ´艸｀)

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ゴキブリが一匹見つかった。

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修繕積立金は住民の皆さんが快く必要な額の金額を
積み立ててくれていますので、投資とかは全く必要はない。
長期修繕計画にはやらなければならない必要な工事の全てが
網羅されており、それに基づいて積立金を徴収しているので
何故積立金を投資とかで増やさなければならないのかが理解できない。
貧乏マンションであれば値上げは難しいんだろうね。

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法律と契約の関係が分からないバカなんだから修繕委員長とか防災委員長とか出しゃばらなくてもいいのになｗ

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隣接マンションの建替えと引渡しの終了と同時に管理組合の合併に関する合意書の検討に入った。名称は００マンション管理組合法人とした。管理会社は現在の同一会社と契約する。業務内容は基幹事務は管理会社に委託することとした。

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＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

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当マンションと隣接マンションの管理規約は単棟型を見本にして細部は役員会で決めて総会に図ることとした。管理費等の負担割合は統一することとして管理費＝１００円/㎡、修繕積立金は１００円/㎡とした。全体のマンションが建設終了時には４分の３の建物の専有部分の売却終了後の剰余金は共同趣旨の運用資金を除いた額を修繕積立基金として組合で保管することとした。資産は両マンションの組合合併による両組合の公平に期するために負担割合を同率とした。

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合併することはいいけど、登記をする際の土地の持ち分比は
どうするのかこれは法律できめられているからね。
持ち分比が下がれば反対する住民も出てくるよ。
資産価値に大きく影響してくるから。

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>>22188 匿名さん
持ち分は法令通りとした。
別に規約では触らない。

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私は経験上あるマンションの組合員の苦情相談を受けた。組合費や駐車場の代金が部屋によって多い負担と少ない負担で不平等であるとの相談だった。法令では負担割合は専有部分の床面積の割合としているが規約で別途定めることができるとあったので法令にも規約にも触れていないのであるが手の打ちようはないわけではないとして回答をした記憶がある。ひどいマンションで今でも吐き気がする。このような不平等を排除するために金銭的な案件には特に気をるけている。隣接マンションの理事長も同様な考えだ。

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管理費と修繕積立金は原則として専有部分床面積に基づき算定するが、規約でこれとは別の算定基準を採ることもできる。そうはいっても、１K２０㎡と４LDK１２０㎡が混在しているマンションで全戸一律同額にできるかといえば、区分所有法３０条３項の「衡平原則」に引っかかる可能性がある。
実は、議決権も同じで法律上は専有面積床面積に応じて組合員間で差が生じるのだが、多くのマンションでは規約で一律組合員１人につき１票にしていて、こちらはあまり問題にはされない。

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駐車場使用料については、多くのマンションでは駐車場を法律ではなく契約によって使用させることを規約に規定しており、「契約自由の原則」から余程エゲツナイ内容でない限り、違法不当とされることはない。組合員が契約に署名している以上、その内容に了承していることとなるので、平面駐車場と機械式駐車場で使用料に１０倍の差を設けても「利用者は納得して払っている」と組合は言うことができる。

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問題は「維持管理費用（点検修理費用）の増加を理由に駐車場や駐輪場の使用料を値上げできるか」ということである。駐車場駐輪場を含めて分譲マンションの設備の維持管理費用は、設備の共有者である組合員全員が専有部分床面積に応じて負担することが法律で定められている。これと異なる算定基準で維持管理費用を徴収するには規約に書かなければならない。
つまり、理事会や総会で「コスト増加に伴う使用料引上げ（設備使用の有償化）」議案を賛成多数で可決しても違法無効ではないかということである。

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契約によって使用している駐車場は言い逃れができる。契約は法律に優先するので「駐車場使用者は管理組合に使用料を支払う」の一文が契約に盛り込まれていて、その契約書に組合員が署名していれば「払え」と言える。使用料なんてものは上がったり下がったりするのが世間の常識だし、当初の使用料を未来永劫変更しない、あるいは引上げ時には使用者の事前了解を取るなんて、契約のどこにも書いてないからな。

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しかし、使用細則を基に使用している駐輪場では「維持管理費用は利用者負担ではなく全員負担と法律で決まってる」と抗弁されると言い返せない。使用細則やそれを改正する総会議決より法律のほうが効力が強いからである。
その場合は、議案に賛成してくれた理事や組合員から徴収するだけで我慢しなければならない。提案した理事や賛成した組合員は「俺は利用者負担でいいよ」と自発的に言っているのだから、法律上も問題はない。

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つまり、「組合員が納得していれば管理組合は何をやっても許される」ということなのだ。管理組合役員に求められる資質とは、関係法令や会計に関する専門知識ではなく、組合員を丸め込むというか煙に巻くというか納得させる話術なのである。

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